上訴人（原審被告）：武某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬州區(qū)。

委托訴訟代理人：周召平，重慶市萬州區(qū)周家壩法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：重慶中兮茶葉經營有限公司，住所地重慶市萬州區(qū)西山公園**部分負**，統(tǒng)一社會信用代碼91500101320435433P。

法定代表人：謝王芬，董事長。

委托訴訟代理人：李德學，男，漢族，住重慶市萬州區(qū)，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：吳某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬州區(qū)。

原審第三人：重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司，住所地重慶市萬州區(qū)沙龍路三段**，統(tǒng)一社會信用代碼91500101054811909E。

法定代表人：張良政，董事長。

委托訴訟代理人：吳繼東，重慶榮東律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張懋超，重慶榮東律師事務所律師。

上訴人武某某因與被上訴人重慶中兮茶葉經營有限公司（以下簡稱中兮公司）、被上訴人吳某、第三人重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司（以下簡稱平湖資產公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院（2019）渝0101民初12514號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

武某某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項，改判駁回被上訴人中兮公司對上訴人的訴訟請求；2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實及理由：一、一審法院判決武某某向中兮公司支付2018年7月至2019月9月期間尚欠的房屋占用使用費132400元；并支付自2019年10月1日起至實際騰空并交還租賃房屋之日止按每月12000元計算的房屋占用使用費錯誤，顯失公平。1.一審法院認定吳某為騰房義務人，上訴人沒有對案涉房屋實際占有使用，就沒有義務承擔房屋占有使用費。中兮公司明知吳某在使用占有并欠繳租金，應及時收回案涉房屋及時止損，基于公平原則也不應當由上訴人來承擔吳某和中兮公司自身過錯造成的損失。2.一審判決認定載明“中兮公司已認可合同相對方已變更為吳某”，即中兮公司已與吳某在事實上形成了合同法律關系，吳某支付的47600元應當是其履行房屋占有使用費義務的行為和事實，則尚欠的費用應由吳某承擔。二、一審法院判決支持中兮公司對違法建筑收取費用錯誤。1.2017年11月24日，一審法院作出的（2017）渝0101民初6487號民事判決確認案涉房屋場地的適用權人為謝文，根據判決結果，案涉房屋場地的所有權、使用權、租賃權不屬于中兮公司，中兮公司主體不適格。2.一審法院認定的案涉租賃房屋共13間，均是中兮公司違法建設，人民法院不能保護違法建設的物權。

中兮公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

平湖資產公司辯稱，1.一審判決認定2018年5月1日的租賃協(xié)議無效，無異議。2.第三人平湖資產公司與案外人謝文簽訂的由房屋租賃合同和場地租賃協(xié)議，因謝文未按約支付租金，第三人在2017年11月24日已解除房屋租賃合同，現第三人已向重慶市仲裁委員會提出解除場地租賃協(xié)議，并要求謝文支付拖欠的租金，因此本案涉及的占有使用費應當由第三人獲得，房屋騰空后應交還給第三人。

吳某未到庭進行答辯，亦未提交答辯狀。

中兮公司向一審法院起訴請求：1.判令武某某支付2018年7月至2019年9月尚欠的房屋占用費132400元，并支付自2019年10月1日起至騰房并交還租賃房屋之日止按每月12000元計算的房屋占用使用費；2.判令武某某、吳某騰空租賃房屋并交付給原告；3.訴訟費由武某某、吳某承擔。

一審法院認定事實：2012年8月12日，重慶市萬州三峽平湖有限公司（以下簡稱平湖公司）（甲方、出租人）與謝文（乙方、承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將位于西山公園1號三峽之星體育館負一層，建筑面積約3682平方米的房屋出租給乙方；出租用途為茶葉批發(fā)市場；租賃期限為10年，即自2012年9月12日起至2022年9月11日止等內容。合同簽訂后，平湖公司將租賃房屋交付謝文使用。謝文將租賃房屋用于設立重慶中兮茶葉經營有限公司，作茶葉批發(fā)市場用。2012年12月25日，平湖公司向平湖資產公司出具委托書，將出租事宜全權委托給平湖資產公司。2013年4月10日，平湖公司與平湖資產公司聯名向謝文發(fā)出《關于變更出租人的函》，謝文于同日在該函件上簽署“同意”意見。

2014年12月25日，平湖資產公司與謝文就前述租賃房屋東側面積約720平方米的空地另行簽訂了《場地租賃協(xié)議》，主要約定了租賃場地的位置、租賃期間、租金及支付方式、爭議的解決方式等內容。

謝文原系中兮公司的股東。其租得三峽之星體育館部分房屋及室外場地后，交予中兮公司進行經營。

因謝文欠付租金，平湖資產公司于2017年5月22日向一審法院提起訴訟，請求解除與謝文于2012年8月12日簽訂的《房屋租賃合同》。2017年11月24日，該院作出（2017）渝0101民初6487號民事判決書，判決“一、解除重慶市萬州三峽平湖有限公司（現權利人為原告重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司）與被告謝文于2012年8月12日簽訂的關于租賃萬州區(qū)西山公園1號“三峽之星”體育館負一層部分配套用房的《房屋租賃合同》；二、由被告謝文于本判決生效后三日內將租賃房屋及相關設施（被告完善的在租賃房屋內已形成附和的消防設施、設備及裝飾、裝潢工程）交還予原告重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司……五、若被告謝文未按本院指定期限將租賃房屋及相關設施交還予原告重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司，則被告謝文需向原告重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司支付自本判決生效次日起至實際交還房屋之日止按雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定的對應年度租金標準計算的房屋占用費。”

2018年5月1日，中兮公司（甲方）與武某某（乙方）簽訂《中兮茶城場地租賃協(xié)議》，主要約定了租賃場地的位置、面積、租賃期限、租金及支付方式等內容。

案涉租賃物業(yè)位于萬州區(qū)××層室外（艾美ＫＴＶ廊橋下），共約1000平方米，包含房屋約420平方米（套內建筑面積），其余為室外場地。房屋中，靠三峽之星體育館一側有1間，套內建筑面積約20平方米；靠江邊（北濱路）一側有12間，套內建筑面積約400平方米；其余為室外場地?？咳龒{之星體育館一側的房屋1間中，約有5平方米（套內建筑面積）位于中兮公司與第三人簽訂的《房屋租賃合同》所含房屋內；其余部分位于室外場地內。靠江邊（北濱路）一側的房屋12間均位于中兮公司與第三人簽訂的《場地租賃協(xié)議》所含場地（場地）內。案涉的租賃房屋共13間，均系由中兮公司自行搭建，且并未取得批準建設的文件。

武某某租得上述物業(yè)后，用以經營“醉品江湖”餐館。

2018年7月22日，武某某（甲方）與吳某（乙方）簽訂《飯店轉讓協(xié)議》，主要內容有“甲方將移民廣場體育館樓下的醉品江湖餐廳以240000元轉讓給乙方。一、雙方的責任義務。1.甲方協(xié)助乙方向中兮茶城辦理租賃變更協(xié)議；2.乙方在其經營期間按甲方與中兮茶城簽訂的責任和義務履行其職責。二、付款方式。1.乙方在雙方約定的交付之日收甲方人民幣陸萬元整，后每月交付壹萬元。若三個月未交款，甲方無條件收回餐廳；2.乙方應將剩余款在2019年元月31日前交清，否則無條件收回餐廳；3.甲方在乙方進場后必須完成其債權債務。三、其他責任義務。1.乙方在未完全交回轉讓總款時，不得對甲乙雙方盤點確認的財產有任何損失，否則照價賠償……3.乙方將轉讓全款繳清甲方后，財產所有權歸屬乙方?！?/p>

2019年1月14日，中兮公司向“醉品江湖業(yè)主”發(fā)出催款通知函，載明“根據貴我雙方的約定，貴方應于每月支付該房屋的租賃及水電物管費用。貴方現有2018年7月1日至2018年7月28日房租人民幣3568元逾期未付，2018年11月水電物管費用3917元，2018年12月水電物管費3558元，2018年11、12月租金24000元，共計35043元。且我公司已多次致電通知貴方前來付款，但至今沒有收到應收款項。請貴方務必于2019年1月17日前到我公司財務部付清上述款項。否則，貴方將承擔違約責任。我公司將斷其水電，并終止合同，按約定清算?！眳悄车哪赣H夏遠玉在該通知函下方簽字。

庭審中，中兮公司自認被告已支付2018年7月至2019年9月期間的租金（占用使用費）47600元。

現案涉租賃房屋內尚堆放有大量餐廚用具。

一審法院認為，雖然中兮公司與武某某所簽訂的名為場地租賃協(xié)議，但從使用功能和使用價值來看，雙方實際租賃的主要標的物系中兮公司在三峽之星體育館室外場地上搭建的房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”中兮公司在法庭辯論終結前，并未取得批準建設的手續(xù)。中兮公司與武某某所簽訂的《中兮茶城場地租賃協(xié)議》無效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！睂χ匈夤疽笙嚓P責任人騰空租賃房屋并支付房屋占用使用費的訴訟請求予以支持。

本案爭議的焦點為中兮公司主體是否適格以及騰空租賃房屋、支付房屋占用使用費的責任人是誰。結合查明的事實及當事人的訴、辯意見，評析如下：

一、關于中兮公司主體是否適格的問題。第三人與謝文簽訂的租賃合同中明確載明用途為開辦茶葉批發(fā)市場。第三人對于謝文的經營模式應當是可以預見的。從實際情況來看，謝文將三峽之星體育館負一層部分房屋及室外場地交由中兮公司經營。后中兮公司將租賃物業(yè)分零出租給多名商家。此狀態(tài)已長達數年。第三人平湖資產公司對此應當是明知的?，F第三人平湖資產公司并未提供證據證明其對此明確提出了異議。同時法律也并不禁止承租人將租賃物轉交他人使用的行為。第三人與謝文亦未對此作出特別約定。就中兮公司與武某某所簽訂的場地租賃協(xié)議而言，中兮公司作為合同當事人，有權就因該租賃事宜發(fā)生的糾紛提起訴訟，其主體適格。對武某某提出中兮公司主體不適格的抗辯意見，不予采納。

二、關于誰是騰房義務人問題。武某某已于2018年7月22日將飯店的經營權及相關設施、設備轉讓給吳某。吳某的母親夏遠玉在中兮公司發(fā)出的催款通知函上簽字，亦可說明該飯店后期系由吳某在經營?，F沒有證據表明吳某已將租賃房屋交還予中兮公司或者武某某。故應當認定吳某系案涉租賃房屋的實際占用人，即本案的騰房義務人。

三、關于由誰向中兮公司支付房屋占用使用費的問題。對此，中兮公司具有選擇權。其可以基于物權保護，要求實際占用使用人承擔逾期騰房的占用使用費；亦可基于合同要求合同相對方（承租人）承擔合同無效的法律后果。而中兮公司的訴訟請求已明確表示選擇后者。因此，本案所爭議的承租人是否變更問題便是由誰承擔房屋占用使用費的關鍵。武某某與吳某所簽訂的飯店轉讓協(xié)議中約定“甲方（武某某）協(xié)助乙方（吳某）向中兮茶城辦理租賃變更協(xié)議”，現被告方未提供證據證明該租賃協(xié)議已經變更以及中兮公司與吳某重新簽訂租賃協(xié)議的事實。中兮公司向醉品江湖餐館實際經營人收取租金并催款的行為，僅能表明其明知二被告轉讓餐館而不提出異議，并認可吳某代武某某履行合同義務的行為，但不能以此認定中兮公司與吳某之間形成了事實合同，中兮公司已認可合同相對方已變更為吳某。武某某仍需按照合同相對性，承擔合同無效的法律后果。對武某某提出中兮公司已同意租賃房屋的使用權轉讓給吳某，房屋占用使用費應當由吳某承擔的抗辯意見，不予采納。武某某與吳某之間系另一法律關系，應當另行解決。

四、關于房屋占用使用費的具體金額問題。中兮公司主張武某某支付自2018年7月至2019年9月期間尚欠的房屋占用使用費132400元。按照合同約定，該期間武某某應支付的租金為180000元（12000元/月×15月）。中兮公司自認被告方已支付47600元。武某某未提供證據證明其已支付該期間的租金（房屋占用使用費）金額。中兮公司要求武某某支付2018年7月至2019年9月期間尚欠的房屋占用使用費132400元的訴訟請求，符合法律規(guī)定及實際情況，予以支持。此外，因被告方未及時騰房，給中兮公司造成損失，被告方應當按照合同約定的租金標準支付實際騰空并交還租賃房屋前的房屋占用使用費。對中兮公司要求武某某支付自2019年10月1日起至實際騰空并交還租賃房屋之日止，按每月12000元計算的房屋占用使用費的訴訟請求，亦予以支持。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第二條第一款、第七條、第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第五條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告武某某于判決生效之日起十日內向原告重慶中兮茶葉經營有限公司支付2018年7月至2019月9月期間尚欠的房屋占用使用費132400元；并支付自2019年10月1日起至實際騰空并交還租賃房屋之日止按每月12000元計算的房屋占用使用費。二、被告吳某于判決生效之日起三日內騰空并向原告重慶中兮茶葉經營有限公司交還萬州區(qū)××層室外（艾美ＫＴＶ廊橋下）靠三峽之星體育館一側的房屋1間，靠江邊一側的房屋12間。三、駁回原告重慶中兮茶葉經營有限公司的其他訴訟請求。案件受理費2948元，由被告武某某負擔2868元，被告吳某負擔80元。

本院二審期間，中兮公司提交了四份政府文件，擬證明政府認可中兮公司對案涉房屋的經營。對于中兮公司提交的四份文件，上訴人質證認為，對該組證據的三性均不認可，這四份文件只能證明中兮公司具有在政府批準的范圍內從事相關的經營項目，并沒有明確中兮公司必須在案涉場地進行經營或者從事相應的商業(yè)活動。該份證據達不到中兮公司的證明目的，不能證明中兮公司對案涉房屋具有使用權、所有權、租賃權，也不能證明案涉房屋的租金以及場地的占地費應該由中兮公司收取，更不能證明中兮公司對案涉房屋具有合法的主體資格。第三人平湖資產公司質證認為，對文件的真實性無異議，但對關聯性有異議。本案涉及的是租賃場地的問題，這些文件的對象是租賃的另外部分房屋。

第三人平湖資產公司提交了兩份新證據：仲裁申請書和繳費通知書，擬證明平湖資產公司已經向重慶仲裁委員會申請解除與謝文簽訂的場地租賃協(xié)議，以及要求謝文支付租金。對于第三人平湖資產公司提交的證據，上訴人對證據的三性予以認可。被上訴人中兮公司質證認為，該組證據與本案無關，與中兮公司無關。

本院審查認為，被上訴人中兮公司提交的四份政府文件客觀真實，能夠證明政府認可及支持中兮公司使用案涉場地進行生產經營，予以采信；本案的爭議事實為中兮公司是否有權對案涉場地收取房屋占有使用費，第三人平湖資產公司提交的證據與本案爭議事實無關，不予采信。

另查明，在一審判決后，中兮公司已自行收回了案涉房屋。

經本院二審查明的其他事實與一審判決認定事實相同，本院對一審判決查明的事實予以確認。

本院認為本案的爭議焦點是，第一，被上訴人中兮公司是否有權收取房屋占有使用費；第二，上訴人是否應當承擔房屋占有使用費的支付責任。

關于被上訴人中兮公司是否有權收取房屋占有使用費的問題。第三人平湖資產公司與案外人謝文簽訂《場地租賃協(xié)議》后，謝文將場地交于被上訴人中兮公司經營，中兮公司將租賃物業(yè)分零出租長達數年。第三人平湖資產公司在此期間并未提出明確的異議，且現行法律并未禁止承租人的轉租行為，更有政府文件予以支持和鼓勵被上訴人中兮公司使用案涉場地進行生產經營活動。因此，中兮公司對本案爭議的案涉房屋和場地具有使用權和租賃權，其有權要求上訴人按照協(xié)議支付房屋占有使用費，是本案的適格主體。故上訴人武某某的上訴理由不能成立，不予采納。

關于上訴人是否應當承擔房屋占有使用費的支付責任的問題。依照法律對占有的規(guī)定，占有為一種事實狀態(tài)，占有人是否享有占有的權利，不影響占有的成立，即使是無權占有亦應受到法律保護。被上訴人中兮公司不能取得違法建筑的所有權，但不影響其基于占有享有的占有利益。上訴人武某某與被上訴人中兮公司簽訂的《中兮茶城場地租賃協(xié)議》因案涉房屋未取得批準建設手續(xù)導致無效，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定依合同取得的財產應當予以返還。上訴人武某某取得了被上訴人中兮公司對違法建筑享有的占有利益，應當予以返還。占有利益為無形財產，上訴人武某某只能采用折價補償的方式即支付房屋占有使用費進行返還。上訴人武某某稱其已將飯店轉讓給被上訴人吳某，但是被上訴人中兮公司與被上訴人吳某之間并未簽訂租賃協(xié)議，被上訴人吳某支付房租的行為只能視為代為履行行為，并未產生變更合同相對人的效力，租賃合同的相對方仍然是上訴人武某某。上訴人武某某關于“一審判決認定載明中兮公司已認可合同相對方已變更為吳某”的主張，明顯同一審法院的認定不符，系對一審法院判決內容的不恰當理解，對于該主張，本院不予支持。一審法院判決上訴人武某某支付租賃期間的占有使用費及騰空交還租賃房屋前的房屋占有使用費并無不當。雖被上訴人中兮公司已自行收回了案涉房屋，但不影響一審判決結果，在執(zhí)行程序中據實計算即可。

綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5266元，由上訴人武某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　杜抗洪

審 判 員　黃文革

審 判 員　劉紅霞

二〇二一年二月三日

法官助理　崔明莉

書 記 員　李　蕾