上訴人（原審被告）：侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：北京茂華物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地北京市石景山區(qū)時代花園南路****1506。

法定代表人：楊建峰，董事長。

委托訴訟代理人：倪樂，北京京航律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李帥男，北京京航律師事務(wù)所律師。

上訴人侯某某因與被上訴人北京茂華物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱茂華公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初11238號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用獨任制審理本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

侯某某上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判。事實和理由：1.開發(fā)商已將房屋修繕義務(wù)轉(zhuǎn)移給了茂華公司,但茂華公司并未履行。在驗收時發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)存在很多質(zhì)量問題，開發(fā)商安排茂華公司與業(yè)主進(jìn)行對接溝通，且茂華公司工作人員與實施精裝修的公司溝通并簽字，故涉案房屋修繕義務(wù)由此轉(zhuǎn)至茂華公司。2.茂華公司在此后并未履行修繕義務(wù)，房屋質(zhì)量問題在涉案房屋精裝修質(zhì)保期到期時仍未得到解決。3.由于茂華公司在質(zhì)保期內(nèi)未能及時對接溝通，致使侯某某房屋逾期交付181天，且交房時房屋仍存在很多問題未解決。按照合同約定逾期交房應(yīng)當(dāng)支付侯某某違約金23710元，當(dāng)年供暖費2668元同樣應(yīng)由茂華公司承擔(dān)。4.因茂華公司不作為，給侯某某生活帶來了極大的不便，故茂華公司還應(yīng)承擔(dān)修理費及精神賠償，該部分預(yù)計20000元，應(yīng)在物業(yè)費中予以扣除。5.一審判決認(rèn)定物業(yè)費數(shù)額錯誤，根據(jù)茂華公司的物業(yè)費催繳單，物業(yè)費欠繳期間應(yīng)從2011年5月1日起算，總額應(yīng)為30736.3元；6.開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋存在的質(zhì)量問題全權(quán)交給茂華公司處理，故侯某某有理由相信開發(fā)商公司與茂華公司存在人格混同情形，茂華公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修期內(nèi)的房屋修繕義務(wù)，以及延期交付房屋的違約金、取暖費，否則侯某某的合法權(quán)益將無法得到保障。

茂華公司辯稱，同意一審判決。

茂華公司向一審法院提出訴訟請求：1.判令侯某某支付欠付的物業(yè)費34451.4元；2.判令侯某某承擔(dān)本案訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：涉案房屋位于北京市石景山區(qū)時代花園南路28號院3號樓2層2單元203號，業(yè)主為侯某某，房屋建筑面積111.17平方米。

2007年7月21日，北京北辰萬通國際投資有限公司（出賣人，以下簡稱：北辰公司）與侯某某（買受人）簽訂《商品房預(yù)售合同》，就前期物業(yè)服務(wù)，雙方約定：“（一）出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為：北京茂華物業(yè)管理有限公司，資質(zhì)證號為：京物企資三[2007]0054號。（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為2.56元／月·平方米（建筑面積）。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護(hù)費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費、綠化養(yǎng)護(hù)費、綜合管理費、見附件七。地。地上停車管理費按市發(fā)改委指導(dǎo)價執(zhí)行，地下停車管理費按市發(fā)改委指導(dǎo)價執(zhí)行三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照第壹種方式收取物業(yè)服務(wù)費。1、按照年收取，買受人應(yīng)當(dāng)在每年的1月15日前繳費?！ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見附件七。買受人已詳細(xì)閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時公約?！备郊呒s定：“第五章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二十一條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件二）；2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備見附件三）；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境與綠化管理服務(wù)；5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)；6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；7、物業(yè)檔案資料的管理；8、專項維修資金的代理服務(wù)。注：物業(yè)管理區(qū)域指：所管轄小區(qū)規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。第二十二條其他服務(wù)包括：1、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)文化網(wǎng)點、會所等場所；2、消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，消防安全宣傳等；3、組織開展社區(qū)文化娛樂活動等；4、雙方約定的其他內(nèi)容。第二十三條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及管理目標(biāo)（見附件四、附件五）。第六章物業(yè)管理服務(wù)費用第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費1.乙方按政府有關(guān)行業(yè)規(guī)定的政策標(biāo)準(zhǔn)及實際測算，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取：本物業(yè)的管理服務(wù)費為：2.96元/月/每平米(19#住宅)2.56元/月/每平米(23#、24#住宅)2、物業(yè)收費項目構(gòu)成：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；(6)辦公費用；(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；(9)國家規(guī)定的法定稅費；(10)物業(yè)管理企業(yè)的利潤。3、業(yè)主應(yīng)于甲方發(fā)放的入住通知書上所標(biāo)明的房屋交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費用；4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主有責(zé)任書面通知乙；5、物業(yè)服務(wù)費用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每年年底前履行次年的交費義務(wù)。

2019年4月1日，北京市石景山區(qū)璟公院、璟公館、璟公閣業(yè)主委員會與茂華公司簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定：“第五條物業(yè)服務(wù)期限為兩年，自2019年4月1日至2021年3月31日。第六條乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位明細(xì)見附件二；3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件三；4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作；7.其他服務(wù)事項……第三章物業(yè)服務(wù)收費第十一條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費方式為：第1種方式包干制第十二條包干制1.物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層、高層住宅：璟公館、璟公院2.96元/平方米/月；高層住宅：璟公閣2.56元/平方米/月……”

茂華公司按照111.17平方米、2.56元／月·平方米主張侯某某欠繳2010年5月1日至2020年4月30日的物業(yè)費34451.4元。侯某某認(rèn)可上述物業(yè)費的計算標(biāo)準(zhǔn)及欠繳事實，但主張未交納物業(yè)費的理由是衛(wèi)生間下水問題、客廳房頂開裂、壁紙突起等。

一審訴訟過程中，一審法院前往侯某某所在小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場走訪，經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)在衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護(hù)、車輛進(jìn)出管理、停車秩序、綠化養(yǎng)護(hù)等方面存在嚴(yán)重違約問題。

一審法院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平和等價有償?shù)脑瓌t。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，茂華公司與北辰公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》真實有效，對茂華公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力。茂華公司與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》真實有效，對茂華公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力。茂華公司為侯某某居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，侯某某作為小區(qū)業(yè)主享受茂華公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方形成合法有效的合同關(guān)系。茂華公司主張的物業(yè)費有合同和法律依據(jù)，一審法院予以支持。侯某某主張的房屋質(zhì)量問題，其可另行通過合法途徑解決，但不能作為不繳納物業(yè)費的合法理由。

應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間互相依存，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，完善服務(wù)細(xì)節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到及時交納物業(yè)費是保障物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護(hù)需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺遵守各種規(guī)章制度，有賴于業(yè)主整體素質(zhì)的提高。當(dāng)小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的問題時，應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)渠道提出合理化建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦應(yīng)就存在的問題通過業(yè)主協(xié)商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條規(guī)定，判決：侯某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付北京茂華物業(yè)服務(wù)有限公司2010年5月1日至2020年4月30日的物業(yè)費34451.4元。

二審中，侯某某一方提交了證據(jù)，本院依法組織雙方進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。侯某某一方提交證據(jù)如下：證據(jù)1、關(guān)于茂華璟都會璟公閣9號樓203入戶門更換的建議，證明開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋質(zhì)量問題交給茂華公司處理，因此侯某某有理由相信開發(fā)商與茂華公司存在人格混同，茂華公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修期內(nèi)的房屋修繕義務(wù)，以及延期交付房屋的違約金、取暖費；證據(jù)2、催繳物業(yè)費通知，證明茂華公司主張的欠繳物業(yè)費期間與通知單顯示期間矛盾。茂華公司對上述證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，侯某某提交的證據(jù)均不屬于民事訴訟法意義上的新證據(jù)。證據(jù)1與本案爭議焦點無關(guān)。證據(jù)2不能否認(rèn)侯某某在本案訴請其他時間段內(nèi)同樣欠繳物業(yè)費，而且，侯某某在一審訴訟中亦認(rèn)可在本案訴請其他時間段內(nèi)未繳茂華公司物業(yè)費。鑒此，本院對侯某某所提交證據(jù)的證明目的均不認(rèn)可。

此外，本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，茂華公司與北辰公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，以及茂華公司與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，均系各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均合法有效，對茂華公司和全體業(yè)主包括侯某某具有約束力。茂華公司向侯某某提供了物業(yè)服務(wù)，而且物業(yè)服務(wù)并不存在嚴(yán)重違約情形，侯某某應(yīng)向茂華公司支付相應(yīng)的物業(yè)費。鑒于侯某某在一審中認(rèn)可物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)及茂華公司所主張的欠繳期間，侯某某在本案應(yīng)當(dāng)如一審所判繳納物業(yè)費。

侯某某在本案中提出了開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋存在的質(zhì)量問題全權(quán)交給茂華公司處理，故開發(fā)商與茂華公司人格混同，茂華公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋修繕義務(wù)、延期交房違約金、取暖費，以及應(yīng)當(dāng)支付精神賠償?shù)?。就此本院認(rèn)為，侯某某所提房屋質(zhì)量、交房違約以及精神賠償?shù)葐栴}，與本案所審查的物業(yè)費用問題并非同一法律關(guān)系項下的法律事實，不屬于本案審查范圍，本院不予處理。

鑒上所述，侯某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費660元，由北京茂華物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　唐述梁

二〇二一年二月二十六日

法官助理　王曉韜

書 記 員　牛雋月