上訴人（原審原告）：北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會，住所地北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會。

法定代表人：許玉其，主任。

委托訴訟代理人：冉德志，北京市惠誠律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市延慶區(qū)。

上訴人北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會（以下簡稱付余某村委會）因與被上訴人孟某某租賃合同糾紛一案，不服北京市延慶區(qū)人民法院（2019）京0119民初12781號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

付余某村委會上訴請求：1.撤銷一審法院判決，依法改判支持付余某村委會的一審全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費用由孟某某承擔。事實與理由：1.付余某村委會與孟某某之間屬于租賃合同關系，涉案原地上物所有權歸付余某村委會所有。《土地房屋租賃合同》雖然約定補償款歸乙方所有，僅只是包含乙方的自建房屋，即使租賃合同約定全部房屋補償款歸乙方所有，也侵害了集體利益，合同應屬無效。2.涉案租賃土地國家征收范圍為1196.3平方米，另外的3955.7平方米土地不在征收紅線范圍內(nèi)，不屬于國家征收，孟某某簽訂的拆遷補償協(xié)議違反了雙方租賃合同的約定和國家征收相關法律規(guī)定，侵害國家利益和集體利益。征地拆遷和合同解除屬于法定條件，雙方的合同只有1196.3平方米在征收紅線范圍內(nèi)，其余的不影響政府修路也不影響孟某某對房屋的使用，征收紅線范圍外簽訂的協(xié)議付余某村委會不認可、不同意，紅線外實際上是孟某某與案外人簽訂的買賣合同，買賣合同也未經(jīng)過付余某村委會同意。合同解除不屬于法定解除，屬于孟某某違反雙方的租賃合同約定單方與第三人簽訂買賣合同，未經(jīng)付余某村委會同意，合同即使有效，對付余某村委會也不具有法律效力。征地紅線范圍外3955.7平方米土地不在征收范圍內(nèi)，即使認定為屬于孟某某違約解除，一審判決解除結果付余某村委會認可，但對于解除原因付余某村委會不認可。違約解除的情況下付余某村委會要求孟某某承擔違約責任。涉案拆遷協(xié)議既侵害國家利益也侵害集體利益。3.孟某某的違法拆除和違法建設不屬于合同約定的范圍。原有的房屋有明確的面積記載，孟某某將主樓拆除后重建沒有任何的規(guī)劃手續(xù)，屬于違法建設，不應當屬于合同約定，不能以合同約定的條款處理違法建設。4.付余某村委會的租賃本身屬于經(jīng)營行為，合同未明確約定經(jīng)營損失補償?shù)姆峙?，?jīng)營損失應歸產(chǎn)權人即付余某村委會所有。雙方合同沒有約定經(jīng)營損失的歸屬，付余某村委會出租也是一種經(jīng)營行為。5.孟某某在重建房屋時沒有被政府拆除，如果沒有原房屋，孟某某的房屋根本無法建設。

孟某某辯稱，同意一審法院判決，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，要求二審法院維持原判，駁回付余某村委會的上訴請求。1.雙方依法簽訂《土地房屋租賃合同》，雙方應按合同約定履行。孟某某和第三人簽訂的協(xié)議，屬于拆遷協(xié)議，不是買賣合同。國家征用是不可抗力?！锻恋胤课葑赓U合同》中明確約定，乙方有權使用房屋土地，同時原有房屋可以進行拆遷重建、改建等等。原來的房屋無法使用，所以全部被孟某某拆除了。孟某某翻建之后依然都是平房，沒有樓房。因為房子是孟某某蓋的，所以補償款應歸孟某某所有。2.關于經(jīng)營損失，孟某某在工廠經(jīng)營加工，因經(jīng)營有損失，所以按國家規(guī)定給經(jīng)營損失補償，付余某村委會沒有經(jīng)營，所以與付余某村委會無關，3955.7平方米土地沒有被征收，因合同還在有效期內(nèi)，一審時孟某某主張不解除合同，一審法院說因房屋沒有了所以不能實現(xiàn)合同目的，所以判決解除，從孟某某個人來說不希望解除，但是針對合同解除的法律后果孟某某還要另行訴訟。

付余某村委會向一審法院起訴請求：1.請求法院判令付余某村委會與孟某某于2005年11月8日簽訂的《土地房屋租賃合同》自孟某某簽訂拆遷補償協(xié)議之日（2018年9月20日）解除；2.判令孟某某給付付余某村委會延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)村南（北京航宇通機械有限公司租賃地塊）原房屋結構價賠償款1048820元（計算方式：地上房屋面積855平方米×1226.69元/平方米）；3.判令孟某某給付付余某村委會停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費1133561元。

一審法院認定事實：1.2005年11月8日，付余某村委會（甲方）與孟某某（乙方）簽訂《土地房屋租賃合同》，合同約定：“第一條：合同之目的。為盤活村資產(chǎn)，充分利用現(xiàn)有房產(chǎn)土地資源，促進經(jīng)濟發(fā)展，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律規(guī)定，經(jīng)村委會研究、村民代表會討論同意，甲方將村南舊廠地及地上建筑出租給乙方。為明確甲、乙雙方的權利義務，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同。第二條：合同標的。甲方將位于延慶縣延慶鎮(zhèn)付余某村村南舊廠土地和地上建筑物出租給乙方使用。（一）合同項下土地：北起團結路向南112米，東起田間路邊（路東為村委會辦公樓）向西46米。（二）合同項下地上建筑物：北房為普通簡易平房，磚混結構，建筑面積143平方米，為1985年建。西房為普通簡易平房，磚混結構，建筑面積144平方米，為1985年建。東房為普通簡易平房，磚混結構，建筑面積40平方米，為1985年建。第三條：出租方的聲明、保證及承諾。（一）甲方保證對合同項下的土地、房屋擁有合法的所有權，其向乙方出租合同項下標的不存在權屬的瑕疵。（二）甲方保證其向乙方出租合同項下的土地房屋已經(jīng)經(jīng)過村委會研究通過，村民代表討論同意等法律程序，其出租方的行為是有效的。（三）在租賃期限內(nèi)，甲方不能將本合同第二條約定的土地及地上建筑物出賣或出租給他人。第四條：租賃期限。租賃期限為50年，甲方從2005年11月8日起將合同項下的土地上建筑物交付乙方使用，至2055年11月7日止。第五條：租金及交付期限。（一）50年租賃費共計人民幣28萬元（貳拾捌萬元整），本合同雙方簽字生效之日，乙方一次性付清。（二）甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。第六條：甲方的權利義務。（一）收取租賃費。（二）合同到期時，按合同約定收回土地使用權。（三）為乙方提供合同約定的房屋與土地，將土地使用權證及房屋所有權證書交乙方驗證，并將其復印件加蓋公章后交乙方存查。（四）為乙方提供水、電，并將水電管線通至廠區(qū)，并負責廠區(qū)外水電管線的正常維修。（五）保證道路暢通，交通工具能正常出入廠區(qū)。（六）允許廠區(qū)內(nèi)雨水向外排放。（七）協(xié)調(diào)乙方與村民的關系。（八）協(xié)助乙方辦理新建、翻建房屋權屬證書，并不得收取費用。第七條：乙方的權利義務。（一）在合同有效期限內(nèi)，有權使用合同項下的土地及地上建筑物辦工廠及開辦法律允許范圍內(nèi)的經(jīng)營活動。根據(jù)經(jīng)營需要，有權對廠區(qū)進行重新規(guī)劃和對房屋的拆遷、改造、重建，對廠區(qū)內(nèi)的土地及建筑物合法使用，甲方無權干涉。（二）有權使用甲方提供的水電資源，乙方承擔水電費。電費按國家標準支付，水費不超過延慶縣自來水公司向延慶縣城鎮(zhèn)居民收費標準支付。（三）有權使用廠區(qū)周邊道路，并不擔付維護費用。（四）在租賃期間因生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的所有事故及造成他人損害的，由乙方承擔責任，與甲方無關。在租賃期內(nèi)，乙方對合同項下土地及地上物有經(jīng)營權，甲方不得干涉。（五）廠區(qū)地上物除原建筑外，后建建筑乙方依法取得所有權的，由乙方辦理權屬證書，乙方不能取得所有權的，合同期屆滿甲方不再出租給乙方或乙方不再承租，地上物按國家相關規(guī)定折價給甲方，所得款給乙方，若不能協(xié)商一致，乙方可自行拆除。若甲方原建筑被拆除（本條第一款規(guī)定的拆遷、改造、重建情形外），乙方可根據(jù)折舊方法計算，將該建筑殘值折價賠償甲方。（六）遇有國家征用乙方所承租土地，對地上物補償款歸乙方所有。對土地補償款乙方占30%，其余歸甲方。（七）按規(guī)定繳納租賃費及水電費。（八）合同到期后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權。第八條：合同解除。除不可抗力因素外，甲乙雙方唯一解除合同的條件是合同到期。否則任何一方無權力單獨終止合同。第九條：違約責任。甲乙雙方應全面履行合同。如果甲方違約，則向乙方支付違約金50萬元人民幣，并退還租賃費，負擔因違約給乙方造成的經(jīng)濟損失（如：搬遷費、拆遷費、誤工費、利潤損失、合同賠款等），如乙方違約，則退還給甲方土地及原地上建筑，甲方不退還未滿租賃期限的租金。第十條：爭議的解決及管轄法院。合同履行中如果發(fā)生糾紛，首先協(xié)商解決。協(xié)商未果，任何一方均可向合同履行地人民法院提起訴訟。第十一條：其他約定。（一）雙方協(xié)商一致可另行簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。（二）本合同在雙方簽字蓋章后生效。（三）本合同一式六份，甲乙雙方各兩份，中證人兩份，具有同等法律效力?！焙贤淇钐幱谐鲎夥礁队嗄炒逦瘯w章和負責人程承簽名確認，承租方孟某某簽名及中證人張某簽名確認。合同簽訂后，付余某村委會向孟某某交付了合同約定的土地及地上物，孟某某支付了50年租金。庭審中，雙方認可租賃合同中孟某某承租土地面積為5152平方米。

2.2018年9月20日，北京市延慶區(qū)城市管理委員會作為甲方與孟某某簽訂《康河路工程非住宅補償協(xié)議書》，約定：“一、補償范圍：被拆遷非住宅坐落于延慶鎮(zhèn)付于屯村南。被拆遷非住宅建筑面積1758.98平方米，認定建筑經(jīng)營面積1758.98平方米。認定房屋建筑以外實際經(jīng)營面積1433.23平方米。二、補償金額：支付乙方拆遷補償款共計：8713146元（大寫：捌佰柒拾壹萬叁仟壹佰肆拾陸元整）。其中包括：1.房屋及附屬物拆遷補償費：4128818元；2.各項補償費：支付乙方的各項補償費共計4584328元，其中包括：（1）搬遷費（搬家費）：87949元；（2）設備移機費（給予兩次補助）：1830元。電話移機費115元/次，230元；有線電視移機費60元／次；寬帶移機費200元／次，400元；空調(diào)移機費200元/次，1200元；（3）停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費，共計人民幣2267122元，其中包括：認定建筑經(jīng)營面積停產(chǎn)停業(yè)補償費：1407184元；認定房屋建筑以外實際經(jīng)營面積停產(chǎn)停業(yè)補償費：859938元；（4）養(yǎng)植物遷移補償費；（5）無法恢復使用設備補償費：2227427元；（6）特種場地經(jīng)營補償費；（7）其他。三、補償款支付方式及支付時間：支付時間為乙方騰退完畢并經(jīng)甲方確認，甲方取得交房驗收單及送審資料齊全后30日內(nèi)，將補償金一次性支付給乙方。四、乙方應在年月日前完成搬遷，并將其地上物交予第三方。乙方只能對家具等未作價的可移動物品搬移，如對已作價的房屋及附屬物、樹木等進行擅自處理、損毀，將從補償款中扣除相應價值，由乙方獨自承擔由此帶來的一切責任。五、本協(xié)議由甲乙雙方簽字蓋章后生效。六、本協(xié)議如發(fā)生爭議，甲乙雙方應通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成，可以向延慶區(qū)人民法院起訴。七、本協(xié)議一式四份，甲乙兩份，乙方一份，審計部門一份，均具有同等法律效力?！焙贤淇钐幖追接谐枪芪w章及其負責人鄒立山簽字確認，乙方有孟某某簽訂確認。經(jīng)核實，該補償協(xié)議包括孟某某承租土地5152平方米上所有的地上物補償。

3.2019年3月11日，因訴爭土地的補償款事宜，孟某某作為原告將付余某村委會訴至北京市延慶區(qū)人民法院，北京市延慶區(qū)人民法院作出（2019）京0119民初2795號民事判決，付余某村委會不服該判決，上訴至北京市第一中級人民法院，北京市第一中級人民法院于2019年7月31日作出（2019）京01民終7001號民事判決書，判決如下：一、撤銷北京市延慶區(qū)人民法院（2019）京0119民初2795號民事判決；二、確認付余某村委會與孟某某于2005年11月8日簽訂的《土地房屋租賃合同》第四條約定的租賃期限超過二十年的部分無效；三、付余某村委會于本判決生效后七日內(nèi)向孟某某支付土地補償款53833元；四、駁回孟某某的其他訴訟請求。另外，北京市第一中級人民法院經(jīng)審理認定孟某某承租土地中屬于道路施工紅線內(nèi)范圍內(nèi)的面積為1196.3平方米。現(xiàn)該判決已生效。

4.2019年8月19日，孟某某訴至北京市延慶區(qū)人民法院，要求付余某村委會退還孟某某租賃費176920元、退還孟某某國家未征用的土地3955.7平方米。北京市延慶區(qū)人民法院作出（2019）京0119民初9561號民事判決，判決：一、付余某村委會返還孟某某租賃費176920元（于本判決生效后七日內(nèi)履行）；二、駁回孟某某的其他訴訟請求。付余某村委會不服該判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴，北京市第一中級人民法院于2020年2月24日作出（2020）京01民終532號民事判決書，判決如下：駁回上訴，維持原判。

另，（2019）京0119民初9561號案件庭審中，雙方均認可康河路道路工程項目實際征收的孟某某承租土地面積為1196.3平方米，剩余3955.7平方米土地不在征收紅線范圍內(nèi)。經(jīng)核實，目前1196.3平方米紅線范圍內(nèi)的地上物已被拆除，3955.7平方米土地地上物已被征收但未被拆除。

5.孟某某以涉案房屋為經(jīng)營場所，開辦北京航宇通機械有限公司，以涉案房屋為公司住所辦理了營業(yè)執(zhí)照。

6.法院依職權前往北京市規(guī)劃和自然資源委員會查詢不動產(chǎn)登記資料及拆遷協(xié)議檔案材料，并就付余某村委會提交的航拍片和土地規(guī)劃向北京市規(guī)劃和自然資源委員會進行核實，制作談話筆錄一份，雙方當事人對以上證據(jù)真實性均認可，法院對上述證據(jù)予以確認。法院查詢不動產(chǎn)登記資料結果如下：影像圖所示地塊位置圖（陰影部分）土地所有權于2012年12月31日登記在北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村經(jīng)濟合作社名下，土地證號：京延集有（2012第）026**。未發(fā)現(xiàn)該地塊的土地使用權登記信息。

一審法院認為，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，孟某某與付余某村委會簽訂的《土地房屋租賃合同》，合同約定租賃期限為五十年，違反合同法之相關規(guī)定，其超過二十年的部分已經(jīng)由北京市第一中級人民法院依法確認無效，對于合同中約定的租賃期限未超過二十年的部分，仍然有效。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同；《合同法》第九十六條規(guī)定，當事人一方依照合同法第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力；《合同法》第九十一條規(guī)定，合同解除后，合同的權利義務終止。本案中，因涉案土地地上物已被國家征收導致租賃的土地及房屋客觀上無法實現(xiàn)租賃目的而不能繼續(xù)履行，屬于不可抗力事由，依法可以解除合同?，F(xiàn)付余某村委會要求確認付余某村委會與孟某某2005年11月8日簽訂的《土地房屋租賃合同》于2018年9月20日解除，于法有據(jù)，法院予以支持。合同解除后的后果，雙方可另案處理。

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據(jù)孟某某與付余某村委會簽訂的《土地房屋租賃合同》第七條第六款：“遇有國家征用乙方所承租土地，對地上物補償款歸乙方所有。對土地補償款乙方占30%，其余歸甲方?！爆F(xiàn)付余某村委會主張原房屋結構價賠償款于法無據(jù)，法院不予支持。

關于付余某村委會要求孟某某給付1133561元停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費的訴訟請求。法院認為，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，拆遷人可以結合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標準給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。孟某某以涉案房屋所在地為經(jīng)營場所，開辦北京航宇通機械有限公司，并辦理營業(yè)執(zhí)照，因拆遷造成經(jīng)濟損失，拆遷人北京市延慶區(qū)城市管理委員會給予孟某某停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，付余某村委會并未在涉案房屋所在地從事經(jīng)營活動，在雙方合同并無約定的情況下，付余某村委會主張分割孟某某停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費的訴訟請求既無事實依據(jù)，又無法定理由，法院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、第六十條、第九十一條、第九十四條、第九十六條之規(guī)定，判決：一、北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會與孟某某在二〇〇五年十一月八日簽訂的《土地房屋租賃合同》于二〇一八年九月二十日解除；二、駁回北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會的其他訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認。二審期間，本院另查明，付余某村委會于2019年11月19日起訴要求解除《土地房屋租賃合同》，孟某某于2019年11月20日收到起訴狀副本。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。付余某村委會與孟某某簽訂的《土地房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同，合同雙方的合法權益受法律保護。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。付余某村委會與孟某某簽訂的《土地房屋租賃合同》約定的租賃期限超過二十年，超過二十年的部分無效，《土地房屋租賃合同》的有效租賃期限應為二十年。

因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同?！锻恋胤课葑赓U合同》履行過程中，因遇到政府征收和拆遷，合同無法繼續(xù)履行，付余某村委會有權解除合同。當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，人民法院確認該主張的，合同自起訴狀副本送達對方時解除。付余某村委會未通知孟某某行使解除權，于2019年11月19日起訴主張解除合同，起訴狀副本于2019年11月20日送達孟某某。對付余某村委會有關享有解除權的主張，本院予以確認，付余某村委會與孟某某之間的《土地房屋租賃合同》于2019年11月20日解除。一審法院判決解除《土地房屋租賃合同》正確，但對合同的解除時間認定有誤，本院予以糾正。

關于原房屋結構賠償款。《土地房屋租賃合同》中約定，乙方有權對廠區(qū)進行重新規(guī)劃和對房屋的拆遷、改造、重建，對廠區(qū)內(nèi)的土地及建筑物合法使用，甲方無權干涉。付余某村委會在與孟某某簽訂《土地房屋租賃合同》時，即放棄了對原房屋結構的相關權利，并允許孟某某對涉案廠區(qū)進行拆除、重新規(guī)劃和建設?，F(xiàn)付余某村委會起訴請求孟某某賠償原房屋結構價款，無事實和法律依據(jù)，一審法院判決駁回付余某村委會的該項訴訟請求正確，本院予以確認。

關于停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費。孟某某在涉案場地注冊了北京航宇通機械有限公司，開展經(jīng)營活動，有權獲得因拆遷造成的經(jīng)濟損失。付余某村委會未在涉案場地和房屋內(nèi)從事經(jīng)營活動，付余某村委會請求孟某某支付停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，一審法院判決駁回付余某村委會的該項訴訟請求正確，本院予以確認。

綜上所述，付余某村委會的上訴請求部分成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款，《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市延慶區(qū)人民法院（2019）京0119民初12781號民事判決第二項；

二、變更北京市延慶區(qū)人民法院（2019）京0119民初12781號民事判決第一項為：北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會與孟某某在2005年11月8日簽訂的《土地房屋租賃合同》于2019年11月20日解除。

二審案件受理費24259元，由北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)付余某村民委員會負擔（已交納12161元，剩余12098元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月四日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓