上訴人（原審原告）：煙臺元廣福國際貿(mào)易有限公司，住所地山東省煙臺市芝罘區(qū)西大街**汽車大廈1768。

法定代表人：李海龍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：靳鵬飛，北京海潤天睿律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：戚兆波，北京海潤天睿律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：靜洪華，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京華海某某酒店管理有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)西翠路****

法定代表人：靜洪華，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉欣，女，該公司法務(wù)專員。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人煙臺元廣福國際貿(mào)易有限公司（以下簡稱煙臺元廣福公司）、上訴人靜洪華、上訴人北京華海某某酒店管理有限公司（以下簡稱華海公司）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初7821號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

煙臺元廣福公司上訴請求：撤銷一審判決，改判支持煙臺元廣福公司的全部訴訟請求。事實(shí)和理由：租賃合同被法院判決解除后，靜洪華、華海公司依然持續(xù)占有、使用房屋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及參照原合同的約定，靜洪華、華海公司應(yīng)按照雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，并支付遲延支付占用費(fèi)滯納金。

靜洪華、華海公司辯稱，因租賃房屋的權(quán)屬不清，靜洪華、華海公司享有不安抗辯權(quán)，未支付使用費(fèi)。因煙臺元廣福公司收取的裝修保證金、租賃保證金未退還，故靜洪華、華海公司未退還房屋及支付使用費(fèi)。

靜洪華、華海公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回?zé)熍_元廣福公司的訴訟請求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)不清，且判決與煙臺元廣福公司訴求不符，對訴訟請求有漏判，超范圍裁判違反了民事訴訟法不告不理的原則。二、一審中靜洪華、華海公司提交了北京輝煌凈雅餐飲有限公司（以下簡稱凈雅公司）涉訴及待執(zhí)行的證據(jù)材料，其涉嫌惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或惡意訴訟。三、關(guān)于2019年7月10日中央軍委事務(wù)管理總局第四保障處起訴凈雅公司的起訴狀，凈雅公司是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)、占有使用費(fèi)是否有權(quán)收取尚待定，租賃房屋產(chǎn)權(quán)不清，一審認(rèn)定支付標(biāo)準(zhǔn)欠妥。

煙臺元廣福公司辯稱，房屋所有權(quán)人與案外人之間的產(chǎn)權(quán)爭議與本案無關(guān)，且另案一審判決已經(jīng)確認(rèn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議。本案中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效，煙臺元廣福公司的主張是合理的。

煙臺元廣福公司向一審法院起訴請求：1.判令靜洪華、華海公司支付自2019年7月15日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)，按照合同雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)，以雙倍年租金（年租金756萬元）為基數(shù)進(jìn)行計算；2.判令靜洪華、華海公司支付占有使用費(fèi)的滯納金，自2019年7月15日計算至實(shí)際支付之日止，以拖欠的占有使用費(fèi)為基數(shù)按照合同約定的每日萬分之五計算。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年12月22日，凈雅公司（出租方、甲方）與靜洪華（承租方、乙方）簽訂合同編號為2014-JY-JW-0267的《房屋租賃合同》，約定甲方將海淀區(qū)西翠路19號樓房一層部分位置、五層整層、六層整層、七層部分位置共計3526.38平米，其中包括1層大堂20平米、5層整層1828.38平米、6層整層839平米、7層部分位置839平米，因該租賃標(biāo)的有甲乙雙方共用部分，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意將租賃面積確定為3500平方米。甲乙雙方同意，該租賃標(biāo)的作為經(jīng)營“莫麗精品”酒店使用。租賃期自2015年8月1日至2030年7月31日止。裝修保證金15萬元，在乙方裝修期結(jié)束后經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后無息退還乙方；合同保證金90萬元，在本合同終止或解除后的10日內(nèi)甲方對乙方返還的房屋驗(yàn)收合格后，甲方將90萬元合同保證金無息返還。租金每三個月付款一次，即在一個付款周期結(jié)束前15日內(nèi)支付下一付款周期的租金。乙方應(yīng)在本合同簽訂后3個工作日內(nèi)向甲方支付第一個季度的租金90萬元。水電費(fèi)按月支付，每月5日前支付上一月度費(fèi)用。2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬元。合同8.1條約定，如雙方無意續(xù)租，乙方需在租賃期滿前遷出，如期滿仍未遷出的，則乙方應(yīng)向甲方交納超期部分的租金和其他費(fèi)用。合同11.2條約定，乙方逾期支付租金、能源費(fèi)用及其他應(yīng)由乙方及時交納給甲方的費(fèi)用，每逾期一日，乙方需按應(yīng)交而未交拖欠費(fèi)用的0.05%支付違約金。乙方不按本合同的約定繳納定金或保證金，每逾期一天，按應(yīng)繳而未繳金額0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。

2017年7月25日，凈雅公司起訴靜洪華、華海公司房屋租賃合同糾紛一案，案號(2017)京0108民初38040號，凈雅公司提出訴訟請求如下：1.解除我公司與靜洪華于2014年12月22日簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議（一）（二）；2.靜洪華、華海公司返還我公司位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間；3.靜洪華、華海公司向我公司支付自2016年10月15日至2017年1月31日拖欠的房屋租金223993.74元，以及拖欠的水電費(fèi)111229.18元。2019年6月，法院出具判決書，判決如下：一、北京輝煌凈雅餐飲有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》、補(bǔ)充協(xié)議（一）及補(bǔ)充協(xié)議（二）于2017年8月21日解除；二、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)將其承租使用的位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲有限公司；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向北京輝煌凈雅餐飲有限公司支付拖欠租金172993.74元；四、駁回北京輝煌凈雅餐飲有限公司的其他訴訟請求。靜洪華、華海公司上訴后，北京市第一中級人民法院判決如下：一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院(2017)京0108民初38040號民事判決；二、北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》《補(bǔ)充協(xié)議（一）》及關(guān)于8層、9層部分房間的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》于2017年8月21日解除；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米、六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司；四、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司支付拖欠租金172993.74元；五、駁回北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司的其他訴訟請求。在該判決中法院認(rèn)定根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議（一）》的約定，乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）成立完畢的，則該新成立的子公司（或分公司）作為加入該租賃關(guān)系，與乙方共同承擔(dān)原合同及其補(bǔ)充協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)。故華海公司在成立后，應(yīng)與靜洪華共同承擔(dān)原合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的義務(wù)。

2019年10月30日，甲方（轉(zhuǎn)讓方）凈雅公司與乙方（受讓方）煙臺元廣福公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定甲乙雙方就甲方將判決書項(xiàng)下的相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方事宜，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本協(xié)議如下：一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的債權(quán)：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的債權(quán)為甲方在判決書中規(guī)定的所有相關(guān)債權(quán)，包括：1．甲方享有的根據(jù)判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后獲得租賃房屋交還的權(quán)利，即：判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)于判決書生效后十日內(nèi)將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米，六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還甲方；2．甲方享有的根據(jù)判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后債務(wù)人未交還并繼續(xù)占用租賃房屋期間應(yīng)交納的使用費(fèi)，其中參照租金標(biāo)準(zhǔn)，債務(wù)人截至2019年7月15日已拖欠使用費(fèi)90萬元、截至10月15日已拖欠使用費(fèi)180萬元。3．甲方享有的根據(jù)判決第四項(xiàng)規(guī)定的租金債權(quán)172993.74元，截至本協(xié)議簽訂之日，該租金債權(quán)未獲任何償付。4．甲方墊付并根據(jù)一審和二審判決應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)的訴訟費(fèi)用306824元。因上述1、3、4項(xiàng)標(biāo)的債權(quán)甲方已向海淀區(qū)人民法院申請執(zhí)行，故乙方取得上述1、3、4項(xiàng)債權(quán)后，應(yīng)向法院申請變更執(zhí)行申請人，甲方無條件全力配合完成變更事宜。因上述第2項(xiàng)標(biāo)的債權(quán)未在法院強(qiáng)制執(zhí)行范圍內(nèi)，故乙方取得該項(xiàng)債權(quán)后，轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)由乙方另行以自己的名義向債權(quán)人主張，包括起訴等方式。三、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日：甲方向乙方轉(zhuǎn)讓上述標(biāo)的債權(quán)的基準(zhǔn)日為2019年10月29日，自該日起，乙方享有對債務(wù)人的上述標(biāo)的債權(quán)，甲方對上述標(biāo)的債權(quán)不再享有任何權(quán)益。

2019年11月18日，煙臺元廣福公司與凈雅公司向靜洪華、華海公司出具債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書，內(nèi)容為：一、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)：凈雅公司與貴方的房屋租賃合同糾紛一案，北京市第一中級人民法院于2019年9月24日作出了(2019)京01民終8037號民事判決書（下稱“二審判決書”）2019年10月30日，凈雅公司與煙臺元廣福公司簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，凈雅公司已將其在二審判決書第三頊、第四項(xiàng)項(xiàng)下主債權(quán)和從權(quán)利以及二審判決書第一項(xiàng)項(xiàng)下合同解除后其對貴方應(yīng)收取的占用費(fèi)債權(quán)（下稱“轉(zhuǎn)讓標(biāo)的”）轉(zhuǎn)讓給了煙臺元廣福公司。特向貴方書面通知上述轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。二、催收事項(xiàng)：請貴方立即向煙臺元廣福公司履行與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的相關(guān)的全部義務(wù)。煙臺元廣福公司與凈雅公司亦向靜洪華、華海公司郵寄送達(dá)了上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書，2019年11月22日，該郵件妥投，顯示他人代收。靜洪華、華海公司表示并未收到該郵件。

上述判決生效后，靜洪華、華海公司繼續(xù)占用涉案房屋，雙方在庭審中認(rèn)可2019年7月15日之前的租金已在上述判決中予以判決認(rèn)定?，F(xiàn)煙臺元廣福公司根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書要求靜洪華、華海公司支付2019年7月15日之后的占有使用費(fèi)及相應(yīng)滯納金。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，煙臺元廣福公司根據(jù)租賃合同第8.1條的約定要求靜洪華、華海公司以合同雙倍租金的標(biāo)準(zhǔn)（年租金756萬元）支付使用費(fèi)。靜洪華、華海公司認(rèn)為涉案房屋在2017年8月21日解除，煙臺元廣福公司不應(yīng)依據(jù)已經(jīng)解除的合同主張費(fèi)用。

另查，凈雅公司與中國人民解放軍總參謀部兵種部第一管理處就涉案房屋存在合作建房協(xié)議，因部隊(duì)改制，中央軍委機(jī)關(guān)事務(wù)管理總局第四保障處已起訴凈雅公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，要求凈雅公司騰退房屋、確認(rèn)合同無效等。華海公司表示因?yàn)閮粞殴九c部隊(duì)方就產(chǎn)權(quán)存在爭議，其一直不知將款項(xiàng)給付誰。

凈雅公司到庭認(rèn)可其與煙臺元廣福公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性，且表示已經(jīng)通知靜洪華與華海公司。

一審法院認(rèn)為，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。本案中，凈雅公司將其在（2019）京01民終8037號民事判決書中規(guī)定的相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給煙臺元廣福公司。通過煙臺元廣福公司提供的郵單及法院對凈雅公司的調(diào)查，可以認(rèn)定凈雅公司及煙臺元廣福公司已履行了對靜洪華、華海公司的通知義務(wù)，故煙臺元廣福公司取得了凈雅公司在（2019）京01民終8037號民事判決書中的相關(guān)債權(quán)。根據(jù)該判決書及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的約定，靜洪華、華海公司在2019年即負(fù)有騰房義務(wù)，但靜洪華、華海公司至今尚未履行該義務(wù)，故其在占用房屋期間應(yīng)交納房屋占有使用費(fèi)。故煙臺元廣福公司起訴要求靜洪華、華海公司支付房屋占有使用費(fèi)之請求，與法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，法院參考合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定，煙臺元廣福公司所述的合同8.1的約定，并不適用于本案，故對其要求按照雙倍租金的標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)之請求，法院不予采信。關(guān)于靜洪華是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任一節(jié)，北京市第一中級人民法院已經(jīng)在（2019）京01民終8037號民事判決書中予以認(rèn)定，本案不再重復(fù)論述。

煙臺元廣福公司依據(jù)合同11.2條的約定要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費(fèi)的滯納金之請求，因凈雅公司與靜洪華、華海公司之間雙方并未約定占有使用費(fèi)的支付時間，且該條款的約定也不適用于本案，故煙臺元廣福公司要求支付滯納金之請求，于法無據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七十九條、第八十條、第八十一條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)向煙臺元廣福國際貿(mào)易有限公司支付自2019年7月15日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)：2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬元；二、駁回?zé)熍_元廣福國際貿(mào)易有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)生效的民事判決，靜洪華、華海公司應(yīng)向凈雅公司騰退返還租賃房屋，并支付拖欠租金，因判決生效后靜洪華、華海公司未按期履行騰退義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)向凈雅公司支付占用房屋期間的占有使用費(fèi)。因凈雅公司將判決書項(xiàng)下相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給煙臺元廣福公司，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)通知靜洪華、華海公司，故煙臺元廣福公司有權(quán)向靜洪華、華海公司主張房屋占有使用費(fèi)。因生效民事判決和債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)明確了權(quán)利主體，靜洪華、華海公司以存在產(chǎn)權(quán)爭議為由不支付占有使用費(fèi)的抗辯不能成立，本院不予支持。靜洪華、華海公司應(yīng)當(dāng)積極履行生效判決確定的騰退義務(wù)，并支付至其實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)予以確定，并無不當(dāng)，本院對雙方當(dāng)事人就租金標(biāo)準(zhǔn)提出的上訴主張均不予支持。關(guān)于煙臺元廣福公司上訴要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費(fèi)的滯納金，因債權(quán)轉(zhuǎn)讓人凈雅公司與靜洪華、華海公司之間并未約定占有使用費(fèi)的支付時間，原租賃合同中關(guān)于滯納金的約定不適用于本案，本院對煙臺元廣福公司的該項(xiàng)上訴主張不予支持。

綜上所述，煙臺元廣福公司、靜洪華、華海公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)38786元，由煙臺元廣福國際貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)19393元（已交納），由靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)19393元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年三月二十三日

法官助理　王　夢

書 記 員　馬子萌