上訴人（原審原告）：煙臺元廣福國際貿易有限公司，住所地山東省煙臺市芝罘區(qū)西大街**汽車大廈1768。

法定代表人：李海龍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：靳鵬飛，北京海潤天睿律師事務所律師。

委托訴訟代理人：戚兆波，北京海潤天睿律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：靜洪華，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：北京華海某某酒店管理有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)西翠路****

法定代表人：靜洪華，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉欣，女，該公司法務專員。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務所律師。

上訴人煙臺元廣福國際貿易有限公司（以下簡稱煙臺元廣福公司）、上訴人靜洪華、上訴人北京華海某某酒店管理有限公司（以下簡稱華海公司）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初7821號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

煙臺元廣福公司上訴請求：撤銷一審判決，改判支持煙臺元廣福公司的全部訴訟請求。事實和理由：租賃合同被法院判決解除后，靜洪華、華海公司依然持續(xù)占有、使用房屋，根據(jù)相關法律規(guī)定及參照原合同的約定，靜洪華、華海公司應按照雙倍租金標準支付房屋占用費，并支付遲延支付占用費滯納金。

靜洪華、華海公司辯稱，因租賃房屋的權屬不清，靜洪華、華海公司享有不安抗辯權，未支付使用費。因煙臺元廣福公司收取的裝修保證金、租賃保證金未退還，故靜洪華、華海公司未退還房屋及支付使用費。

靜洪華、華海公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回煙臺元廣福公司的訴訟請求或發(fā)回重審。事實和理由：一、一審認定事實不清，且判決與煙臺元廣福公司訴求不符，對訴訟請求有漏判，超范圍裁判違反了民事訴訟法不告不理的原則。二、一審中靜洪華、華海公司提交了北京輝煌凈雅餐飲有限公司（以下簡稱凈雅公司）涉訴及待執(zhí)行的證據(jù)材料，其涉嫌惡意轉移財產(chǎn)或惡意訴訟。三、關于2019年7月10日中央軍委事務管理總局第四保障處起訴凈雅公司的起訴狀，凈雅公司是否有權轉讓債權、占有使用費是否有權收取尚待定，租賃房屋產(chǎn)權不清，一審認定支付標準欠妥。

煙臺元廣福公司辯稱，房屋所有權人與案外人之間的產(chǎn)權爭議與本案無關，且另案一審判決已經(jīng)確認不存在產(chǎn)權爭議。本案中的債權轉讓合法有效，煙臺元廣福公司的主張是合理的。

煙臺元廣福公司向一審法院起訴請求：1.判令靜洪華、華海公司支付自2019年7月15日至實際騰退之日止的占有使用費，按照合同雙倍租金標準，以雙倍年租金（年租金756萬元）為基數(shù)進行計算；2.判令靜洪華、華海公司支付占有使用費的滯納金，自2019年7月15日計算至實際支付之日止，以拖欠的占有使用費為基數(shù)按照合同約定的每日萬分之五計算。

一審法院認定事實：2014年12月22日，凈雅公司（出租方、甲方）與靜洪華（承租方、乙方）簽訂合同編號為2014-JY-JW-0267的《房屋租賃合同》，約定甲方將海淀區(qū)西翠路19號樓房一層部分位置、五層整層、六層整層、七層部分位置共計3526.38平米，其中包括1層大堂20平米、5層整層1828.38平米、6層整層839平米、7層部分位置839平米，因該租賃標的有甲乙雙方共用部分，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意將租賃面積確定為3500平方米。甲乙雙方同意，該租賃標的作為經(jīng)營“莫麗精品”酒店使用。租賃期自2015年8月1日至2030年7月31日止。裝修保證金15萬元，在乙方裝修期結束后經(jīng)甲方驗收合格后無息退還乙方；合同保證金90萬元，在本合同終止或解除后的10日內甲方對乙方返還的房屋驗收合格后，甲方將90萬元合同保證金無息返還。租金每三個月付款一次，即在一個付款周期結束前15日內支付下一付款周期的租金。乙方應在本合同簽訂后3個工作日內向甲方支付第一個季度的租金90萬元。水電費按月支付，每月5日前支付上一月度費用。2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬元。合同8.1條約定，如雙方無意續(xù)租，乙方需在租賃期滿前遷出，如期滿仍未遷出的，則乙方應向甲方交納超期部分的租金和其他費用。合同11.2條約定，乙方逾期支付租金、能源費用及其他應由乙方及時交納給甲方的費用，每逾期一日，乙方需按應交而未交拖欠費用的0.05%支付違約金。乙方不按本合同的約定繳納定金或保證金，每逾期一天，按應繳而未繳金額0.05%的標準向甲方支付違約金。

2017年7月25日，凈雅公司起訴靜洪華、華海公司房屋租賃合同糾紛一案，案號(2017)京0108民初38040號，凈雅公司提出訴訟請求如下：1.解除我公司與靜洪華于2014年12月22日簽訂的《房屋租賃合同》及補充協(xié)議（一）（二）；2.靜洪華、華海公司返還我公司位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間；3.靜洪華、華海公司向我公司支付自2016年10月15日至2017年1月31日拖欠的房屋租金223993.74元，以及拖欠的水電費111229.18元。2019年6月，法院出具判決書，判決如下：一、北京輝煌凈雅餐飲有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》、補充協(xié)議（一）及補充協(xié)議（二）于2017年8月21日解除；二、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內將其承租使用的位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲有限公司；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內向北京輝煌凈雅餐飲有限公司支付拖欠租金172993.74元；四、駁回北京輝煌凈雅餐飲有限公司的其他訴訟請求。靜洪華、華海公司上訴后，北京市第一中級人民法院判決如下：一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院(2017)京0108民初38040號民事判決；二、北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》《補充協(xié)議（一）》及關于8層、9層部分房間的《補充協(xié)議（二）》于2017年8月21日解除；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米、六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司；四、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內向北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司支付拖欠租金172993.74元；五、駁回北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司的其他訴訟請求。在該判決中法院認定根據(jù)《補充協(xié)議（一）》的約定，乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）成立完畢的，則該新成立的子公司（或分公司）作為加入該租賃關系，與乙方共同承擔原合同及其補充協(xié)議的權利和義務。故華海公司在成立后，應與靜洪華共同承擔原合同和補充協(xié)議約定的義務。

2019年10月30日，甲方（轉讓方）凈雅公司與乙方（受讓方）煙臺元廣福公司簽訂債權轉讓協(xié)議書，約定甲乙雙方就甲方將判決書項下的相關債權轉讓給乙方事宜，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本協(xié)議如下：一、轉讓標的債權：轉讓標的債權為甲方在判決書中規(guī)定的所有相關債權，包括：1．甲方享有的根據(jù)判決第二項和第三項租賃合同解除后獲得租賃房屋交還的權利，即：判決第二項和第三項租賃合同解除后，債務人應當于判決書生效后十日內將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米，六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還甲方；2．甲方享有的根據(jù)判決第二項和第三項租賃合同解除后債務人未交還并繼續(xù)占用租賃房屋期間應交納的使用費，其中參照租金標準，債務人截至2019年7月15日已拖欠使用費90萬元、截至10月15日已拖欠使用費180萬元。3．甲方享有的根據(jù)判決第四項規(guī)定的租金債權172993.74元，截至本協(xié)議簽訂之日，該租金債權未獲任何償付。4．甲方墊付并根據(jù)一審和二審判決應由債務人承擔的訴訟費用306824元。因上述1、3、4項標的債權甲方已向海淀區(qū)人民法院申請執(zhí)行，故乙方取得上述1、3、4項債權后，應向法院申請變更執(zhí)行申請人，甲方無條件全力配合完成變更事宜。因上述第2項標的債權未在法院強制執(zhí)行范圍內，故乙方取得該項債權后，轉讓后，應由乙方另行以自己的名義向債權人主張，包括起訴等方式。三、轉讓基準日：甲方向乙方轉讓上述標的債權的基準日為2019年10月29日，自該日起，乙方享有對債務人的上述標的債權，甲方對上述標的債權不再享有任何權益。

2019年11月18日，煙臺元廣福公司與凈雅公司向靜洪華、華海公司出具債權轉讓及催收通知書，內容為：一、轉讓事項：凈雅公司與貴方的房屋租賃合同糾紛一案，北京市第一中級人民法院于2019年9月24日作出了(2019)京01民終8037號民事判決書（下稱“二審判決書”）2019年10月30日，凈雅公司與煙臺元廣福公司簽訂了《債權轉讓協(xié)議書》，凈雅公司已將其在二審判決書第三頊、第四項項下主債權和從權利以及二審判決書第一項項下合同解除后其對貴方應收取的占用費債權（下稱“轉讓標的”）轉讓給了煙臺元廣福公司。特向貴方書面通知上述轉讓事項。二、催收事項：請貴方立即向煙臺元廣福公司履行與轉讓標的相關的全部義務。煙臺元廣福公司與凈雅公司亦向靜洪華、華海公司郵寄送達了上述債權轉讓及催收通知書，2019年11月22日，該郵件妥投，顯示他人代收。靜洪華、華海公司表示并未收到該郵件。

上述判決生效后，靜洪華、華海公司繼續(xù)占用涉案房屋，雙方在庭審中認可2019年7月15日之前的租金已在上述判決中予以判決認定?，F(xiàn)煙臺元廣福公司根據(jù)債權轉讓及催收通知書要求靜洪華、華海公司支付2019年7月15日之后的占有使用費及相應滯納金。關于租金標準，煙臺元廣福公司根據(jù)租賃合同第8.1條的約定要求靜洪華、華海公司以合同雙倍租金的標準（年租金756萬元）支付使用費。靜洪華、華海公司認為涉案房屋在2017年8月21日解除，煙臺元廣福公司不應依據(jù)已經(jīng)解除的合同主張費用。

另查，凈雅公司與中國人民解放軍總參謀部兵種部第一管理處就涉案房屋存在合作建房協(xié)議，因部隊改制，中央軍委機關事務管理總局第四保障處已起訴凈雅公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，要求凈雅公司騰退房屋、確認合同無效等。華海公司表示因為凈雅公司與部隊方就產(chǎn)權存在爭議，其一直不知將款項給付誰。

凈雅公司到庭認可其與煙臺元廣福公司債權轉讓協(xié)議的真實性，且表示已經(jīng)通知靜洪華與華海公司。

一審法院認為，債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。債權人轉讓權利的，應當通知債務人。債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利。本案中，凈雅公司將其在（2019）京01民終8037號民事判決書中規(guī)定的相關債權轉讓給煙臺元廣福公司。通過煙臺元廣福公司提供的郵單及法院對凈雅公司的調查，可以認定凈雅公司及煙臺元廣福公司已履行了對靜洪華、華海公司的通知義務，故煙臺元廣福公司取得了凈雅公司在（2019）京01民終8037號民事判決書中的相關債權。根據(jù)該判決書及債權轉讓協(xié)議書的約定，靜洪華、華海公司在2019年即負有騰房義務，但靜洪華、華海公司至今尚未履行該義務，故其在占用房屋期間應交納房屋占有使用費。故煙臺元廣福公司起訴要求靜洪華、華海公司支付房屋占有使用費之請求，與法有據(jù)，法院予以支持。關于占有使用費的標準，法院參考合同約定的租金標準予以認定，煙臺元廣福公司所述的合同8.1的約定，并不適用于本案，故對其要求按照雙倍租金的標準支付占有使用費之請求，法院不予采信。關于靜洪華是否應承擔責任一節(jié)，北京市第一中級人民法院已經(jīng)在（2019）京01民終8037號民事判決書中予以認定，本案不再重復論述。

煙臺元廣福公司依據(jù)合同11.2條的約定要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費的滯納金之請求，因凈雅公司與靜洪華、華海公司之間雙方并未約定占有使用費的支付時間，且該條款的約定也不適用于本案，故煙臺元廣福公司要求支付滯納金之請求，于法無據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七十九條、第八十條、第八十一條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內按以下標準向煙臺元廣福國際貿易有限公司支付自2019年7月15日至實際騰退之日止的占有使用費：2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬元；二、駁回煙臺元廣福國際貿易有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，根據(jù)已經(jīng)生效的民事判決，靜洪華、華海公司應向凈雅公司騰退返還租賃房屋，并支付拖欠租金，因判決生效后靜洪華、華海公司未按期履行騰退義務，其應當向凈雅公司支付占用房屋期間的占有使用費。因凈雅公司將判決書項下相關債權轉讓給煙臺元廣福公司，該債權轉讓已經(jīng)通知靜洪華、華海公司，故煙臺元廣福公司有權向靜洪華、華海公司主張房屋占有使用費。因生效民事判決和債權轉讓協(xié)議已經(jīng)明確了權利主體，靜洪華、華海公司以存在產(chǎn)權爭議為由不支付占有使用費的抗辯不能成立，本院不予支持。靜洪華、華海公司應當積極履行生效判決確定的騰退義務，并支付至其實際騰退之日止的占有使用費。關于房屋占有使用費的標準，一審法院參照租賃合同約定的標準予以確定，并無不當，本院對雙方當事人就租金標準提出的上訴主張均不予支持。關于煙臺元廣福公司上訴要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費的滯納金，因債權轉讓人凈雅公司與靜洪華、華海公司之間并未約定占有使用費的支付時間，原租賃合同中關于滯納金的約定不適用于本案，本院對煙臺元廣福公司的該項上訴主張不予支持。

綜上所述，煙臺元廣福公司、靜洪華、華海公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費38786元，由煙臺元廣福國際貿易有限公司負擔19393元（已交納），由靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司負擔19393元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年三月二十三日

法官助理　王　夢

書 記 員　馬子萌