上訴人（原審被告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：李桂芹（孫某之母），住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：江志坤，北京市京師律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京匯豐源物業(yè)管理有限公司，住所地北京市延慶區(qū)八達嶺工業(yè)開發(fā)區(qū)康西路**。

法定代表人：盧玉濤，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張斌，北京市廣川律師事務所律師。

上訴人孫某因與被上訴人北京匯豐源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱匯豐源公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1957號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，公開開庭對本案進行了審理。上訴人孫某之委托訴訟代理人李桂芹、江志坤，被上訴人匯豐源公司之委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

孫某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回匯豐源公司的全部訴訟請求。本案一審及二審訴訟費由匯豐源公司承擔。事實和理由：一審法院對案件基本事實認定錯誤。xx小區(qū)業(yè)主大會于2016年11月25日作出了解聘匯豐源公司的決議，并于2016年12月5日向匯豐源公司送達了《關(guān)于解聘xx小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)的告知函》，匯豐源公司于2016年12月6日向xx小區(qū)全體業(yè)主、xx小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出《告知函》并承諾將于2016年12月31日之前與業(yè)委會交接，但在交接的過程中因匯豐源公司原因?qū)е陆唤硬⑽赐瓿桑粚彿ㄔ簩ι鲜鍪聦崨]有認定，屬錯誤。（2018）京0107民初13353號民事裁定書、一中院（2020）京01民終2280號民事裁定書及北京高院（2020）京民申2885號民事裁定書實際上是駁回的起訴而不是駁回的訴訟請求，上述案件沒有進行實質(zhì)審理，一審法院援引上述判決結(jié)論，屬錯誤。孫某所居住小區(qū)業(yè)委會分別多次向人民法院提起訴訟要求匯豐源公司撤出xx小區(qū)，已經(jīng)通過實際行動表明與匯豐源公司解聘的決定，該事實也證實是匯豐源公司一直拒絕撤出。第二，一審法院適用法律錯誤，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。本案中，匯豐源公司被解聘后，因其自身原因拒絕退出、移交，無論其是否提供服務，提供的服務是好是壞，均與孫某無關(guān)，孫某也不需要因此支付任何費用。而一審法院只適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條屬適用法律錯誤。第三，小區(qū)沒有持證上崗的保安，疫情期間也沒有盡到相應的消毒防疫職能。暖氣一直不熱，匯豐源公司隨意關(guān)閉供暖閥門。孫某家陽臺20**年后漏水，物業(yè)一直沒修，經(jīng)一審法院審理該案，物業(yè)才把漏水修好，2013年之前孫某一直按時繳納物業(yè)費。

匯豐源公司辯稱，同意一審判決，不同意孫某的上訴請求與事實理由。保安都是正式簽合同聘用的，暖氣的溫度符合北京市規(guī)定。

匯豐源公司向一審法院起訴請求：1．判令孫某支付欠繳物業(yè)費13537．16元及遲延交納物業(yè)費違約金49399．18元；2．判令孫某支付欠繳供暖費7894．8元及遲延交納供暖費的違約金12931．68元；3．判令孫某承擔本案訴訟費。

一審法院認定事實：孫某為北京市石景山區(qū)的業(yè)主，涉案房屋建筑面積87．72平方米。

2004年11月5日，北京藍德匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱藍德公司）與匯豐源公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定藍德公司委托匯豐源公司對xx小區(qū)實行物業(yè)管理。物業(yè)服務期限為三年，自2004年11月5日至2007年11月4日止。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務。

2005年6月15日，孫某入住上述房屋并與藍德公司簽署《入住通知單》，2005年6月28日，孫某簽署《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》《入住流轉(zhuǎn)單》及《供暖協(xié)議》。其中，《承諾書》載明：一、確認并詳細閱讀藍德公司制定的“xx小區(qū)業(yè)主臨時公約”；二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其它有關(guān)人士履行和遵守公約及公約內(nèi)列明該單元所有權(quán)人的所有責任和義務（包括根據(jù)公約的條款支付管理費、維修基金、單元裝修押金及管理服務費和其他有關(guān)費用）；三、本承諾書在本人簽署的當日起生效。《xx業(yè)主臨時公約》約定：物業(yè)管理費收費標準為1．95元建筑平方米/月；業(yè)主或使用人欠交管理費或其他費用達到二個月的，管理企業(yè)有權(quán)向該業(yè)主收取遲交或欠交款項的滯納金，按每日3‰自應付之日起至實際支付日止計算。《供暖協(xié)議》約定：本小區(qū)使用天然氣供暖，每采暖季每建筑平方米30元，孫某每采暖季的供暖費為2631．6元；業(yè)主應按時繳納供暖費，超過繳款期限每天加收繳款費用總和的3‰的滯納金，累計加收。

一審庭審中，匯豐源公司主張孫某未交納2013年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)管理費及垃圾清運費共計13537．16元；2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度三年供暖費共計7894．8元。

一審法院另查，2019年，北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱xx業(yè)委會）以匯豐源公司為被告向本院提起訴訟，請求判令：1．判令匯豐源公司立即撤出北京市石景山區(qū)xx小區(qū)；2．判令匯豐源公司移交物業(yè)共有部分，包括移交地下一層的物業(yè)服務用房、移交小區(qū)停車場（地（地上、地下管理權(quán)和鍋爐房的管理權(quán)；3．判令匯豐源公司移交以下資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域資料；（2）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地、地下管網(wǎng)工程竣工圖防驗收等竣工驗收資料；（3）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料、安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料、運行、維護保養(yǎng)記錄；（4）物業(yè)質(zhì)量報修文件和物業(yè)使用說明文件；（5）業(yè)主名冊；（6）物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；（7）停車場車位使用情況的資料；4．訴訟費由匯豐源公司承擔。本院經(jīng)審理確認以下事實：xx業(yè)委會成立于2015年8月。2016年9月27日至2016年10月31日期間，xx業(yè)委會組織召開了業(yè)主大會，投票決議事項及結(jié)果為：1．是否同意與現(xiàn)有物業(yè)公司即匯豐源公司簽訂新的物業(yè)服務合同，不同意人數(shù)占比66．78%；2．是否同意解聘現(xiàn)有物業(yè)公司即匯豐源公司并通過招投標方式選聘新的物業(yè)公司，同意人數(shù)占比63．23%。2016年12月5日，xx業(yè)委會向匯豐源公司發(fā)出《關(guān)于解聘xx小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)的告知函》，告知匯豐源公司應于2017年3月16日開始辦理與新的物業(yè)公司的移交事項。2016年12月6日，匯豐源公司向xx小區(qū)全體業(yè)主及xx業(yè)委會發(fā)出《告知函》，告知匯豐源公司將于2016年12月31日之前與業(yè)委會完成各項物業(yè)交接，并請各位業(yè)主結(jié)清所欠的物業(yè)費、垃圾清運費及供暖費。2017年1月13日，北京市石景山區(qū)人民政府八角街道辦事處向xx小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《八角街道辦事處關(guān)于對xx小區(qū)臨時業(yè)主大會決議不予備案的通告》，載明：對xx小區(qū)2016年9月27日至10月31日召開的臨時業(yè)主大會所形成的決議不予備案，xx業(yè)委會應停止和本次臨時業(yè)主大會決議相關(guān)的各項工作。2017年10月19日，xx業(yè)委會發(fā)出《關(guān)于召開xx小區(qū)業(yè)主大會的公告》，其中包括由業(yè)主大會督促業(yè)主委員會落實2016年業(yè)主大會通過投票表決形成的各項決議，并授權(quán)業(yè)主委員會開展新的物業(yè)服務企業(yè)的招標工作。本院認為：業(yè)主委員會系業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大物業(yè)管理事項需業(yè)主共同決定，根據(jù)《xx小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第二條第十六項及第十七項之規(guī)定，業(yè)主大會議事內(nèi)容包括該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜，而xx業(yè)委會作為xx業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，以匯豐源公司身份提起訴訟主張物業(yè)管理公司遷出本小區(qū)，該事宜屬于涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的訴訟事宜，故應取得業(yè)主大會的表決，而本次訴訟中，xx業(yè)委會未能舉證證明其提起此次訴訟系經(jīng)過xx小區(qū)業(yè)主大會的授權(quán)或委托，故xx業(yè)委會之起訴，應予駁回。xx業(yè)委會可在取得業(yè)主大會的授權(quán)后，依據(jù)業(yè)主大會的決議提起相應訴訟。本院作出（2018）京0107民初13353號民事裁定書：駁回北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會之起訴。xx業(yè)委會不服一審裁定，上訴至北京市第一中級人民法院（以下簡稱一中院），一中院于2020年3月20日作出（2020）京01民終2280號民事裁定書：駁回上訴，維持原裁定。xx業(yè)委會向北京市高級人民法院（以下簡稱北京高院）提起再審，北京高院以（2020）京民申2885號民事裁定書駁回了xx業(yè)委會的再審申請。

一審庭審中，匯豐源公司稱至今仍未撤離xx小區(qū)，一直在小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務，匯豐源公司主張物業(yè)費應半年交納一次。孫某稱，物業(yè)費都是整年交納，每年小區(qū)試供暖的時候，物業(yè)公司會在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費、供暖費，每年提示一次。另外孫某稱家中漏水一直未得到維修，并提交照片為證。

上述事實，有《前期物業(yè)服務合同》、測繪報告、入住通知書、《xx業(yè)主臨時公約》《承諾書》、入住流轉(zhuǎn)單、供暖協(xié)議、照片、（2018）京0107民初13353號民事裁定書、（2020）京01民終2280號民事裁定書、（2020）京民申2885號民事裁定書及當事人一審陳述等證據(jù)在案佐證。

一審法院認為，民事活動應當遵循公平和等價有償?shù)脑瓌t。匯豐源公司與藍德公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，及孫某簽署的《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》均為雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，對匯豐源公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力，雙方均應依約履行各自的合同義務。

關(guān)于孫某主張xx業(yè)委會已解聘匯豐源公司的問題，已經(jīng)法院（2018）京0107民初13353號民事裁定書、一中院（2020）京01民終2280號民事裁定書及北京高院（2020）京民申2885號民事裁定書駁回了xx業(yè)委會的各項訴訟請求，且庭審中雙方均認可匯豐源公司至今仍在涉案小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務及供暖服務，客觀上孫某確實享受了上述物業(yè)及供暖服務。故，匯豐源公司具有主張權(quán)利的主體資格。物業(yè)服務作為一種全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務，出現(xiàn)一些問題屬正?，F(xiàn)象，且沒有嚴重違約情形，現(xiàn)匯豐源公司實際為xx小區(qū)提供物業(yè)及供暖服務，作為業(yè)主亦應依約支付相應的費用。

關(guān)于訴訟時效期間的問題。一審庭審中，孫某認可匯豐源公司每年在小區(qū)試供暖的時候，會在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費、供暖費，應視為匯豐源公司對涉案小區(qū)業(yè)主所欠物業(yè)費、垃圾清運費、供暖費主張權(quán)利的行為。故，孫某認為匯豐源公司未向業(yè)主訴訟主張權(quán)利導致2016年10月之前的權(quán)利已超訴訟時效的抗辯意見，于法無據(jù)，法院不予采信。故，對匯豐源公司要求孫某支付物業(yè)費、供暖費的訴訟請求，法院予以支持。

關(guān)于孫某是否應支付違約金的問題。因物業(yè)服務具有特殊性，必然導致物業(yè)公司所提供的各項服務會存在不足之處。孫某長期不交物業(yè)費及供暖費，是因為其對匯豐源公司的物業(yè)等各項服務存在不滿之處，且雙方未就改進等事宜達成一致，孫某并不存在惡意拖欠的情形。一審庭審中，孫某稱家中漏水一直未得到解決，經(jīng)匯豐源公司核實漏水情況屬實，現(xiàn)確實未進行維修。故結(jié)合孫某的欠費金額，對匯豐源公司該項訴訟請求，法院不予支持。

應當指出的是，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間互相依存，物業(yè)服務企業(yè)應不斷提升物業(yè)服務水平和質(zhì)量，完善服務細節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時，業(yè)主應當認識到及時交納物業(yè)費是保障物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺遵守各種規(guī)章制度，這都有賴于業(yè)主整體素質(zhì)的提高。當小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中的問題時，應當通過正當渠道提出合理化建議，物業(yè)服務企業(yè)亦應就存在的問題通過業(yè)主協(xié)商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務標準。業(yè)主在物業(yè)服務過程中提供的各種建議和意見，既是對物業(yè)公司在今后工作中的督促和支持，也是對服務企業(yè)更好開展工作的一種鞭策。匯豐源公司應認真對待業(yè)主委員會及業(yè)主的建議與意見，不斷總結(jié)經(jīng)驗，以便更好地開展工作。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條規(guī)定，判決：1．孫某于判決生效之日起10日內(nèi)給付匯豐源公司2013年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)費及垃圾清運費13537．16元，2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度的供暖費7894．8元，以上共計21431．96元；2．駁回匯豐源公司其他訴訟請求。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。匯豐源公司與藍德公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由匯豐源公司對xx小區(qū)實行物業(yè)管理。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務。孫某作為xx小區(qū)的業(yè)主，《前期物業(yè)服務合同》對其具有當然約束力，且孫某20**年入住時簽署了《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》，其知曉并實際享受了匯豐源公司的物業(yè)服務，現(xiàn)匯豐源公司起訴要求孫某支付拖欠的物業(yè)費及垃圾清運費、供暖費，于法有據(jù)，應予支持。孫某上訴請求駁回匯豐源公司的全部訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，孫某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費336元，由孫某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　李　妮

審 判 員　　白　云

審 判 員　　李春華

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　李彤琳

法官助理　　吳　丹

法官助理　　馬云輝

書 記 員　　李心雨

書 記 員　　原　月