上訴人（原審被告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：洪立新，北京市華夏律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：陶實，北京實景律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人姚某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3789號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月1日公開開庭審理了本案。上訴人劉某某及其委托訴訟代理人洪立新、被上訴人姚某及其委托訴訟代理人陶實到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判駁回姚某要求劉某某支付租金或占有使用費的訴訟請求。事實和理由：劉某某同意一審判決第一項和第三項。1.劉某某雖確實未向姚某支付過占有使用費，但雙方已經(jīng)達(dá)成“以物抵租”的合意且已經(jīng)實際履行，故雙方之間的占有使用費事宜已經(jīng)結(jié)算完畢，劉某某無需再向姚某支付占有使用費。2.即使法院認(rèn)為劉某某應(yīng)當(dāng)支付占有使用費，一審法院判決的占有使用費數(shù)額也不合理。合同約定前三年按照20萬元/年支付房租，劉某某認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按此標(biāo)準(zhǔn)計算占有使用費。另外，一審法院認(rèn)定了雙方對于合同無效的過錯比例，故應(yīng)當(dāng)按照30%的責(zé)任比例確定劉某某應(yīng)當(dāng)支付的占有使用費。3.劉某某租賃房屋的目的系用于創(chuàng)作和發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國家對文化產(chǎn)業(yè)的支持和扶持，相關(guān)單位和部門應(yīng)當(dāng)不收取費用或者應(yīng)減免費用。姚某在對此明知的情況下仍通過隱瞞事實和欺詐行為騙取劉某某簽訂合同，并收取高額費用，導(dǎo)致劉某某無法實現(xiàn)合同目的，有巨大經(jīng)濟損失和利益損失。

姚某辯稱，同意一審判決，不同意劉某某的上訴請求和理由。雙方?jīng)]有達(dá)成“以物抵租”的合意，也不存在任何書面協(xié)議，姚某不同意劉某某用畫抵租金。劉某某欠付房租，將23幅畫抵押在姚某處，作為其盡快支付租金的擔(dān)保，待其支付租金后再將畫退還給劉某某。雖房屋租賃合同無效，但劉某某應(yīng)當(dāng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費。

姚某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)雙方于2017年4月20日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年8月7日解除；2.判令劉某某支付拖欠的2017年6月1日至2020年8月7日期間的租金1433750元；3.判令劉某某支付拖欠租金的利息（以20萬元為基數(shù)，自2017年4月24日-2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算利息；自2019年8月20日至實際給付之日按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算利息；以20萬元為基數(shù)，自2018年6月1日-2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算利息；自2019年8月20日至實際給付之日按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算利息；以20萬元為基數(shù)，自2019年6月1日-2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算利息：自2019年8月20日至實際給付之日按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算利息；以833750元為基數(shù)，自2020年6月1日至實際給付之日按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算利息）；4.判令劉某某支付拖欠的2020年1月1日-2020年4月30日期間的電費4087.20元、2017年6月1日-2020年8月7日期間的物業(yè)費64040元。

一審法院認(rèn)定事實：2017年4月20日，出租人（甲方）姚某與承租人（乙方）劉某某簽訂《房屋租賃合同》，約定，乙方為滿足創(chuàng)作需要，租用甲方位于門頭溝區(qū)1-2層房屋，房屋面積為670平方米，租期為五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，租金：第一至五年每年租金450000元整，第一至三年每年先支付租金200000元，剩余租金750000元與第四年租金一并付清，自合同簽訂起三日內(nèi)支付第一筆年租金及押金250000元整，以后租金于前一年租賃期滿前十日內(nèi)支付，以上租金以現(xiàn)金形式支付給甲方，甲方出具相應(yīng)的收據(jù)憑證，乙方向甲方支付租賃押金50000元，甲方向乙方開具等額度的收據(jù)；租賃期內(nèi)的物業(yè)費、供暖費、水費、電費、電話費、電視收視費、上網(wǎng)費等由乙方承擔(dān)，按實際使用數(shù)（計量）收費，由收費部門出具相應(yīng)有效收據(jù)憑證；乙方在租賃期間享有如下權(quán)利和義務(wù)：……5、向甲方如數(shù)按時交付租金及相關(guān)合理費用……14、乙方承諾租賃期間每年贈送給甲方一幅獲獎作品作為額外補償。

合同簽訂后，姚某將訴爭房屋交付給劉某某使用，劉某某對訴爭房屋進行了裝修，使用訴爭房屋從事文化宣傳。劉某某未向姚某支付過租金，未交納2020年1月1日-2020年4月30日期間的電費、2017年6月1日-2020年8月7日期間的物業(yè)費。

2020年8月7日，劉某某與姚某就訴爭房屋辦理了交接手續(xù)，劉某某委托趙亞晗與姚某委托的北京瑞龍祥物業(yè)管理有限公司簽署交接清單，載明劉某某交回鑰匙，水費微信已付清，2020年1月1日至2020年4月30日電費金額為4087.2元未付有爭議，2020年5月1日至2020年8月6日電費金額4349元，已付（已開收據(jù)）。

審理中，姚某主張其從北京自立達(dá)人投資有限公司處承租訴爭房屋，訴爭房屋部分有房屋所有權(quán)證，并提交如下證據(jù)：

1.北京龍泉海峰企業(yè)管理中心（甲方）與北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（乙方）于2008年簽訂的《租賃協(xié)議》，約定甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就甲方所屬原門頭溝區(qū)橡膠廠院內(nèi)鍋爐廠房區(qū)改造后剩余土地租賃給下屬企業(yè)乙方的相關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、現(xiàn)有鍋爐房改造后，為甲、乙雙方住宅小區(qū)供暖，按供暖面積比例分?jǐn)偢脑焖柰顿Y，改造后剩余土地1259.7平方米租賃給乙方使用；二、租賃土地位置：見附圖；三、租賃期限為30年，自2008年1月1日至2037年12月31日止……

2.北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）與北京自立達(dá)人投資有限公司（乙方）于2013年1月1日簽訂的《合作協(xié)議》，約定甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就雙方共同出資建設(shè)，位于門頭溝區(qū)濱河路**（原城子?xùn)|街**）的配套辦公樓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、相關(guān)手續(xù)報批及主體施工由甲方出資完成。二、內(nèi)外部分裝修由乙方出資完成，裝修標(biāo)準(zhǔn)按甲方提出的要求。三、雙方約定1.竣工后，乙方擁有地下1層及地上1-5層使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、出租權(quán)40年（2013年1月1日起至2052年12月31日止）；2.雙方各自承擔(dān)水電費、物業(yè)費、維修費；3.乙方使用權(quán)到期后，雙方協(xié)商到期后租賃事宜。

3.北京自立達(dá)人投資有限公司（甲方）與姚某（乙方）于2017年2月14日簽訂的《協(xié)議》，載明甲方將門頭溝區(qū)1-2層部分房屋670㎡承包給乙方經(jīng)營，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：1.承包期限2017年2月15日至2027年2月14日；2.承包費用乙方每年向甲方繳納承包費40萬元；……4.承包經(jīng)營用途乙方承包該房屋經(jīng)營用于便民設(shè)施網(wǎng)店、公共公益服務(wù)設(shè)施項目。未經(jīng)甲方書面同意乙方不得改作其他用途……

4.房屋所有權(quán)人為北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的房屋所有權(quán)證，載明房屋坐落為門頭溝區(qū)1幢等2幢，登記時間為2010年3月17日，規(guī)劃用途為鍋爐房、配套用房，套內(nèi)建筑面積合計2624.72平方米，其中1幢建筑面積為646.21平方米，2幢建筑面積為1978.51平方米。

經(jīng)質(zhì)證，劉某某對三份協(xié)議書的真實性有異議，對房屋所有權(quán)證的真實性認(rèn)可，但稱不清楚訴爭房屋的有證面積。

經(jīng)詢問，姚某未實際向電力公司及物業(yè)公司交納應(yīng)當(dāng)由劉某某負(fù)擔(dān)的電費及物業(yè)費。

一審法院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，訴爭房屋部分面積未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無證據(jù)證明屬于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時建筑，姚某亦無法明確取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的具體對應(yīng)房屋部分，故姚某與劉某某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無效。雙方對于合同無效的后果均負(fù)有一定責(zé)任，法院酌情確定姚某對合同無效負(fù)70%的責(zé)任，劉某某對合同無效承擔(dān)30%的責(zé)任。

關(guān)于姚某要求支付房屋使用費的訴訟請求，房屋租賃合同無效的，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。因劉某某自承租訴爭房屋后至雙方交接房屋之前，一直在正常使用房屋，其未向姚某支付過房屋使用費，故姚某要求劉某某支付2017年6月1日至2020年8月7日期間房屋使用費1433750元，于法有據(jù)，法院予以支持。劉某某所稱其不應(yīng)支付房屋占有使用費的抗辯意見，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。關(guān)于利息損失，姚某對合同無效的后果負(fù)主要責(zé)任，姚某要求劉某某按照銀行同期貸款利率以及同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率支付房屋占有使用費利息的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于姚某要求劉某某支付電費及物業(yè)費的訴訟請求，因姚某未實際向電力公司及物業(yè)公司交納應(yīng)當(dāng)由劉某某負(fù)擔(dān)的電費及物業(yè)費，故姚某的該項訴訟請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、姚某與劉某某于2017年4月20日簽訂的《房屋租賃合同》無效；二、劉某某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付姚某房屋占有使用費1433750元；三、駁回姚某的其他訴訟請求。如果劉某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點在于劉某某是否應(yīng)當(dāng)向姚某支付占有使用費1433750元。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。劉某某在本案中自認(rèn)就其實際占有使用訴爭房屋期間，未向姚某支付占有使用費，故一審法院認(rèn)定劉某某應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向姚某支付占有使用費的處理正確。就劉某某主張其與姚某之間存在“以物抵租”協(xié)議的上訴理由，本院認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)無法證明姚某與劉某某之間存在“以物抵租”的協(xié)議，故對于劉某某的該項上訴理由，本院不予支持。對于占有使用費的計算標(biāo)準(zhǔn)，合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)系45萬元/年，故一審法院參照該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費的支付標(biāo)準(zhǔn)為45萬元/年并無不當(dāng)，劉某某主張應(yīng)按照20萬元/年的標(biāo)準(zhǔn)計算占有使用費，于法無據(jù)，本院對此不予支持。一審法院認(rèn)定的導(dǎo)致合同無效的責(zé)任比例，系對于合同無效受到的損失進行分擔(dān)時的比例，與占有使用費的負(fù)擔(dān)無涉，劉某某上訴主張應(yīng)按照該比例計算占有使用費的上訴理由，于法無據(jù)，本院對此不予支持。本案劉某某系從姚某個人處承租房屋，其所稱租賃房屋系用于創(chuàng)作和發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)故應(yīng)當(dāng)減免租金的上訴理由，無合同和法律依據(jù)，本院對此不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費17704元，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納17494元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛紅

二〇二一年三月十五日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪