上訴人（原審第三人）：王飛某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：高海燕，山西國韻律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：王修泉，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市豐臺區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：單文豪，北京市瑞得律師事務所律師。

原審被告：仲小飛，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

原審被告：郭潔，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市石景山區(qū)。

原審被告：田春鋒，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市房山區(qū)。

上訴人王飛某因與被上訴人王修泉、劉某某及原審被告仲小飛、郭潔、田春鋒房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10265號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月24日公開開庭審理了本案。上訴人王飛某之委托訴訟代理人高海燕，被上訴人王修泉、劉某某之共同委托訴訟代理人單文豪，原審被告郭潔、田春鋒到庭參加訴訟。原審被告仲小飛經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。

王飛某上訴請求：撤銷一審法院判決第二、三項關于判令我騰退房屋和支付使用費的部分，或發(fā)回重審。事實和理由：一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤。我與王修泉、劉某某不存在房屋租賃合同關系，一審法院認定我與田春鋒的房屋租賃合同關系解除且我負有騰退義務錯誤；一審判決超出了王修泉、劉某某的訴訟請求范圍。

王修泉、劉某某辯稱，同意一審判決，不同意王飛某的上訴請求。

郭潔、田春鋒述稱，同意一審判決。

仲小飛提交書面意見稱，同意一審法院判決王飛某搬離并支付租金，但一審認定的租金標準過低。

王修泉、劉某某向一審法院起訴請求：1.請求確認王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒的房屋租賃合同于2020年5月1日解除；2.請求判令仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某將所租賃房屋騰退返還給王修泉、劉某某；3.請求判令仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某給付王修泉、劉某某房屋占用費暫計91917.85元（按每日440000/365=1506.85元的標準自2020年5月1日計算至實際退房之日，暫計算至2020年7月1日）；4.請求判令仲小飛、郭潔、田春鋒給付王修泉、劉某某違約金335500元（按每日550000*1%=5500元的標準自2020年5月1日計算至實際退房之日，暫計算至2020年7月1日）；以上3、4項合計427417.81元；5.請求法院判令仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某將涉案房屋內(nèi)的工商登記企業(yè)（北京南山飛某商貿(mào)有限公司）從租賃房屋地址遷出；6.本案訴訟費由仲小飛、郭潔、田春鋒承擔。

一審法院認定事實：2016年12月28日，出租方（以下簡稱甲方）王修泉、劉某某與承租方（以下簡稱乙方）田春風、郭潔、仲小飛簽訂《房屋出租合同》，房屋坐落位置石景山區(qū)9號樓地下室一層、一樓一整層（不含后院）、二樓足療部分。合同期限自2017年5月1日至2027年4月30日。落款處由郭潔、仲小飛簽字。

2017年11月1日，出租方（以下簡稱甲方）王修泉、劉某某與承租方（以下簡稱乙方）郭潔、仲小飛簽訂《房屋出租補充合同》，約定房屋坐落位置石景山區(qū)9號樓地下室一層、一樓一整層（不含后院）、二樓足療部分。建筑面積1266平米。合同期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。第一年和第二年租金為200萬元，自第三年起年租金為130萬元。

田春鋒對上述合同均予以認可。郭潔、仲小飛、田春鋒系合伙關系。

2020年5月7日，出租方（甲方）王修泉、劉某某與承租方（乙方）仲小飛、郭潔、田春鋒簽訂《租賃合同提前終止協(xié)議書》，一、甲方與乙方于2016年12月28日簽訂的北京市石景山區(qū)九號樓地下一層、一層及二層部分的商鋪租賃合同?，F(xiàn)因乙方原因無法繼續(xù)履行合同，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意該合同于2020年5月1日予以終止。二、合同終止5日內(nèi)，乙方承諾把所租賃房屋保持完整狀況交付甲方，并經(jīng)甲方驗收簽字。如未能按期交付甲方，每延期一天按房屋年租賃價格的1%支付甲方損失費……八、雙方約定的其他事項。1.經(jīng)雙方協(xié)商，乙方先把地下一層、二層部分、一層除王飛某目前所用部分約300平米以外部分，2020年4月30日已交付甲方驗收。2.王飛某所租賃占用部分2020年5月10日前乙方提出解決方案，雙方協(xié)商解決。3.甲乙雙方原合同終止。落款處由甲方王修泉、劉某某與乙方田春鋒、仲小飛、郭潔簽字。

雙方均認可租賃房屋于2017年3月1日交付，有兩個月免租期。截止2020年5月1日前的租金已經(jīng)交付完畢。終止協(xié)議書簽訂后，除王飛某占用的一層底商的飛某車行（自西向東三間房屋）外，田春鋒、仲小飛、郭潔已將其承租的其余房屋騰退。

另查，2019年4月25日，出租方田春鋒與承租方王飛某簽訂《房屋出租合同》，約定將北京市石景山區(qū)9號底商自西向東3間，共計面積300平。合同期限自2019年5月21日至2024年5月20日。

2018年10月11日，王飛某將北京南山飛某商貿(mào)有限公司的注冊地址遷入至北京市石景山區(qū)9號樓的底商1號。

再查，2014年12月5日，王修泉承租石景山區(qū)（十萬平）底商，合同期限自2015年1月1日至2029年12月31日。

2020年1月13日，仲小飛、田春鋒、郭潔簽訂《合作終止協(xié)議》，約定：仲小飛、郭潔、田春鋒于2016年12月28日與王修泉、劉某某簽訂的石景山區(qū)9號樓地下室一層、一樓一整層、二層足療部分的房屋出租合同。仲小飛因本人自愿退出該合伙，自2020年1月13日后產(chǎn)生的所有債務與本人無關。

庭審中，王飛某稱因王修泉提供的產(chǎn)權證明有問題導致其不能辦理營業(yè)執(zhí)照導致經(jīng)營損失，故不同意騰房。

庭審中，田春鋒認可田春鋒、田春風均為其本人。

一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。因雙方簽訂有終止協(xié)議，約定了終止時間為2020年5月1日，故對于王修泉、劉某某要求確認雙方租賃合同于2020年5月1日解除的訴求，法院予以支持。合同解除后，仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某應當騰退租賃房屋，故對于王修泉、劉某某要求仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某騰退房屋的訴求，法院予以支持。對于王飛某抗辯稱王修泉、劉某某導致其經(jīng)營損失，因合同具有相對性，其抗辯意見與本案非同一法律關系，對此，其可另行主張。因雙方在終止協(xié)議中約定，合同終止5日內(nèi)，乙方承諾把所租賃房屋保持完整狀況交付甲方，并經(jīng)甲方驗收簽字?，F(xiàn)租賃房屋仍由王飛某占用，故對于合同解除5日后至騰退之前的費用，應當由仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某共同支付。對于使用費的標準，法院參照王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒的房屋租賃合同約定的標準予以確定。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。雙方在協(xié)議中約定，每延期一天按房屋年租賃價格的1%支付甲方損失。同時約定，第三人所租賃占用部分2020年5月10日前乙方提出解決方案，雙方協(xié)商解決。本案中，雖然仲小飛、郭潔、田春鋒遲延騰退，但騰退原因系王飛某占用，雙方對此約定協(xié)商解決，故仲小飛、郭潔、田春鋒未騰房有約定的抗辯事由，對于王修泉、劉某某主張違約金的訴求，法院不予支持。

對于王修泉、劉某某主張仲小飛、郭潔、田春鋒及王飛某將涉案房屋內(nèi)的工商登記企業(yè)（北京南山飛某商貿(mào)有限公司）從租賃房屋地址遷出的訴求，不屬于民事案件受理范圍，法院不予處理。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、確認王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒于2016年12月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年5月1日解除；二、仲小飛、郭潔、田春鋒、王飛某于本判決生效后七日內(nèi)將石景山區(qū)9號樓底商（自西向東三間房屋）騰退給王修泉、劉某某；三、仲小飛、郭潔、田春鋒、王飛某于本判決生效后七日內(nèi)給付王修泉、劉某某2020年5月6日起至實際騰退之日止的使用費（每日844元）；四、駁回王修泉、劉某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，當事人均沒有提交新證據(jù)。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒簽訂的《房屋出租合同》《租賃合同提前終止協(xié)議書》均為雙方真實意思表示，應為合法有效，雙方約定租賃合同終止時間為2020年5月1日，故一審法院據(jù)此確認租賃合同于該日解除具有事實和法律依據(jù)，本院不持異議。合同解除后，仲小飛、郭潔、田春鋒應當將租賃房屋返還王修泉、劉某某。對于田春鋒將部分租賃房屋轉租給王飛某，轉租期限超過剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，因王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒的房屋租賃關系已經(jīng)終止，王飛某作為次承租人無權繼續(xù)占有使用租賃房屋，故王飛某亦應當將租賃房屋騰退返還。房屋租賃合同解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費的，應予支持。本案中，王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒簽訂的《房屋租賃合同》解除后，仲小飛、郭潔、田春鋒負有返還租賃物的義務，但部分租賃房屋仍由王飛某占有使用，王修泉、劉某某有權主張相應的占有使用費。一審法院參照王修泉、劉某某與仲小飛、郭潔、田春鋒所簽訂的房屋租賃合同約定的租金標準酌情確定的占有使用費數(shù)額并無不當，本院予以確認。

綜上所述，王飛某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3856元，由王飛某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　朱文君

二〇二一年三月十五日

法官助理　李　正

書 記 員　楊　帆