民 事 判 決 書

（2020）渝05民終8598號

上訴人（原審被告）：重慶鎣晟投資有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)鄒容路**第****，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。

法定代表人：周諫好，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：張曉峰，公司員工。

被上訴人（原審原告）：曾某，男，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市南岸區(qū)。

委托訴訟代理人：劉羽飛，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶鎣晟投資有限公司（以下簡稱鎣晟公司）因與被上訴人曾某房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2019）渝0103民初11097民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日受理后，依法組成了合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

鎣晟公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、被上訴人違背誠信原則，一審法院判決上訴人承擔(dān)巨額逾期交房違約金明顯不當(dāng)。1.案涉房屋已符合竣工驗收條件，未取得竣工驗收備案登記并不代表房屋驗收不合格。2.即使案涉房屋交付時驗收不合格，也僅是違反城市房地產(chǎn)管理法二十七條管理性規(guī)定，不影響案涉房屋已事實上交付的法律效力。3.被上訴人明知未取得竣工備案登記證的情況下仍要求交付，事后以該理由主張逾期交付違約金的行為違反誠實信用原則。4.被上訴人并未因交付行為產(chǎn)生任何實際損失，一審法院判決上訴人承擔(dān)巨額違約金違背了民法填平補(bǔ)償原則。一審法院對違約金支付標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定明顯過高。5.一審法院酌定減輕違約金時未考慮被上訴人對房屋的占有使用價值因素。上訴人存在特殊困難，不宜判決過高違約金。二、被上訴人沒有及時繳納相關(guān)費(fèi)用，案涉房屋產(chǎn)權(quán)證辦理遲延系因被上訴人過錯導(dǎo)致，不應(yīng)支持逾期辦證違約金主張，同時一審判決所計算的違約金期間范圍亦存在錯誤，2019年5月8日上訴人向被上訴人發(fā)函限其2019年5月15日前繳納相關(guān)費(fèi)用，因此違約金的起算時間應(yīng)為2019年5月8日。

曾某答辯一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)依法維持原判。

曾某向一審法院提出訴訟請求：1.判令被告鎣晟公司繼續(xù)向原告履行《商品房屋買賣合同》等系列義務(wù)，并立即履行位于重慶市渝中區(qū)八一路108套房屋的辦證義務(wù)。2、判令被告鎣晟公司向原告曾某立即支付逾期交房違約金8342491.25元（以已付房款79908920元為基數(shù)，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算）。3、判令被告鎣晟公司向原告曾某立即支付逾期辦證違約金（以已付房款79908920元為基數(shù)，自2018年8月13日起至被告實際提交辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證相關(guān)資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算）。4、判令被告鎣晟公司立即承擔(dān)由于其違約行為導(dǎo)致原告曾某的損失賠償責(zé)任6900852.37元（按照建筑面積每月80/平方米的租金標(biāo)準(zhǔn)，自2018年6月15日起至2019年8月10日達(dá)到酒店開業(yè)、經(jīng)營條件之日止計算）。5、判令被告鎣晟公司立即支付建筑面積差異部分的房屋價款113880元（現(xiàn)行測算的建筑面積比約定的建筑面積減少8.76㎡，按照13000元/㎡計算）。6、判令被告鎣晟公司承擔(dān)本案的訴訟受理費(fèi)、保全費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實：2016年11月5日，原告曾某（乙方，買方）與被告鎣晟公司（甲方，賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：商品房項目（暫定名）解放碑181（原鴻德181），本商品房建筑面積12292.24平方米，本商品房為裝修房，總成交金額為258137040元，建筑面積單價為21000元/平方米，按揭付款，本合同網(wǎng)簽備案后5個工作日內(nèi)，乙方向甲方支付人民幣170萬元；另：房屋租賃定金（重慶漢庭漫心酒店管理有限公司代為支付）轉(zhuǎn)款500萬元轉(zhuǎn)為房款。乙方應(yīng)在本合同約定該項目的玻璃幕墻工程17樓（含17樓）以上全部安裝完成，向甲方支付650萬元人民幣。乙方應(yīng)在甲方取得本項目《竣工備案登記證》后2個工作日內(nèi)，支付1853.06萬元。其余首付款（每平方米8000元）由甲方委托乙方支付給該房屋室內(nèi)裝修施工單位，施工單位由乙方指定。交房期限，屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的清水房商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知乙方，甲方可據(jù)實延期交房。第九條，甲方逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）：…2、逾期超過60日（與本條本1款第（1）項約定的日期相同）后，…乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之1的違約金（該比率應(yīng)不小于本條第1款第1項中比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。甲方關(guān)于本商品房抵押情況的聲明為下列第1項：（1）、本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并已經(jīng)抵押權(quán)人東亞銀行（中國）有限公司成都分行書面同意對外銷售，書面證明見附件六。第十三條，關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定：2、預(yù)售商品房的，在本商品房實際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單；…如因甲方的責(zé)任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單的，雙方同意按以下方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）、逾期在180日（含）之內(nèi)，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之1的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。（2）、逾期超過180日（與本條本款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同?！曳揭罄^續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之1的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。如因乙方責(zé)任，導(dǎo)致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單的，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

其中合同附件四：房屋裝修說明：甲方同意該房屋：室內(nèi)天地墻裝修，潔具、家具、燈具、電視、窗簾、布草及其他裝飾，該裝飾裝修工程由乙方指定施工方按乙方認(rèn)可的5星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，工程質(zhì)量的監(jiān)督和驗收由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)；該裝修工程款單價為8000元/平方米（按該房屋房產(chǎn)證建筑面積計算）；該工程款由乙方從乙方購買該房屋的首付購房款支付給該工程施工方。甲方同意該房屋的空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等由甲方安裝到位且能正常使用，并由甲方承擔(dān)所有費(fèi)用。過道和電梯前室及其他公共區(qū)域的天、地、墻由甲方按乙方認(rèn)可的5星級酒店標(biāo)準(zhǔn)完成裝修、并取得營業(yè)前消防安全檢查合格證，并由甲方承擔(dān)所有費(fèi)用。乙方對甲方上述裝修材料、施工過程及施工質(zhì)量享有監(jiān)督權(quán)。

2016年11月10日，原告與鎣晟公司簽訂附件五“合同補(bǔ)充協(xié)議”，其中第三條關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的補(bǔ)充約定為：甲乙雙方同意在交房后60日內(nèi)，由甲方或甲方委托的第三方向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方協(xié)助提供應(yīng)由乙方提供的相關(guān)資料。由甲方或甲方委托的第三方向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的時間為交房后60日內(nèi)；逾期由甲方承擔(dān)責(zé)任。辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)產(chǎn)生的各項費(fèi)用，由雙方按相關(guān)部門規(guī)定各自承擔(dān)，如乙方?jīng)]有交納或拒絕交納上述費(fèi)用，導(dǎo)致無法辦理登記手續(xù)的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任；如乙方未按照約定提交資料或預(yù)交稅費(fèi)，或未按通知要求重新提交資料、文件的，甲方有權(quán)暫停代辦該房屋產(chǎn)權(quán)登記，直至乙方提供全部符合要求的資料、交納相關(guān)稅費(fèi)，由此產(chǎn)生一切后果由乙方自行承擔(dān)，甲方不承擔(dān)責(zé)任。由于非乙方原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。第四條關(guān)于房屋交付的補(bǔ)充約定：1、乙方辦理房屋交付手續(xù)時，若甲方交付的房屋已符合《商品房買賣合同》約定及國家或重慶市政府商品房安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定的交付條件，乙方須簽署房屋交接文件。未簽署的，視為房屋已自動交付，相關(guān)風(fēng)險和費(fèi)用由乙方承擔(dān)?！蚵男斜竞贤a(chǎn)生的有關(guān)稅、費(fèi)，由雙方按國家及地方政府的規(guī)定各自承擔(dān)。乙方須在本商品房交付前按照政府相關(guān)部門的要求到指定地點(diǎn)交納物業(yè)專項維修資金，具體繳納標(biāo)準(zhǔn)按相關(guān)政策執(zhí)行。

2017年3月17日，曾某（乙方）與鎣晟公司（甲方）簽訂共計108份《重慶市商品房買賣合同》（具體房號分別為重慶市渝中區(qū)八一路以下簡稱案涉108套房屋），合同主要內(nèi)容如下：本商品房為預(yù)售商品房，坐落于重慶市渝中區(qū)八一路**，本商品房為清水房，套內(nèi)建筑面積（注：案涉108套房屋約定的套內(nèi)建筑面積合計3893.32㎡）。在房屋交付時，房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積以有資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價作為面積差異的處理方式，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算，多退少補(bǔ)。屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2017年12月30日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用；交房手續(xù)的辦理：雙方進(jìn)行正式驗收交接時，甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》，驗收交接后，雙方應(yīng)簽署房屋交接單，甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》，甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之一的違約金。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定：2、預(yù)售商品房的，在本商品房實際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單；如因甲方的責(zé)任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單的，雙方同意按以下方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內(nèi)，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之1的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。（2）逾期超過180日（與本條本款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同?！曳揭罄^續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之1的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。

該合同附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》其中約定：第五條：關(guān)于購房價款的補(bǔ)充約定：《商品房買賣合同》第四條第（一）款中約定的“本商品房為清水房”調(diào)整為“本商品房為裝修房”，并甲乙雙方確認(rèn)房款總成交金額不變；具體交房標(biāo)準(zhǔn)參照合同附件四：房屋室內(nèi)裝修說明。第七條：關(guān)于面積差異處理的補(bǔ)充協(xié)議：…若乙方在甲方書面通知的辦理交付手續(xù)的期限內(nèi)未補(bǔ)足應(yīng)支付的面積差價款，則自期限屆滿的次日起，乙方應(yīng)按照《商品房買賣合同》中的約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。第九條關(guān)于辦理合同登記備案、產(chǎn)權(quán)登記、預(yù)告登記手續(xù)的補(bǔ)充約定：…1、相關(guān)登記辦理時間：…（2）預(yù)售商品房以按揭付款方式購買的，乙方同意在乙方首付款及相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)維修金到賬且經(jīng)銀行審判通過的合同及資料（并資料齊全）返回甲方之日起60個工作日內(nèi)向房屋所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理合同登記備案、預(yù)購商品房預(yù)告登記（如有）、預(yù)購商品房預(yù)告抵押登記（如有）手續(xù)；在商品房交付使用之日起180個工作日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出辦理乙方所購商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，并提交土地房屋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，取得不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單?！?、如乙方未結(jié)清法律、法規(guī)等規(guī)定應(yīng)繳納的相關(guān)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)、物業(yè)專項維修金，或者未提供規(guī)定所需的資料（包括但不限于簽署授權(quán)委托書、簽署辦理權(quán)屬登記申請表等）、未付清全部應(yīng)付款（含面積差價款）以及應(yīng)當(dāng)由乙方交納的其他費(fèi)用、未按約辦理交房手續(xù)等，甲方有權(quán)拒絕按《商品房買賣合同》約定時間為乙方辦理合同備案、產(chǎn)權(quán)登記、預(yù)告登記等相關(guān)手續(xù)，且無需承擔(dān)任何責(zé)任。如乙方以按揭貸款方式購買房屋，則該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及抵押登記手續(xù)必須委托甲方或甲方指定的代辦單位統(tǒng)一辦理…。本補(bǔ)充協(xié)議如與《商品房買賣合同》不一致的，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

2017年3月17日，被告就案涉房屋辦理了商品房買賣合同登記備案。

2017年3月30日，被告（甲方）與原告、劉文梅（乙方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議，載明甲乙雙方于2017年3月17日簽訂了《重慶市商品房買賣合同》（以下簡稱“原合同”），就乙方購買的重慶市渝中區(qū)八一路28層至35層的全部房屋（以下簡稱“該房屋”），合同中未盡事宜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議：主要內(nèi)容包括：一、關(guān)于該房屋交房時間的約定：1、甲方應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的清水房商品房交付乙方使用。2、如果甲方在2017年9月30日還未交付房屋給乙方，違約責(zé)任在原合同基礎(chǔ)上增加兩倍?！⒎课菅b修的約定：甲方同意該房屋室內(nèi)天、地、墻裝修、潔具、家具、燈具、電視、窗簾、布草及其他裝飾，該裝飾工程由乙方指定的施工方按乙方認(rèn)可的五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修，工程質(zhì)量的監(jiān)督和驗收由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)，該裝飾工程款單價8000元/平方米（按該房屋房產(chǎn)證建筑面積計算），該工程款由乙方從其購買該房屋的首付購房款中支付給該工程施工方。甲方同意該房屋空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等由甲方安裝到位且能正常使用，并由甲方承擔(dān)所有費(fèi)用。過道和電梯前室及其他公共區(qū)域的天、地、墻由甲方按乙方認(rèn)可的5星級酒店標(biāo)準(zhǔn)完成裝修、并取得營業(yè)前消防安全檢查合格證，并由甲方承擔(dān)所有費(fèi)用…。若本協(xié)議與原合同約定有不一致的地方，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，其他按原合同執(zhí)行。

2017年5月10日，被告就案涉房屋為原告辦理了商品房預(yù)告登記。

2017年6月7日，原告實際接收案涉108房屋。

2017年8月29日，被告(甲方)與原告（乙方）簽署《補(bǔ)充協(xié)議（二），主要內(nèi)容為：乙方與甲方于2017年3月簽訂《重慶市商品房買賣合同》108份（以下統(tǒng)稱原買賣合同），約定乙方購買甲方銷售的坐落于渝中區(qū)八一路183號32層至35層商品房共108套。原買賣合同約定乙方購買的商品房為裝修房，建筑面積單價為21000元/平方米，并在原買賣合同附件四約定了商品房交付標(biāo)準(zhǔn)。乙方在購買商品房時已確認(rèn)商品房裝修單價為建筑面積8000元/平方米，包含在總成交金額內(nèi)，且裝修款作為購房首付款由甲方委托乙方支付給房屋室內(nèi)裝修施工單位，該施工單位由乙方指定；為便于工程管理，雙方確認(rèn)乙方購買的第32層至35層的商品房由乙方自行負(fù)責(zé)投資裝修，雙方同意將乙方購買的商品房交房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為清水房?，F(xiàn)雙方就買賣合同中商品房成交金額和交付標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事宜作如下變更，以供雙方共同遵照執(zhí)行：甲、乙雙方確認(rèn)，乙方購買的渝中區(qū)八一路183號第32層至35層共108套商品房為清水房，總建筑面積6146.84平方米，總成交金額為79908920元，建筑面積單價為13000元/平方米。交付標(biāo)準(zhǔn)，甲、乙雙方確認(rèn)第32層至35層共108套商品房按清水房交付，原買賣合同附件四《房屋室內(nèi)裝修說明》的內(nèi)容變更為：…本協(xié)議作為原買賣合同的變更，與原買賣合同不一致之處以本協(xié)議約定為準(zhǔn)，本協(xié)議未述及之內(nèi)容仍按原買賣合同執(zhí)行。本協(xié)議附件一《第32至35層商品房明細(xì)表》為本協(xié)議不可分割的有效組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。該《第32至35層商品房明細(xì)表》說明：最終總成交金額根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》建筑面積并按照建筑面積單價13000/平方米計算確定。

又查明，自2016年11月14日至2017年4月28日，原告本人或者通過他人代付共計向被告轉(zhuǎn)款32230600元（其中包含原告支付其他房屋的款項），2019年1月23日原告向被告轉(zhuǎn)賬支付33-6號房的購房款873607.5元。2017年4月19日及2019年1月23日，被告分別向原告出具渝中區(qū)八一路183號32層至35層共108套房屋的購房發(fā)票，發(fā)票總金額為房款79908920元。2017年5月17日，東亞銀行（中國）有限公司分別針對上述108套房屋發(fā)放了貸款64505200元。

重慶市渝中區(qū)建設(shè)和交通委員會于2018年6月14日出具《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》，載明：工程名稱為“鴻德181”復(fù)建項目主體工程（本次備案塔樓11-35層及屋頂?shù)龋?，工程地址為渝中區(qū)解放碑八一路，竣工驗收時間為2018年6月6日。

2018年12月2日，渝中區(qū)稅務(wù)局第三稅務(wù)所于向被告出具《稅務(wù)事項通知書》，內(nèi)容載明：限你單位于2018年12月15日前進(jìn)行代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料，逾期不申報的，將按照稅收征稅管理法的規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正或予以處罰。

2018年12月5日，被告于向原告發(fā)送《稅收事項告知函》，載明：關(guān)于原告購買的108套房屋及一層3套房屋（共計111套）未按期申報繳納契稅一事，限原告于2018年12月10日前將所購房屋契稅交由被告代繳，或者于2018年12月15日前自行前往稅務(wù)部門申報繳納，逾期不申報繳納，自行接受稅收征收管理法的相關(guān)規(guī)定的處罰。

2019年3月1日，重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所就渝中區(qū)八一路183號鴻德181（原誼德美食城）出具重慶市房產(chǎn)面積竣工測算報告書（分割），案涉108套房屋套內(nèi)面積總計3929平方米，建筑面積總計為6138.08平方米。

2019年4月3日，被告向原告發(fā)送通知函，稱被告委托重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所對該項目房屋面積進(jìn)行分戶測繪，并取得測算報告書，根據(jù)該報告書的內(nèi)容，原告購買的32-35層共108套房屋的套內(nèi)測繪面積為3929㎡，比《買賣合同》約定的套內(nèi)面積多出35.68㎡。依據(jù)雙方《買賣合同》的約定及《測算報告書》，原告應(yīng)向被告補(bǔ)足房款732320元。請在收到本函之日起3個工作日內(nèi)，將上述款項支付至被告指定的收款賬戶。

2019年4月22日，被告申請辦理渝中區(qū)八一路部分房屋的新建登記（備注：第12層至22層、第24層至第35層為辦公用房，建筑面積35131.87，該部分為上證面積；另有第11層、23層為避難間，面積為1498.59，均為不分?jǐn)偟墓灿妹娣e，該部分只登記，不發(fā)證），2019年4月24日，被告取得渝中區(qū)八一路部分房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

2019年5月7日，重慶市渝中區(qū)公安消防支隊向被告出具建設(shè)工程消防驗收意見書（中區(qū)公消驗字〔2019〕第0023號），主要內(nèi)容為，對鴻德181項目（大堂、酒店及公寓裝修工程進(jìn)行了消防驗收，綜合評定該工程消防驗收不合格，存在以下問題：一、邊墻型噴頭最大保護(hù)跨度未明確；二、部分房間區(qū)域自動噴水滅火系統(tǒng)的噴頭安裝有空白點(diǎn)；三、部分房間火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的煙感安裝有空白點(diǎn)；四、噴頭與端墻距離超過規(guī)定值，不符合…規(guī)定；五、吊頂?shù)牟糠蛛姎饩€路直敷布線，未采用金屬導(dǎo)管、可撓金屬電線保護(hù)套管或者剛性塑料導(dǎo)管敷設(shè)，不符合…之規(guī)定；六、部分墻面、地面、地面等裝修材料耐火等級證明文件未提供現(xiàn)場部分區(qū)域與經(jīng)審查合格的圖紙不一致。該工程未經(jīng)消防驗收合格不得投入使用。

2019年5月8日，被告向原告發(fā)送催款函，稱原告在被告購買的鴻德181項目32-35層108套房屋目前已經(jīng)進(jìn)入辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》階段，根據(jù)重慶市不動產(chǎn)登記中心要求，原告須繳納內(nèi)頁勘測費(fèi)7970.4元（73.8元/套×108套）及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記費(fèi)59400元（550元/套×108套），共計67370.4元。請原告于2019年5月15日前交齊以上款項，如逾期未交齊，造成的一切后果由原告自行承擔(dān)。

2019年7月8日，重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會向被告出具建設(shè)工程消防驗收意見書（渝中消驗字〔2019〕第0003號），主要內(nèi)容為，依據(jù)《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，我單位對鴻德181項目（12-35層酒店及公寓裝修工程）進(jìn)行了消防驗收（該工程位于重慶市渝中區(qū)八一路，裝修建筑面積31424.2平方米，裝修范圍為大堂、12-35層、23層避難層除外。）依照建設(shè)工程消防驗收評定標(biāo)準(zhǔn)和消防設(shè)計審核意見，經(jīng)資料審查、現(xiàn)場抽樣檢查和功能測試，意見如下：一、綜合評定該工程消防驗收合格。二、對建筑消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修保養(yǎng)、保證完整有效。三、該工程擴(kuò)建、改建（含室內(nèi)外裝修、建筑保溫、用途變更），應(yīng)依法向我重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會申報消防設(shè)計審查。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。

根據(jù)原告舉示的轉(zhuǎn)賬記錄、購房發(fā)票及案涉108套房屋的貸款發(fā)放情況，可以認(rèn)定原告已按約定支付了案涉108套房屋全部購房款，已履行主要合同義務(wù)，案涉房屋已辦理了商品房預(yù)告登記，相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記條件已具備。關(guān)于房屋面積差價款問題，根據(jù)2017年8月29日原被告簽署《補(bǔ)充協(xié)議（二），雙方確認(rèn)案涉108套房屋總建筑面積6146.84平方米，總成交金額為79908920元，建筑面積單價為13000元/平方米，且確認(rèn)說明：最終總成交金額根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》建筑面積并按照建筑面積單價13000/平方米計算確定，該約定系原被告對案涉108套房屋總面積、總成交金額及建筑面積單價的最終確認(rèn)，現(xiàn)案涉108套房屋的竣工測算建筑面積為6138.08平方米，并未超出雙方確認(rèn)的總建筑面積6146.84平方米，故被告所辯稱的應(yīng)依據(jù)套內(nèi)實測面積應(yīng)補(bǔ)差購房款缺乏依據(jù)，不能成立。另根據(jù)2018年12月5日被告向原告出具的稅收事項告知函，可以認(rèn)定原被告在合同履行過程中實際已對稅費(fèi)的申報方式及時間等進(jìn)行了相應(yīng)的變更，原告作為辦理案涉房屋所有權(quán)登記手續(xù)的主體，其要求被告立即履行對重慶市渝中區(qū)八一路108套房屋的協(xié)助辦證義務(wù)的訴訟請求成立，一審法院予以支持，被告以原告未結(jié)清其相關(guān)代繳費(fèi)用為由不履行協(xié)助辦證義務(wù)的抗辯不能成立。

關(guān)于原告主張的逾期交房違約責(zé)任，其中依據(jù)2017年3月17日原、被告簽訂的108份《重慶市商品房買賣合同》的約定，被告逾期交房，應(yīng)自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。2017年3月30日原、被告及劉文梅簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定，被告應(yīng)在2017年6月30日前，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的清水房商品房交付乙方使用。如被告在2017年9月30日還未交付房屋給原告及劉文梅，則違約責(zé)任在原合同基礎(chǔ)上增加兩倍。案件審理中，原告自認(rèn)2017年6月7日，案涉108房屋原告已實際使用，但案涉108套房屋于2018年6月14日進(jìn)行竣工驗收備案登記，即原告實際使用案涉房屋時該房屋并未達(dá)到原被告約定的交付條件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！鼻笆龇珊退痉ń忉寣Ψ课萁桓兜臈l件和房屋的交付使用予以了明確規(guī)定。被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，明知房屋未竣工驗收仍進(jìn)行交付，因交付的房屋不符合合同約定，仍構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任至交付合格的房屋為止。而原告在被告未能出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等證明文件的情況下，并未拒絕交接房屋，仍予以接房實際使用，因此，可酌情減輕被告所承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，故一審法院酌情將被告逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬分之二計算，即以已付房款79908920元為基數(shù)，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算為5545679.05元。

關(guān)于原告主張的逾期辦證違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；…。依據(jù)2017年3月17日《重慶市商品房買賣合同》附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》，原被告關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定為商品房交付使用之日起180個工作日內(nèi)，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請。因申請辦理不動產(chǎn)登記，應(yīng)符合法定的登記程序要求，并提交相應(yīng)的證明材料，而2019年4月24日，被告才取得渝中區(qū)八一路183號部分房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。2019年5月8日，被告向原告發(fā)送催款函，稱原告購買的鴻德181項目32-35層108套房屋目前已經(jīng)進(jìn)入辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》階段，通知原告于2019年5月15日前交齊有關(guān)款項，故本院認(rèn)為2019年5月15日之前系由于被告的原因，致使原告未能取得辦理房屋權(quán)屬證書所需的前提條件，由此，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2019年5月15日之后原告由于自身原因未能及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證，相應(yīng)的責(zé)任則由原告自行承擔(dān)。故原告主張的逾期辦證違約金應(yīng)以已付房款79908920元為基數(shù)，自2018年6月14日案涉房屋合格交付起順延180個工作日后即2019年3月6日起至2019年5月15日為逾期期間，按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算為559362.44元。

關(guān)于原告主張的面積差房屋價款，因約定面積差計算應(yīng)以《房地產(chǎn)權(quán)證》載明的建筑面積計算確定，故原告主張的面積差房屋價款在本案中暫不做處理。遂判決：一、被告重慶鎣晟投資有限公司于本判決生效后三日內(nèi)協(xié)助原告曾某辦理重慶市渝中區(qū)八一路108套房屋的房屋權(quán)屬證書；（具體房屋信息詳見附表）二、被告重慶鎣晟投資有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告曾某逾期交房違約金5545679.05元；三、被告重慶鎣晟投資有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告曾某逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金559362.44元；四、駁回原告曾某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)85723元，財產(chǎn)保全費(fèi)5000元，原告曾某負(fù)擔(dān)31188元，被告重慶鎣晟投資有限公司負(fù)擔(dān)59535元。

二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自義務(wù)。本案雙方爭議的焦點(diǎn)是：逾期交房違約金問題；逾期辦證違約金問題。

關(guān)于逾期交房違約金問題。雙方于2017年3月17日簽訂的108份《重慶市商品房買賣合同》約定，上訴人逾期交房，應(yīng)自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按日向被上訴人支付已付房價款萬分之一的違約金。2017年3月30日上訴人與被上訴人及劉文梅簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定，上訴人應(yīng)在2017年6月30日前，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的清水房商品房交付乙方使用。如上訴人在2017年9月30日還未交付房屋給被上訴人及劉文梅，則違約責(zé)任在原合同基礎(chǔ)上增加兩倍。一審中，被上訴人自認(rèn)案涉108房屋于2017年6月7日實際使用，但上訴人于2018年6月14日方才完成案涉108套房屋進(jìn)行竣工驗收備案登記，即被上訴人實際使用案涉房屋時該房屋并未達(dá)到雙方合同約定的交付條件。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定，上訴人交付的房屋不符合合同約定和法律規(guī)定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院考慮到雙方的過錯程度，按照雙方合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定，酌情將上訴人逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬分之二，即以已付房款79908920元為基數(shù)，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算為5545679.05元，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。上訴人關(guān)于不承擔(dān)違約責(zé)任和違約金過高的上訴理由不能成立，本院不予支持。

關(guān)于逾期辦證違約金問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……?！彪p方合同約定商品房交付使用之日起180個工作日內(nèi)，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請。上訴人于2019年4月24日才取得渝中區(qū)八一路183號部分房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。2019年5月8日，上訴人向被上訴人發(fā)送催款函，稱其購買的鴻德181項目32-35層108套房屋目前已經(jīng)進(jìn)入辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》階段，通知被上訴人于2019年5月15日前交齊有關(guān)款項。一審法院據(jù)此認(rèn)為，由于上訴人的原因致使被上訴人在2019年5月15日之前未能取得辦理房屋權(quán)屬證書所需的前提條件，上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;由于被上訴人自身原因致使其未能在2019年5月15日之后及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證，相應(yīng)的責(zé)任則由被上訴人自行承擔(dān)，故按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算為559362.44元。一審法院對逾期辦證責(zé)任的認(rèn)定，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于上訴人上訴所稱的面積差額款問題。上訴人認(rèn)為被上訴人購買的108套房屋套內(nèi)測繪面積為3929平方米，比合同約定的套內(nèi)面積多出35.68平方米，因此，被上訴人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額房款732320元。根據(jù)雙方于2017年8月29日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議（二）約定，雙方確認(rèn)案涉108套房屋總建筑面積6146.84平方米，總成交金額為79908920元，建筑面積單價為13000元/平方米，最終總成交金額根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》建筑面積并按照建筑面積單價13000/平方米計算確定。因此，建筑面積才是雙方約定的計價依據(jù)，套內(nèi)面積不是房價款的計算依據(jù)。上訴人依據(jù)套內(nèi)面積差計算房價款的找補(bǔ)，不符合合同約定，本院不予支持。

綜上，上訴人的上訴請求及理由不能成立。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)85723元，由上訴人重慶鎣晟投資有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　肖　飛

審判員　吳　杰

審判員　錢昳心

二〇二一年一月六日

書記員　雷　梅