上訴人（原審被告）：北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司，住所地北京市朝陽區(qū)平房路北京電影學院影視文化產業(yè)創(chuàng)新園平房園區(qū)星影中心**樓****。

法定代表人：南波，經理。

委托訴訟代理人：羅倩雅，北京再虹律師事務所律師。

委托訴訟代理人：胡寶珣，北京再虹律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：武某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：李密俠，遼寧湘輝律師事務所律師。

第三人：李俊峰，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司（以下簡稱華鼎苑公司）因與被上訴人武某某、第三人李俊峰房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初7445號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員王茂剛獨任審理，于2021年3月2日公開開庭審理了本案。上訴人華鼎苑公司的委托訴訟代理人羅倩雅、被上訴人武某某及其委托訴訟代理人李密俠到庭參加訴訟，第三人李俊峰經本院依法傳喚未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。

華鼎苑公司上訴請求：撤銷一審法院判決第二項，依法改判駁回武某某在一審時關于退還押金的訴訟請求。事實和理由：1.武某某存在違約行為，拖延租金，武某某交租日期是2020年2月21日，華鼎苑公司在2020年2月25日、3月7日、3月21日均通過各種方式向武某某發(fā)送要求支付租金并告知違約后果的通知，但武某某仍未交付租金。2.華鼎苑公司認為武某某存在違約故意，在一審過程中武某某表示其具有支付租金的能力，雙方確實存在協(xié)商過程，華鼎苑公司在2020年3月7日給出15天免租期的方案，因為華鼎苑公司出租給武某某的房屋是從李俊峰處租過來的，李俊峰沒有給華鼎苑公司任何免租優(yōu)惠，所以華鼎苑公司已經盡到了最大的努力給武某某租金優(yōu)惠。3.華鼎苑公司一直表明最多只給到15天免租期，要求武某某除了免15天租金外，必須在2020年3月21日之前支付租金。因為華鼎苑公司租給武某某的房產是從李俊峰處租過來的，交租日期是2020年3月19日，武某某向華鼎苑公司交租的日期是2020年2月21日，兩者之間相差一個月。如果武某某能夠按時或按照華鼎苑公司提出的交租日期交付租金，華鼎苑公司就能夠按時向李俊峰交租，也不至于導致合同解除。4.如果武某某沒有和李俊峰簽訂合同，李俊峰也不會和武某某解除合同。因為華鼎苑公司交付李俊峰租房押金6萬元，現(xiàn)6萬元未返回來，武某某的違約行為給華鼎苑公司帶來損失。

武某某辯稱，同意一審法院判決，不同意華鼎苑公司的上訴。1.武某某在一審期間申請華鼎苑公司減免租金并給予一定的免租期，在協(xié)商過程中華鼎苑公司同意給予武某某15天的免租期，但在免租期未到期之前武某某了解到華鼎苑公司有多次收取租戶租金、但沒有交給房東的情況。2.華鼎苑公司與李俊峰于2020年3月25日解除合同。武某某了解此事實后華鼎苑公司也未將本案所涉及的房屋租金交給李俊峰。武某某屬于行使不安抗辯權。武某某已經準備好支付房租，但經了解，華鼎苑公司與李俊峰解除租賃合同時間是2020年3月25日，2020年3月26日武某某與李俊峰簽署新的租賃合同。武某某主觀上沒有惡意逃避租金。

第三人李俊峰提交書面意見稱，一審法院認定事實清楚，對一審法院判決無異議。

武某某向一審法院起訴請求：1.確認武某某和華鼎苑公司之間的《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同二》）解除；2.判令華鼎苑公司雙倍返還武某某房屋押金180000元；3.判令華鼎苑公司賠償武某某租金損失116250元；4.判令華鼎苑公司賠償武某某物業(yè)費損失51579元；5.判令華鼎苑公司返還武某某網費5500元；6.本案訴訟費由華鼎苑公司承擔。

一審法院認定事實：南波系華鼎苑公司的法定代表人。2019年6月19日，南波代表華鼎苑公司（承租人、乙方）與李俊峰（出租人、甲方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同一》），合同約定，甲方將位于北京市昌平區(qū)回龍觀3號院1號樓102室房屋出租給乙方，建筑面積為100平方米；租賃用途為商業(yè)；租賃期限自2019年6月19日至2026年6月20日，共計7年；租金標準為每平米每天10.5元，年租金383250元……。

2019年9月6日，武某某（乙方）與華鼎苑公司（甲方）簽訂《租賃合同二》，約定甲方將北京市昌平區(qū)3號樓底商永和大王隔壁出租給乙方；租賃用途為勾魂涼皮品牌；租賃期限自2019年9月6日至2025年5月5日，免租期一個月，自2019年9月6日至2019年10月5日；租金標準為36萬元/年，2年以后每年遞增8%；支付方式為押三付三，第一次兩個月付，以后季付，每次提前15天支付；有線電視、寬帶網、水、電、物業(yè)費由乙方自行承擔；合同第八條第（三）款約定：甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除本合同，1、未按約定時間交付該房達7日的；2、交付的房屋不符合合同約定致使乙方不能按本合同約定的租賃用途使用房屋的；3、不承擔約定的保修、維修義務致使乙方不能按本合同約定的租賃用途使用該房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。合同第八條第（四）款約定：乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除本合同、收回房屋，1、不支付或者不按照約定支付租金或其他費用達7日的；2、欠繳租金、物業(yè)管理費等各項費用累計達7日租金金額的；3、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的；4、改變合同約定房屋使用用途和范圍或違法、違規(guī)經營的。合同第十條第（一）款約定，甲方有本合同第八條（三）情形之一致使乙方單方解除本合同的，甲方應對由此造成的乙方損失進行賠償并雙倍返還乙方已支付的房屋租賃押金。合同第十條第(二)款約定，乙方有本合同第八條（四）情形之一致使甲方單方解除本合同的，乙方應對由此造成的甲方損失進行賠償并不退還乙方已支付的房屋租賃費和押金。合同簽訂后，武某某向華鼎苑公司支付了押金90000元及截至2020年3月5日的租金。按照雙方的約定，武某某應于2020年2月21日向華鼎苑公司支付2020年3月6日至2020年6月5日期間的租金。新冠肺炎疫情出現(xiàn)后，武某某的經營受到影響，故自2020年2月中旬起雙方即開始協(xié)商減免租金的事宜，但直至2020年3月20日也未達成一致意見。協(xié)商過程中，武某某向華鼎苑公司支付了欠付的電費，但未向華鼎苑公司支付欠付的租金。

2020年3月23日，李俊峰對案涉房屋采取了停電、換鎖措施。華鼎苑公司稱，因武某某欠付房租，故華鼎苑公司要求李俊峰采取的停電、換鎖措施。

本案審理過程中，華鼎苑公司與李俊峰均表示雙方之間就案涉房屋的租賃合同關系于2020年3月25日解除。李俊峰與武某某均表示雙方之間就案涉房屋的租賃合同關系于2020年3月26日成立。

2020年4月15日，武某某（承租人、乙方）與李俊峰（出租人、甲方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同三》），約定甲方將案涉房屋出租給乙方；建筑面積為100平方米；租期為48個月，自2020年4月15日至2024年4月15日；租賃用途為經營勾魂涼皮；保證金為60000元；房租每平米每天10.5元，年租金383250元……。

關于主張的房租損失，是指武某某與華鼎苑公司簽訂的合同約定的租金標準低于武某某與李俊峰簽訂的合同約定的租金標準，兩者之差即為房租損失。經查，李俊峰將案涉房屋出租給華鼎苑公司的租金標準與出租給武某某的租金標準一致，出現(xiàn)租金差的原因在于華鼎苑公司從李俊峰處承租的面積為100平方米，但華鼎苑公司僅將其中的一部分轉租給了武某某，而武某某從李俊峰處承租的面積為100平方米。

關于武某某主張的物業(yè)費損失，武某某表示計算方法同房租損失。

關于武某某主張的網費，雙方均認可華鼎苑公司應當退還武某某5000元。

一審法院認為，華鼎苑公司與武某某簽訂的《租賃合同二》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，各方應當按照約定履行各自義務。

華鼎苑公司與李俊峰之間就案涉房屋的租賃合同關系于2020年3月25日解除，客觀上華鼎苑公司與武某某已經無法繼續(xù)履行合同，且李俊峰與武某某之間就案涉房屋的租賃合同關系于2020年3月26日成立，故在華鼎苑公司與武某某未就租賃合同的解除時間達成一致的情況下，法院確定華鼎苑公司與武某某之間的合同于2020年3月25日解除。

武某某承租房屋的目的是經營餐飲，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，導致餐飲行業(yè)在一定時期內經營困難，對武某某營業(yè)收入勢必造成明顯的負面影響，在此情況下，武某某與華鼎苑公司協(xié)商減免租金，未能按照約定的時間支付租金，故武某某在主觀上并無拖欠租金的故意，在合同已經解除的前提下，華鼎苑公司應當將押金返還給武某某，但武某某要求華鼎苑公司雙倍返還的請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

關于武某某主張的房租損失、物業(yè)費損失，因李俊峰將案涉房屋出租給華鼎苑公司的租金標準與出租給武某某的租金標準一致，故武某某的請求不能成立，法院不予支持。

關于武某某主張的網費，雙方均認可華鼎苑公司應當退還武某某5000元，對此法院不持異議，法院對于武某某請求中的合理部分予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十二條、第一百零九條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、確認武某某與北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司于2019年9月6日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年3月25日解除；二、北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司于本判決生效后七日內返還武某某押金90000元；三、北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司于本判決生效后七日內返還武某某網費5000元；四、駁回武某某的其他訴訟請求。如北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明，華鼎苑公司在2020年3月7日同意給武某某15天免租期。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。華鼎苑公司與武某某簽訂的《租賃合同二》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。雙方當事人基于合同享有的合法權益受法律保護。

合同解除后，尚未履行的，終止履行。華鼎苑公司與李俊峰同意《租賃合同一》于2020年3月25日解除?！蹲赓U合同一》解除后，尚未履行的部分，終止履行。華鼎苑公司與武某某簽訂的《租賃合同二》因《租賃合同一》解除而不具備繼續(xù)履行的前提條件，無法繼續(xù)履行。武某某起訴請求解除《租賃合同二》，一審法院判決確認《租賃合同二》于2020年3月25日解除正確，本院予以確認。

武某某支付租金至2020年3月5日。因受到疫情影響，武某某與華鼎苑公司協(xié)商減免租金，華鼎苑公司在2020年3月7日同意給武某某15天免租期。武某某租賃房屋從事餐飲行業(yè)，遲延交付租金系受到疫情影響，不構成違約?！蹲赓U合同二》已解除，華鼎苑公司應當向武某某退還房屋押金。華鼎苑公司認為武某某存在違約故意，不應該向武某某退還押金，無事實依據(jù)，一審法院判決華鼎苑公司返還武某某押金90000元正確，本院予以確認。雙方均認可華鼎苑公司應當退還武某某網費5000元，一審法院判決華鼎苑公司應當返還武某某網費5000元正確，本院予以確認。

綜上所述，華鼎苑公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2050元，由北京華鼎苑文化傳媒有限責任公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

二〇二一年三月十七日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓