上訴人（原審原告）：高某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人（原審被告）：孫某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：白雪梅，北京聞道律師事務(wù)所律師。

上訴人高某與上訴人孫某因共有糾紛一案，均不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初10828號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

高某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，同意一審判決第二項(xiàng)；改判孫某返還高某為其墊付的購(gòu)房款10萬(wàn)元，并判令孫某向高某支付墊付購(gòu)房款之利息（以10萬(wàn)元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，自2017年9月27日計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；判令孫某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期間產(chǎn)生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；本案訴訟費(fèi)用全部由孫某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.高某提供的《個(gè)人糾紛合同》中涉及的金額與墊付的10萬(wàn)元首付款沒有關(guān)系，一審判決對(duì)該材料解讀有誤。該10萬(wàn)元并非高某對(duì)孫某的贈(zèng)與，而是基于約定的出資金額，由高某代為墊付。2.雙方默認(rèn)由于孫某約定的40萬(wàn)元首付款并未到賬，雙方商量由孫某墊付一定比例的按揭金額，直到孫某達(dá)到雙方約定的40萬(wàn)元首付款為止。3.關(guān)于物業(yè)費(fèi)。孫某此前拒絕配合評(píng)估公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估，高某不得不同意對(duì)房屋內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)折價(jià)評(píng)估，給高某造成損失，法院對(duì)此未予處理。

孫某辯稱，不同意高某的上訴請(qǐng)求和理由。首付款中高某實(shí)際付款金額比《房屋購(gòu)買首付出資證明》確認(rèn)的首付款出資多出的10萬(wàn)元，應(yīng)為高某對(duì)孫某的贈(zèng)予及補(bǔ)償，而非墊資款或借款。在高某實(shí)際出資180萬(wàn)元左右、孫某出資30萬(wàn)元左右的情況下，高某在出資證明中將自己的出資金額定為170萬(wàn)元，剩余金額視為孫某出資。

孫某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判駁回高某的一審全部訴訟請(qǐng)求；一、二審訴訟費(fèi)用由高某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定10萬(wàn)元是高某對(duì)孫某的贈(zèng)與，不需要孫某返還，孫某對(duì)此同意。2.高某應(yīng)承擔(dān)共有期間的銀行貸款利息，利息共計(jì)56000余元，按照所有權(quán)比例，高某應(yīng)承擔(dān)45620元。孫某向高某支付了租金4萬(wàn)余元，因此高某欠付孫某2000余元，孫某對(duì)此2000余元可以放棄。3.雙方一開始約定首付款210萬(wàn)元，其中包含首付款197萬(wàn)元，稅金56105元。首付款中的1萬(wàn)元為物業(yè)交割保證金，前期并不需要支付。因此雙方前期一共支出2107675元。首付出資證明中的210萬(wàn)元不包括后期需支付的物業(yè)交割保證金1萬(wàn)元，退回的1萬(wàn)元是中介費(fèi)。

高某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令孫某向高某返還高某為其墊付的購(gòu)房款100000元，并判令孫某向高某支付墊付購(gòu)房款之利息（以100000元為基數(shù)，自2017年9月27日計(jì)算至實(shí)際支付之日止，2019年8月19日之前按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，2019年8月19日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）；2.判令孫某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期間產(chǎn)生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；3.判令孫某向高某返還其代收的退回中介費(fèi)10000元；4.請(qǐng)求判令本案訴訟費(fèi)用由孫某負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年8月11日，聶某（出賣人）與孫某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定：出賣人所售房屋坐落為昌平區(qū)401；出賣人與買受人通過(guò)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鏈家公司）居間介紹成交；該房屋成交價(jià)格為374萬(wàn)元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施等作價(jià)65萬(wàn)元；買受人向出賣人支付定金50萬(wàn)元，定金直接支付給出賣人；買受人向銀行申辦抵押貸款，買受人擬貸款金額為243萬(wàn)元。雙方在該合同中還約定了其他內(nèi)容。

2017年8月11日，聶某（出賣方）、孫某（買受方）及鏈家公司（居間方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲乙雙方同意，交易房屋價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價(jià)總計(jì)439萬(wàn)元；乙方于2017年8月10日將第一筆定金10萬(wàn)元自行劃轉(zhuǎn)給甲方；乙方于批貸函下發(fā)后三個(gè)工作日內(nèi)或2017年9月22日前將第二筆定金40萬(wàn)元以理房通支付給甲方；乙方于2017年10月25日前將第一筆首付款131萬(wàn)元以建委監(jiān)管支付方式支付給甲方；乙方于2017年10月25日前將第二筆首付款14萬(wàn)元以理房通支付方式支付給甲方。三方在該合同中還約定了其他內(nèi)容。

2017年8月11日，聶某（出賣方）、孫某（買受方）及鏈家公司（居間方）簽訂《居間服務(wù)合同》，約定向丙方支付居間代理費(fèi)87800元，乙方承擔(dān)87800元，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付。

2017年9月5日，孫某（借款人）與交通銀行北京芳群園支行（貸款人）簽訂《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，約定貸款金額為242萬(wàn)元，貸款期限300個(gè)月，借款人選擇的還款法為等額本息還款法，每期還款額為14006.44元。自2017年11月24日起，孫某每月償還貸款14006.44元。

2017年9月27日，孫某（甲方）與高某（乙方）簽訂《房屋購(gòu)買首付出資證明》，約定：甲方與乙方以合資出首付和按揭貸款的方式購(gòu)買昌平區(qū)401室商品房，使用甲方在北京的首套房購(gòu)房資格并以甲方名義向銀行貸款，而乙方作為該商品房購(gòu)房首付款的主要出資人；房屋購(gòu)買總價(jià)439萬(wàn)元，首付款（含中介費(fèi)）210萬(wàn)元，銀行按揭貸款242萬(wàn)元；首付款中，甲方出資40萬(wàn)元，乙方出資170萬(wàn)元；如甲乙雙方在購(gòu)房后結(jié)婚，則上述各自首付款金額為雙方各自的婚前財(cái)產(chǎn)。雙方在該協(xié)議中還約定了其他內(nèi)容。

2017年9月29日，該房屋登記至孫某名下，共有情況為單獨(dú)所有。

2018年1月21日，孫某將前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元。庭審中，高某稱孫某一直在對(duì)外出租房屋，租金標(biāo)準(zhǔn)至少與之前持平，計(jì)算至2019年12月應(yīng)至少為33000元。孫某對(duì)此不予認(rèn)可，表示房屋共三次出租，第三次出租為2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元，之后房屋處于空置狀態(tài)，并表示為出租房屋購(gòu)置了家具、進(jìn)行了維修，要求將購(gòu)置費(fèi)、維修費(fèi)及物業(yè)費(fèi)在房租收益中予以折抵。

2018年8月15日，高某以共有糾紛將孫某訴至我院，我院經(jīng)審理作出（2018）京0114民初15933號(hào)判決書，確定房屋歸孫某所有，由孫某給付高某相應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償款，并參照首付款出資17:4的比例認(rèn)定本案判決之前雙方各自負(fù)擔(dān)貸款的比例及雙方就涉案房屋所占份額，判決孫某給付高某房屋折價(jià)補(bǔ)償款1290115元。高某不服該判決并上訴至北京市第一中級(jí)人民法院，2020年5月14日北京市第一中級(jí)人民法院作出（2020）京01民終3037號(hào)判決書，判決駁回上訴，維持原判。

庭審中，孫某認(rèn)可雖雙方出資證明載明其出資40萬(wàn)元，但其實(shí)際支出首付款30萬(wàn)元，并表示因占用了孫某的購(gòu)房資格和貸款資格，差價(jià)款10萬(wàn)元應(yīng)為高某對(duì)孫某附條件的贈(zèng)與；高某對(duì)此不予認(rèn)可，稱雙方約定辦完貸款后孫某提取公積金償還該10萬(wàn)元，并提交電子郵件截圖及個(gè)人糾紛合同，證明自己未表示過(guò)10萬(wàn)元系贈(zèng)與。高某稱其以電子郵件的方式向?qū)O某發(fā)送文件《離場(chǎng)賬目》，要求孫某在一定期間內(nèi)以替乙方（高某）支付月供比例金額的形式，等效累計(jì)、已達(dá)到約定比例的40萬(wàn)元首付款，孫某對(duì)《離場(chǎng)賬目》內(nèi)容進(jìn)行了修改，增加了2018年2月至2018年6月期間的月供，使甲方（孫某）累計(jì)數(shù)額達(dá)到39萬(wàn)余元，說(shuō)明孫某認(rèn)可“以替高某支付月供比例金額的形式完成首付款約定金額”，不存在贈(zèng)與；孫某對(duì)此不予認(rèn)可，表示沒有跟高某通過(guò)郵件溝通過(guò)，即使溝通也只是協(xié)商的過(guò)程，并沒有達(dá)成一致意見。高某提供的《個(gè)人糾紛合同》顯示，2017年9月17日，孫某（甲方、借款人）與高某（乙方，貸款人）約定：甲方自愿放棄對(duì)在與乙方合資購(gòu)買北京市昌平區(qū)401室房屋過(guò)程中所繳納的全部定金和部分中介服務(wù)費(fèi)合計(jì)人民幣拾壹萬(wàn)元整；甲方必須無(wú)條件配合乙方和中介機(jī)構(gòu)，完成對(duì)上述合資購(gòu)買的房屋執(zhí)行房屋變更流程，即變更上述房屋所有權(quán)到乙方名下，乙方負(fù)責(zé)完成其余房屋購(gòu)買流程，并承擔(dān)變更后房屋交易過(guò)程中的一切風(fēng)險(xiǎn)等。孫某承認(rèn)該協(xié)議真實(shí)性，但表示該協(xié)議并未實(shí)際執(zhí)行，房子仍然辦理至孫某名下，協(xié)議已自動(dòng)失效，并表示分手前高某從未主張?jiān)?0萬(wàn)元，分手后高某才主張要回10萬(wàn)元。

經(jīng)詢問(wèn)，孫某稱中介公司退回的1萬(wàn)元中介費(fèi)，已經(jīng)用于支付物業(yè)交割保證金。

在本案審理過(guò)程中，法院對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了多次調(diào)解，但未能達(dá)成一致意見。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律拘束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

本案中，高某和孫某就首付款中孫某出資的10萬(wàn)元差額性質(zhì)不能達(dá)成一致意見，但從雙方于2017年9月27日簽署《房屋購(gòu)買首付出資證明》來(lái)看，該出資證明系雙方在簽訂房屋買賣合同并支付了首付款之后所出具，系雙方對(duì)房屋首付款各自出資情況的確認(rèn)，在孫某實(shí)際出資30萬(wàn)元現(xiàn)金的情況下，高某仍同意簽署載明“孫某出資40萬(wàn)”的出資證明，證明其認(rèn)可孫某實(shí)際出資為40萬(wàn)元，結(jié)合實(shí)際使用孫某購(gòu)房資格及貸款資格辦理房屋買賣事宜的事實(shí)，將該10萬(wàn)元差額認(rèn)定為高某基于使用孫某的購(gòu)房及貸款資格而對(duì)孫某的贈(zèng)與更為合理。雖然高某提出曾以電子郵件的方式與孫某進(jìn)行溝通，但孫某并不認(rèn)可，也無(wú)證據(jù)證明雙方就該10萬(wàn)款項(xiàng)的性質(zhì)已經(jīng)達(dá)成一致意見。至于《個(gè)人糾紛合同》，其約定孫某放棄定金和中介費(fèi)以及變更房屋所有權(quán)至高某名下等內(nèi)容，與之后簽訂的《房屋購(gòu)買首付出資證明》和房屋所有權(quán)人登記為孫某的實(shí)際情況明顯不一致，應(yīng)視為雙方以實(shí)際行動(dòng)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行了變更。而且該《個(gè)人糾紛合同》要求孫某放棄已經(jīng)支付款項(xiàng)及房屋的權(quán)利，明顯不符合常理，亦不能證明該筆款項(xiàng)系借款。故高某稱該10萬(wàn)元系其為孫某墊付的購(gòu)房款的主張，法院不予采信。對(duì)其要求孫某返還該10萬(wàn)元并支付利息的主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于共有期間租金一節(jié)，經(jīng)生效判決認(rèn)定，高某、孫某合資購(gòu)買涉案房屋，就涉案房屋存在共有關(guān)系，且屬于按份共有，并參照首付款出資比例確定雙方就涉案房屋所占份額。高某作為按份共有人有權(quán)依其份額獲得對(duì)共有物的使用、收益，即有權(quán)按照17:4的比例享有涉案房屋的租金收益。由于(2018)京0114民初15933號(hào)判決書中高某承擔(dān)的貸款利息計(jì)算至2019年11月，故高某對(duì)房屋的收益也應(yīng)計(jì)算至2019年11月。孫某自認(rèn)房屋共出租三次，即2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元；2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元；2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元；對(duì)此，法院不持異議。至于高某主張房屋一直處于出租狀態(tài)，由于其未提交證據(jù)予以證明，法院不予采信。綜上，法院酌情認(rèn)定高某享有房租收益78706元。

關(guān)于孫某主張為出租涉案房屋之目的添置物品的費(fèi)用、維修油煙機(jī)費(fèi)用、修鎖費(fèi)用應(yīng)在收益中予以折抵一節(jié)，由于沒有證據(jù)證明上述支出系用于涉案房屋出租使用，法院不予支持。

關(guān)于孫某主張2018年、2019年物業(yè)費(fèi)應(yīng)在收益中予以折抵一節(jié)，由于物業(yè)費(fèi)系對(duì)涉案房屋管理的正常支出，應(yīng)由共有人按照各自份額負(fù)擔(dān)，故法院酌情認(rèn)定高某承擔(dān)1292元，并在房屋收益中予以折抵。

關(guān)于孫某主張應(yīng)扣除已支付租金4萬(wàn)元一節(jié)，該4萬(wàn)元已在(2018)京0114民初15933號(hào)判決書中確認(rèn)為房屋的房租收益，對(duì)此法院不持異議，在高某的房租收益中予以扣除。

關(guān)于退回中介費(fèi)10000元一節(jié)，孫某認(rèn)可該中介費(fèi)系高某所交納并由中介退給自己，但該筆款項(xiàng)已用于交納物業(yè)交割保證金。但根據(jù)購(gòu)房相關(guān)合同以及付款過(guò)程可知，物業(yè)交割保證金為購(gòu)房款的一部分，在出資時(shí)已將其計(jì)算在內(nèi)，最初購(gòu)房首付款應(yīng)為211.76萬(wàn)元，而高某、孫某簽訂的出資證明確定首付款為210萬(wàn)元，故對(duì)高某提出的退還的1萬(wàn)元中介費(fèi)非首付款且應(yīng)予返還的主張，法院予以支持。孫某應(yīng)將該筆款項(xiàng)返還給高某。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十四條、第九十八條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、孫某于本判決生效后十日內(nèi)給付高某涉案房屋共有期間的租金37414元；二、孫某于本判決生效后十日內(nèi)給付高某中介費(fèi)10000元；三、駁回高某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。高某主張其替孫某墊付了10萬(wàn)元購(gòu)房首付款，孫某不予認(rèn)可，高某對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任?；谝韵吕碛桑驹簩?duì)高某的上述主張不予采信：1.高某與孫某在完成首付款出資后簽署《房屋購(gòu)買首付出資證明》，結(jié)合該證據(jù)的名稱和內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定此系雙方對(duì)購(gòu)房首付款各自出資金額的確認(rèn)。2.高某在簽署該證明時(shí)明知孫某僅出資30萬(wàn)元，但仍在證明中認(rèn)可孫某出資40萬(wàn)元，對(duì)其中的10萬(wàn)元差額亦未作出合理解釋。3.孫某稱購(gòu)買涉案房屋使用了其購(gòu)房資格以及貸款資格，該10萬(wàn)元差額系高某基于此而對(duì)孫某的贈(zèng)與及補(bǔ)償。結(jié)合雙方的購(gòu)房資格及往來(lái)溝通情況，孫某的解釋更具合理性。因此，高某未提供充分的證據(jù)證明其替孫某墊付了10萬(wàn)元購(gòu)房首付款，對(duì)其要求孫某返還10萬(wàn)元購(gòu)房款及利息的上訴請(qǐng)求應(yīng)不予支持。一審法院對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。生效判決認(rèn)定高某和孫某就購(gòu)買涉案房屋成立共有關(guān)系，雙方按份共有，高某和孫某按照17:4的比例享有涉案房屋的所有權(quán)。1.雙方就涉案房屋已經(jīng)解除共有關(guān)系，且生效判決認(rèn)定高某承擔(dān)的貸款利息計(jì)算至2019年11月，故高某有權(quán)取得截至該時(shí)間的房租收益。一審法院根據(jù)此時(shí)間段查明的房租收益和雙方的所有權(quán)份額，酌定高某享有房租收益78706元，認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。2.孫某主張已支付高某租金4萬(wàn)元，生效判決亦確此系雙方共有期間的房租收益，孫某要求在高某主張的租金收益中予以扣除，理由正當(dāng)。孫某另主張2018年和2019年的物業(yè)費(fèi)應(yīng)在租金收益中予以折抵，由于物業(yè)費(fèi)系對(duì)涉案房屋管理的必要支出，雙方應(yīng)按照各自共有的份額負(fù)擔(dān)，一審法院酌定高某承擔(dān)1292元并折抵房租收益，處理正確，本院予以確認(rèn)。孫某上訴主張高某應(yīng)承擔(dān)的貸款利息超出了生效判決認(rèn)定的期間，本院不予支持。雙方就高某應(yīng)享有的房租收益所提的上訴請(qǐng)求和理由，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院均不予支持。一審法院判決孫某給付高某涉案房屋共有期間的租金37414元，數(shù)額正確，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于退回的中介費(fèi)10000元。孫某主張中介費(fèi)并未包括在首付款之中，其將退回的10000元支付了房屋交割保證金，故不應(yīng)向高某返還。1.雙方簽署的出資證明明確首付款包含中介費(fèi)，且該中介費(fèi)系高某交納。2.根據(jù)房屋買賣合同的約定，物業(yè)交割保證金系購(gòu)房款的一部分，在出資時(shí)已經(jīng)計(jì)算在內(nèi)。3.最初購(gòu)房首付款應(yīng)為211.76萬(wàn)元，而雙方簽署的出資證明確定首付款為210萬(wàn)元。因此，中介退還的1萬(wàn)元中介費(fèi)并非首付款，孫某應(yīng)將該筆款項(xiàng)返還給高某。一審法院認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，高某和孫某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審案件受理費(fèi)3311元，由高某負(fù)擔(dān)2326元（已交納），由孫某負(fù)擔(dān)985元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　王茂剛

審 判 員　劉國(guó)俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月二十九日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢(mèng)蕓