上訴人（原審原告）：賀某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：馬延瑩，北京市一格律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：任榮波，北京市一格律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被上訴人（原審被告）：北京城建興華地產(chǎn)有限公司，住所地北京市海淀區(qū)丹棱街**。

法定代表人：武濤，董事長。

委托訴訟代理人：唐渙，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：倪榮，北京大成律師事務(wù)所律師。

上訴人賀某某因與被上訴人北京城建興華地產(chǎn)有限公司（以下簡稱城建興華公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初22352號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

賀某某上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判支持賀某某的一審全部訴訟請求。事實和理由：1.一審判決認(rèn)定事實不清。一審法院未查明城建興華公司是否向賀某某交付衛(wèi)生間和走道，實際上城建興華公司向賀某某交付的房屋的公共部分不符合規(guī)劃。賀某某并未享受《北京市商品房預(yù)售合同》中約定的關(guān)于放棄衛(wèi)生間、走道使用權(quán)的優(yōu)惠。2.一審法院適用法律錯誤。《北京市商品房預(yù)售合同》附件九“補充協(xié)議”第十三條屬于無效的格式條款，改變了公攤的性質(zhì)、功能，排除了賀某某的主要權(quán)利，并且違反了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。3.一審法院程序違法，一審法院未依職權(quán)調(diào)取竣工驗收手續(xù)，一審法院未追加邊戶業(yè)主為第三人。

城建興華公司辯稱，同意一審判決，不同意賀某某的上訴請求和理由。1.城建興華公司向賀某某交付的房屋經(jīng)過了規(guī)劃驗收。2.《北京市商品房預(yù)售合同》附件九“補充協(xié)議”第十三條并非無效的格式條款，該條約定有下劃線標(biāo)注以及賀某某本人簽名，城建興華公司已經(jīng)盡到提示義務(wù)，并未排除或者限制賀某某的合同權(quán)利?！蛾P(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》不屬于法律和行政法規(guī)，因此不屬于效力性強制性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

賀某某向一審法院起訴請求：判令城建興華公司履行雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，向賀某某交付符合城建興華公司在北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案的規(guī)劃設(shè)計圖紙以及竣工驗收圖紙等各項文件的、位于北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)**、西區(qū)AA-25地塊F3其它類多功能用地項目4#辦公樓的公攤部分（含衛(wèi)生間、走道）。

一審法院認(rèn)定事實：城建興華公司系“興融中心”項目的開發(fā)商。2016年5月14日，城建興華公司（出賣人）與賀某某（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱預(yù)售合同），主要內(nèi)容包括：“該商品房房屋坐落為：大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-25地塊F3其它類多功能用地項目4#辦公樓、商業(yè)樓611（以下簡稱涉案房屋）。該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為9層，其中地上7層，，地下**該商品房為第一條所規(guī)定項目中的4＃辦公樓、商業(yè)樓611。該商品房的用途為辦公，層高為4.2米。出賣人委托預(yù)測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構(gòu)是北京新興華安測繪有限公司，其預(yù)測建筑面積共65.21平方米。其中，套內(nèi)面積46.9平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e18.31平方米。有關(guān)共同部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米32805.5元。規(guī)劃變更的約定：出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。設(shè)計變更的約定：經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計文件的下列設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2、供熱、采暖方式。交付條件：出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年9月30日前向買受人交付該商品房。該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書。交接手續(xù)：交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格。查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照第(3)種方式處理：（3）詳見補充協(xié)議約定?！?/p>

預(yù)售合同附件二“共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”中“4#辦公樓公用建筑面積分?jǐn)偛课徽f明”載明：項目說明：4#辦公樓坐落位于大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)，其中地下2層，，地上**，項目性質(zhì)為辦公樓結(jié)構(gòu)為鋼混。大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)4#辦公樓內(nèi)功能區(qū)分布為：4#樓地下辦公：-1層。4#樓庫房：－l層。4-2#樓地下商業(yè)：-1層。4#樓商業(yè)：1層。4-2#樓地上商業(yè)：1至2層。4#樓地上庫房：2層。4#樓辦公：1-7層。共有部分明細(xì)：一、1＃樓辦公、1#樓庫房、1＃商業(yè)、1＃樓地庫車位、2＃地庫車位、2＃樓辦公、2＃樓庫房、2＃樓商業(yè)、3＃樓辦公、3#樓庫房、3＃樓商業(yè)、4#樓辦公、4＃樓地上庫房、4＃樓地下辦公、4＃樓庫房、4#樓商業(yè)、4－2＃樓地上商業(yè)、4－2＃樓地下商業(yè)共同分?jǐn)偛课唬?、C01＃汽車庫－2層：報警閥室。2、C02－1＃汽車庫及C02－2＃汽車庫及C02－3＃汽車庫－2層：報警閥室、管井1、換熱站、走道1、給水機房、通信機房、中水機房、移動通信機房、有線電視機房。3、2#辦公樓－1層：消防控制室。4、4＃辦公樓、商業(yè)樓－1層：消防控制室。二、1＃樓地庫車位、4#樓辦公、4＃樓地上庫房、4＃樓地下辦公、4＃樓庫房、4#樓商業(yè)、4－2＃樓地上商業(yè)、4－2＃樓地下商業(yè)共同分?jǐn)偛课唬?、4#辦公樓、商業(yè)樓－1層：4＃變配電室。三、4#樓辦公、4＃樓地上庫房、4＃樓地下辦公、4＃樓庫房、4#樓商業(yè)、4－2＃樓地上商業(yè)、4－2＃樓地下商業(yè)共同分?jǐn)偛糠郑?、－1層：強電間、弱電間。四、4#樓辦公、4#樓商業(yè)共同分?jǐn)偛课唬?、1層：電梯間、電梯廳、管井、樓梯間、外墻一半、走道。2、2至7層：電梯間、電梯廳、管井、樓梯間、外墻一半、衛(wèi)生間、走道。

預(yù)售合同附件九“補充協(xié)議”第十三條其他約定：“買受人知曉并同意將該商品房所在樓棟的露臺（若有）、衛(wèi)生間（部分共用部位）、、地下儲藏間歸設(shè)計通道與之相連的專有商品房所屬的業(yè)主使用該業(yè)主享有對上述部分的獨立專有使用權(quán)，買受人自愿放棄對該部分的共有權(quán)益，且出賣人已就上述情況對買受人進(jìn)行了購房價款的優(yōu)惠補償，買受人確認(rèn)在簽署本補充協(xié)議時對上述情況明確知曉，并且不就此向出賣人提出任何異議或主張任何賠償。享有上述部分獨立專有使用權(quán)的購房人對該部分無權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并無權(quán)就該部分取得產(chǎn)權(quán)證書，該購房人對其使用不可用于營利用途，不得危及建筑物及公共安全，且應(yīng)自交付使用后承擔(dān)其維修、維護(hù)費用，并保證無條件配合對共用設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、維修?！?/p>

預(yù)售合同簽訂后，涉案房屋于2016年12月23日完工并通過質(zhì)量驗收，另于2017年1月5日完成了工程竣工驗收備案。期間，賀某某向城建興華公司支付了購房款，后于2017年9月25日與城建興華公司辦理了涉案房屋交付手續(xù)，所簽署的《房屋驗收交接記錄表》中，除記錄有對客廳、陽臺存在的部分異議外，賀某某未提出其他異議。

對有爭議的證據(jù)和事實，一審法院認(rèn)定如下：

庭審中，賀某某訴請城建興華公司交付預(yù)售合同所約定的公攤部分，其請求的基礎(chǔ)為城建興華公司未履行房屋交付義務(wù)，城建興華公司則對此不予認(rèn)可。其中，經(jīng)法院組織雙方當(dāng)事人結(jié)合所提供的平面圖、宣傳冊頁圖及現(xiàn)場照片等證據(jù)，確定該層?xùn)|側(cè)共有11戶，該側(cè)房屋兩端規(guī)劃設(shè)計為衛(wèi)生間，而涉案房屋所在現(xiàn)場東側(cè)兩端并非公共衛(wèi)生間，兩端分別被朝向公共通道的戶門所封閉。另經(jīng)法院詢問，賀某某現(xiàn)主張交付的公攤部分即指上述東側(cè)房屋兩端的衛(wèi)生間及走道區(qū)域。賀某某據(jù)上述事實主張城建興華公司存在擅自變更規(guī)劃設(shè)計的情形，城建興華公司向法院提供涉案房屋質(zhì)量竣工驗收記錄及竣工驗收備案表予以反駁，賀某某未能就其上述主張向法院提供充分證據(jù)。城建興華公司另否認(rèn)賀某某有主張交付公攤區(qū)域的權(quán)利，所依據(jù)的是上述雙方預(yù)售合同補充協(xié)議其他約定相關(guān)條款內(nèi)容，主張賀某某通過約定放棄了對爭議部分的共有權(quán)益。賀某某對該條款內(nèi)容約定事實無異議，但主張該約定違反法律規(guī)定而無效。

一審法院認(rèn)為：合同是規(guī)范當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，依法成立的合同具有法律效力。本案中，賀某某與城建興華公司自愿簽訂商品房預(yù)售合同，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，具有法律效力，雙方均應(yīng)遵照履行。根據(jù)合同性質(zhì)及雙方約定，賀某某主要負(fù)有支付購房款義務(wù)，城建興華公司則主要負(fù)有交付符合約定房屋之義務(wù)。實際履行中，賀某某履行了支付購房款義務(wù)，城建興華公司亦向賀某某實際交付了涉案房屋，交付時，賀某某并未就交付房屋的面積提出任何異議。庭審中，賀某某主張城建興華公司未全面履行房屋交付義務(wù)，但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及其陳述，可確定爭議所指向的系公攤部分。根據(jù)上述公攤說明，可知涉案房屋所在的4#樓辦公參與分?jǐn)偛糠植粌H針對2-7層的衛(wèi)生間、走道等，其對應(yīng)權(quán)利涉及其他眾多業(yè)主，沒有證據(jù)證明賀某某有權(quán)獨立主張交付所述衛(wèi)生間、走道區(qū)域。賀某某主張城建興華公司擅自變更了規(guī)劃設(shè)計，城建興華公司為此向法院提供了竣工驗收備案文件，賀某某未能就其主張向法院提供充分證據(jù)。故現(xiàn)沒有證據(jù)證明城建興華公司存在未履行房屋交付義務(wù)的違約情形，賀某某要求城建興華公司交付衛(wèi)生間、走道，缺乏合同、法律依據(jù)，法院對此不予支持。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及雙方當(dāng)事人陳述，雙方爭議的實質(zhì)在于公用部分的利用問題，而城建興華公司亦依據(jù)上述補充協(xié)議相關(guān)條款內(nèi)容進(jìn)行了抗辯，賀某某對于該條款內(nèi)容約定事實無異議，但主張違反法律規(guī)定而無效，其亦未能就此主張向法院提供充分的法律依據(jù)。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決：駁回賀某某的全部訴訟請求。

經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案訴爭的4#辦公樓的公攤部分（含衛(wèi)生間、走道）屬于建筑物內(nèi)的共有部分，不屬于業(yè)主所享有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分。城建興華公司與賀某某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，城建興華公司依據(jù)該合同負(fù)有向賀某某交付合同約定的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分的義務(wù)，對于除住宅、經(jīng)營性用房等專有部分之外的建筑物內(nèi)的共有部分，不能直接向賀某某個人進(jìn)行交付。賀某某對該共有部分所享有的權(quán)利，賀某某在其與城建興華公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》附件九“補充協(xié)議”第十三條中進(jìn)行了部分讓渡，該條款并非無效的格式條款，也未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對于賀某某主張該條款無效的上訴理由，本院不予支持。賀某某請求城建興華公司直接向其交付4#辦公樓的公攤部分（含衛(wèi)生間、走道），無合同和法律依據(jù)，一審法院未予支持，所作處理并無不當(dāng)。經(jīng)審查，一審法院不存在賀某某上訴所稱的程序違法問題，本院對其該項上訴理由不予支持。

綜上所述，賀某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費18647元，由賀某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　辛　榮

二〇二一年三月二十六日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪