上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：趙力永，北京潤佳律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：聶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張福東，北京市滕之信律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人聶某某租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初64616號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回聶某某的全部訴訟請求。事實和理由：1.王某某與聶某某雖未直接簽訂書面合同，但存在轉(zhuǎn)租事實，約定租賃的北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村的溫室大棚（以下簡稱涉案大棚）和土地均是合法的，租賃標的不包括房屋，且轉(zhuǎn)租已經(jīng)權(quán)利人認可，轉(zhuǎn)租合法有效，一審法院認定雙方租賃關(guān)系無效是錯誤的；2.王某某交給聶某某的土地和大棚并不存在違法建筑，違法建筑是聶某某使用期間產(chǎn)生的，因聶某某未按要求自行整改，導(dǎo)致大棚被拆除，后果應(yīng)由聶某某自行承擔。

聶某某辯稱，不同意王某某的上訴請求和理由。對于一審判決關(guān)于聶某某實際使用涉案大棚和院落一年多的認定不認可，但聶某某未上訴。1.王某某自上一手房東處承租涉案大棚后，在大棚外建設(shè)了一排房屋，導(dǎo)致涉案大棚被整體拆除，一審判決認定聶某某與王某某的轉(zhuǎn)租合同無效是正確的；2.聶某某本意是從北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村租賃大棚，王某某交給聶某某的卻是閆某1代胡某1簽訂的一份合同，與雙方事先商議的不符，故聶某某沒有接受，雙方協(xié)商解除和退租金的事宜；3.涉案大棚內(nèi)的違章建筑與聶某某無關(guān)，在聶某某承租之前就存在，且聶某某并未實際接收和使用涉案大棚，現(xiàn)租賃物滅失，聶某某沒有任何過錯，王某某應(yīng)當全額退還租金。

聶某某向一審法院起訴請求：1.根據(jù)定金罰則判令王某某雙倍返還定金34萬元；2.判令王某某返還所收轉(zhuǎn)讓款31萬元，以上兩項合計65萬元。

一審法院認定事實：胡某1與閆某1系夫妻。2001年，北京市西郊農(nóng)場李家墳村農(nóng)工商合作社（甲方）與北京市景興旺花木經(jīng)營部（乙方、法定代表人胡某1）簽訂《土地租賃合同》，載明就乙方承租甲方村西31畝土地事宜，9家農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓的土地31畝，達成如下協(xié)議：甲方將位于上莊鄉(xiāng)李家墳村村西31畝土地租給乙方使用，租期為30年。2011年1月1日，胡某1（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與王某某（受讓方、乙方）簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，載明甲方將承包在北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚1個，長18米、寬8米及棚前院落南長20米，北長22米，其中東長米，西長19米，面積361平方米，轉(zhuǎn)讓給乙方進行所用；標底金額20萬元，使用期限20年，從2011年1月1日至2030年12月31日止。2015年11月，王某某與聶某某協(xié)商將上述王某某大棚轉(zhuǎn)租給聶某某。2015年12月24日，王某某書寫收條，內(nèi)容為收到聶某某交來溫室大棚轉(zhuǎn)讓定金17萬元，余款19萬元于2016年元月10日前付清，溫室大棚轉(zhuǎn)讓金總價為36萬元，在付清全款后簽訂轉(zhuǎn)讓合同一并將鑰匙交付聶某某，逾期不能付款，視為放棄轉(zhuǎn)讓，定金不退。聶某某另提交2015年12月24日中國農(nóng)業(yè)銀行個人結(jié)算業(yè)務(wù)申請書，稱2015年12月24日其向王某某支付定金17萬元之外，還向王某某另外支付12萬元，王某某對此不予認可，稱中國農(nóng)業(yè)銀行個人結(jié)算業(yè)務(wù)申請書所涉12萬元包含在定金17萬元內(nèi)。2016年5月4日，王某某書寫收條，內(nèi)容為收到聶某某溫室大棚轉(zhuǎn)讓余款19萬元，轉(zhuǎn)讓全款到位，合同于3日后簽訂。2017年8月30日，聶某某向王某某發(fā)送短信，內(nèi)容為“你想啊，我一年損失36萬，你想我能干嘛”。

庭審中，王某某提交胡某1（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與聶某某（承受方、乙方）的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容為甲方將承包在北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚1個，長18米、寬8米及棚前院落南長20米，北長22米，其中東長米，西長19米，面積361平方米，轉(zhuǎn)讓給乙方進行所用；標底金額20萬元，使用期限20年，從2011年1月1日至2030年12月31日止。聶某某對上述合同上聶某某簽字認可，但稱王某某當時說給其運作租地一事，讓其在空白合同上簽字，其不認識胡某1，不認可該合同，其要求與王某某簽訂合同。王某某稱系聶某某要求與原出租人簽訂合同。

庭審中，閆某1到庭作證，稱承受方為聶某某的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》中胡某1的簽字為閆某1所寫，胡某1于2014年已經(jīng)去世；王某某稱要將大棚轉(zhuǎn)讓給聶某某，需要閆某1與聶某某簽訂合同，閆某1將胡某1與王某某簽訂的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》收回，代胡某1與聶某某簽訂了《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，其未向聶某某收取過錢款，2015年年底王某某將大棚鑰匙交給聶某某，2016年聶某某要在大棚西邊開門，閆某1不同意，雙方因此還發(fā)生爭執(zhí)。聶某某對閆某1上述證言不予認可，稱王某某未將訴爭大棚交付給聶某某。

2017年8月，訴爭大棚被北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府核查隊拆除，經(jīng)本院核實，核查隊工作人員稱李家墳村西大棚內(nèi)建有房屋，該房屋屬于違法建筑，核查隊在拆除大棚內(nèi)部房屋時，一并將大棚拆除，核查隊現(xiàn)無法查找到當時的拆除資料。經(jīng)本院現(xiàn)場勘驗，李家墳村西存在大片被拆除大棚。庭審中，經(jīng)本院釋明，聶某某稱如法院認定訴爭租賃合同無效，其堅持訴訟請求；王某某稱如法院認定訴爭租賃合同無效，其在本案中不提出反訴。

一審法院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。本案中，王某某與胡某1簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，承租長18米、寬8米的大棚1個及棚前院落面積361平方米。后王某某將上述大棚及棚前院落轉(zhuǎn)租給聶某某，由王某某向聶某某收取轉(zhuǎn)租費用，雙方就上述大棚及棚前院落形成租賃合同關(guān)系。聶某某稱共向王某某支付48萬元，但未提交充分證據(jù)證明，王某某亦不予認可，且聶某某向王某某發(fā)送短信中自述“你想啊，我一年損失36萬，你想我能干嘛”，故就聶某某上述主張，本院不予采信，根據(jù)本院查明事實，本院認定聶某某共向王某某支付轉(zhuǎn)租費用36萬元。根據(jù)本院現(xiàn)場勘驗情況，訴爭場地存在大面積被拆除大棚，王某某及聶某某均認可本案訴爭大棚被拆除，經(jīng)本院向北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府核查隊核實，上述大棚被拆除原因為大棚內(nèi)建有違章建筑，故王某某與聶某某就上述大棚及棚前院落的租賃合同關(guān)系應(yīng)屬無效。經(jīng)本院釋明，王某某在本案中不提出反訴，本院不持異議，王某某可就無效后果另案主張權(quán)利；2015年12月24日王某某簽寫收條載明“付清全款后簽訂轉(zhuǎn)讓合同，一并將鑰匙交付聶某某”，2016年5月4日王某某簽寫收條載明“合同三日后簽訂”，聶某某未提交證據(jù)證明其于2016年5月4日付清全款后曾向王某某要求交付訴爭大棚及場地，現(xiàn)聶某某稱王某某未向其交付訴爭大棚及場地，與常理不符，本院不予采信，聶某某承租期從2016年5月8日起算。根據(jù)本案已查明案情，訴爭大棚于2018年8月被拆除，本院認定2016年5月8日至2017年7月31日期間訴爭大棚及場地由聶某某使用，王某某與聶某某之間租賃關(guān)系雖被認定無效，但聶某某在上述期間實際使用訴爭大棚及場地，應(yīng)向王某某支付使用費，標準參照雙方約定的租金標準予以確定，就剩余費用，王某某應(yīng)退還聶某某。雙方租賃合同被認定為無效，聶某某要求王某某雙倍退還定金，無法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，判決：一、王某某與聶某某之間就北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚及棚前院落形成的租賃合同關(guān)系無效；二、王某某于本判決生效后10日內(nèi)退還聶某某轉(zhuǎn)讓費329786.92元；三、駁回聶某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，王某某提交北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心于2020年10月22日出具的《關(guān)于上莊鎮(zhèn)李家墳村胡家大院設(shè)施補貼的情況說明》，其中載明“海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村胡家大院胡某1（李家墳村委會西）于2010年建設(shè)完成中高檔日光溫室11畝，并于2010年12月通過北京市設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)辦公室和海淀區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)辦公室組織的專項驗收，且驗收合格”，以證明涉案大棚經(jīng)鎮(zhèn)政府合法驗收，屬于合法建筑。聶某某對涉案大棚為合法建筑的事實并無異議。就此本院認為，依據(jù)查明的事實，涉案大棚及院落被拆除系因院落內(nèi)有違法建設(shè)的房屋，而非涉案大棚本身系違法建設(shè)，王某某提供的上述證據(jù)與本案爭議的事實并無關(guān)聯(lián)性。

本院補充如下事實：2020年9月22日一審?fù)徶?，法官告知雙方：“上次庭審結(jié)束后，本院數(shù)次前往北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府查詢訴爭大棚拆除文件，上莊鎮(zhèn)政府工作人員均不能明確訴爭大棚拆除的相關(guān)情況，后本院前往李家屯村委會，李家屯村委會主任李某1接待承辦人，稱訴爭大棚是由鎮(zhèn)政府作為違建拆除的，相關(guān)文件村里不持有。本院前往訴爭大棚所在地現(xiàn)場勘驗，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場大棚均已被拆除，現(xiàn)向雙方當事人出示現(xiàn)場勘驗照片，雙方當事人意見？”聶某某回答：“聽清了，但我方?jīng)]有去過訴爭場地，也沒有使用過大棚，不清楚現(xiàn)場情況。我方認為拆除需要拆除公告、拆除談話記錄等拆除手續(xù)文件，我方繼續(xù)申請法庭調(diào)取拆除談話記錄?！蓖跄衬郴卮穑骸奥犌辶?，對照片真實性認可。現(xiàn)場還有沒有拆除的大棚?！倍徶?，經(jīng)詢問，王某某陳述，其從胡某1處承租涉案大棚及院落時，租賃物包括大棚一個及大棚外的一排工具房；其接手涉案大棚及院落后，未進行過改動，且就是因為有一排工具房，故與聶某某約定的租金標準相對較高。本院對一審判決查明的其他事實予以確認。

本院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，王某某與胡某1于2011年1月1日簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，載明出租的標的物包括涉案大棚及棚前院落。后王某某與聶某某協(xié)商將涉案大棚及院落使用權(quán)讓與聶某某，聶某某向王某某支付對價共36萬元，王某某協(xié)調(diào)胡某1之妻閆某1以胡某1的名義直接與聶某某簽訂了《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，涉案大棚及院落交由聶某某使用。此過程中，雖然王某某與聶某某并未簽訂書面合同，但王某某享有對涉案大棚及院落的使用權(quán)，其將上述使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給聶某某，聶某某向王某某支付對價，閆某1亦認可未再向聶某某收取過錢款，故王某某與聶某某之間系租賃合同關(guān)系。依據(jù)本案查明的事實，王某某自認其自胡某1處承租的租賃物包括大棚一個及大棚外的一排工具房，其接手涉案大棚及院落后，未進行過改動就轉(zhuǎn)租給聶某某，且因棚外有工具房而收取了較高的租金，故應(yīng)當認定王某某出租給聶某某的租賃物中包括大棚及棚外工具房。因雙方當事人均無法提供棚外工具房的合法建設(shè)手續(xù)，且涉案大棚現(xiàn)已因違章建筑問題而被整體拆除，故一審法院認定王某某與聶某某之間就涉案大棚及院落形成的租賃合同關(guān)系無效，符合法律規(guī)定，本院予以維持。王某某上訴主張租賃標的不包括房屋，與其自認不符；王某某另主張違章建筑產(chǎn)生于聶某某使用期間，但未就此提供證據(jù)予以證明。王某某據(jù)此上訴主張其與聶某某之間的租賃合同關(guān)系有效，事實及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，王某某與聶某某就涉案大棚與院落形成的租賃合同關(guān)系無效，聶某某有權(quán)要求王某某返還其已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓費。一審法院依據(jù)聶某某使用涉案大棚與院落的情況，判決王某某將扣除使用費后的轉(zhuǎn)讓費329786.92元返還聶某某，是正確的，應(yīng)予維持。聶某某雖對此有異議，但未提出上訴。王某某以雙方租賃合同關(guān)系有效為由不同意返還上述費用，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10300元，由王某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　辛　榮

審 判 員　　王愛紅

審 判 員　　范　磊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　王湘羽

書 記 員　　舒　妍