上訴人（原審被告）：尹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：孫非（尹某某之女婿），住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：張晨，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：蔣某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：張效輝，北京市京大律師事務(wù)所律師。

上訴人尹某某因與被上訴人蔣某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初8234號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

尹某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判尹某某僅向蔣某某支付房屋重置成新價29167元，駁回蔣某某關(guān)于房屋重置成新價、停產(chǎn)停業(yè)補助、搬家補助、獎勵費的其他訴訟請求。事實和理由：1.一審法院認定事實錯誤。（1）尹某某沒有義務(wù)向蔣某某支付房屋重置成新價279042.75元。蔣某某應(yīng)該得到的補償款數(shù)額為不屬于尹某某的被騰退建筑面積(1540.43平方米-1430平方米)占本次騰退的建筑面積（1540.43平方米）的比例*建筑總補償款（677995元）*60%=29167元。（2）尹某某沒有義務(wù)向蔣某某支付停產(chǎn)停業(yè)損失。蔣某某并未基于涉案土地的租賃關(guān)系向北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)老牛灣村民委員會（以下簡稱老牛灣村委會）申請停產(chǎn)停業(yè)損失。蔣某某經(jīng)營的北京順達興包裝制品廠的經(jīng)營地點與租賃土地和房屋沒有任何關(guān)系。（3）尹某某沒有義務(wù)向蔣某某支付搬家補助費和獎勵費。尹某某是本次騰退的被騰退人，尹某某與老牛灣村委會之間存在土地租賃關(guān)系，蔣某某與老牛灣村委會就涉案土地沒有土地租賃關(guān)系，蔣某某沒有權(quán)利獲得搬家補助、獎勵費。蔣某某僅有權(quán)基于搬遷造成的實際費用向尹某某另行主張。2.一審判決適用法律錯誤。本案案由為房屋租賃合同糾紛，故蔣某某主張的一審第一項訴訟請求，應(yīng)另案以其他主體作為被告以其他案由起訴。

蔣某某辯稱，同意一審判決，不同意尹某某的上訴請求和理由。蔣某某從尹某某處承租涉案房屋和場地用于公司經(jīng)營，雙方在租賃協(xié)議中約定了“誰投資誰受益”的原則，在遇政府拆遷騰退的時候，對于拆遷款項應(yīng)當按照“誰投資歸誰所有”的原則進行分配。租賃期間，蔣某某投資建設(shè)了2號房和6號房，并在該場地申請注冊了北京順達興包裝制品廠，尹某某并未在涉案場地經(jīng)營。尹某某在拆遷騰退時背著蔣某某以其自有的營業(yè)執(zhí)照向老牛灣村委會申請拆遷補償并取走60%的拆遷補償款。蔣某某作為涉案房屋和場地的實際使用人，依法享有拆遷補償權(quán)利和利益。

蔣某某向一審法院起訴請求：1.判決尹某某支付蔣某某騰退補償款1185987.45元，其中包括房屋重置成新補償款427136.85元、裝修附屬物補償款34774.11元、其他補償補助款724076.49元（包括停產(chǎn)停業(yè)補助616172元、搬家補助38510.75元、獎勵費69393.74元）；2.尹某某退還房屋占有使用費16205.5元。

一審法院認定事實：2008年2月23日，尹某某（甲方）與蔣某某（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方將本村承租的老牛灣村原小學(xué)校的約2畝地的院落及院落內(nèi)本方承建的約450平方米的房屋（以實際測量為準）提供給乙方有償使用，使用期限20年，自2004年1月1日起至2023年12月31日止，使用費每年45000元分兩次支付：每起始年1月10日前支付40000元，每年底前支付5000元。乙方自主經(jīng)營，自負盈虧，屬地注冊，按時支付水電費等各種費稅。合同期滿乙方投資的房屋等不動產(chǎn)歸甲方，乙方投資的動產(chǎn)歸乙方所有，如續(xù)租乙方有優(yōu)先權(quán)。合同期內(nèi)如國家規(guī)劃或政府部門及村內(nèi)規(guī)劃，占用此場地，協(xié)議可自行終止，如按國家規(guī)定補償，甲方投資的部分，補償歸甲方所有，乙方投資的部分補償歸乙方所有。《協(xié)議書》還對其他事項進行了約定。

2008年2月23日，尹某某（甲方）與蔣某某（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：1、甲方投資蓋的車間、庫房、辦公室、廁所、宿舍、石棉瓦棚及原有的院墻、水、電、大門等歸甲方。2、乙方投資蓋的彩鋼大棚及進廠后再建的建筑物歸乙方。3、甲方尹某某支付乙方蔣某某蓋棚費，所打的借收款條隨之作廢。4、拆原村委會建筑補償由甲方負責(zé)?！堆a充協(xié)議》后附有平面示意圖。

協(xié)議簽訂后，尹某某依約交付了房屋，蔣某某交納了相應(yīng)的租金并開始經(jīng)營廠房。因涉及拆遷，蔣某某于2019年7月12日搬離涉案房屋，現(xiàn)蔣某某主張退還剩余的房屋占有使用費16205.5元，尹某某表示同意退還。

另查一，2004年5月1日，北京市昌平區(qū)沙河九九金屬加工廠（甲方）、尹某某與北京順達興包裝制品廠（乙方）簽訂《合作辦廠協(xié)議書》，約定甲方提供廠址北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)老牛灣村原小學(xué)校院內(nèi)（約2畝地）、提供房屋（車間、庫房、辦公室）約450平方米及設(shè)備……乙方場地、設(shè)備使用期限為20年，其間乙方支付水、電及衛(wèi)生費并向甲方每年支付補償費4.5萬元，自協(xié)議簽訂之日算起。合同期內(nèi)，甲方投資歸甲方，乙方投資歸乙方。合同期滿，乙方有繼續(xù)租用優(yōu)先權(quán)。協(xié)議書還對其他事項進行了約定。

北京市昌平區(qū)沙河九九金屬加工廠、尹某某與北京順達興包裝制品廠共同確認了2005年11月9日的《北京市昌平區(qū)沙河九九金屬加工廠使用沙河鎮(zhèn)老牛灣經(jīng)濟合作社村中一院落平面示意圖》，本院落共占地1800平方米，建筑面積1430平方米，其中院落中間南北向長方形彩鋼大棚為682.5平方米，院落北邊東西朝向虛線形成的建筑面積為168.7平方米。關(guān)于用虛線標注問題，庭審中，尹某某表示虛線是墻，北邊168.7平方米的彩鋼棚是搭著三面院墻建的臨時結(jié)構(gòu)，所以用虛線；蔣某某則稱因為當時北邊沒有建設(shè)房屋，所以是虛線，雙方在2008年現(xiàn)場確認的時候又重新明確了場地范圍，根據(jù)2008年的示意圖北邊沒有房屋。

另查二，2019年1月29日，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)人民政府發(fā)布《昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)關(guān)于“G6、G7沿線及重點村”集體土地上非住宅自主騰退補償補助實施方案》，其中，關(guān)于房屋重置成新價的具體標準為：1、經(jīng)區(qū)政府或有關(guān)職能部門同意建設(shè)的非住宅房屋，可按重置成新價的80%給予補償；2、經(jīng)鎮(zhèn)政府同意或確認，由村集體或村集體經(jīng)濟組織為發(fā)展本村經(jīng)濟而建設(shè)的非住宅房屋，可按重置成新價的70%給予補償；3、經(jīng)與鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議建設(shè)的非住宅房屋，可按重置成新價的70%給予補償；4、經(jīng)鎮(zhèn)政府同意或確認，為增加本村經(jīng)濟收入與村民委員會或村集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議而建設(shè)的非住宅房屋，可按重置成新價的50%給予補償。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，利用非住宅房屋依法從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，因騰退造成經(jīng)濟損失，且符合下列條件的，給予被騰退人一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：（1）取得營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍如需批準的應(yīng)取得相關(guān)特殊許可文件），且注冊地在騰退范圍內(nèi)，并設(shè)有正式生產(chǎn)經(jīng)營場所；（2）按項目批復(fù)內(nèi)容或合同約定的經(jīng)營范圍生產(chǎn)經(jīng)營；（3）在騰退范圍內(nèi)依法實際經(jīng)營并依法納稅。停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費可按被騰退非住宅房屋騰退前三年在本區(qū)的納稅總額確定，補助費總額不得超過實際經(jīng)營面積*800元/平方米；納稅總額低于實際經(jīng)營面積*500元/平方米的，可按實際經(jīng)營面積*500元/平方米的標準給予補助費……關(guān)于搬遷補助費，按照正式房屋建設(shè)面積*25元/平方米計算；上述搬遷補助費不能滿足大型、專用、精密等設(shè)備搬遷費用的，可按據(jù)實原則給予適當補助……關(guān)于獎勵費，項目獎勵期定為60天，在規(guī)定獎勵期內(nèi)前40天簽訂《騰退補償補助協(xié)議》，且在約定期限內(nèi)騰退完畢的，可根據(jù)不同獎勵期給予被騰退人貨幣獎勵，獎勵金額不超過該非住宅房屋騰退補償補助總額的5%計算……

2019年5月7日，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)老牛灣村股份經(jīng)濟合作社、北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)老牛灣村民委員會（甲方）與尹某某（乙方）簽訂補償協(xié)議，約定：一、租賃土地及房屋（含附屬物）坐落于老牛灣村，房屋建筑面積1540.43平方米。二、經(jīng)甲乙雙方同意，對乙方采取一次性貨幣解約補償方式，甲方支付乙方房屋的重置成新補償款為677995元，裝修附屬物為55197元，其他補償補助款為724076.49元，共計1457268.49元，協(xié)議還對其他事項進行了約定。根據(jù)《昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)G6、G7沿線環(huán)境整治即無項目帶動自主騰退項目騰退補償計算表》記載，土地租賃人尹某某，總建筑面積1540.43㎡，2010年之【前】補償房屋部分建筑面積1540.43㎡，評估價格1355990元，房屋拆遷補償比例50%，認定房價677995元，補償金額677995元；附屬物/裝修評估價格55197元，補償金額55197元。2010年12月6日至2013年3月28日【前】補償為0。停產(chǎn)停業(yè)補助部分，停產(chǎn)停業(yè)認定面積1232.34㎡，補償單價500元/平方米，補償金額616172元。搬家補助部分，合理補償面積1540.43㎡，補償單價25元/平方米，補償金額38510.75元。獎勵費5%部分，補償金額69393.74元。2019年6月，尹某某領(lǐng)取了60%的拆遷補償款874361.09元。

另查三，庭審中，蔣某某主張《房屋評估價格結(jié)果通知單》中2號房屋（建筑面積686.23平方米，評估的房屋重置成新價為615804元），即為院落中間南北向長方形彩鋼大棚，和6號房屋（建筑面積285.42平方米，評估的房屋重置成新價為181461元），即為院落北邊東西朝向彩鋼棚，均系蔣某某所建，并稱2號房屋系2004年下半年建設(shè)，《補充協(xié)議》中已經(jīng)明確該房屋歸蔣某某，6號房屋系在2010年6月25日至2010年7月15日所建，并提交了《工程合同書》和收條加以證明。尹某某對此不予認可，稱2號房屋系其在2005年所建，后因欠款問題抵給了蔣某某，所以才有了《補充協(xié)議》的約定，但其未提交其他證據(jù)證明該兩處彩鋼棚系其所建。庭審中，雙方均表示涉案場地現(xiàn)已經(jīng)拆除，尹某某沒有實際使用涉案房屋和院落，拆遷前由蔣某某使用涉案房屋和院落。

另查四，尹某某主張其在涉案房屋內(nèi)注冊了北京雙子座裝飾工程有限公司，稱村委會是根據(jù)其營業(yè)執(zhí)照給予的停產(chǎn)停業(yè)補償，并提交了營業(yè)執(zhí)照、銀行交易明細、村委會的說明函證明其注冊情況和納稅情況。蔣某某認可前述證據(jù)的真實性，但不認可關(guān)聯(lián)性和證明目的，稱拆遷之前都是蔣某某在涉案場地生產(chǎn)經(jīng)營，并在此注冊了北京順達興包裝制品廠，同時提交了工商檔案登記信息、銀行交易明細等證據(jù)證明其注冊情況和納稅情況。尹某某對前述證據(jù)不予認可。法院依法向老牛灣村委會進行核實，村委會書記表示評估時確實是按照尹某某提供的北京雙子座裝飾工程有限公司的營業(yè)執(zhí)照給予的停產(chǎn)停業(yè)補償，但蔣某某也的確在涉案房屋內(nèi)經(jīng)營。

另查五，蔣某某向法院提交了北京市方正公證處出具的《公證書》及錄像，證明涉案房屋拆除之前的現(xiàn)狀，包括蔣某某投資建設(shè)的兩處建筑物均完好無損。尹某某對《公證書》及錄像不認可。

另查六，庭審中，雙方當事人均未能提供涉案房屋的規(guī)劃審批手續(xù)。經(jīng)法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會昌平分局核實，涉案地塊土地利用現(xiàn)狀地類為村莊，涉案房屋未查詢到規(guī)劃國土審批手續(xù)。雙方均認可《協(xié)議書》《補充協(xié)議》系無效合同，但尹某某表示不提起反訴。

一審法院認定上述事實，有《合作辦廠協(xié)議書》、院落平面示意圖、《協(xié)議書》《補充協(xié)議》《工程合同書》、收條、錄像、騰退補償計算表、《房屋評估價格結(jié)果通知單》、照片、《公證書》、視頻、支出憑單、銀行存單、拆遷政策、補償協(xié)議、北京市規(guī)劃和自然資源委員會昌平分局復(fù)函、營業(yè)執(zhí)照、銀行交易明細、工商檔案登記信息、說明函、詢問筆錄及當事人陳述等相關(guān)證據(jù)在案佐證。

一審法院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋沒有相關(guān)建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，故蔣某某與尹某某簽訂的《協(xié)議書》和《補充協(xié)議》應(yīng)屬無效。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

關(guān)于蔣某某主張房屋重置成新補償款一節(jié)，根據(jù)雙方確認的2005年11月9日的平面示意圖和2008年2月23日簽訂的《補充協(xié)議》及示意圖，結(jié)合雙方庭審當中的陳述，法院認定雙方對2號房屋的建設(shè)均有貢獻。對于6號房屋，根據(jù)北京市方正公證處的錄像顯示，該處彩鋼棚系一個整體結(jié)構(gòu)，且系統(tǒng)一構(gòu)造和裝修，故法院認定該彩鋼房系蔣某某所建。因此，對于蔣某某主張2號房屋、6號房屋的重置成新價，于法有據(jù)，法院予以支持。尹某某辯稱6號房屋中原有的168.7平方米彩鋼棚是搭著三面院墻建的臨時結(jié)構(gòu)，且彩鋼棚只是搭了一個頂，但是根據(jù)錄像顯示6號房屋并不只有一個彩鋼棚頂，且尹某某在庭審中表示對于超過168.7平方米的部分不知道是誰建的，其亦未提交充分的證據(jù)證明6號房屋系其所建，故法院對其辯解不予采信。對于尹某某應(yīng)給付蔣某某的房屋重置成新價的具體數(shù)額，法院在公平原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方當事人對該房屋的貢獻大小以及房屋評估價格結(jié)果通知單、騰退補償計算表等因素酌定為279042.75元。對于蔣某某主張過高部分，于法無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于蔣某某主張的裝修附屬物補償款一節(jié)，因蔣某某未提供充分的證據(jù)加以證明，法院對該項請求不予支持。

關(guān)于蔣某某主張的停產(chǎn)停業(yè)補助一節(jié)，雖然村委會表示是根據(jù)尹某某提供的北京雙子座裝飾工程有限公司的營業(yè)執(zhí)照給予的停產(chǎn)停業(yè)補助，但村委會同時表示蔣某某亦在涉案房屋內(nèi)實際經(jīng)營，且根據(jù)北京市方正公證處的錄像顯示房屋內(nèi)有大量產(chǎn)品，故蔣某某利用被騰退房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，騰退必然造成一定經(jīng)濟損失，法院綜合考慮雙方的經(jīng)營地點、注冊地點、納稅情況、租賃面積、承租時間、剩余租賃期限等因素酌情確定由尹某某給付蔣某某停產(chǎn)停業(yè)補助308086元。

關(guān)于蔣某某主張的搬家補助38510.75元一節(jié)，因涉案房屋在蔣某某承租期限內(nèi)被騰退，拆遷前確系由蔣某某占有使用，法院綜合考慮拆遷政策、補償協(xié)議等因素，對于該項訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于蔣某某主張的獎勵費，根據(jù)拆遷政策，不僅需要拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議，而且需要在約定期限內(nèi)騰退完畢，故蔣某某作為實際使用涉案房屋人，對于獲得該獎勵費具有貢獻，因此對于蔣某某的該項主張，于法有據(jù)，法院予以支持，但具體數(shù)額法院酌情確定為34696.87元。對于蔣某某主張過高部分，于法無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于蔣某某主張退還剩余房屋占有使用費的請求，因雙方在庭審中達成一致，由尹某某退還16205.5元，法院對此不持異議。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、確認尹某某與蔣某某于2008年2月23日簽訂的《協(xié)議書》《補充協(xié)議》無效；二、尹某某于本判決生效后十日內(nèi)給付蔣某某房屋重置成新價279042.75元、停產(chǎn)停業(yè)補助308086元、搬家補助38510.75元、獎勵費34696.87元，以上共計660336.37元；三、尹某某于本判決生效后十日內(nèi)退還蔣某某房屋占有使用費16205.5元；四、駁回蔣某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，蔣某某與尹某某對一審法院關(guān)于雙方簽訂的《協(xié)議書》和《補充協(xié)議》應(yīng)屬無效的認定均不持異議，本院對此予以確認。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方之間的《協(xié)議書》和《補充協(xié)議》雖被認定無效，但因尹某某同意蔣某某在涉案場地進行建設(shè)和改造，現(xiàn)房屋和場地涉及自主騰退補償補助的情形，故雙方應(yīng)當對所涉及的補償補助款項在公平原則的基礎(chǔ)上按照貢獻大小進行分割。一審法院結(jié)合雙方當事人的陳述和相關(guān)證據(jù)，認定雙方對2號房屋的建設(shè)均有貢獻、6號房屋系蔣某某所建，并在此前提下，以公平原則為基礎(chǔ)，根據(jù)雙方對該房屋的貢獻大小以及房屋評估價格結(jié)果通知單、騰退補償計算表等因素酌定尹某某應(yīng)當向蔣某某支付房屋重置成新補償款279042.75元，并無不當。尹某某上訴主張其僅應(yīng)當向蔣某某支付房屋重置成新價29167元，于法無據(jù)，本院不予支持。

《昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)關(guān)于“G6、G7沿線及重點村”集體土地上非住宅自主騰退補償補助實施方案》中規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的給付條件，雖村委會表示是根據(jù)尹某某提供的北京雙子座裝飾工程有限公司的營業(yè)執(zhí)照給予停產(chǎn)停業(yè)補助，但蔣某某實際租賃涉案場地和房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，騰退必然給其造成一定的經(jīng)濟損失，一審法院綜合考慮雙方的經(jīng)營地點、注冊地點、納稅情況、租賃面積、承租時間、剩余租賃期限等因素酌情確定由尹某某給付蔣某某停產(chǎn)停業(yè)補助308086元，所作處理并無不當。因蔣某某實際租賃涉案場地和房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，在拆遷過程中實際騰退了涉案場地和房屋，故一審法院判決支持蔣某某關(guān)于搬家補助38510.75元的訴訟請求并酌情支持了部分搬家獎勵費34696.87元，于法有據(jù)，本院予以確認。尹某某上訴主張其不應(yīng)當向蔣某某支付停產(chǎn)停業(yè)補助、搬家補助和獎勵費的上訴理由，于法無據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，尹某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10403元，由尹某某負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　辛　榮

二〇二一年三月十五日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪