上訴人（原審被告反訴原告）：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：王宏彬，北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告反訴被告）：北京寶某物業(yè)管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)。

法定代表人：金銳，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李維麗，北京市元甲律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某因與被上訴人北京寶某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱寶某公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初132號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員梁志雄獨(dú)任審理，公開開庭審理了本案。上訴人楊某之委托訴訟代理人王宏彬，被上訴人寶某公司之委托訴訟代理人李維麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

楊某上訴請求：一、撤銷一審判決第一、第三判項，改判駁回寶某公司的一審全部訴訟請求，支持楊某的一審反訴請求，或者發(fā)回一審法院重審。二、一、二案件受理費(fèi)由寶某公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院關(guān)于涉案房屋漏水原因的事實(shí)認(rèn)定不清。寶某公司自認(rèn)涉案房屋漏水系北京住宅三公司（以下簡稱住宅三公司）施工質(zhì)量問題所致，2001年，由于涉案房屋尚處于質(zhì)保期內(nèi)，就房屋漏水問題，楊某和住宅三公司及當(dāng)時的物業(yè)公司北京萬佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理三處（以下簡稱萬佳公司管理三處）達(dá)成協(xié)議，經(jīng)修繕后，房屋漏水問題得到暫時解決。但自2006年起，房屋又多次雨后漏水，彼時涉案房屋已過質(zhì)保期，楊某遂多次向?qū)毮彻緢笮蓿珜毮彻揪弥焕?，至今漏水問題未得到解決，楊某無法正常居住，于2008年搬離涉案房屋，至今未回，由此給楊某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。一審程序中，為查明涉案房屋漏水的原因及損失的具體數(shù)額，楊某申請鑒定，但一審法院在未查明漏水原因的情況下予以直接拒絕，這不僅侵犯了楊某申請鑒定的權(quán)利，而且導(dǎo)致漏水原因無法查明。在此情形下，一審法院以楊某無法證明漏水原因系寶某公司物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由未支持楊某的反訴請求，屬于基本事實(shí)認(rèn)定不清。依據(jù)涉案的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》第六條第二款的約定，寶某公司負(fù)有共有部分日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，屋頂防水屬于共有部分日常維修、養(yǎng)護(hù)的范圍，楊某作為頂層住戶，屋頂漏水只能是屋頂防水失修所致，一審法院認(rèn)定房屋漏水原因無法查明系事實(shí)認(rèn)定不清。二、一審法院適用法律錯誤。寶某公司怠于履行物業(yè)維修義務(wù)，既未制定維修計劃，也未申請專項維修基金，導(dǎo)致涉案房屋漏水問題至今未得到解決，這與楊某所受經(jīng)濟(jì)損失有直接的因果關(guān)系。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，寶某公司應(yīng)予以賠償，并酌減物業(yè)費(fèi)。綜上，判為所請。

寶某公司二審辯稱：涉案房屋漏水問題早已解決，即便沒有解決，與寶某公司提供的物業(yè)服務(wù)也無關(guān)系。此外，楊某于2012年在涉案房屋樓頂私自加蓋違章建筑物，寶某公司曾要求其拆除，楊某予以拒絕，至今未予拆除。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

寶某公司向一審法院提出訴訟請求：一、楊某支付2012年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)23800元、違約金7913.5元，合計31713.50元。二、訴訟費(fèi)用由楊某承擔(dān)。

楊某向一審法院提出反訴請求：一、寶某公司對楊某的房頂做好防水，保證全屋不再漏水。二、寶某公司賠償楊某因漏水導(dǎo)致的家具和裝修損失8萬元。三、寶某公司支付楊某因漏水導(dǎo)致房屋無法居住使用的損失30萬元。四、訴訟費(fèi)用由寶某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：楊某系北京市海淀區(qū)吳家場路蓮花小區(qū)×號樓×單元××××室業(yè)主，房屋建筑面積150.04平方米。

2012年12月25日，蓮花小區(qū)業(yè)委會與寶某公司簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定由寶某公司為蓮花小區(qū)1號樓、2號樓、3號樓提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限自2013年1月1日至2015年12月31日，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納，住宅每月每平方米1.92元。2015年11月4日，蓮花小區(qū)業(yè)委會與寶某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定原物業(yè)服務(wù)合同期限延長，直至雙方再次簽訂物業(yè)合同，在此期間寶某公司繼續(xù)為蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2018年7月10日，寶某公司發(fā)布《物業(yè)服務(wù)合同說明》，主要內(nèi)容為因2018年1月6日蓮花小區(qū)業(yè)委會備案到期，新業(yè)委會尚未成立，寶某公司為蓮花小區(qū)提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)。寶某公司另提交該院“2015海民初字第08504號”《民事判決書》，證明寶某公司于2002年9月1日至2005年8月31日期間已依據(jù)與蓮花小區(qū)物業(yè)管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》為蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，后該合同由蓮花小區(qū)物業(yè)管理委員會出具證明于2005年9月1日繼續(xù)履行，直至簽署前述《北京市物業(yè)服務(wù)合同》。經(jīng)查，該判決書已生效。

訴訟中，楊某提交涉案房屋內(nèi)漏水照片，主張因房屋臥室、衛(wèi)生間、客廳房頂漏水，未交納物業(yè)費(fèi)，同時申請對房屋受損位置漏水原因、修復(fù)方案及修復(fù)價值進(jìn)行鑒定。寶某公司對此不予認(rèn)可，主張房屋漏水問題已解決，并提交2001年12月17日楊某與萬佳公司管理三處的《協(xié)議書》，證明因住宅三公司施工質(zhì)量原因房屋防水層滲漏，住宅三公司已進(jìn)行賠付。寶某公司另提交整改通知書及樓頂照片，證明楊某在樓頂搭建違章建筑。

訴訟中，寶某公司與楊某均認(rèn)可物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每年3400元。

一審法院認(rèn)為，已為法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無須舉證證明。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，根據(jù)已查明的事實(shí)，寶某公司自2002年起即對蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，楊某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)履行業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，按照合同中約定的物業(yè)收費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)用。楊某雖提出房屋漏水等問題，但由于其并未證明漏水是因物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)造成的，故該抗辯意見不能成為其未交納物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。同時，房屋漏水問題成因復(fù)雜，如因房屋質(zhì)量問題，應(yīng)和房屋開發(fā)商解決，本案中，楊某徑行提起反訴僅要求寶某公司承擔(dān)賠償責(zé)任，依據(jù)不足，故其相應(yīng)鑒定申請及反訴請求，該院均不予支持。雙方如就房屋漏水問題存在爭議，可另行解決。因楊某拖欠物業(yè)費(fèi)系基于對房屋漏水問題的處理方式不滿，并非惡意拖欠，故對寶某公司主張的違約金，該院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：一、楊某于本判決生效后七日內(nèi)向?qū)毮彻窘患{2012年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)23800元；二、駁回寶某公司的其他訴訟請求；三、駁回楊某的全部反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，楊某應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)296元（寶某公司已預(yù)交），由寶某公司自行負(fù)擔(dān)74元，已交納；由楊某負(fù)擔(dān)222元，于本判決生效后七日內(nèi)交納。反訴案件受理費(fèi)3500元，由楊某自行負(fù)擔(dān)，已交納。

本院二審期間，楊筠提交以下新的證據(jù)材料：

證據(jù)一、北京市海淀區(qū)法院“（2005）海民初字第21859號”《民事判決書》。證明目的：一、楊某搭的陽光房與涉案房屋漏水沒有關(guān)系，因為陽光房的正下方并非涉案房屋；二、陽光房是否系違章建筑應(yīng)該由有關(guān)的部門做出認(rèn)定，寶某公司無權(quán)進(jìn)行認(rèn)定。

證據(jù)二、北京第一中級人民法院“（2006）一中民終字第314號”《民事判決書》。證明目的同上。

證據(jù)三、北京市海淀區(qū)法院“（2006）海行執(zhí)字第11237號”《行政裁定書》。證明目的：北京市海淀區(qū)城市管理監(jiān)察大隊曾經(jīng)對楊某搭建的陽光房做出限期拆除的決定，但是該決定被上述《行政裁定書》以違反行政程序為由裁定不予強(qiáng)制執(zhí)行，所以，陽光房不是違章建筑。

寶某公司質(zhì)證意見：認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。由于楊某私自加蓋的陽光房位于公共區(qū)域，所以，該房不僅會影響陽光房正下方住戶的屋頂，而且對涉案房屋的屋頂有影響。另，不予執(zhí)行的《行政裁定書》，依據(jù)判理部分，恰能證明涉案陽光房是違章建筑。

寶某公司二審提交以下新的證據(jù)材料：

證據(jù)一、楊某與寶某公司于2009年5月25日簽訂的《協(xié)議書》復(fù)印件。證明目的：楊某承諾自2007年6月份開始正常繳納物業(yè)管理費(fèi)。

證據(jù)二、寶某公司負(fù)責(zé)人董銀鳳于2020年8月12日16時20分通過號碼為138xxxx****的手機(jī)向楊某發(fā)送短信的手機(jī)截屏打印件。證明目的：寶某公司找楊某維修漏點(diǎn)，但一直找不到，寶某公司沒有怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

證據(jù)三、楊某違章改建煙道的照片。證明目的：楊某違章改建煙道。

證據(jù)四、編號為0094375的《工作通知單》原件照片打印件和編號為0094376《工作通知單》原件照片打印件。證明目的：807號業(yè)主投訴楊某違章改建煙道。

證據(jù)五、寶某公司辦公電腦截圖照片打印件。證明目的：小區(qū)業(yè)主反應(yīng)的物業(yè)管理問題，寶某公司均予以解決。

楊某質(zhì)證意見：對證據(jù)一的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。即便楊某承諾自2007年6月25日起交納物業(yè)費(fèi)，如果客觀情況發(fā)生變化，楊某可以要求物業(yè)公司繼續(xù)履行服務(wù)義務(wù)。該協(xié)議簽訂后，自2007年至2011年，楊某正常交納了物業(yè)費(fèi)，后因漏水問題長期得不到解決，才自2012年開始欠交物業(yè)費(fèi)。此外，上述協(xié)議的簽訂還與寶某公司原負(fù)責(zé)人帶人擅闖楊某家有關(guān)。對證據(jù)二的真實(shí)性不予認(rèn)可。對證據(jù)三的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，楊某并未改造煙道。對證據(jù)四的形式真實(shí)性認(rèn)可，內(nèi)容真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。對證據(jù)五的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。

本院認(rèn)定：對楊某提交的上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，關(guān)聯(lián)性、證明力問題，本院將在判理部分一并論述。

對寶某公司提交的證據(jù)一的真實(shí)性予以確認(rèn)，作為新證據(jù)收入本案。證據(jù)二因無原始載體核對，真實(shí)性本院不予確認(rèn)。證據(jù)三、四、五與本案爭議焦點(diǎn)無關(guān)，不作為新證據(jù)收入本案。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：楊某系以寶某公司怠于履行維修義務(wù)作為其拒交2012年1月1日至2018年12月31日物業(yè)費(fèi)的抗辯理由和提起反訴的依據(jù)，但是，寶某公司是否怠于履行維修義務(wù)，應(yīng)以楊某提出維修請求為前提，對此，楊某負(fù)有證明責(zé)任?，F(xiàn)楊某并未舉證證明于上述期間就涉案房屋漏水問題要求寶某公司履行維修義務(wù)，且依據(jù)楊某與寶某公司2009年5月25日簽訂的《協(xié)議書》，楊某并未向?qū)毮彻颈硎咀?006年起，涉案房屋又存在漏水問題，還保證自2007年6月25日起正常交納物業(yè)費(fèi)。因此，楊某關(guān)于拒交物業(yè)費(fèi)的上訴理由，本院不予采信。其所提反訴，應(yīng)另案解決。其于二審程序提交的訴訟材料，因不能支持上訴請求，不作為新證據(jù)收入本案。

綜上，楊某的上訴請求，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3895元，由楊某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　梁志雄

二〇二一年二月二十八日

法官助理　張曉偉

書 記 員　張雪冬