上訴人(原審被告、反訴原告):林某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住北京市海淀區(qū)。
被上訴人(原審原告、反訴被告):北京萬佳鑫物業(yè)管理有限責任公司,住所地北京市海淀區(qū)農大南路**院**樓****。
法定代表人:馬東海,董事長。
委托訴訟代理人:張為華,北京市六合金證律師事務所律師。
上訴人林某某因與被上訴人北京萬佳鑫物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱萬佳鑫物業(yè)公司)物業(yè)服務合同糾紛一案,不服北京市海淀區(qū)人民法院(2020)京0108民初4456號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后,根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》,依法適用第二審程序,由審判員獨任審理。本案現(xiàn)已審理終結。
林某某上訴請求:撤銷一審判決,改判支持林某某一審全部反訴請求;訴訟費用由萬佳鑫物業(yè)公司承擔。事實和理由:一、按照《北京市商品房預售合同》收費標準,林某某并未欠繳物業(yè)費;二、每繳納一筆物業(yè)費就應該按照相應金額開具發(fā)票,不存在尚未足額交納物業(yè)費,尚不具備開具發(fā)票條件的情況;三、自從萬佳鑫物業(yè)公司管理物業(yè)以來,從未開具一張物業(yè)費發(fā)票給林某某,請求法院判令萬佳鑫物業(yè)公司按照林某某的要求開具所欠發(fā)票。四、萬佳鑫物業(yè)公司沒有在日常工作中公示物業(yè)管理收支情況,也沒有任何證據(jù)表明其在日常工作中公示物業(yè)管理收支情況。林某某多次要求查閱萬佳鑫物業(yè)公司的收支情況,均未同意。五、萬佳鑫物業(yè)公司應當依法公布2018年、2019年的物業(yè)管理費的收支情況,公布2019年度、2020年度預決算。
萬佳鑫物業(yè)公司辯稱,不同意林某某的上訴請求,請求二審法院維持一審判決。
萬佳鑫物業(yè)公司一審法院起訴請求:1、請求法院判令林某某支付自2019年1月1日起至2019年11月30日期間的物業(yè)管理費差額584.40元及自2016年7月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)管理費差額15686.58元;2、判令林某某支付逾期付款違約金16342.31元(按照每日千分之一的標準,暫計算至2019年10月16日)及自2019年10月17日起以16270.98元為基數(shù),按照每日千分之一的標準計算到實際付清之日止的違約金;3、林某某承擔本案訴訟費。
林某某一審反訴請求:1、判令萬佳鑫物業(yè)公司公布2018、2019年的物業(yè)管理費收支情況,公布2019年度、2020年度的預決算;2、判令萬佳鑫物業(yè)公司提供所有賬冊及原始憑證的復印件供林某某查賬;3、判令萬佳鑫物業(yè)公司開具發(fā)票。
一審法院認定事實:林某某系北京市海淀區(qū)硅谷亮城2號B樓509號房屋業(yè)主,房屋實測建筑面積為307.58平方米。
2016年9月,因林某某未支付前述房屋的物業(yè)費,萬佳鑫物業(yè)公司以物業(yè)服務合同糾紛為由將林某某訴至一審法院,要求林某某按照每月每建筑平米18.5元的標準支付2014年2月1日至2016年6月30日期間的物業(yè)管理費165016.67元及按照每日千分之一的標準支付逾期違約金74684.27元。一審法院經審理后,于2016年12月31日作出(2016)京0108民初32385號民事判決書,判決林某某向萬佳鑫物業(yè)公司支付2014年2月1日至2016年6月30日的物業(yè)管理費165016.67元、滯納金74684.27元。林某某不服一審法院判決,上訴于北京市第一中級人民法院,二審法院經審理后于2017年5月10日作出(2017)京01民終3502號民事判決書,駁回上訴,維持原判。
2016年12月15日,北京萬景房地產開發(fā)有限責任公司繼續(xù)與萬佳鑫物業(yè)公司簽訂《硅谷亮城物業(yè)管理服務委托合同》,合同期限2017年2月1日至2022年1月31日,2號B樓物業(yè)管理費每月每建筑平米18.5元。
林某某以北京億達網通科技發(fā)展有限責任公司賬戶分別于2018年4月20日向萬佳鑫物業(yè)公司支付物業(yè)費31004.06元、62008.13元、15502.03元,于2018年12月5日支付物業(yè)費46506.1元,于2019年12月10日支付物業(yè)費62008.13元。經核算,扣除前述林某某已支付部分,林某某尚有2019年1月1日至2019年11月30日期間物業(yè)費差額584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期間物業(yè)費差額15686.58元未支付。
本案訴訟過程中,經詢,涉案小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。
一審法院認為,已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實,當事人無須舉證證明。建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。本案中,涉案小區(qū)的建設單位北京萬景房地產開發(fā)有限責任公司與萬佳鑫物業(yè)公司簽訂《硅谷亮城物業(yè)管理服務委托合同》,委托萬佳鑫物業(yè)公司對硅谷亮城小區(qū)進行物業(yè)服務,并約定收費方式采取包干制形式、涉案樓座物業(yè)費按照每月18.5元/平米的標準收取,該合同未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,林某某作為小區(qū)業(yè)主,應履行建設單位與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,按照合同中約定的物業(yè)收費方式和收費標準交納物業(yè)費用。林某某雖抗辯稱每月18.5元/平米的物業(yè)費標準對其不發(fā)生效力,但就同一問題,其與萬佳鑫物業(yè)公司已進行過訴訟,法院作出的生效裁判文書已就物業(yè)服務費標準問題進行過認定,現(xiàn)萬佳鑫物業(yè)公司與建設單位再次簽訂物業(yè)委托管理合同,合同內容與此前基本一致,在此情況下,林某某的抗辯意見,缺乏事實與法律依據(jù),一審法院不予采信。同時,在已有生效裁判文書的情況下,林某某對應當交納的物業(yè)費標準予以明知并應有所預見,但其仍未足額交納物業(yè)費,已構成違約,應承擔相應違約責任,現(xiàn)萬佳鑫物業(yè)公司主張的違約金計算標準有合同依據(jù),但一審法院考慮林某某有主動交納部分物業(yè)費的行為,故就違約金數(shù)額一審法院酌情判定。
就林某某所提反訴請求,一審法院認為,現(xiàn)林某某尚未足額交納物業(yè)費,尚不具備開具發(fā)票的條件,本案中,萬佳鑫物業(yè)公司同意待林某某完成交納物業(yè)費后開具發(fā)票,一審法院對此不持異議,同時,萬佳鑫物業(yè)公司主張已在日常工作中公示物業(yè)管理收支情況并同意林某某查閱,故萬佳鑫物業(yè)公司未對林某某行使業(yè)主權利造成障礙。就林某某主張由其查閱萬佳鑫物業(yè)公司財務賬冊及會計原始憑證的反訴請求,于法無據(jù),一審法院不予支持。
綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定,一審法院判決:一、林某某于判決生效后七日內向萬佳鑫物業(yè)公司支付2019年1月1日至2019年11月30日的物業(yè)費差額584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)費差額15686.58元;二、林某某于判決生效后七日內向萬佳鑫物業(yè)公司支付物業(yè)費逾期違約金,以16270.98元為基數(shù),按照每日千分之一的標準,自2019年12月11日起計算至實際付清之日止;三、駁回萬佳鑫物業(yè)公司的其他訴訟請求;四、駁回林某某的全部反訴請求。
二審期間,雙方當事人均未向本院提交新的證據(jù)。
本院補充查明,一審庭審中,萬佳鑫物業(yè)公司提交了硅谷亮城調整物業(yè)服務費決議結果通告及公示照片、備案截圖等證據(jù),林某某進行了質證。
本院查明的其他事實與一審查明的事實一致。
本院認為,涉案小區(qū)的建設單位北京萬景房地產開發(fā)有限責任公司與萬佳鑫物業(yè)公司簽訂《硅谷亮城物業(yè)管理服務委托合同》,委托萬佳鑫物業(yè)公司對硅谷亮城小區(qū)進行物業(yè)服務,并約定物業(yè)費按照每月18.5元/平米的標準收取,該合同合法有效,對小區(qū)業(yè)主具有約束力。而且,此前本院作出的生效裁判文書已就物業(yè)服務費標準問題進行過認定,本案涉案物業(yè)委托管理合同的內容與此前基本一致。因此,林某某作為小區(qū)業(yè)主,應履行建設單位與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,按照合同中約定的物業(yè)收費方式和收費標準交納物業(yè)費用,否則應承擔違約責任。
由于林某某尚未足額交納本案所涉物業(yè)費,尚不具備開具本案所涉物業(yè)費發(fā)票的條件,而且萬佳鑫物業(yè)公司一審中亦同意待林某某完成交納物業(yè)費后開具發(fā)票,因此林某某的相關上訴理由缺乏依據(jù),本院不予支持。另外,林某某上訴主張萬佳鑫物業(yè)公司未在日常工作中公示物業(yè)管理收支情況并同意林某某查閱,但其該主張缺乏證據(jù)支持,一審法院對此不予支持并無不當,本院對林某某的相關上訴理由不予支持。
綜上,林某某的上訴理由不能成立,其上訴請求應予駁回。一審法院判決認定事實清楚、適用法律正確,應予維持。據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費241元,由林某某負擔(已交納)。
本判決為終審判決。
審 判 員 董 偉
二〇二一年二月二十日
法官助理 胡保峰
書 記 員 張 雪
成為第一個評論者