上訴人（原審原告）：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：賀西泉（胡某之夫）,住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：李響，北京中昂律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京天臺山房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)軍莊路**院**。

法定代表人：劉美玲，總經理。

委托訴訟代理人：孫躍恒，北京市金石律師事務所律師。

委托訴訟代理人：韓浪，北京市證信律師事務所律師。

上訴人胡某因與被上訴人北京天臺山房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱天臺山公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3889號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月23日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員辛榮獨任審理，于2021年3月8日公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。

胡某上訴請求：撤銷一審判決，改判胡某與天臺山公司簽訂的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》）第二十二條第（二）款第2項第（1）小項中逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的標準由“萬分之零點壹”變更為“萬分之壹”，改判天臺山公司按日萬分之一的標準向胡某支付違約金771444元，或將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.《預售合同》是在《北京市商品房預售合同（住宅類）（草稿）》（以下簡稱《預售合同（草稿）》）的基礎上簽訂的，《預售合同（草稿）》與《預售合同》具有同等法律效力，是賣方要約的一部分，是《預售合同》的附屬內容；2.《預售合同》對《預售合同（草稿）》的內容進行了修改，天臺山公司對違約條款未盡到提示說明義務，存在故意隱瞞和欺詐，該格式條款應為無效；3.胡某在雙方《預售合同》簽訂之前就已付款，系依據(jù)《預售合同（草稿）》履行義務，一審法院否認《預售合同（草稿）》的效力是錯誤的。

天臺山公司辯稱，同意一審法院判決，不同意胡某的上訴請求和理由。一審認定事實清楚，適用法律正確。1.《預售合同（草稿）》來源不明，天臺山公司對其真實性不予認可，且該《預售合同（草稿）》僅是草稿，無當事人簽字，是可以被修改的，《預售合同（草稿）》不能認定為《預售合同》的附件或者要約；2.《預售合同》違約金條款中的違約金標準是后期填寫的，并非格式條款，是雙方真實意思表示，因銷售政策不同，故不同房屋的違約金標準有所不同，這是有生效判決支持的；3.《預售合同》中違約金計算標準部分有下劃線，其表述不存在歧義，胡某的證據(jù)不能證明雙方簽訂合同時天臺山公司存在欺詐、脅迫，或合同存在顯失公平的情形。

胡某向一審法院起訴請求：1.請求判令胡某與天臺山公司簽訂的《預售合同》第二十二條第（二）款第2項第（1）小項中逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的標準由“萬分之零點壹”變更為“萬分之壹”；2.判令天臺山公司向胡某支付逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金771441.08元（以總房款7142973元為基數(shù)，按照日萬分之一的標準，自2017年8月1日起暫計算至本案起訴之時即2020年7月15日）。

一審法院認定事實：2014年7月18日，天臺山公司（出賣人）與胡某（買受人）簽訂《預售合同》，約定胡某購買天臺山公司開發(fā)出售的位于門頭溝區(qū)902號房屋（以下簡稱902號房屋），房屋預測建筑面積192.64平方米，其中套內建筑面積159.65平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積32.99平方米，單價每平方米44741.45元，房屋總價7142973元。合同第二十二條產權登記（二）轉移登記1、商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人或其指定的代辦機構向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用伍佰元。2、如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起90日內退還買受人全部已付款，并按照中國人民銀行同期活期存款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之零點一的違約金。《預售合同》附件五“付款方式及期限的約定”載明：買受人應于2014年1月11日前付清該商品房房款。胡某于2014年7月15日向天臺山公司支付完畢所有房屋價款7142973元，天臺山公司于2014年7月29日向胡某開具發(fā)票。

2015年8月2日，胡某辦理房屋入住手續(xù)，向天臺山公司交納代收契稅214289.19元、代辦產權費500元、房屋登記費80元、印花稅5元、有線電視初裝費300元。

2015年11月2日，雙方簽訂《收房補充協(xié)議》（以下簡稱《收房補充協(xié)議》），約定：2015年7月，胡某收到天臺山公司的《收房通知書》，雙方對收房標準有分歧，就相關分歧，雙方進行了溝通，為有效解決分歧，雙方達成本協(xié)議，天臺山公司同意對胡某延期收房期間（雙方確認為自2015年8月1日至2015年8月31日）由天臺山按已付房款每日萬分之一的標準向胡某支付補償金，本協(xié)議達成后，雙方對于以簽訂本協(xié)議時的項目及房屋現(xiàn)狀辦理交房手續(xù)均不持異議，對于《預售合同》亦無其它爭議。上述補償金已支付。

另查，胡某曾向本院起訴要求天臺山公司退還其預交的契稅214289.19元、代收代辦產權費500元、代收房屋登記費80元、代收印花稅5元、有線電視初裝費300元，并請求解除《預售合同》第十六條第（五）款第2項第（2）、（4）小項及第二十二條第（二）款第1項第（2）小項，并賠償上述款項自2015年8月2日至實際還清之日止的利息（按銀行同期貸款利率計算）。本院于2019年2月28日作出判決如下：胡某與天臺山公司簽訂的《預售合同》第十六條第（五）款第2項第（2）、（4）小項于2019年1月19日解除，第二十二條第（二）款第1項第（2）小項于2019年1月25日解除；天臺山公司于判決生效之日起七日內返還胡某預交契稅214289．19元、產權代辦費500元、產權登記費80元、產權證印花稅5元、有線電視初裝費300元，上述共計215174.19元，并以上述款項為基數(shù)，按照中國人民銀行同期存款利率，返還胡某自2015年8月2日起至實際付清之日止的利息。

截至2020年11月13日法庭辯論終結，天臺山公司尚未取得案涉房屋初始登記。天臺山公司自認系實測面積超出規(guī)劃導致其不能辦理案涉房屋的初始登記，天臺山公司認為房屋實測面積超出規(guī)劃，系因胡某自行委托他人對房屋進行加建所致，但未能提供證據(jù)證明。天臺山公司自認尚未出售的案涉項目房屋亦同樣封閉了陽臺和結構洞口，未能取得初始登記原因亦在于此。

再查，2017年7月5日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會作出京規(guī)（門）行決字2017第0004號行政處罰決定書，載明：受處罰單位為天臺山公司；天臺山公司在門頭溝區(qū)居住項目A7#、A8#、A9#住宅樓，未按照《建設工程規(guī)劃許可證》許可內容建設，違法建設面積共計2163.46平方米。以上行為違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十三條第三款之規(guī)定，依據(jù)《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》第三條之規(guī)定，已構成違法建設；依據(jù)《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》第二十七條之規(guī)定，屬不能拆除的城鎮(zhèn)違法建設；根據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十六條第一款和《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》第十二條第一款之規(guī)定，決定對天臺山公司上述違法行為給予行政處罰，處沒收違法收入的罰款，罰款額共計人民幣24287002元。天臺山公司表示已經繳納上述罰款，并表示該項目其他樓棟與A7#、A8#、A9#情形一致，也存在實測面積超出規(guī)劃的情形。

2017年7月5日，北京市規(guī)劃委員會門頭溝分局向北京市國土資源局門頭溝分局出具《關于協(xié)助對違法建設部分不予產權登記的函》，主要內容如下：在辦理該項目A1#——A16#樓，總計16棟住宅樓的不動產登記手續(xù)時，對未按照《建設工程規(guī)劃許可證》的許可內容進行建設的，超出《建設工程規(guī)劃許可證》許可建筑規(guī)模的陽臺部分不予以不動產登記。

又查，胡某以郵寄方式提起本案訴訟，本院于2020年7月15日收到胡某郵寄的起訴書等訴訟材料。

庭審中，天臺山公司主張，逾期辦證違約金的起算點應順延，理由為：1.根據(jù)《預售合同》附件五，房款付清時間應為2014年1月11日，胡某實際付清房款時間為2014年7月15日，遲延付款6個月，故逾期辦證違約金的起算點應相應順延6個月。2.合同約定的交房日期為2015年7月31日，因當時小區(qū)綠地尚未建好，天臺山公司統(tǒng)一與住戶簽訂《收房補充協(xié)議》，給住戶一個月的經濟補償，胡某實際于2015年8月2日收房，天臺山公司亦與其簽訂了《收房補充協(xié)議》，向其支付了一個月的經濟補償，雙方實際上是以協(xié)議方式將交房日期推遲了一個月，故逾期辦證違約金的起算點應相應順延一個月。經詢問，天臺山公司不以胡某實際收房日期晚于約定交房日期2日為由主張逾期辦證違約金的起算點相應順延。

雙方對是否簽署過草簽合同存在爭議。

胡某主張，其與天臺山公司于2014年1月8日在天臺山公司售樓處簽訂了案涉房屋的草簽合同，約定天臺山公司的逾期辦理產權證違約金標準為萬分之一，并提供《預售合同（草稿）》一份。該《預售合同（草稿）》上無雙方簽字或蓋章。經質證，天臺山公司認為該《預售合同（草稿）》并非法律意義上的草簽合同，僅是一份草稿，雙方未簽字蓋章，不具備合同效力。

對于上述爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：簽署合同應當以雙方簽字或蓋章為必要條件，胡某提交的《預售合同（草稿）》并無任何一方的簽字或蓋章，故該合同并未成立，不屬于草簽合同。

一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《預售合同》系本案雙方當事人真實意思表示，當屬有效。雙方均應按照合同約定履行。本案的爭議焦點在于：第一，天臺山公司逾期辦理產權登記是否構成違約。第二，逾期辦證違約金的起算時間。第三，合同約定的逾期辦證違約金標準應否變更或調整。第四，胡某的起訴是否超過訴訟時效。

關于爭議焦點一，天臺山公司逾期辦理產權登記是否構成違約。

根據(jù)雙方合同約定，天臺山公司應當于2015年7月31日前交付房屋，并于房屋交付后730日內辦理房屋轉移登記手續(xù)。天臺山公司辯稱由于胡某委托第三方進行陽臺封閉和結構洞口封閉導致面積增加不能辦理初始登記，但其未向本院提交相關證據(jù)，且案涉項目的其他尚未出售的房屋亦進行了陽臺和結構洞口的封閉，故天臺山公司以此辯稱不承擔違約責任的意見，本院不予采納。對天臺山公司以2020年1月23日后受疫情影響無法辦證為由，要求免除相應違約責任的答辯意見，無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。截至本案法庭辯論終結前，天臺山公司尚未取得案涉房屋初始登記，導致天臺山公司未能在房屋交付后730日內為胡某辦理房屋轉移登記手續(xù)，天臺山公司構成違約，應當按照合同約定向胡某支付逾期辦理房屋權屬登記違約金。

關于爭議焦點二，逾期辦證違約金的起算時間。

第一，關于天臺山公司所提因雙方簽訂《收房補充協(xié)議》，逾期辦證違約金應順延一個月的答辯意見。本院認為，從《收房補充協(xié)議》的內容來看，該協(xié)議是為解決天臺山公司與購房人之間對交房標準的分歧，以天臺山公司向購房人支付一個月補償金為條件，購房人同意以房屋現(xiàn)狀辦理交房手續(xù)，該協(xié)議并未對天臺山公司的交房時間作出重新約定。故天臺山公司以此為由，主張逾期辦證違約金的起算點順延一個月的答辯意見，本院不予采納。對天臺山公司所提應從逾期辦證違約金中扣除天臺山公司已經支付的逾期交房補償金的答辯意見，因該補償金系天臺山公司自愿支付，且與逾期辦證違約金無關，故本院對上述答辯意見亦不予采納。

第二，關于天臺山公司所提胡某遲延支付房款，逾期辦證違約金的起算點應順延的答辯意見。本院認為，判斷合同一方的行為是否違約，必然在行為發(fā)生前已經存在合同約定。本案中，雙方于2015年7月18日簽訂《預售合同》，而胡某在2015年7月15日即已付清了全部房款，且雙方在簽訂《預售合同》之前并未簽訂其他協(xié)議約定付款時間，天臺山公司在《預售合同》中將付款時間提前至合同簽訂數(shù)月前的約定對胡某不發(fā)生法律效力，故胡某并不存在逾期付款的違約行為，對天臺山公司以此為由，主張順延逾期辦證違約金起算點的答辯意見，本院不予采納。

第三，關于天臺山公司所提因胡某未交納辦證所需稅費、應順延辦證期限的答辯意見。本院認為，胡某已經按照合同約定交納了辦證所需稅費，后因天臺山公司的違約行為，本院判決天臺山公司返還胡某辦證所需稅費，且本案未辦理房屋所有權證系天臺山公司超出規(guī)劃標準建設造成，胡某不存在違約行為，故對天臺山公司以此為由，主張順延逾期辦證違約金起算點的答辯意見，本院不予采納。

綜上，天臺山公司應自合同約定的房屋交付日期2015年7月31日起730日內為胡某辦理完畢房屋權屬證書，因至法庭辯論終結時，天臺山公司尚未取得案涉房屋初始登記，構成違約，故天臺山公司應自2017年8月1日起向胡某支付逾期辦證違約金。胡某主張逾期辦證違約金暫計算至起訴之日即2020年7月15日，本院不持異議。

關于爭議焦點三，合同約定的逾期辦證違約金標準應否變更或調整。

胡某以天臺山公司存在重大誤解、顯失公平、欺詐為由，要求變更合同關于逾期辦證違約金的條款。對此，本院認為：

第一，關于胡某主張的重大誤解問題。所謂重大誤解，是指當事人因自己的過失導致對法律行為的性質、對方當事人、標的物種類、質量、規(guī)格、數(shù)量等合同內容有嚴重錯誤認識的情形。本案中，雙方《預售合同》已對逾期辦證違約金計算標準作出明確約定，胡某提供的《預售合同（草稿）》并無雙方簽字蓋章，不具備法律效力，胡某并未提供證據(jù)證明其對違約金計算標準存在錯誤認識從而作出了錯誤的意思表示，故胡某主張的重大誤解證據(jù)不足，本院不予采信。

第二，關于胡某主張的顯失公平問題。顯失公平需合同雙方權利義務明顯違反公平、等價有償?shù)脑瓌t。本案中，萬分之零點一是雙方對于天臺山公司逾期辦理房產證時如何承擔違約責任的約定，胡某并未提供證據(jù)證明上述約定存在雙方權利義務明顯失衡的情形，故胡某主張的顯失公平證據(jù)不足，本院不予采信。

第三，關于胡某主張的欺詐問題。所謂欺詐，是指一方當事人以虛構事實或隱瞞真相的方式，誘使他人作出錯誤的意思表示的行為。本案中，胡某提供的《預售合同（草稿）》并無雙方簽字蓋章，不具備法律效力，即使雙方在協(xié)商過程中確曾有過日萬分之一違約金標準的意向，但其最終標準仍取決于胡某與天臺山公司的協(xié)商情況。作為不同的特定物，天臺山公司與他人就同小區(qū)其他房屋約定的違約金標準如何，并不是影響案涉房屋違約金標準的基礎因素，天臺山公司在與胡某就案涉房屋違約金標準進行協(xié)商時，也不負有告知胡某其與他人約定的違約金標準的義務。胡某雖提供銷售人員微信聊天記錄證明該銷售人員認為違約金標準應該都一樣，但應然并不等于實然，雙方協(xié)商一致并簽字確認的合同才是確定雙方具體權利義務并由雙方遵照履行的依據(jù)。胡某主張?zhí)炫_山公司欺詐，證據(jù)不足，本院不予采信。

綜上，胡某提供的證據(jù)并不能對抗雙方簽訂的書面合同，胡某主張案涉合同關于逾期辦證違約金標準的條款存在重大誤解、顯失公平、欺詐情形，要求變更合同的訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。天臺山公司主張合同約定的違約金標準過高，請求酌減的答辯意見，未提交證據(jù)證實，本院不予采納。本院認定，天臺山公司以全部購房款為基數(shù)，按照日萬分之零點一的標準向胡某支付逾期辦證違約金。

關于爭議焦點四，胡某的起訴是否超過訴訟時效。

向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。本案中，根據(jù)《預售合同》約定，天臺山公司應自合同約定的房屋交付日期2015年7月31日起730日內為胡某辦理完畢房屋權屬證書，即辦理完畢房屋權屬證書的最后期限應為2017年7月31日，故本案訴訟時效應自2017年8月1日起算。胡某于2020年7月15日提起本案訴訟，并未超過訴訟時效，對天臺山公司的相應答辯意見，本院不予采納。

綜上，本院確認，天臺山公司按每日71.43元（總房款7142973元×0.00001）的標準，給付胡某自2017年8月1日至2020年7月15日共計1080天的逾期辦證違約金77144.4元。對胡某主張金額過高部分，本院不予支持。

判決：一、北京天臺山房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內給付胡某二○一七年八月一日起至二○二○年七月十五日的逾期辦理房屋權屬登記違約金77144.4元；二、駁回胡某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人未提交新證據(jù)。

本院補充如下事實：《預售合同》第十二條第（一）款約定，出賣人應當在2015年7月31日前向買受人交付該商品房。第二十二條第（二）款第2項第（1）小項中約定的逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的標準為萬分之零點壹，其中“零點壹”字樣的下方劃有下劃線。本院對一審判決查明的其他事實予以確認。

本院認為，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。當事人協(xié)商一致，可以變更合同。本案中，胡某提供的《預售合同（草稿）》并無雙方當事人的簽字及蓋章，對雙方當事人無法律約束力。胡某上訴主張《預售合同（草稿）》是天臺山公司要約的一部分，是《預售合同》的附屬內容，天臺山公司對此不予認可，胡某亦未提供證據(jù)證明雙方同意受該《預售合同（草稿）》相關條款的約束。即使雙方曾就《預售合同（草稿）》的相關違約金條款達成一致，但《預售合同》簽訂時間在《預售合同（草稿）》之后，亦可認定雙方已經通過簽訂在后的《預售合同》變更了原《預售合同（草稿）》中關于違約金的約定。因此，胡某關于《預售合同（草稿）》具有法律約束力的主張，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中，胡某與天臺山公司簽訂的《預售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。胡某上訴主張《預售合同》關于逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的約定屬于格式條款，天臺山公司未盡提示說明義務，該條款應為無效。但首先，胡某未提交證據(jù)證明該合同文本系由天臺山公司提供的為反復使用而預先擬定的文本；其次，《預售合同》約定的逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的標準為萬分之零點壹，其中“零點壹”字樣的下方劃有下劃線，可知該具體標準系可由雙方當事人協(xié)商確定的，且下劃線亦起到提示的作用；最后，胡某未提交證據(jù)證明該違約金標準遠不能彌補其因逾期辦理房屋權屬轉移登記而遭受的實際損失，從而導致免除天臺山公司責任或排除胡某主要權利的后果。因此，胡某上訴主張《預售合同》關于逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金標準的條款應為無效，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。胡某另主張簽訂《預售合同》時天臺山公司存在隱瞞和欺詐的情形，其存在重大誤解，但合同中約定逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金的標準為萬分之零點壹，“零點壹”字樣的下方劃有下劃線，該條款的內容具體明確，不存在產生歧義的可能；胡某未就天臺山公司的欺詐和隱瞞行為提供充分證據(jù)予以證明，且胡某作為有完全民事行為能力的自然人，應當在簽字前對相關法律文本進行嚴格審查和確認。因此，胡某以天臺山公司存在欺詐和隱瞞為由要求變更《預售合同》關于逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金標準的約定，事實和法律依據(jù)不足，本院不予支持。

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。本案中，雙方合同約定胡某未能在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，天臺山公司應當按日計算支付全部已付款萬分之零點一的違約金。現(xiàn)因天臺山公司超出規(guī)劃標準建設，導致902號房屋所在樓棟至今未能辦理初始登記，胡某因此至今未能取得902號房屋的所有權證書，天臺山公司應當支付違約金。關于違約金的計算標準，一審法院按照雙方《預售合同》的約定，確定為每日萬分之零點一是正確的，應予維持；關于違約金的起算時間，一審法院依據(jù)雙方《預售合同》關于天臺山公司應當在2015年7月31日前交付房屋及胡某應在交付房屋之日起730日內取得房屋所有權證書的約定，確定違約金起算時間為2017年8月1日，并無不當，雙方當事人對該起算時間亦無異議，本院亦予以維持。一審法院據(jù)此判決天臺山公司支付胡某2017年8月1日起至2020年7月15日的逾期辦理房屋權屬登記違約金77144.4元是正確的，應予維持。胡某主張應當按照日萬分之一的標準計算違約金，并據(jù)此要求天臺山公司支付違約金771444元，事實及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，胡某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第三十九條、第四十條、第四十四條、第六十條、第七十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11516元，由胡某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　辛　榮

二〇二一年三月十六日

法官助理　　王湘羽

書 記 員　　舒　妍