上訴人（原審被告、反訴原告）：熊淑平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人（原審被告、反訴原告）：張海榮，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

熊淑平、張海榮共同委托訴訟代理人：黃彥南，北京市國漢律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

熊淑平、張海榮、張某某共同委托訴訟代理人：孟昭龍，北京市天沐律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：霍焰，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：張文焱，北京市華倫律師事務(wù)所律師。

上訴人熊淑平、張海榮、張某某因與被上訴人霍焰房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初13568號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

熊淑平、張海榮、張某某上訴請求：1.撤銷原判，依法改判駁回霍焰一審全部訴訟請求，支持我方一審全部反訴請求；2.一、二審訴訟費(fèi)由霍焰承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院在認(rèn)定事實(shí)和適用法律過程中存在嚴(yán)重錯誤。1.關(guān)于“無權(quán)處分”問題的認(rèn)定。一審法院認(rèn)為因熊淑平曾在之前的庭審中自認(rèn)張某知道涉案協(xié)議的簽訂，關(guān)于張某不同意涉案協(xié)議的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。一審法院在認(rèn)定事實(shí)方面存在故意偷換概念和歪曲理解的行為。熊淑平簽訂涉案合同時“未征得配偶張某的同意”符合《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十八條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。一審法院將“張某不同意售房”的舉證責(zé)任強(qiáng)加給上訴人，舉證責(zé)任分配錯誤。關(guān)于“無權(quán)處分”行為后果應(yīng)適用《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第六條。2.關(guān)于“漠視解除”問題的認(rèn)定。雙方合同事實(shí)上早已因霍焰的默示毀約行為而解除，一審法院卻執(zhí)意認(rèn)定這一主張“因熊淑平、張海榮未能主動聯(lián)系霍焰履行協(xié)議”而不予采信，判決應(yīng)繼續(xù)履行合同。3.關(guān)于“單方反悔”問題的認(rèn)定。根據(jù)《房屋使用權(quán)買賣協(xié)議》第五條約定，即使法院執(zhí)意認(rèn)定合同有效且可以繼續(xù)履行，但熊淑平仍可依據(jù)本條約定反悔，也就是單方解除合同。二、一審法院在審理過程中明顯不負(fù)責(zé)任和有失公允。本案應(yīng)與李某另案起訴熊淑平的案件合并審理，并要求相關(guān)當(dāng)事人本人出庭接受詢問。

熊淑平、張海榮補(bǔ)充事實(shí)與理由：關(guān)于《房屋使用權(quán)買賣協(xié)議》的效力，該協(xié)議是對公房使用權(quán)買賣，違反公共利益的合同應(yīng)無效。關(guān)于漠視解除，更名過戶的責(zé)任在霍焰一方，霍焰簽訂合同后沒有辦理過戶手續(xù)，使得房屋沒有交易成功，我方與李某另行簽訂協(xié)議，并沒有另行收取李某任何房屋定金。關(guān)于合同解除，根據(jù)《房屋使用權(quán)買賣協(xié)議》第五條，解約定金屬于判決繼續(xù)履行的除外條件，本案符合相關(guān)除外條件。一審法院對此未予考慮，適用法律錯誤。

霍焰辯稱，同意一審判決，不同意熊淑平、張海榮、張某某的上訴請求?；粞媾c李某不存在合謀。熊淑平已經(jīng)收取霍焰定金、購房款25萬元，由于上訴人一直拖延，才導(dǎo)致合同長期無法履行?；粞娌淮嬖谙胫鲃舆`約或逃出合同的情況。2013年熊淑平與李某另行簽訂合同，從李某處收取了一部分錢，是典型的一房二賣，應(yīng)自行承擔(dān)法律后果。《房屋使用權(quán)買賣協(xié)議》第五條約定顯然不是解約定金的表述，10萬元是本案定金，并沒有任何解約定金的意思。上訴人沒有按照合同約定過戶是違約方，不享有解除合同的權(quán)利。

霍焰向一審法院起訴請求：1.判令熊淑平履行《房屋使用權(quán)買賣協(xié)議》（以下簡稱涉案協(xié)議），將坐落于北京市海淀區(qū)1804號房屋（以下簡稱涉案房屋）過戶并交付給我，熊淑平、張海榮、張某某協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)；2.判令熊淑平向我支付遲延遷出戶口的違約金，按照每日200元標(biāo)準(zhǔn)自2013年7月29日起計(jì)算至實(shí)際戶口遷出之日止；3.判令張海榮就第二項(xiàng)訴訟請求承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

熊淑平、張海榮向一審法院反訴請求：判令解除涉案協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：熊淑平與張某系夫妻關(guān)系，共生育張海榮、張某1、張某某三子女。

2009年3月6日，熊淑平與原單位北京公交控股集團(tuán)有限公司第四客運(yùn)分公司簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，承租涉案房屋，合同載明涉案房屋使用面積62.4平方米。

2012年7月18日，熊淑平、張海榮（出賣人、甲方）與霍焰（買受人、乙方）簽訂涉案協(xié)議，約定：甲乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方自愿將涉案房屋的房屋使用權(quán)，使用面積62.4平方米，以人民幣140萬元的房價(jià)款出售給乙方，乙方付款方式為過戶時一次性支付，除定金外。二、乙方已明確知悉本協(xié)議簽訂時甲方僅享有上述房屋的使用權(quán)，且自愿以上述價(jià)格購買該房屋的自本協(xié)議生效之日起至該房屋所屬土地使用年限終止之日的使用權(quán)，所以乙方不得以甲方無該房屋的所有權(quán)為由向甲方過分主張。三、該房屋的使用權(quán)自乙方支付完上述全部款項(xiàng)后轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方享有對房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利。四、乙方享有該房屋的使用權(quán)期間，如過戶條件成熟，甲方應(yīng)全力配合協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)及更名手續(xù)，如甲方未及時協(xié)助乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)及更名手續(xù)，甲方將在五日內(nèi)退還乙方全部定金。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。五、乙方支付甲方定金10萬元，如甲方反悔按本協(xié)議約定總房款的50%賠償，如乙方反悔本協(xié)議，定金不退。六、本協(xié)議簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人簽訂《買賣合同》。七、甲方如不按協(xié)議規(guī)定日期交付房屋，每逾期一天按房價(jià)總額百分之一計(jì)算違約金支付給乙方，逾期超過一個月的乙方有權(quán)解除合同，甲方按定金雙倍退還。八、乙方全部或部分不履行本協(xié)議規(guī)定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應(yīng)加付按日百分之一計(jì)算的違約金給甲方，逾期超過一個月的，甲方有權(quán)解除合同。九、本協(xié)議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同，如因重大客觀原因?qū)е卤緟f(xié)議的解除，雙方協(xié)商解決。本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起訴。十、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，本合同未盡事宜雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。張海榮于同日在涉案協(xié)議尾部空白處手書“今收到乙方打入甲方622202020005515×××工商銀行卡的定金5萬元”。同日，熊淑平、張海榮（出賣人，甲方）與霍焰（買受人，乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：一、壹年內(nèi)甲方把本房內(nèi)所有戶口全部遷出，未遷出按每天200元支付違約金；二、根據(jù)第六條，甲方應(yīng)于乙方支付全部房屋款項(xiàng)后1個月內(nèi)將房屋交付乙方；三、如甲、乙兩方都配合辦理更名及過戶手續(xù)，仍未能辦理更名及過戶手續(xù)，甲方不負(fù)責(zé)賠償乙方所出資辦理更名及過戶手續(xù)費(fèi)20萬元整，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

2012年7月20日，張海榮（甲方）與霍焰（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：1.原合同簽訂價(jià)格為人民幣140萬元整，之外支付張海榮人民幣30萬元整，共計(jì)170萬元整。2.合同之外支付張海榮的30萬元是因張海榮與熊淑平商量后定的價(jià)格。如辦理期間熊淑平違約，由張海榮雙倍返還，此款項(xiàng)與房屋總價(jià)同時支付。張海榮于同日在涉案協(xié)議尾部空白處手書“今收到乙方送來現(xiàn)金人民幣5萬元，以上款項(xiàng)由張海榮代熊淑平收訖”，并另外手書收條，內(nèi)容為：今收到霍焰送來人民幣15萬元，特此證明！霍焰在收條上手書“此款項(xiàng)用于支付房屋：北京市海淀區(qū)1804號部分購房款”。

2013年2月24日，霍焰向張海榮賬戶轉(zhuǎn)款5萬元。

2015年11月17日，張某去世。

2016年10月24日，熊淑平取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證，載明房屋建筑面積80.4平方米。

2018年3月14日，法院立案受理原告（反訴被告）霍焰訴被告（反訴原告）熊淑平、張海榮房屋買賣合同糾紛一案，后于2018年4月23日作出財(cái)產(chǎn)保全裁定書，裁定查封熊淑平名下涉案房屋，查封期間禁止辦理買賣、抵押、過戶等手續(xù)?；粞嫦蚍ㄔ褐Ц侗Ｈ暾堎M(fèi)5000元。2018年4月18日該案庭審中，霍焰稱涉案協(xié)議約定房款140萬元，包含定金10萬元，之后雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，共同確認(rèn)補(bǔ)30萬元，房款共計(jì)170萬元。熊淑平、張海榮稱屬實(shí)，但是使用權(quán)。法院于2018年8月14日作出（2018）京0108民初15809號民事判決書，判決如下：一、熊淑平于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助霍焰將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平過戶涉案房屋之日支付熊淑平購房款145萬元；三、熊淑平于收到購房款145萬元之日起三十日內(nèi)將涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判決生效后十日內(nèi)給付霍焰逾期遷戶違約金（按每日50元的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年3月14日起計(jì)算至全部戶口遷出之日止）；五、駁回霍焰的其他訴訟請求。熊淑平、張海榮不服上訴，北京市第一中級人民法院于2019年1月23日作出（2019）京01民終115號民事裁定書，認(rèn)為涉案房屋是否是熊淑平、張某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，熊淑平、張海榮與霍焰簽訂涉案協(xié)議時是否經(jīng)過配偶張某的同意，一審法院未予以查明?，F(xiàn)張某已經(jīng)去世，應(yīng)當(dāng)通知繼承人參加訴訟。故一審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清，望重審時予以查明，最終裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

2018年8月2日，法院立案受理張某某訴熊淑平、張某1、張海榮析產(chǎn)繼承糾紛一案，并于2018年8月14日作出（2018）京0108民初43289號民事調(diào)解書，調(diào)解協(xié)議如下：熊淑平名下涉案房屋中××的份額歸熊淑平所有，另××份額由張某某、熊淑平、張某1、張海榮各繼承××?；粞婧笙蚍ㄔ禾岢龅谌顺蜂N之訴，要求撤銷該民事調(diào)解書，該案尚在審理過程中。

2019年3月12日，法院立案重審原告霍焰訴被告熊淑平、張海榮、張某1、張某某房屋買賣合同糾紛一案。2019年5月9日庭審中，各方認(rèn)可涉案房屋系張某和熊淑平的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。關(guān)于霍焰支付涉案協(xié)議對價(jià)情況，經(jīng)詢問，霍焰稱總共支付了25萬元，一筆是熊淑平收的10萬元定金，一筆是張海榮收取的15萬元現(xiàn)金房款；熊淑平稱其聽張海榮說這15萬元拿去辦涉案房屋房改；張海榮稱不認(rèn)可其收的15萬元系購房款，系為交付過戶的費(fèi)用，辦理和霍焰之間房屋買賣的過戶手續(xù)；霍焰稱當(dāng)時涉案房屋辦理房改需要交納相應(yīng)費(fèi)用，對方家里沒人愿意出錢，所以約定由其來支付該款辦理房改，其與對方之間除涉案房屋買賣之外沒有其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所以這15萬元系為購買涉案房屋。關(guān)于賣房時是否和張某商量了，經(jīng)詢問，熊淑平稱其和霍焰簽訂合同，張某是知道的，但張某當(dāng)時已經(jīng)病重，意識不清楚，所以他沒有表示同意，也沒有表示不同意。關(guān)于涉案房屋內(nèi)戶口情況，雙方認(rèn)可涉案房屋內(nèi)尚有熊淑平、張某某、張某1、張海榮、劉某（熊淑平之外孫）、張某2（熊淑平之孫女）、張某3（熊淑平之兒媳）、閆某（熊淑平之外孫女）等8人戶口未遷出。關(guān)于涉案房屋居住情況，熊淑平稱現(xiàn)其與張某某一家三口、張某1以及張海榮之子劉某共6人居住于涉案房屋內(nèi)，霍焰稱在其起訴時，涉案房屋只有熊淑平居?。粚Ψ胶炗喺{(diào)解協(xié)議時，每個人都寫了自己住址，不住在涉案房屋內(nèi)，后其提起第三人撤銷之訴時，對方又說都住在涉案房屋內(nèi)，法院按該地址送達(dá)其他被告，但送達(dá)不到，故不認(rèn)可其他被告居住涉案房屋的事實(shí)，堅(jiān)持要求由熊淑平向其交付涉案房屋。法院于2019年10月29日作出（2019）京0108民初22739號民事判決書，判決如下：一、熊淑平于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助霍焰將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平過戶涉案房屋之日支付熊淑平購房款145萬元；三、熊淑平于收到購房款145萬元之日起三十日內(nèi)將涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判決生效后十日內(nèi)給付霍焰逾期遷戶違約金（按每日50元的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年3月14日起計(jì)算至全部戶口遷出之日止）；五、駁回霍焰的其他訴訟請求。熊淑平、張海榮、張某1、張某某不服上訴，北京市第一中級人民法院于2020年4月1日作出（2020）京01民終19號民事裁定書，認(rèn)為熊淑平、張海榮于2018年5月11日向原審法院提起反訴，要求解除其與霍焰簽訂的涉案協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，原審法院受理了其反訴請求。本次一審法院遺漏該項(xiàng)訴訟請求，未做審理、判決，二審法院進(jìn)行調(diào)解，雙方未達(dá)成一致意見。因程序具有“不可逆性和不可彌補(bǔ)性”，二審法院對此直接處理將嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人的程序權(quán)利，故本案應(yīng)發(fā)回重審，最終裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

2020年2月19日，張某1去世，其配偶王某及其子張某4、張某5在本案審理中表述放棄張某1對涉案房屋的繼承權(quán)利，不參加本案訴訟。

2020年10月20日本案庭審中，經(jīng)詢問，熊淑平、張海榮、張某某共同委托訴訟代理人稱涉案協(xié)議無效的法律依據(jù)和理由為：一、合同法第51條，熊淑平與張海榮無權(quán)處分；二、民法總則第146條，涉案協(xié)議簽訂是霍焰以房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓名義對房屋所有權(quán)預(yù)定行為，是虛假意思表示，故無效；涉案協(xié)議解除的法律依據(jù)和理由為：一、合同法第94條第4項(xiàng)，霍焰在長達(dá)六年多時間內(nèi)沒有向熊淑平主張任何權(quán)利，也沒有支付剩余款項(xiàng)，要求交付等履行合同義務(wù)；二、物權(quán)法第106條，霍焰不構(gòu)成善意取得，涉案協(xié)議應(yīng)該解除；后在郵寄的書面意見中稱涉案協(xié)議符合合同法第52條規(guī)定的全部5項(xiàng)無效情形，認(rèn)為霍焰以欺詐手段與熊淑平簽訂涉案協(xié)議，對國有公房的所有權(quán)進(jìn)行交易，損害了國家利益；涉案協(xié)議以使用權(quán)買賣作為合法形式，掩蓋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的非法目的；一旦合同順利履行，則公房承租就成公房私有，明顯損害社會公共利益；霍焰、李某合謀詐騙，虛假訴訟，不僅違反法律關(guān)于公房禁止買賣的相關(guān)規(guī)定，更涉嫌構(gòu)成刑事犯罪；其有權(quán)按照涉案協(xié)議第五條約定的反悔條款單方解除合同。

對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，法院認(rèn)定如下：

1.熊淑平、張海榮、張某某提交2019年5月9日原一審?fù)徆P錄節(jié)選、霍焰及其父霍某在海淀法院涉訴的其他案件四份判決書，證明：一、熊淑平、張海榮無權(quán)作為出賣人簽訂涉案協(xié)議，該協(xié)議因無權(quán)處分而應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效；二、霍焰作為一個職業(yè)放貸人、炒房人，在訂立合同時明知熊淑平、張海榮系無權(quán)處分而仍簽訂涉案協(xié)議的行為明顯不構(gòu)成法律意義上的善意第三人，依法無權(quán)主張合同有效，更無權(quán)要求繼續(xù)履行合同。經(jīng)質(zhì)證，霍焰對上述證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，質(zhì)證理由同答辯意見；其代理父親買賣交易不能證明其是職業(yè)炒房人，與沒有關(guān)聯(lián)性，不影響本案交易。法院認(rèn)為，霍焰認(rèn)可上述證據(jù)真實(shí)性，法院不持異議；關(guān)于上述證據(jù)能否支持其證明目的，在法院認(rèn)為部分結(jié)合其他事實(shí)統(tǒng)一論述。

2.熊淑平、張海榮、張某某提交熊淑平與李某、李某1簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、民事起訴狀、變更訴訟請求申請書，人民網(wǎng)刊登的李某相關(guān)新聞報(bào)道，中宇慧通資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司企業(yè)信用信息、2019年5月9日原一審?fù)徆P錄節(jié)選，證明：一、霍焰與其通過李某牽線介紹相識，李某是中宇慧通公司的海淀區(qū)經(jīng)理，是專門從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員；二、李某及其所在的中宇慧通公司曾因參與房地產(chǎn)銷售合同詐騙被公安機(jī)關(guān)立案偵查，該公司后被吊銷營業(yè)執(zhí)照；三、李某在霍焰起訴后，持與涉案協(xié)議幾乎完全一致的購房合同起訴其一房二賣，整個過程中明顯存在與霍焰惡意串通、虛假訴訟的情形；四、事實(shí)上其根本不是一房二賣，而是陷入兩名專業(yè)人員共同實(shí)施的騙局，法院應(yīng)當(dāng)依法查清案件事實(shí)，決不能讓騙子得逞。經(jīng)質(zhì)證，霍焰認(rèn)可對方當(dāng)庭用手機(jī)登錄出示的新聞報(bào)道和企業(yè)信用信息網(wǎng)頁內(nèi)容與復(fù)印件內(nèi)容一致，不認(rèn)可新聞報(bào)道和企業(yè)信用信息的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性，其他證據(jù)認(rèn)可真實(shí)性，認(rèn)可其是經(jīng)過李某認(rèn)識的對方，不認(rèn)可其他證明目的。法院認(rèn)為，上述證據(jù)的真實(shí)性可以認(rèn)定，關(guān)于能否支持其證明目的，在法院認(rèn)為部分結(jié)合其他事實(shí)統(tǒng)一論述。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議焦點(diǎn)為涉案協(xié)議是否合法有效；如合法有效，涉案協(xié)議是否應(yīng)繼續(xù)履行。法院在本案查明事實(shí)基礎(chǔ)上分別論述如下：

關(guān)于涉案協(xié)議是否合法有效一節(jié)。熊淑平、張海榮、張某某辯稱涉案協(xié)議未經(jīng)涉案房屋共有權(quán)人張某同意而簽訂，系無權(quán)處分而無效，但熊淑平在2019年5月9日原一審?fù)徶凶哉J(rèn)張某知道涉案協(xié)議的簽訂，而三人均未能充分舉證推翻上述自認(rèn)，亦未充分舉證證明張某在知道涉案協(xié)議后不同意涉案協(xié)議，故三人關(guān)于張某不同意涉案協(xié)議的主張缺乏事實(shí)依據(jù)；此外，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；故三人關(guān)于涉案協(xié)議系無權(quán)處分而無效的抗辯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。熊淑平、張海榮、張某某主張霍焰與李某合謀詐騙，以欺詐手段與熊淑平、張海榮簽訂涉案協(xié)議，以使用權(quán)買賣的合法形式，掩蓋買賣公房所有權(quán)的非法目的，損害國家利益和社會公共利益，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因而涉案協(xié)議無效。但根據(jù)三人答辯所述，熊淑平當(dāng)初聯(lián)系李某想賣掉涉案房屋用于張某治病或換低樓層房屋，因涉案房屋當(dāng)時是承租公房，尚未取得所有權(quán)，故李某找到霍焰與熊淑平、張海榮簽訂涉案協(xié)議，由此可見，涉案協(xié)議的簽訂系雙方真實(shí)意思表示，本案現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明霍焰與李某合謀詐騙，以欺詐手段簽訂涉案協(xié)議。涉案協(xié)議雖名為房屋使用權(quán)買賣協(xié)議，但協(xié)議第四條約定如過戶條件成熟，熊淑平、張海榮應(yīng)全力配合協(xié)助霍焰辦理產(chǎn)權(quán)及更名手續(xù)，由此可見，涉案協(xié)議在實(shí)質(zhì)上是熊淑平、張海榮作為出賣人轉(zhuǎn)移涉案房屋的所有權(quán)于霍焰，霍焰作為買受人支付價(jià)款的房屋買賣合同，只是由于簽約時涉案房屋尚系承租公房，產(chǎn)權(quán)單位仍系熊淑平的原單位，尚不具備所有權(quán)轉(zhuǎn)移條件，故雙方約定在過戶條件成熟時再進(jìn)行過戶。從涉案協(xié)議的內(nèi)容來看，并不存在損害國家利益、社會公共利益、違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等情形，故熊淑平、張海榮、張某某的上述主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。綜上，熊淑平、張海榮與霍焰簽訂的涉案協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故法院確認(rèn)合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。

關(guān)于涉案協(xié)議是否應(yīng)繼續(xù)履行一節(jié)?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。熊淑平、張海榮、張某某主張霍焰在簽約后長達(dá)六年多時間內(nèi)未向熊淑平主張任何權(quán)利，也未支付剩余款項(xiàng)，其無法聯(lián)系上霍焰，享有漠視解除權(quán)。根據(jù)涉案協(xié)議約定，霍焰支付剩余價(jià)款的時間為過戶時一次性支付。因雙方在簽約時不清楚何時房改，故未明確過戶具體時間。熊淑平于2016年10月24日取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋具備過戶條件，此時熊淑平、張海榮本應(yīng)依照涉案協(xié)議第四條約定，積極履行協(xié)議，主動聯(lián)系霍焰辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，但其并未舉證證明曾主動聯(lián)系霍焰履行協(xié)議，且在霍焰發(fā)現(xiàn)涉案房屋具備過戶條件，要求協(xié)助過戶時明確予以拒絕，不履行合同義務(wù)，因此，熊淑平、張海榮、張某某的上述主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。熊淑平、張海榮、張某某主張霍焰不構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條的善意取得，涉案協(xié)議應(yīng)該解除，法院認(rèn)為，本案現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明霍焰在簽訂涉案協(xié)議時是惡意的，涉案房屋的交易價(jià)款170萬元在當(dāng)時的市場條件下，考慮涉案房屋尚不具備過戶條件等因素，并非明顯不合理的低價(jià)，且涉案房屋所有權(quán)仍登記在熊淑平名下，本案并不存在上述法律條款規(guī)定的善意取得問題，故熊淑平、張海榮、張某某的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。熊淑平、張海榮、張某某主張其有權(quán)按照涉案協(xié)議第五條約定的反悔條款單方解除合同。從涉案協(xié)議第五條的內(nèi)容來看，該條款并非約定一方解除合同的條件，而系約定一方違約時應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的違約責(zé)任，故熊淑平、張海榮、張某某的上述主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，熊淑平、張海榮不履行合同義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，霍焰依約支付了定金10萬元和房價(jià)款15萬元，亦同意一次性支付剩余購房款145萬元，雙方履行涉案協(xié)議不存在其他障礙，故涉案協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。熊淑平、張海榮、張某1主張15萬元系張海榮向霍焰所借款項(xiàng)，并非涉案房屋購房款，但其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采信。熊淑平、張海榮請求判令解除涉案協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的反訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

霍焰請求判令熊淑平、張海榮、張某某協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)。熊淑平、張海榮不履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行涉案協(xié)議，協(xié)助將涉案房屋過戶至霍焰名下的違約責(zé)任。張某某雖非涉案協(xié)議主體，但考慮到涉案房屋的共有權(quán)人張某已經(jīng)去世，其作為張某的繼承人及涉案房屋的共有權(quán)人之一，亦應(yīng)協(xié)助將涉案房屋過戶至霍焰名下?；粞嬲埱笈辛钚苁缙较蚱浣桓渡姘阜课?，具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持?；粞嬲埱笈辛钚苁缙桨疵咳?00元標(biāo)準(zhǔn)向其支付自2013年7月29日起計(jì)算至實(shí)際戶口遷出之日止的違約金。雙方2012年7月18日的補(bǔ)充協(xié)議約定熊淑平、張海榮在一年內(nèi)將涉案房屋內(nèi)所有權(quán)戶口全部遷出，未遷出按每天200元支付違約金。根據(jù)本案查明事實(shí)，涉案房屋尚有戶口未遷出，熊淑平、張海榮不履行上述合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。上述補(bǔ)充協(xié)議雖明確約定了遷出戶口的時間以及違約金標(biāo)準(zhǔn)，但涉案協(xié)議自熊淑平于2016年10月取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書后才具備繼續(xù)履行條件，現(xiàn)霍焰主張自2013年7月29日起按照每日200元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金顯失公平，且霍焰并未舉證證明其因逾期遷戶行為導(dǎo)致實(shí)際損失的具體金額，故法院結(jié)合合同履行情況及熊淑平的過錯情況等因素，兼顧公平及誠實(shí)信用原則，酌情判處熊淑平按每日30元標(biāo)準(zhǔn)向霍焰支付2018年3月14日立案起訴之日起至戶口實(shí)際遷出之日止的違約金?；粞嬲埱笈辛顝埡s就上述違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任，張海榮系涉案協(xié)議主體，且涉案房屋上亦有其戶口，故其應(yīng)對上述違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條規(guī)定，判決：一、熊淑平、張海榮、張某某于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助霍焰將位于北京市海淀區(qū)1804號房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至霍焰名下；霍焰于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日向熊淑平、張海榮支付剩余購房款145萬元；二、熊淑平于收到剩余購房款145萬元之日起三十日內(nèi)向霍焰交付北京市海淀區(qū)1804號房屋；三、熊淑平、張海榮于本判決生效后十日內(nèi)按每日30元標(biāo)準(zhǔn)向霍焰連帶支付自2018年3月14日起至北京市海淀區(qū)1804號房屋上全部戶口遷出之日止的違約金；四、駁回霍焰的其他訴訟請求；五、駁回熊淑平、張海榮的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2012年7月18日，熊淑平、張海榮（出賣人、甲方）與霍焰（買受人、乙方）簽訂涉案協(xié)議，約定：甲乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提訂立合同，甲方將涉案房屋的房屋使用權(quán)以140萬元價(jià)格出售給乙方，乙方在過戶時一次性支付，除定金外。如過戶條件成熟，甲方應(yīng)全力配合協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)及更名手續(xù)。后，張海榮與霍焰簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋價(jià)款為170萬元?；粞嬉兰s支付定金和房價(jià)款25萬元，熊淑平于2016年10月24日取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋具備過戶條件。由于涉案房屋為熊淑平、張某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張某已經(jīng)去世，熊淑平、張海榮及張某的繼承人張某某應(yīng)依照涉案協(xié)議第四條約定，履行辦理涉案房屋過戶手續(xù)的義務(wù)，霍焰應(yīng)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日向熊淑平、張海榮支付剩余購房款。涉案協(xié)議約定，霍焰支付全部款項(xiàng)后，熊淑平應(yīng)當(dāng)交付房屋。熊淑平、張海榮、張某某上訴稱張某對涉案房屋的買賣并不知情，與熊淑平原一審時的陳述不符，張某在世時對上述協(xié)議亦未提出異議，故本院對熊淑平、張海榮、張某某的主張不予采信。熊淑平、張海榮、張某某主張其有權(quán)按照涉案協(xié)議第五條約定的反悔條款單方解除合同。從涉案協(xié)議第五條的內(nèi)容來看，該條款并非約定一方解除合同的條件，而系約定一方違約時應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的違約責(zé)任，故熊淑平、張海榮、張某某的上述主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。熊淑平、張海榮反訴解除涉案協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院判決駁回其反訴請求正確，本院予以確認(rèn)。熊淑平、張海榮、張某某主張霍焰與李某合謀，以欺詐手段簽訂涉案協(xié)議，未提交證據(jù)證明，本院不予采信。

2012年7月18日，熊淑平、張海榮與霍焰簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定一年內(nèi)熊淑平、張海榮把本房內(nèi)所有戶口全部遷出，未遷出按每天200元支付違約金。根據(jù)本案查明事實(shí)，涉案房屋尚有戶口未遷出，一審法院結(jié)合合同履行情況及熊淑平的過錯情況等因素，兼顧公平及誠實(shí)信用原則，酌情判處熊淑平、張海榮按每日30元標(biāo)準(zhǔn)向霍焰支付2018年3月14日立案起訴之日起至戶口實(shí)際遷出之日止的違約金，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

熊淑平、張海榮、張某某主張應(yīng)追加李某為當(dāng)事人，其主張2013年1月，李某與熊淑平簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，此后李某未再聯(lián)系熊淑平，根據(jù)其主張的事實(shí)，與本案并非同一法律關(guān)系，亦不屬于需要追加第三人的情形，故對其申請不予準(zhǔn)許。

綜上所述，熊淑平、張海榮、張某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10050元，由熊淑平、張海榮、張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊