民 事 判 決 書(shū)

（2020）渝04民終1668號(hào)

上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬(wàn)安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：江泓泉，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市石某土家族自治縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉安文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重慶銀行）因與被上訴人黃某、劉先彪、朱小麗、劉安文、王朝華、陳某某申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3572號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院受理后，于2020年12月10日對(duì)上訴人重慶銀行的委托訴訟代理人李海華、江泓泉，被上訴人黃某的委托訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)石某土家族自治縣人民法院(2019)渝0240民初3572號(hào)民事判決;二、改判支持重慶銀行一審的全部訴訟請(qǐng)求，即準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)川鄂街的房屋;三、本案一審和二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由:一、一審法院在王朝華、陳某某沒(méi)有參與庭審、黃某舉示的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定黃某對(duì)案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定和劉先彪簽訂抵押貸款并辦理抵押的重慶銀行辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清且重大錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某”三人共同開(kāi)發(fā)、三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”，并無(wú)任何證據(jù)加以證明。王朝華、陳某某并未到庭，一審法院并未查清三人的真實(shí)關(guān)系。其次，一法院認(rèn)定黃某付清90000元購(gòu)房款所依據(jù)的《收條》存在重大瑕疵：其一，《收條》載明款項(xiàng)用途為“此款用于結(jié)算時(shí)…劉、王二人所欠工程材料及人工工資”，并非購(gòu)房款；其二，退一步講，即使認(rèn)定該《收條》為黃某支付購(gòu)房款的憑證，亦沒(méi)有得到陳某某的確認(rèn)；其三，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》約定的購(gòu)房款為90000元，而此收條上載明的金額為95000元，黃某自愿超額支付購(gòu)房款的行為明顯違背交易習(xí)慣。另黃某沒(méi)有舉示實(shí)際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作抵押貸款”為由，認(rèn)定“非買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”，邏輯錯(cuò)誤且與事實(shí)不符。黃某主張《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》落款時(shí)間為2014年1月1日，案涉房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間是2014年5月，而劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時(shí)間是2016年，黃某在2014年5月至2016年長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間可要求辦理過(guò)戶(hù)登記卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話(huà)筆錄中證實(shí)“我們通知他們來(lái)過(guò)戶(hù)的，但人沒(méi)來(lái)，還有過(guò)戶(hù)也要產(chǎn)生費(fèi)用，我們都一拖再拖”。事實(shí)上，黃某從2014年1月至重慶銀行申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或陳某某提出過(guò)主張，更未向重慶銀行提出過(guò)主張。以上事實(shí)證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至黃某名下是黃某自身原因，其無(wú)權(quán)取得足以強(qiáng)制排除執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件重要的證據(jù)事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定“原告在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)”。重慶銀行與劉先彪簽訂抵押貸款合同時(shí)，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實(shí)了房屋上沒(méi)有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場(chǎng)核查，依法辦理抵押登記。重慶銀行已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)，且現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)到強(qiáng)制執(zhí)行前，未收到來(lái)自任何人的對(duì)案涉房屋的權(quán)利主張，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予以支持。二、黃某主張簽訂書(shū)面合同的相對(duì)方是陳某某，并非本案被執(zhí)行人劉先彪。一審法院根據(jù)黃某與陳某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，認(rèn)定黃某享有排除對(duì)被執(zhí)行人劉先彪名下的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然是適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)予以改判?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，買(mǎi)受人對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的前提是“在房屋被查封之前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”。根據(jù)《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》對(duì)該條的解讀，應(yīng)是在房屋被查封之前與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽訂的主體是黃某和陳某某，劉先彪至今未與黃某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。陳某某非本案被執(zhí)行人，也不享有對(duì)案涉房屋的所有權(quán)。即使黃某對(duì)陳某某名下的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，且陳某某依據(jù)與劉先彪的合伙關(guān)系要求取得案涉房屋的所有權(quán)，但也僅僅成立債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，顯然無(wú)法對(duì)抗重慶銀行對(duì)案涉財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)。故黃某依據(jù)與陳某某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，主張排除對(duì)案涉房屋享有強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然無(wú)法無(wú)據(jù)，依法應(yīng)予改判。三、暫且不論前述觀點(diǎn)，重慶銀行與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，對(duì)案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，足以對(duì)抗黃某提出的異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院案外人排除執(zhí)行異議不予支持”。本案中，重慶銀行已經(jīng)依法取得對(duì)劉先彪名下房屋的擔(dān)保物權(quán)，且經(jīng)生效判決確認(rèn)享有優(yōu)先權(quán)，故，一審法院認(rèn)定黃某有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，同樣屬于適用法律錯(cuò)誤。綜上，一審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清，認(rèn)定事實(shí)和法律適用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，懇請(qǐng)二審法院依法撤銷(xiāo)一審判決，改判支持重慶銀行的全部上訴請(qǐng)求。

黃某辯稱(chēng)，對(duì)重慶銀行的兩個(gè)上訴請(qǐng)求均不予認(rèn)可。一、重慶銀行訴稱(chēng)原審認(rèn)定的基本事實(shí)錯(cuò)誤的理由不成立。1.黃某簽訂案涉買(mǎi)賣(mài)合同系在重慶銀行設(shè)定抵押權(quán)之前。黃某與劉先彪的合伙人陳某某訂立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，黃某足額繳納了房款，有購(gòu)房合同、打款憑證為據(jù)。重慶銀行提到的打款金額不符問(wèn)題，多余的5000元支付的是黃某與陳某某簽訂的另外一套房子的買(mǎi)賣(mài)合同的部分購(gòu)房款。同時(shí)陳某某出具了購(gòu)房款的收條，原審法院認(rèn)定黃某足額繳納了購(gòu)房款的事實(shí)是正確的；2.劉先彪、王朝華、陳某某三人系合伙修建案涉房屋的合伙關(guān)系，陳某某的賣(mài)房行為的效力及于另外兩個(gè)合伙人，對(duì)劉先彪亦有效；3.黃某沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記是因?yàn)閯⑾缺肱c重慶銀行串通，把案涉房屋抵押給重慶銀行，造成了案涉房屋一直無(wú)法過(guò)戶(hù)，劉先彪一直在欺騙黃某。不是因?yàn)辄S某的原因沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，而是劉先彪的原因。二、重慶銀行訴稱(chēng)案涉房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系與陳某某簽訂，對(duì)劉先彪無(wú)效的理由不成立。賣(mài)房的時(shí)候劉先彪、陳某某、王朝華三人是合伙關(guān)系，根據(jù)他們的交易習(xí)慣，都是自己找自己的熟人來(lái)買(mǎi)房，任何一個(gè)合伙人的賣(mài)房行為都是相互有效的。黃某認(rèn)為陳某某賣(mài)給黃某的房子的效力及于三個(gè)合伙人，也及于劉先彪。三、重慶銀行訴稱(chēng)案涉貸款抵押登記足以對(duì)抗黃某提出的執(zhí)行異議的理由不成立。房屋抵押以前黃某已經(jīng)簽訂了有效的購(gòu)房合同，全額支付了房款并且已經(jīng)接房入住，案涉的抵押權(quán)產(chǎn)生于黃某有效的買(mǎi)賣(mài)行為之后，作為黃某對(duì)案涉房屋有合法的房屋所有權(quán)的期待權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。同時(shí)，黃某作為商品房的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)。綜上，重慶銀行的上訴意見(jiàn)都不成立。請(qǐng)求維持一審判決。

重慶銀行向一審法院起訴請(qǐng)求：準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)川鄂街90號(hào)第五樓14號(hào)的房屋。

一審法院經(jīng)審理查明：2014年1月1日，黃某與陳某某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》約定：陳某某以90000.00元的價(jià)格將石某縣黃水鎮(zhèn)川鄂街房屋出售給黃某，簽訂合同時(shí)支付購(gòu)房定金50000.00元，余款50%在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)一次性支付。陳某某于2014年1月1日交房。后，黃某向陳某某轉(zhuǎn)款95000.00元。2015年5月15日，陳某某出具收據(jù)稱(chēng)收到黃某買(mǎi)房款90000.00元，原收據(jù)作廢。合同簽訂后，陳某某按時(shí)交房，黃某隨即接房裝修，但未入住。

另查明，涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開(kāi)發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，涉案房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行貸款1150000.00元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時(shí)還款，重慶銀行向石某土家族自治縣人民法院起訴，2017年10月23日，該院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉安文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行對(duì)涉案房屋折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉安文未按時(shí)履行還款義務(wù)，重慶銀行申請(qǐng)執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，石某土家族自治縣人民法院查封了該房屋，黃某得知此事后提出執(zhí)行異議，該院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書(shū)，中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。本案中，黃某作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被石某土家族自治縣人民法院查封的房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。涉案的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽訂于2014年，證明黃某與陳某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。黃某已經(jīng)裝修，即在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。該房屋總價(jià)款90000.00元，實(shí)際支付了95000.00元，劉先彪認(rèn)可多支付的5000.00元系天然氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)用等，已經(jīng)全部支付了房款。該房屋于2016年被劉先彪用作貸款抵押，非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。故黃某同時(shí)滿(mǎn)足上述四個(gè)條件，對(duì)于其主張涉案房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的事實(shí)予以認(rèn)定，重慶銀行在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)，其請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。綜上，黃某提供的證據(jù)足以證明其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對(duì)重慶銀行繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋的請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2050.00元（重慶銀行已預(yù)交），公告費(fèi)560.00元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

二審中，各方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。

本院二審查明的事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:黃某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利能否排除重慶銀行申請(qǐng)對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。由此規(guī)定可知，房屋買(mǎi)受人若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須由法律、司法解釋的特別規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者買(mǎi)受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的夏利，即便申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)保護(hù)消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定了在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿(mǎn)足的四個(gè)要件，但該條規(guī)定僅能對(duì)抗對(duì)執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人?？梢?jiàn)，屬于該《規(guī)定》第二十七條特別規(guī)定的，僅有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條不包括第二十八條。房屋買(mǎi)受人若要排除享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。其次，本案中，重慶銀行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書(shū)所確認(rèn)。黃某要申請(qǐng)對(duì)案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，則其對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，但案涉房屋系自然人合伙修建的房屋而非登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房。故，黃某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不能排除申請(qǐng)人重慶銀行對(duì)案涉房屋申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定認(rèn)定黃某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利足以排除重慶銀行申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行屬于適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上，一審判決雖然認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，導(dǎo)致裁判結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。上訴人重慶銀行的上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

撤銷(xiāo)石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3572號(hào)民事判決；

準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于石某縣黃水鎮(zhèn)川鄂街房屋。

一審案件受理費(fèi)2050元及公告費(fèi)560元，由黃某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)2050元，由黃某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長(zhǎng)江

二〇二一年二月一日

法官助理　陶善春

書(shū) 記 員　石　瑩