上訴人（原審被告）：石某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：劉昌碩，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：印衛(wèi)（曾用名印），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：馬寧寧，北京市季諾律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路**院**樓**。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫鳳起，男，該公司員工。

上訴人石某某因與被上訴人印衛(wèi)、原審第三人北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鏈家公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初14663號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

石某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)及第三項(xiàng)。本案一審及二審訴訟費(fèi)由印衛(wèi)承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．本案房屋租賃合同解除是雙方協(xié)商解除，房屋租賃合同不再履行是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，并非因石某某原因而解除房屋租賃合同。2．石某某并不欠付租金，在雙方就租賃期限到期達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方將押金當(dāng)作最后一個(gè)月的房租。之后石某某便不再使用承租房屋。本案中石某某不存在任何違約行為，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任。3．雙方協(xié)商一致租賃期限到期后，印衛(wèi)違反之前達(dá)成的共識(shí)，協(xié)同物業(yè)公司阻止石某某騰退房屋，阻攔石某某將涉案房屋中的物品搬離。同時(shí)，印衛(wèi)沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)卻指責(zé)石某某欠繳房租，讓石某某承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。

印衛(wèi)辯稱，同意一審判決，不同意石某某的上訴請(qǐng)求和理由。涉案合同解除并不是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，是石某某存在嚴(yán)重的違約行為，印衛(wèi)依據(jù)租賃合同行使了單方解除權(quán)。石某某故意隱瞞將房屋改造成了群租，嚴(yán)重違反了北京市的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在租賃房屋的廚房、陽(yáng)臺(tái)等都安排了人員居住。且石某某應(yīng)當(dāng)按季度支付租金，但其沒(méi)有依合同繳納租賃費(fèi)用。石某某還拒絕協(xié)助印衛(wèi)辦理房屋交接事宜且沒(méi)有把房屋恢復(fù)原狀，房屋里面都是大件的家具，嚴(yán)重影響了實(shí)際使用。

鏈家公司述稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求和理由。

印衛(wèi)向一審法院起訴請(qǐng)求：1．要求確認(rèn)雙方與鏈家公司簽訂的租賃合同于2019年12月10日解除；2．判令石某某支付我租金5000元；3．判令石某某支付我2019年12月11日起至騰空房屋將房屋交付給我時(shí)止的房屋占用費(fèi)，每月7500元；4．判令石某某向我支付違約金7500元；5．要求石某某賠償其破壞房屋的損失3萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：印衛(wèi)曾用名為印，北京市海淀區(qū)房屋登記的所有權(quán)人系印。2018年8月5日，印（甲方、出租方）與石某某（乙方、承租方）、鏈家公司（丙方、居間方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定：印將其位于北京市海淀區(qū)房屋（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）租賃給石某某，房屋租賃期自2018年8月20日至2020年8月19日止，共計(jì)2年，甲方應(yīng)于2018年8月5日前將房屋按約定條件交付給乙方……租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方繼續(xù)承租的，應(yīng)提前30日向甲方提出續(xù)租要求，協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：租金每月7500元，租金按照季付方式，租金總計(jì)180000元。各期租金支付日期為2018年8月6日、2018年11月20日、2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日，押金7500元。第十條合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1．不按照約定支付租金達(dá)十日的；2．欠繳各項(xiàng)費(fèi)用的金額相當(dāng)于一個(gè)月房屋租金的；3．擅自改變房屋用途的；4．擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的；5．保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)摹５谑粭l違約責(zé)任：（一）甲方有第十條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第十條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金，同時(shí)甲方可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀并賠償相應(yīng)損失……（四）甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同中附件房屋交割清單部分未列明屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施情況，顯示“自行交割”。落款處有出租人印、承租人石某某的簽字，有鏈家公司的簽章及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽字。2018年8月5日，印衛(wèi)將房屋交付給石某某使用。

印衛(wèi)表示，合同簽訂后，石某某向其支付了押金7500元，其給了石某某半個(gè)月免租期，石某某支付租金至2019年11月19日。印衛(wèi)主張，其于2019年11月發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋被石某某擅自改造等問(wèn)題，于2019年12月7日在訴爭(zhēng)房屋門(mén)口張貼了一則通知，要求解除合同，就此提交了該通知及張貼通知的照片。該通知載明：“敬告所有里面住的房客，我是人房主。由于承租人石某某不按時(shí)交納房租，違約合同和善自讓其他人居住，違反了租房合同和北京市租房規(guī)定。本人決定收回房屋，請(qǐng)居住在里面的人自行搬走自己的物品，否則，造成的損失自己負(fù)責(zé)。最終期限2019年12月11日上午九點(diǎn)?！庇⌒l(wèi)主張2019年12月9日屋內(nèi)居住的人員搬離，2019年12月10日其實(shí)際控制房屋，但雙方?jīng)]有辦理交接手續(xù)，其與石某某的房屋租賃合同應(yīng)于當(dāng)日解除，現(xiàn)房屋內(nèi)還有石某某的物品。

印衛(wèi)主張，因石某某存在未按合同約定支付租金、擅自改變房屋用途、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、保管不當(dāng)、不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)男袨?，?yīng)屬違約。印衛(wèi)主張石某某自2019年11月20日起未交納房租，就此提交了其微信交易記錄截圖予以證明，上顯示石某某交納最后一筆租金的時(shí)間為8月23日。印衛(wèi)主張石某某擅自拆除了廚房的櫥柜、上下水池、灶臺(tái)、燃?xì)夤艿馈⑴P室門(mén)及廚房門(mén)，就此提交了視頻及照片予以證明。印衛(wèi)主張修復(fù)上述拆改需要花費(fèi)的金額為3萬(wàn)元，就此提交了其向北京信誠(chéng)博雅裝飾工程有限公司詢價(jià)后該公司出具的報(bào)價(jià)單。

印衛(wèi)主張因訴爭(zhēng)房屋內(nèi)現(xiàn)仍有很多石某某的物品，且其一直無(wú)法聯(lián)系到石某某，無(wú)法要求其將物品搬走，導(dǎo)致其無(wú)法另行出租房屋或出賣(mài)房屋，故要求石某某支付以每月7500元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，就此提交了房屋現(xiàn)狀的照片，顯示屋內(nèi)有上下鋪床、衣柜等物品。

一審法院認(rèn)為，印衛(wèi)、石某某與鏈家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

石某某未按約定向印衛(wèi)支付租金達(dá)十日以上、擅自拆改房屋、破壞附屬物品和設(shè)備設(shè)施，其行為構(gòu)成違約，印衛(wèi)依據(jù)雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》請(qǐng)求解除其與石某某、鏈家公司之間的《北京市房屋租賃合同》，于法有據(jù)，法院予以支持。就合同解除的時(shí)間，因印衛(wèi)于2019年12月7日發(fā)出通知要求出租屋內(nèi)人員限期搬離并于2019年12月10日實(shí)際控制房屋，故其主張合同于2019年12月10日解除，于法有據(jù)，法院予以支持。因石某某實(shí)際使用房屋至2019年12月9日，故石某某應(yīng)向印衛(wèi)支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，印衛(wèi)要求石某某支付欠付租金5000元的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。因石某某違約，印衛(wèi)要求其按照租賃合同約定支付違約金7500元，于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)印衛(wèi)提交的證據(jù)，石某某確有物品存放在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)尚未搬離，印衛(wèi)就此主張房屋占用使用費(fèi)，于法有據(jù)，但考慮到印衛(wèi)早已實(shí)際控制房屋，能夠恢復(fù)房屋使用功能，對(duì)其擴(kuò)大損失部分的請(qǐng)求法院不予支持，法院酌情判定石某某支付印衛(wèi)房屋占用費(fèi)7500元。就印衛(wèi)主張的破壞房屋損失3萬(wàn)元，其未能提供充分證據(jù)，且法院已判令石某某支付違約金，足以填補(bǔ)印衛(wèi)的損失，故對(duì)于印衛(wèi)要求石某某支付3萬(wàn)元損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

石某某、鏈家公司經(jīng)法院依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)及證據(jù)，應(yīng)視為其放棄了答辯、陳述意見(jiàn)和質(zhì)證的權(quán)利，法院依法缺席判決。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條及第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：1．印衛(wèi)與石某某、鏈家公司于2018年8月5日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2019年12月10日解除；2．石某某于判決生效后7日內(nèi)向印衛(wèi)支付欠付租金5000元；3．石某某于判決生效后7日內(nèi)向印衛(wèi)支付違約金7500元、房屋占用費(fèi)7500元；4．駁回印衛(wèi)的其他訴訟請(qǐng)求。

二審期間，上訴人石某某向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、石某某與印衛(wèi)妻子張某微信聊天記錄。證明2019年11月20日，石某某與張某就承租房屋不再續(xù)租一事進(jìn)行溝通。石某某告知張某再租一個(gè)月之后就不再續(xù)租。房屋內(nèi)的裝修、家具、空調(diào)等均不拿走。張某明確按照石某某所說(shuō)的辦，同時(shí)告知石某某其已委托鏈家鄭某作為辦理交房事宜。雙方就不再履行租賃合同達(dá)成共識(shí)，不再履行租賃合同是雙方協(xié)商一致的結(jié)果。證據(jù)二、石某某與鏈家鄭某微信聊天記錄及物業(yè)費(fèi)用收據(jù)。證明2019年12月9日，石某某結(jié)清了物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)出具了開(kāi)門(mén)條，石某某將屋內(nèi)物品辦理騰空。2019年12月9日，石某某將承租房屋交還給印衛(wèi)。石某某不應(yīng)承擔(dān)之后的房屋占用費(fèi)。被上訴人印衛(wèi)及原審第三人鏈家公司沒(méi)有提交二審新證據(jù)。印衛(wèi)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可。本案的出租人是印衛(wèi)，不是張某，所以張某和石某某之間的微信聊天記錄不能證明本案租賃雙方對(duì)合同解除的協(xié)商，在石某某給印衛(wèi)的愛(ài)人發(fā)送微信時(shí)，印衛(wèi)和印衛(wèi)的愛(ài)人不知道石某某將房屋進(jìn)行群租，并拆改了廚房、陽(yáng)臺(tái)等一系列違約行為的情況下才作出的回復(fù)，如果他們知道石某某有如此嚴(yán)重的違約行為，是不會(huì)同意石某某和他們之間協(xié)商解除合同的。而且石某某提交的不是二審新證據(jù)。對(duì)于石某某提交的第二份證據(jù)，因?yàn)椴皇潜景傅漠?dāng)事人，真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，也不是二審的新證據(jù)。鏈家公司發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱，對(duì)于上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可。對(duì)于石某某提交的證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)并非一審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)，依法不屬于二審程序中新的證據(jù)，且與本案的認(rèn)定處理缺乏關(guān)聯(lián)，故不予采納。

本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！北景钢?，石某某主張就房屋不再續(xù)租與印衛(wèi)之妻張某達(dá)成一致并提交相應(yīng)證據(jù)，但本案出租人為印衛(wèi)，并非張某，無(wú)法證明印衛(wèi)與石某某之間就房屋不再續(xù)租達(dá)成一致。

印衛(wèi)、石某某與鏈家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。石某某未按約定向印衛(wèi)支付租金達(dá)十日以上、擅自拆改房屋、破壞附屬物品和設(shè)備設(shè)施，其行為構(gòu)成違約。因石某某違約，一審判決石某某向印衛(wèi)支付違約金7500元，本院認(rèn)為于法有據(jù)，予以確認(rèn)。就合同解除的時(shí)間，因印衛(wèi)于2019年12月7日發(fā)出通知要求出租屋內(nèi)人員限期搬離并于2019年12月10日實(shí)際控制房屋，故石某某實(shí)際使用房屋至2019年12月9日，石某某應(yīng)向印衛(wèi)支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，一審法院判決石某某向印衛(wèi)支付租金5000元于法有據(jù)，本院亦予以確認(rèn)。因石某某確有物品存放在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)尚未搬離，但考慮到印衛(wèi)早已實(shí)際控制房屋，能夠恢復(fù)房屋使用功能，對(duì)其擴(kuò)大損失部分的請(qǐng)求法院不應(yīng)支持，一審法院酌情判定石某某支付印衛(wèi)房屋占用費(fèi)7500元，本院認(rèn)為并無(wú)不妥，予以確認(rèn)。

綜上所述，石某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)864元，由石某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　　李　妮

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　李彤琳

書(shū) 記 員　　李心雨