上訴人（原審原告、反訴被告）：華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)。

法定代表人：蔣智生，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：何溪瀅，北京市中倫律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：付某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：付長(zhǎng)青，女，住北京市朝陽區(qū)，北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)高立莊村村民委員會(huì)推薦。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

上訴人華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱華潤(rùn)公司）與上訴人付某因商品房預(yù)售合同糾紛一案，均不服北京市門頭溝區(qū)人民法院(2019)京0109民初2873號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

華潤(rùn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判第三項(xiàng)、第五項(xiàng)，改判付某向我公司支付解除合同違約金317400元（以欠付價(jià)款10580000元為基數(shù)，按照3%比例計(jì)算）或者發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費(fèi)用由付某承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.本案中并不涉及宏觀政策調(diào)整，更不存在合同因政策調(diào)整導(dǎo)致不能批貸的情況，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。信貸通知性質(zhì)上僅屬于銀行業(yè)的內(nèi)部通知，并不屬于國(guó)家宏觀政策，更不能據(jù)此認(rèn)定國(guó)家政策發(fā)生調(diào)整，不能適用情勢(shì)變更原則。付某不能獲得貸款與政策原因無關(guān)。2.本案事實(shí)系對(duì)方姑姑規(guī)避政策、借名買房未果，應(yīng)由其自行承擔(dān)后果，應(yīng)依約繼續(xù)履行，且即使北京銀行減少批貸比例，對(duì)方也有能力繼續(xù)履行。合同也約定了如果貸款不成對(duì)方應(yīng)該自己補(bǔ)足余款。3.我公司確因付某拒絕按時(shí)付款的行為遭受了實(shí)際損失，包括融資成本損失、房屋空置管理損失、律師費(fèi)及訴訟費(fèi)用等。我公司損失金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我公司主張的解除合同違約金317400元，付某應(yīng)予以賠償。

付某針對(duì)華潤(rùn)公司的上訴請(qǐng)求辯稱：1.關(guān)于信貸政策的問題，2017年國(guó)家政策是全銀行系統(tǒng)都在執(zhí)行的，北京銀行是華潤(rùn)公司的合作銀行，簽訂合同的時(shí)候，并沒有不同意按照親屬共同貸款來進(jìn)行，而是出現(xiàn)了新政后才不同意的，在新政出臺(tái)后，我們也積極的找其他銀行來進(jìn)行貸款，但都沒有成功。2.不存在借名買房的問題，此次購房是家庭的需求，所以其姑姑進(jìn)行擔(dān)保也是為了家庭住房改善，并不是借名買房。3.對(duì)方說付某在庭審中表示具備繼續(xù)購房能力，這種表述是以房屋質(zhì)量合格為基礎(chǔ)，可以接收房屋，并且愿意加大購房資金成本為前提的，但對(duì)方不能提供質(zhì)量合格的房屋，不能實(shí)現(xiàn)購房人的購房意愿，在此情況之下作為購房人當(dāng)然有權(quán)解除合同。

付某上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判第六項(xiàng)；2.判決華潤(rùn)公司按門頭溝區(qū)303號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱303號(hào)房屋）總價(jià)款的30%向付某支付因違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量問題以及惡意欺詐產(chǎn)生賠償金4537001元。事實(shí)與理由：1.華潤(rùn)公司未按照樓書承諾交付房屋，屬于嚴(yán)重違約。付某購房目的無法實(shí)現(xiàn)，有權(quán)解除合同并主張賠償。2.華潤(rùn)公司交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響付某對(duì)房屋的正常使用，付某有權(quán)解除合同。3.本案的鑒定機(jī)構(gòu)與華潤(rùn)公司存在利益關(guān)系，其鑒定意見依法不能作為定案證據(jù)，一審法院采信鑒定結(jié)論違法。

華潤(rùn)公司針對(duì)付某的上訴請(qǐng)求辯稱：1.關(guān)于對(duì)方說的樓書問題，我們并沒有在樓書中進(jìn)行承諾，合同附件第二條，在我方證據(jù)的第53頁已經(jīng)明確約定，廣告樓書沙盤等前期宣傳都不能作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，仍然要以合同的約定為準(zhǔn)。合同法規(guī)定的合同目的無法實(shí)現(xiàn)的解除權(quán)本身就應(yīng)該以合同約定而不是其他資料作為確定的依據(jù)，對(duì)方提出解除權(quán)沒有任何法律和事實(shí)依據(jù)。2.303號(hào)房屋沒有質(zhì)量問題，關(guān)于對(duì)方提出的公共維修通道機(jī)動(dòng)車出入口等，經(jīng)過鑒定，都不存在問題。303號(hào)房屋已經(jīng)通過規(guī)劃驗(yàn)收。3.本案的鑒定單位是雙方共同選定的，不存在違法的問題。

華潤(rùn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求判決確認(rèn)于2019年8月12日起解除雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》（合同編號(hào)為Y188XXXX，以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》）及其相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議；2.要求付某配合華潤(rùn)公司辦理《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案登記解除手續(xù)（聯(lián)機(jī)備案編號(hào)1700XXXX）；3.要求付某向華潤(rùn)公司支付解除合同違約金317400元（按照未付購房款10580000元為基礎(chǔ)，按照3%計(jì)算）；4.要求付某向華潤(rùn)公司支付華潤(rùn)公司為其墊付的印花稅7561.67元（以合同總價(jià)款15123339元為基數(shù)，按照萬分之五計(jì)算）。

付某向一審法院反訴請(qǐng)求：1.要求判令確認(rèn)自2020年8月12日起解除雙方于2016年5月31日簽署的《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議；2.要求華潤(rùn)公司返還購房款4543339元及利息（以購房款4543339元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2016年5月31日起計(jì)算至實(shí)際付清日止）；3.要求華潤(rùn)公司按總房款30%向付某支付因違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量問題、以及惡意欺詐產(chǎn)生的賠償金共計(jì)4537001元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年5月31日，華潤(rùn)公司（出賣人、甲方）與付某（買受人、乙方）簽訂《預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定付某購買303號(hào)房屋，該商品房位于303號(hào)，平面圖見附件一，該商品房用途為住宅、儲(chǔ)藏室及設(shè)備用房，層高為3.3米，建筑面積441.59平米，套內(nèi)建筑面積427.41平方米，該商品房為獨(dú)棟別墅、整棟樓房的，按下列方式計(jì)算價(jià)款：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算每平方米單價(jià)35383.68元，總價(jià)款15123339元。付某采取商業(yè)貸款方式付款，付某可以首期支付購房總價(jià)款的30%，其余款項(xiàng)可以向北京銀行借款支付。出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更規(guī)劃。出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書面通知買受人：1.該商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。逾期付款責(zé)任：（1）逾期在90日內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算，向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起60日內(nèi)，向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起60日內(nèi)，按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。逾期應(yīng)付款是指按照約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額。該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項(xiàng)所列條件，該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；3.滿足出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：上水、下水交付時(shí)達(dá)到使用條件；過渡性用電：交付時(shí)達(dá)到使用條件；供暖：戶內(nèi)管線敷設(shè)到位，自采暖；燃?xì)猓航桓稌r(shí)，管線敷設(shè)到戶；電話通信線：交付時(shí)，管線敷設(shè)到戶（需由買受人自行交費(fèi)報(bào)裝、開通）；有線電視線：交付時(shí)，管線敷設(shè)到戶（需由買受人自行交費(fèi)報(bào)裝、開通）。出賣人逾期交房超過90日，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的3%向買受人支付違約金。該商品房達(dá)到約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示約定的證明文件，并滿足約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全或者未滿足約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。附件八、該商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案：建設(shè)內(nèi)容以最終《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批復(fù)為準(zhǔn)。附件十、補(bǔ)充協(xié)議：付某確認(rèn)：對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于該房屋價(jià)格有重大影響的因素，雙方均已在主合同及本協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況。雙方的權(quán)利義務(wù)均以主合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)，甲方或乙方通過口頭書面實(shí)物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等）所表達(dá)和提供的信息都不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，甲方的售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，如有變化不另行通知（但法律、法規(guī)或規(guī)章另規(guī)定的除外）。乙方應(yīng)于簽署本合同當(dāng)日向甲方交納所購商品房總價(jià)款的30%，金額共計(jì)為：4543339元，房款的70%，1058萬元，由乙方申請(qǐng)貸款。若乙方于該房屋所在樓宇主體結(jié)構(gòu)封頂前簽訂主合同，如乙方貸款額高于或等于800萬元，則乙方應(yīng)于該房屋所在樓宇主體結(jié)構(gòu)封頂之日起30日內(nèi)，將此款項(xiàng)劃入甲方賬戶。該房屋所在樓宇主體結(jié)構(gòu)封頂之日，以甲方書面通知貸款機(jī)構(gòu)日為準(zhǔn)。乙方選取該付款方式應(yīng)在簽訂主合同之前向貸款機(jī)構(gòu)提交真實(shí)有效的申請(qǐng)貸款資料，并獲得貸款機(jī)構(gòu)出具的客戶貸款資格書面確認(rèn)，若乙方按貸款機(jī)構(gòu)或擔(dān)保方的要求需提供預(yù)抵押擔(dān)保辦理預(yù)告登記手續(xù)的，還應(yīng)在簽訂主合同時(shí)交納辦理預(yù)告登記的相關(guān)資料，并辦理該房屋預(yù)告登記手續(xù)，若非因甲方、宏觀政策調(diào)整或國(guó)家行政管理部門的原因（不包括貸款機(jī)構(gòu)貸款條件方面的原因，例如貸款機(jī)構(gòu)要求乙方提高首付或未通過貸款機(jī)構(gòu)資信證明審查、乙方未提交齊全貸款資料乙方不辦理預(yù)告登記（如有）或預(yù)抵押手續(xù)等）導(dǎo)致該貸款方式不可行或貸款未按時(shí)足額打到甲方指定賬戶，甲方有權(quán)依據(jù)主合同逾期付款責(zé)任及補(bǔ)充協(xié)議約定向乙方主張權(quán)利。甲方行使逾期付款的約定的解除權(quán)的期限為解除權(quán)發(fā)生之日起一年。關(guān)于交付時(shí)間：2019年4月30日之前，主合同以及補(bǔ)充協(xié)議簽訂并生效且乙方所付全部房款打到甲方賬戶25個(gè)工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋。在乙方向甲方付清全部房款等費(fèi)用后，方可辦理入手續(xù)，否則乙方確認(rèn)甲方有權(quán)拒絕將該房屋交付給乙方。乙方有權(quán)在甲方送達(dá)的《交付通知書》所規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)對(duì)該房屋質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量瑕疵的，甲方應(yīng)及時(shí)整改，但乙方仍應(yīng)按照《交付通知書》中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、辦理房屋入住手續(xù)，甲方承擔(dān)逾期交房責(zé)任以外的修復(fù)等補(bǔ)救責(zé)任，乙方不得籍此對(duì)已經(jīng)取得《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》的商品房拒絕接收并拖延辦理入住手續(xù)。甲方僅協(xié)助乙方辦理相應(yīng)的房貸手續(xù)，不對(duì)貸款的結(jié)果做任何保證。乙方應(yīng)根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)的規(guī)定及時(shí)提供完整、準(zhǔn)確的相關(guān)資料，（如乙方向貸款機(jī)構(gòu)提供預(yù)抵押擔(dān)保的，還應(yīng)配甲方辦理該房屋預(yù)告登記手續(xù)），如非因甲方、宏觀政策調(diào)整或國(guó)家行政管理部門的原因（不包括銀行貸款條件方面的原因，例如貸款銀行要求乙方提高首付、乙方未通過銀行資信證明審查）導(dǎo)致乙方未能獲得按揭貸款，或者貸款未能按照主合同的約定及時(shí)打到甲方指定賬戶，乙方應(yīng)按主合同逾期付款責(zé)任的約定，承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。購房合同解除后，如乙方已經(jīng)支付給甲方的房款不足以抵償甲方已經(jīng)為乙方向貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任支付的款項(xiàng)（含應(yīng)向貸款機(jī)構(gòu)支付的利息罰息等）及乙方依據(jù)購房合同及補(bǔ)充協(xié)議約定應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用的，甲方有權(quán)繼續(xù)追究乙方的責(zé)任，如乙方已支付給甲方的房款，足以抵償上述款項(xiàng)并有剩余的，則甲方在乙方履行完畢本協(xié)議約定義務(wù)后60日內(nèi)將剩余款項(xiàng)無息返還給乙方。甲方依據(jù)主合同和本協(xié)議行使解約權(quán)后，乙方應(yīng)在解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)配合甲方，即與甲方共同或授權(quán)到甲方主管機(jī)關(guān)辦理完畢該房屋的聯(lián)機(jī)備案解除等相關(guān)手續(xù)，如甲方行使解約權(quán)的，甲方有權(quán)自應(yīng)退還乙方房款中予以抵扣印花稅、違約金和訴訟費(fèi)用。主合同及補(bǔ)充協(xié)議所指的書面通知以掛號(hào)郵寄或者特快專遞的形式送達(dá)。接受通知一方其通訊地址為本市的，自通知發(fā)出之日起第三日視為已經(jīng)送達(dá)。通知發(fā)出日期以寄出局郵戳或快遞公司簽認(rèn)為準(zhǔn)。主合同與補(bǔ)充協(xié)議所指的聯(lián)系方式和通訊地址以主合同列明的為準(zhǔn)。附件十三、住宅使用說明書：當(dāng)電梯發(fā)生如下故障時(shí)，請(qǐng)按轎箱內(nèi)的應(yīng)急提示操作：運(yùn)行時(shí)，內(nèi)選、平層等失靈。附件十四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不利因素提示：為解決園區(qū)車行交通問題，園區(qū)內(nèi)設(shè)有兩座架空行車道，道路上下高差約7米。住戶內(nèi)的私有電梯由戶內(nèi)電源供電，突然停電時(shí)，運(yùn)行的電梯可能停在樓層中間，需通知物業(yè)處理。疊拼樓座屋頂上有全樓的太陽能集熱設(shè)施，因疊拼沒有通向屋面的公共樓梯，如果太陽能設(shè)施需要維修的話，可能會(huì)借助上疊戶上屋面維修。A32#樓303戶型人行主要通道為位于32號(hào)樓北側(cè)和東側(cè)的兩個(gè)場(chǎng)地內(nèi)樓梯。A32#樓所有上疊戶型入戶樓梯處在擋土墻上方，距離北側(cè)、東北側(cè)車行道標(biāo)高有2至7米不等的高差。附件一、房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖顯示了地下一層電梯及電梯間。

2016年5月31日，華潤(rùn)公司（出賣人、甲方）與付某（買受人、乙方）簽訂《院落補(bǔ)充協(xié)議》，約定：該院落為小區(qū)公共綠地的組成部分，計(jì)入全小區(qū)建設(shè)用地的整體綠化指標(biāo)。乙方有權(quán)單獨(dú)使用甲方指定的該房屋緊鄰院落地面，但應(yīng)遵守法律、法規(guī)和本協(xié)議的相關(guān)約定，上述院落由乙方維護(hù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

2016年5月31日，華潤(rùn)公司（出賣人、甲方）與付某（買受人、乙方）簽訂《坡屋頂補(bǔ)充協(xié)議》，約定：因該房屋帶坡屋頂，乙方同意主合同基本情況的層高按3.3米填寫，但坡屋頂室內(nèi)起坡點(diǎn)以政府備案的施工圖紙為準(zhǔn)。

2016年5月31日，華潤(rùn)公司（出賣人、甲方）與付某（買受人、乙方）簽訂《層高補(bǔ)充協(xié)議》，約定：該房屋共4層，乙方同意主合同基本情況的層高按房屋戶內(nèi)首層層高3.3米填寫，該層高可能與實(shí)際層高（地上/地下）不一致。

2016年5月31日，雙方辦理303號(hào)房屋的商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案（聯(lián)機(jī)務(wù)案編號(hào)：1700XXXX）。華潤(rùn)公司就上述合同墊付印花稅7561.67元。

付某于2016年5月31日前支付購房款共計(jì)4543339元。余款1058萬元未支付。

2017年3月24日，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心四部門頒布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》銀管發(fā)〔2017〕68號(hào)，規(guī)定：“五、嚴(yán)格審核借款人還款能力，防范投資投機(jī)購房帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)：各商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實(shí)月供收入比(不超過50%)等政策要求，強(qiáng)化審核購房人收入證明材料。對(duì)于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對(duì)于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行?！标P(guān)于不能辦理貸款的原因，付某提交：1.2019年8月9日付長(zhǎng)青與華潤(rùn)公司倪姓工作人員的通話錄音，通話錄音中，雙方提到付長(zhǎng)青與北京銀行前期溝通由付長(zhǎng)青（付某之姑姑）作為非直系親屬提供貸款擔(dān)保，后來北京銀行不同意按此辦理貸款，雙方對(duì)付某是否應(yīng)為此承擔(dān)違約責(zé)任存在爭(zhēng)議。對(duì)此，華潤(rùn)公司表示：“是否是我方公司人員需要核實(shí)，即使錄音真實(shí)，對(duì)方也認(rèn)可是銀行原因而非政策原因?qū)е沦J款數(shù)額增加。付某在簽約的時(shí)候取得了銀行同意放貸的證明并提交給了華潤(rùn)公司，華潤(rùn)公司是據(jù)此與付某簽約的，付某也表示其有履約能力，合同是否解除與貸款無關(guān)。”后華潤(rùn)公司對(duì)于上述錄音未再反饋意見。2.付長(zhǎng)青與北京銀行人員趙某于2017年3月7日、2019年6月18日的通話錄音，顯示：2017年3月7日，趙某表示，買房當(dāng)時(shí)符合貸款政策，但是后來總行沒有審批通過，銀行不可能承諾在總行不批的情況下肯定可以批貸，因?yàn)樗⒖ㄋ⒌氖歉堕L(zhǎng)青的卡，肯定不行。2019年6月18日，趙某表示，銀監(jiān)會(huì)過來檢查，說這種做法不合規(guī)，所有這種保證的都不行，除非夫妻之間可以互相保證，父母、兄弟姐妹都不行，擔(dān)保的這種原來可以做，上邊來檢查說不行，就得停。對(duì)此，華潤(rùn)公司表示：“真實(shí)性無法確認(rèn)，證明目的不予認(rèn)可，不能貸款的原因與3.17新政無關(guān)，是銀行內(nèi)部沒有審批下來。對(duì)方提出的理由是因?yàn)橘J款人和買房人不一致，這個(gè)問題在3.17新政里沒有規(guī)定，對(duì)方播放的2017年的錄音中提到是銀行內(nèi)部政策問題，與國(guó)家政策無關(guān)，總行不給批，也說了沒有明文規(guī)定不許親屬之間擔(dān)保，只是上報(bào)到總行后，總行檢查，把這個(gè)給駁回了，而且對(duì)方還提出工行可以給他貸款，更加證明不是國(guó)家政策問題，純粹是銀行內(nèi)部情況，錄音中，北京銀行的辦事人員說工行可以貸，你們可以去試一試，付長(zhǎng)青說我沒有時(shí)間處理這個(gè)問題。顯然只是因?yàn)楦堕L(zhǎng)青規(guī)避政策、借名買房，才導(dǎo)致貸款辦不下來的問題。與新政沒有關(guān)系。而且他換一個(gè)銀行就可以辦理貸款，所以相關(guān)責(zé)任應(yīng)由付某承擔(dān)，與華潤(rùn)公司、國(guó)家政策無關(guān)。”經(jīng)詢問，付某表示：“在國(guó)家正式下文之前，銀行已經(jīng)得到通知，銀行已經(jīng)在這個(gè)期間收緊貸款條件了，他們的實(shí)際工作已經(jīng)按照文件精神在做了。另外，我原來作為擔(dān)保人貸款是可以的，后來銀行不允許這么做了。華潤(rùn)公司說工行可以貸是不對(duì)的，工行與北京共同執(zhí)行國(guó)家政策，都是不允許的?！绷聿?，付某于2018年9月1日服兵役，于2020年9月1日退役。審理中，2020年12月16日談話時(shí)，付某提出：如果法院認(rèn)定付某所提規(guī)劃、質(zhì)量等解除合同的理由不能成立，付某也主張將因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е虏荒苻k理貸款作為解除合同的理由。當(dāng)天，華潤(rùn)公司表示不同意此解除理由。

303號(hào)房屋監(jiān)理公司北京建拓工程管理有限公司出具《樓棟主體封頂通知單》，載明：A東區(qū)32#樓已于2017年4月13日完成該樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂。

2019年4月18日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)門頭溝分局出具建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)意見，載明：門頭溝A32#等工程符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2015規(guī)（門）建字0XXX號(hào)）批準(zhǔn)的內(nèi)容（該許可證注明A東區(qū)32#樓高度17.1米）。

2019年8月14日，北京市門頭溝區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出具《信訪辦理意見書》，載明：涉案項(xiàng)目A東區(qū)A32#-A42#及4#-5#地下車庫工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)無障礙設(shè)施符合施工圖設(shè)計(jì)文件要求。

2019年9月26日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)出具《關(guān)于群眾舉報(bào)華潤(rùn)“潤(rùn)西山苑”項(xiàng)目有關(guān)問題的答復(fù)意見》，載明：關(guān)于項(xiàng)目計(jì)容建筑面積，按照現(xiàn)行規(guī)則，“地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率”，該項(xiàng)目建筑地下部分并未超出室外地坪，故符合標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于A東區(qū)住宅、會(huì)所地下建筑功能，該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證已明確地下建筑功能主要為儲(chǔ)藏室、設(shè)備用房等非居住功能；關(guān)于停車位與入戶通道設(shè)計(jì)沖突問題，經(jīng)向建設(shè)單位了解，建設(shè)單位已經(jīng)開始了入戶部位坡道改造等相應(yīng)整改措施；規(guī)劃自然資源部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，通常對(duì)容積率、建筑高度、綠地率、停車位等是否符合規(guī)劃條件進(jìn)行嚴(yán)格控制，在上述規(guī)劃指標(biāo)符合規(guī)劃條件的前提下，建筑密度通常不作為強(qiáng)制性控制指標(biāo)進(jìn)行審查。

2019年12月11日，華潤(rùn)公司因“作為A東區(qū)32#-A43#及4#-5#地下車庫工程的施工單位，在施工過程中回填土未壓實(shí)，造成回填土不密實(shí)、下沉”受到行政處罰。

本案訴訟中，付某于2019年8月12日收到記載有華潤(rùn)公司要求解除合同訴訟請(qǐng)求的變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書（理由為付某逾期付款）。華潤(rùn)公司于2020年8月12日收到記載有付某解除合同訴訟請(qǐng)求的反訴書（付某提出的解除理由為303號(hào)房屋存在諸多質(zhì)量問題）。經(jīng)詢問，如果雙方所提解除理由不能成立，是否同意確認(rèn)于2019年8月12日協(xié)商一致解除合同，付某對(duì)此同意，華潤(rùn)公司不同意。

審理中，付某申請(qǐng)：一、要求對(duì)華潤(rùn)公司向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)報(bào)送的原告新城馮村地區(qū)（一期）居住項(xiàng)目（潤(rùn)西山苑）A地塊總平面圖規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，工程編號(hào)CABR-ADI-202020XXXX的圖紙進(jìn)行鑒定，明確以下事實(shí)，1、該方案的綠地率的計(jì)算是否符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》和《北京地區(qū)城市規(guī)劃管理守則》中綠地率的計(jì)算辦法？綠地率是否滿足大于等于30%？綠地面積是否滿足22000平方米？2、鑒定32#樓的建筑高度。二、要求對(duì)位于北京市門頭溝區(qū)新城馮村地區(qū)（一期）居住項(xiàng)目A地塊**樓**房屋進(jìn)行司法實(shí)測(cè)鑒定，明確以下事實(shí)，1、A地塊32#樓303號(hào)房屋三層和四層實(shí)際層高是多少米？是否滿足3.30米？對(duì)于層高不滿足3.30米的區(qū)域給出相應(yīng)面積（以圖紙為準(zhǔn)）。2.房屋無障礙設(shè)計(jì)是否滿足《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763-2012和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011的規(guī)定？3、房屋衛(wèi)生間的通風(fēng)設(shè)施是否符合《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011的要求。4.房屋地下一層平面圖，即32#樓303號(hào)房屋的地下室的使用面積（以圖紙為準(zhǔn)）和使用用途。三、要求對(duì)303號(hào)房屋戶內(nèi)樓梯是否滿足建筑規(guī)范要求進(jìn)行鑒定：1.戶內(nèi)樓梯踏步寬度、長(zhǎng)度及樓梯坡度，2.戶內(nèi)樓梯凈寬度，3.戶內(nèi)樓梯轉(zhuǎn)角區(qū)域面積或活動(dòng)半徑以及凈寬度。華潤(rùn)公司申請(qǐng)對(duì)北京市門頭溝區(qū)新城馮村地區(qū)（一期）居住）居住項(xiàng)目**的建筑密度進(jìn)行鑒定紙計(jì)算）。經(jīng)法院依法委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心進(jìn)行鑒定，2020年6月23日，鑒定單位出具司法鑒定意見書，鑒定意見：（1）A地塊建筑密度為31.4%。（2）A地塊綠化用地面積為39606.57平方米，綠地面積滿足22000平方米，綠地率為30.5%，滿足綠地率大于等于30%的要求。無法判斷A地塊的綠地率的計(jì)算是否符合《北京市地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（試行）》2003版中綠地率的計(jì)算辦法。僅從委托方提供的A地塊總平面圖電子版圖紙資料中可以看出，A地塊中所示綠化用地范圍在距離建筑外墻1.5米外，此項(xiàng)符合《北京市地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（試行）》2003版4.3.1條的規(guī)定。（3）A地塊32#樓的建筑高度為17.1米。（4）A東區(qū)32#樓303號(hào)四層衛(wèi)生間2高度（非建筑層高）不符合設(shè)計(jì)要求（設(shè)計(jì)高度3300毫米，實(shí)際偏差30毫米，允許偏差10毫米）；無法確定露臺(tái)下方對(duì)應(yīng)臥室的高度是否符合設(shè)計(jì)要求；其余房間高度符合設(shè)計(jì)要求。因委托方提供的圖紙資料中對(duì)四層衛(wèi)生間2未見詳細(xì)尺寸，無法依據(jù)圖紙給出該房間面積。（5）A東區(qū)32#樓303號(hào)房屋符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）無障礙設(shè)計(jì)的規(guī)定，但無法判斷是否符合《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763-2012）的規(guī)定（因相應(yīng)規(guī)范條文說明7.4.1載明“在獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排別墅中作為首層單戶進(jìn)出的居住建筑，可根據(jù)需要選擇使用?！?03號(hào)房屋為聯(lián)排別墅，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，房屋住戶可通過戶內(nèi)電梯直達(dá)地下一層后經(jīng)過地下車庫出入至首層地面，也可從三層入戶門位置經(jīng)室外樓梯到達(dá)首層地面，實(shí)現(xiàn)單戶進(jìn)出，該規(guī)范未對(duì)此房屋類型別墅做出明確要求，因此無法判斷303號(hào)房屋是否符合相應(yīng)規(guī)范規(guī)定）。（6）A東區(qū)32#樓303號(hào)房屋的通風(fēng)設(shè)施符合《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）、《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）的相關(guān)規(guī)定。（7）A東區(qū)32#樓303號(hào)房屋地下一層房間位于通往三層住戶的電梯井外，無法判斷其使用用途。根據(jù)圖紙資料可知該位置為電梯廳，房間使用面積為14.7平方米。（8）A東區(qū)32#樓303號(hào)房屋戶內(nèi)樓梯滿足國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求。雙方對(duì)鑒定意見提出異議。鑒定單位出具回復(fù)，在沒有新申請(qǐng)和新情況的情況下維持原意見。付某對(duì)異議回復(fù)仍有異議，申請(qǐng)鑒定人出庭，鑒定人出庭后維持原意見。華潤(rùn)公司交納鑒定費(fèi)20萬元。付某交納鑒定費(fèi)10萬元、鑒定人出庭費(fèi)3000元。鑒定人出庭后，付某提出鑒定單位的上級(jí)單位北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司的股東北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司出全資成立了北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司，北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司出資34%成立了北京怡和置業(yè)有限公司，北京怡和置業(yè)有限公司的股東還包括北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（持股33%），北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司出資30%成立了華潤(rùn)公司。付某據(jù)此認(rèn)為，鑒定單位與華潤(rùn)公司存在重大利益關(guān)聯(lián)，隱瞞了應(yīng)當(dāng)回避的重大信息，鑒定結(jié)論無效，不能作為本案定案依據(jù)。

審理中，經(jīng)釋明，付某不申請(qǐng)對(duì)303號(hào)房屋房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否存在問題進(jìn)行鑒定。

經(jīng)法院詢問付某，如果繼續(xù)履行是否同意將余款交至法院。付某表示可以在華潤(rùn)公司修復(fù)房屋達(dá)到交付條件的前提下交納。后付某未交納房款。

經(jīng)法院告知付某，如果主張華潤(rùn)公司存在欺詐行為，應(yīng)當(dāng)主張撤銷合同，并詢問付某主張撤銷還是解除合同。付某表示，主張解除合同。

經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，303號(hào)房屋位于涉案項(xiàng)目A東區(qū)32#樓地下一層及地上三、四、五層，其戶內(nèi)有一部該戶單獨(dú)使用的電梯，從地下一層經(jīng)電梯、電梯間可通向地下停車位，從電梯間出發(fā)向地下停車位的通道存在一級(jí)臺(tái)階，無坡道；從32#樓北側(cè)的臺(tái)階可通往32#樓三層（即303號(hào)房屋地上部分的第一層）。

審理中，華潤(rùn)公司向法院申請(qǐng)保全付某名下價(jià)值12027344元的財(cái)產(chǎn)。2019年5月22日，法院作出（2019）京0109民初2873號(hào)民事裁定，裁定：凍結(jié)付某名下的銀行存款12027344元，如存款不足，則查封付某名下相當(dāng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。2020年10月19日，華潤(rùn)公司申請(qǐng)解除對(duì)付某已經(jīng)網(wǎng)簽的303號(hào)房屋的查封。2020年10月21日，法院作出（2019）京0109民初2873號(hào)之一民事裁定，裁定：解除對(duì)付某名下303號(hào)房屋的查封。華潤(rùn)公司交納財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。付某與華潤(rùn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！睂?duì)于華潤(rùn)公司是否享有法定解除權(quán)，華潤(rùn)公司與付某約定由付某以銀行貸款方式支付剩余房款，根據(jù)付某的陳述及付某與華潤(rùn)公司工作人員的通話錄音，付某原本與貸款銀行達(dá)成了以由付某的非直系親屬付長(zhǎng)青進(jìn)行擔(dān)保的方式獲得貸款的意向，根據(jù)華潤(rùn)公司的陳述，雙方在簽訂《預(yù)售合同》之前，付某已取得了銀行同意放貸的證明并交給華潤(rùn)公司、華潤(rùn)公司據(jù)此與付某簽約，根據(jù)付長(zhǎng)青與北京銀行工作人員的通話錄音，在2017年3月7日之前，北京銀行已經(jīng)發(fā)生了無法對(duì)付某批貸的情況，根據(jù)北京銀行工作人員后續(xù)在錄音中的解釋，由親屬之間擔(dān)保獲取貸款的方式之前可以獲批，之后根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求予以停止，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局等部門于2017年3月24日對(duì)付某原本預(yù)期且已經(jīng)過銀行認(rèn)可的貸款方式進(jìn)行了限制，而303號(hào)房屋所在樓棟于2017年4月13日完成主體結(jié)構(gòu)封頂，根據(jù)雙方約定，該封頂時(shí)間應(yīng)由華潤(rùn)公司通知貸款銀行，作為計(jì)算支付貸款的起算時(shí)間，因上述北京銀行不能批貸的情況的出現(xiàn)與國(guó)家相應(yīng)政策的調(diào)整在時(shí)間上緊密相接，不能批貸的原因與相應(yīng)政策調(diào)整的內(nèi)容相互印證，上述情況能夠說明付某系由于2017年3月國(guó)家政策調(diào)整原因?qū)е沦J款不能辦理，而非由于貸款銀行單方面原因?qū)е沦J款不能辦理，本案中，雙方約定非因宏觀政策調(diào)整等原因?qū)е赂赌巢荒塬@得貸款的付某應(yīng)承擔(dān)逾期付款責(zé)任，但并未約定因故不能取得貸款則由付某自籌資金交納房款，付某逾期未交納房款的行為系因國(guó)家相關(guān)政策的調(diào)整造成，根據(jù)付某的年齡、職業(yè)及其在本案中未交清其余購房款的情況，法院確認(rèn)涉案合同無法繼續(xù)履行，該情況屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)。對(duì)華潤(rùn)公司以付某逾期付款、華潤(rùn)公司享有法定解除權(quán)為由要求確認(rèn)于2019年8月12日起解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》及其相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的訴訟請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、十三條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。

對(duì)付某以303號(hào)房屋存在各項(xiàng)規(guī)劃、質(zhì)量問題為由主張確認(rèn)自2020年8月12日起解除雙方于2016年5月31日簽署的《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的反訴請(qǐng)求，303號(hào)房屋所在的A東區(qū)32#樓已取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)意見，且經(jīng)在本案中進(jìn)行司法鑒定，已有的鑒定意見不能證實(shí)303號(hào)房屋存在主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用的問題等可以解除合同的事由，對(duì)303號(hào)房屋地下一層通道外通往停車位的通道沒有坡道的問題，也可以通過由華潤(rùn)公司進(jìn)行整改的方式解決，對(duì)回填土下沉的問題，現(xiàn)有證據(jù)不能證實(shí)該情況影響涉案房屋的主體結(jié)構(gòu)安全，付某就此不享有解除權(quán)，故對(duì)付某的相應(yīng)反訴請(qǐng)求，法院不予支持。對(duì)付某以鑒定單位與華潤(rùn)公司存在利害關(guān)系為由，要求撤銷鑒定意見的主張，付某所提事由不能說明鑒定單位與華潤(rùn)公司存在利害關(guān)系，故對(duì)付某的相應(yīng)意見，法院不予采納。

對(duì)付某提出如果法院認(rèn)定有關(guān)303號(hào)房屋規(guī)劃、質(zhì)量問題的解除理由不能成立，則主張以不可歸責(zé)于雙方的原因不能辦理貸款為由要求解除合同，對(duì)此，根據(jù)前文論述，付某可以以此為由要求解除合同，故對(duì)付某以此為由要求解除《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的反訴請(qǐng)求，法院予以支持，對(duì)解除時(shí)間，因付某于2020年12月16日提出以此為由解除合同，華潤(rùn)公司于當(dāng)天知悉此情況，且付某所提該項(xiàng)理由成立，法院確認(rèn)雙方簽訂的《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議于2020年12月16日解除。

對(duì)華潤(rùn)公司要求付某配合辦理《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案登記解除手續(xù)（聯(lián)機(jī)備案編號(hào)1700XXXX）的訴訟請(qǐng)求，因合同已解除，法院予以支持。對(duì)華潤(rùn)公司要求付某支付解除合同違約金317400元（按照未付購房款10580000元為基礎(chǔ)，按照3%計(jì)算）的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。對(duì)華潤(rùn)公司要求付某支付華潤(rùn)公司墊付的印花稅7561.67元（以合同總價(jià)款15123339元為基數(shù)，按照萬分之五計(jì)算）的訴訟請(qǐng)求，因付某是印花稅的納稅義務(wù)人，故對(duì)華潤(rùn)公司為付某墊付的印花稅，付某應(yīng)予負(fù)擔(dān)，對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。

對(duì)付某要求華潤(rùn)公司返還購房款4543339元及利息（以購房款4543339元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2016年5月31日起計(jì)算至實(shí)際付清日止）的反訴請(qǐng)求，因本案合同因不可歸責(zé)于雙方的原因解除，法院確認(rèn)華潤(rùn)公司應(yīng)返還付某購房款金額共計(jì)4543339元并以購房款4543339元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期存款利率返還付某自2016年5月31日起至實(shí)際付清之日止的利息，對(duì)付某主張按照貸款利率計(jì)息的要求，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。對(duì)付某要求華潤(rùn)公司按總房款30%向付某支付因違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量問題、以及惡意欺詐產(chǎn)生的賠償金4537001元的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條、第二十三條之規(guī)定，判決：一、付某與華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司訂立的《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》（合同編號(hào)為Y188XXXX）及其相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議于2020年12月16日起解除；二、付某于本判決生效之日起七日內(nèi)配合華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司辦理《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》的聯(lián)機(jī)備案登記解除手續(xù)（聯(lián)機(jī)備案編號(hào)1700XXXX）；三、華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還付某購房款4543339元，并以購房款4543339元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期存款利率返還付某自2016年5月31日起至實(shí)際付清之日止的利息；四、付某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司印花稅7561.67元；五、駁回華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回付某的其他反訴請(qǐng)求。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。付某與華潤(rùn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

本案中，根據(jù)雙方合同約定，付某通過銀行貸款方式支付剩余70%的房款。華潤(rùn)公司以付某逾期付款、華潤(rùn)公司享有法定解除權(quán)為由要求確認(rèn)于2019年8月12日起解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》及其相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)此本院認(rèn)為，首先，綜合在案證據(jù)及雙方訴辯意見，付某是以其非直系親屬付長(zhǎng)青進(jìn)行擔(dān)保的方式申請(qǐng)貸款。在雙方簽訂《預(yù)售合同》之前，付某已取得了銀行同意放貸的證明并交給華潤(rùn)公司，在合同履行中，北京銀行未能對(duì)付某批貸。其次，北京銀行不能對(duì)付某批貸情況的出現(xiàn)與國(guó)家相應(yīng)政策的調(diào)整時(shí)間緊密相接。2017年4月13日303號(hào)房屋所在樓棟完成主體結(jié)構(gòu)封頂，付某應(yīng)于該日起30日內(nèi)向華潤(rùn)公司支付剩余70%房款。2017年3月24日中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局等部門頒布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，使得付某原本預(yù)期且已經(jīng)過銀行認(rèn)可的貸款方式受到限制，不能批貸的原因系因國(guó)家相應(yīng)政策調(diào)整所致，不可歸責(zé)于雙方。再次，因國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整，付某逾期未交納剩余購房款，一審法院根據(jù)付某的年齡、職業(yè)等本案具體情況，確認(rèn)涉案合同無法繼續(xù)履行，該情況屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)正確，本院予以確認(rèn)。因此華潤(rùn)公司要求確認(rèn)于2019年8月12日起解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》及其相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，要求付某支付解除合同違約金317400元，無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以維持。

付某是否有權(quán)基于以下理由要求確認(rèn)自2020年8月12日起解除《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議：第一，可否以303號(hào)房屋存在各項(xiàng)規(guī)劃、質(zhì)量問題為由要求解除合同。303號(hào)房屋為聯(lián)排別墅，該房屋所在的A東區(qū)32#樓已于2019年4月18日取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)意見，經(jīng)一審法院釋明付某不申請(qǐng)對(duì)303號(hào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行鑒定，其申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)不構(gòu)成解除合同的事由。故付某關(guān)于303號(hào)房屋規(guī)劃、質(zhì)量問題的解除理由不成立。第二，可否以未按照樓書承諾交付房屋，購房目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同。雙方合同明確約定，雙方的權(quán)利義務(wù)均以主合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)，華潤(rùn)公司或付某通過口頭書面實(shí)物及其他形式（包括但不限于樓書等）所表達(dá)和提供的信息都不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)?？梢?，樓書并不是303號(hào)房屋是否符合交付條件的判定標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。303號(hào)房屋層高、地下**房屋用途等與付某主張的與其購房預(yù)期有差距，并不導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)。故付某關(guān)于303號(hào)房屋交付條件問題的解除理由不成立。第三，可否以不可歸責(zé)于雙方的原因不能辦理貸款為由要求解除合同。如前所述，付某不能辦理貸款是因信貸政策調(diào)整所致，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，付某該項(xiàng)解除合同理由成立。關(guān)于合同解除時(shí)間，付某于2020年12月16日提出以此為由解除合同，華潤(rùn)公司于當(dāng)日知悉，一審法院確認(rèn)雙方簽訂的《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議于2020年12月16日解除正確，本院予以確認(rèn)。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案合同因不可歸責(zé)于雙方的原因解除，付某于2016年5月31日前共支付華潤(rùn)公司購房款4543339元，華潤(rùn)公司應(yīng)返還付某上述款項(xiàng)并以4543339元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期存款利率支付自2016年5月31日起至實(shí)際付清之日止的利息。付某上訴要求華潤(rùn)公司按房屋總價(jià)款的30%向其支付因違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量問題以及惡意欺詐產(chǎn)生賠償金4537001元，無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以維持。

綜上所述，華潤(rùn)置地公司、付某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)49157元，由華潤(rùn)置地發(fā)展（北京）有限公司負(fù)擔(dān)6061（已交納），由付某負(fù)擔(dān)43096元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月三十一日

法官助理　　李　想

書 記 員　　楊　帆