上訴人（原審原告）：陶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市云陽(yáng)縣。

委托訴訟代理人：劉陶毅（系陶某某女兒），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市云陽(yáng)縣。

委托訴訟代理人：蔡德慧，重慶四正律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶開(kāi)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城東路等66號(hào)67棟1單元1-3，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500000585737242Y。

法定代表人：彭善榮，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳露，女，該公司員工。

上訴人陶某某因與被上訴人重慶開(kāi)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)陽(yáng)公司）預(yù)約合同糾紛一案，不服重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（2020）渝0106民初734號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月30日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人陶某某的委托訴訟代理人劉陶毅、蔡德慧，被上訴人開(kāi)陽(yáng)公司的委托訴訟代理人陳露參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陶某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，改判開(kāi)陽(yáng)公司向陶某某返還定金及賠償損失共計(jì)20萬(wàn)元；2.一二審訴訟費(fèi)用由開(kāi)陽(yáng)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院沒(méi)有查清陶某某是否存在損失的事實(shí)。陶某某的損失除了一審請(qǐng)求的房屋差價(jià)可期待利益外，還包括要求開(kāi)陽(yáng)公司履行合同過(guò)程中所付出的交通費(fèi)等。陶某某一直要求開(kāi)陽(yáng)公司履行合同，但開(kāi)陽(yáng)公司惡意違約，拒不履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、本案認(rèn)購(gòu)協(xié)議符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是形式和程序問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)參照違反商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果判決本案。房屋差價(jià)可期待利益也應(yīng)該用于本案，陶某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋用于小孩讀書(shū)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十八條和第二十九條，陶某某要求開(kāi)陽(yáng)公司賠償房屋差價(jià)的三分之一是合法合理的。退一步講，一審法院在不支持陶某某的時(shí)候，應(yīng)該主動(dòng)詢問(wèn)并向陶某某釋明是否需要按照定金罰則或者有無(wú)其他損失，但一審法院駁回陶某某的全部賠償損失部分，未能維護(hù)守約方陶某某的正當(dāng)利益。再退一步講，即使一審法院不支持陶某某要求賠償房屋期待利益，也應(yīng)該適用定金罰則處理陶某某的損失訴求。

開(kāi)陽(yáng)公司辯稱，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。一、雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議在已生效判決書(shū)中確認(rèn)為預(yù)約合同。陶某某在認(rèn)購(gòu)房屋之后明確表示不再購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，其已經(jīng)違約，且陶某某第一次起訴時(shí)訴請(qǐng)退還定金，但在陶某某已經(jīng)違約的情況下，開(kāi)陽(yáng)公司有權(quán)不予退還定金。二、開(kāi)陽(yáng)公司在本案中也曾提起上訴，后因相關(guān)原因未繳納上訴費(fèi)，涉案房屋因本案爭(zhēng)議一直未出售，也給開(kāi)陽(yáng)公司造成損失，開(kāi)陽(yáng)公司為了平息糾紛，沒(méi)有繳納上訴費(fèi)。三、對(duì)陶某某主張的損失，一審判決已經(jīng)充分的說(shuō)明。四、不同意對(duì)陶某某的新增訴請(qǐng)進(jìn)行調(diào)解，也不同意二審進(jìn)行審理。

陶某某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令陶某某與開(kāi)陽(yáng)公司解除《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議且退還陶某某定金和賠償損失共計(jì)200000元；2.訴訟費(fèi)由陶某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月16日，陶某某與開(kāi)陽(yáng)公司簽訂《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定陶某某認(rèn)購(gòu)開(kāi)陽(yáng)公司開(kāi)發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)西永Ｕ7標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)旭陽(yáng)臺(tái)北××號(hào)××幢××層××房屋，建筑面積94.21平方米，套內(nèi)建筑面積74.66平方米，套內(nèi)建筑面積單價(jià)6550元／平方米，建筑面積單價(jià)5191元／平方米，套內(nèi)總價(jià)489044元；陶某某應(yīng)在與開(kāi)陽(yáng)公司簽訂本定購(gòu)協(xié)議時(shí)支付定金20000元，并于簽訂本協(xié)議之日起60日內(nèi)（即2016年11月15日），到開(kāi)陽(yáng)公司旭陽(yáng)臺(tái)北城營(yíng)銷(xiāo)中心付清應(yīng)繳款項(xiàng)，并簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在簽署該合同且陶某某已繳清首期應(yīng)付款項(xiàng)后，本定購(gòu)協(xié)議即告終止，陶某某所付定金不計(jì)息全數(shù)轉(zhuǎn)入該套房屋首期應(yīng)付款；陶某某如不履行本協(xié)議或未按本協(xié)議約定的時(shí)間及方式與開(kāi)陽(yáng)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，陶某某所交定金不予退還，開(kāi)陽(yáng)公司有權(quán)解除本定購(gòu)協(xié)議并將該套房屋另售他人；開(kāi)陽(yáng)公司如不履行本協(xié)議，應(yīng)當(dāng)雙倍返還陶某某所付定金；交8000元團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)并按時(shí)簽約方可享受一口價(jià)，即折后按揭總價(jià)414363元等條款。

同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明：開(kāi)陽(yáng)公司和陶某某于2016年9月16日簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定陶某某購(gòu)買(mǎi)開(kāi)陽(yáng)公司開(kāi)發(fā)的旭陽(yáng)臺(tái)北城項(xiàng)目9號(hào)地塊12棟307號(hào)房屋，開(kāi)陽(yáng)公司已明確告知陶某某，陶某某所購(gòu)買(mǎi)的房屋為開(kāi)陽(yáng)公司的在建工程抵押房屋，陶某某已充分了解且無(wú)異議；開(kāi)陽(yáng)公司基于簽訂本補(bǔ)充協(xié)議后90個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢該套房屋的解押手續(xù)，并通知（包括但不限于電話、短信、郵件、快遞等）陶某某相關(guān)簽約事宜，陶某某應(yīng)于接到開(kāi)陽(yáng)公司通知之日起3日內(nèi)至開(kāi)陽(yáng)公司處簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并付清相關(guān)應(yīng)繳納款項(xiàng)；如陶某某未按上述約定按時(shí)前來(lái)簽約，則已繳納定金開(kāi)陽(yáng)公司不予退還，開(kāi)陽(yáng)公司有權(quán)解除雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，且有權(quán)將該套房屋另行出售并不向陶某某承擔(dān)任何責(zé)任。

合同簽訂后，陶某某按約支付給開(kāi)陽(yáng)公司定金20000元，開(kāi)陽(yáng)公司向陶某某出具了收據(jù)，載明項(xiàng)目名稱：旭陽(yáng)臺(tái)北城-5期（9號(hào)地塊）；房號(hào)：旭陽(yáng)臺(tái)北城-5期（9號(hào)地塊）-12幢高層--307；金額20000元；款項(xiàng)類(lèi)別：非貸款類(lèi)房款。

2016年12月13日，陶某某發(fā)現(xiàn)開(kāi)陽(yáng)公司銷(xiāo)售部關(guān)門(mén)無(wú)法聯(lián)系，遂報(bào)警。民警出警后告知陶某某：目前臺(tái)北城同恒大集團(tuán)正在進(jìn)行收購(gòu)交接，過(guò)段時(shí)間再找售樓部反映和核實(shí)。后開(kāi)陽(yáng)公司仍未與陶某某簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

另查明，2018年3月13日，陶某某起訴要求開(kāi)陽(yáng)公司退還定金20000元后又撤訴。2018年7月，陶某某起訴要求開(kāi)陽(yáng)公司繼續(xù)履行案涉定購(gòu)協(xié)議，一審判決開(kāi)陽(yáng)公司與陶某某繼續(xù)履行定購(gòu)協(xié)議，訂立關(guān)于案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。2019年9月9日，二審改判撤銷(xiāo)一審法院作出的（2018）渝0106民初13168號(hào)民事判決。

審理中，陶某某明確其主張賠償?shù)膿p失為房屋2019年12月市場(chǎng)價(jià)格與訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)約定的價(jià)格之間的差價(jià)損失。

2020年6月9日第一次庭審中，開(kāi)陽(yáng)公司當(dāng)庭同意解除與陶某某之間的《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議。

一審法院認(rèn)為：開(kāi)陽(yáng)公司與陶某某之間簽訂的《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同?，F(xiàn)雙方均同意解除《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議，故該院確認(rèn)陶某某與開(kāi)陽(yáng)公司之間的《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議于2020年6月9日解除。

至于陶某某提出的退還定金20000元并賠償房屋差價(jià)損失180000元共計(jì)200000元的主張，案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，其性質(zhì)屬預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)僅是雙方在締結(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中的磋商行為，其合同目的及履行行為即為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。陶某某基于開(kāi)陽(yáng)公司會(huì)如期訂約而采取的預(yù)約合同的履行行為，或者為本約訂立的準(zhǔn)備行為，如資金籌備及差旅安排等，因開(kāi)陽(yáng)公司違約而產(chǎn)生相應(yīng)損失，該類(lèi)損失為陶某某預(yù)約合同項(xiàng)下的信賴?yán)鎿p失。在本約尚未訂立時(shí)，不存在雙方付款交房履約行為的可能，不存在本約項(xiàng)下的履行利益，也即不存在房屋上漲利益或差價(jià)損失。陶某某主張的房屋差價(jià)利益，只有在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立且雙方履行之后才可能產(chǎn)生，基于認(rèn)購(gòu)協(xié)議不能直接產(chǎn)生該利益，也就不存在該項(xiàng)損失。同時(shí)，依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的約定甲方（開(kāi)陽(yáng)公司）如未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)雙倍返還乙方（陶某某）所負(fù)定金。綜上，陶某某請(qǐng)求開(kāi)發(fā)房產(chǎn)公司賠償損失180000元無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，該院依法不予支持，應(yīng)予駁回。但是，陶某某主張退還定金20000元，根據(jù)其與開(kāi)陽(yáng)公司認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的約定，理由正當(dāng)，依法應(yīng)予支持。

一審法院判決：一、陶某某與開(kāi)陽(yáng)公司在2016年9月16日簽訂的《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議于2020年6月9日解除；二、限開(kāi)陽(yáng)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還陶某某認(rèn)購(gòu)定金20000元；三、駁回陶某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)8636元，由陶某某負(fù)擔(dān)4318元，由開(kāi)陽(yáng)公司負(fù)擔(dān)4318元。

二審中，陶某某舉示如下證據(jù)：1.置業(yè)計(jì)劃書(shū)，擬證明簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，雙方已經(jīng)將涉案房屋的單價(jià)、付款方式、登記費(fèi)、大修基金、契稅等主要的雙方權(quán)利義務(wù)固化，實(shí)質(zhì)是成立了商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，陶某某享有買(mǎi)賣(mài)房屋的履行利益；2.存折1頁(yè)，擬證明陶某某為買(mǎi)房付款，已經(jīng)以部分借款或取回理財(cái)?shù)确绞交I備房款，因此產(chǎn)生巨大的資金利息損失；3.旭陽(yáng)臺(tái)北城項(xiàng)目推介資料，擬證明涉案房屋屬于優(yōu)質(zhì)房源；4.銷(xiāo)控表2張，擬證明涉案房屋所在的同地段房屋套內(nèi)單價(jià)為15000元/㎡以上；5.（2018）渝0106民初5954號(hào)庭審筆錄，擬證明雙方當(dāng)事人于2018年6月14日該案庭審時(shí)同意繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)涉案房屋，但之后因?yàn)殚_(kāi)陽(yáng)公司拒絕而無(wú)果。開(kāi)陽(yáng)公司質(zhì)證認(rèn)為：置業(yè)計(jì)劃書(shū)為復(fù)印件，不予認(rèn)可其真實(shí)性和證明目的，認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)已經(jīng)生效判決書(shū)予以確定；存折未能顯示陶某某的身份信息，與本案無(wú)關(guān)，達(dá)不到其證明目的；項(xiàng)目推介資料為百度百科信息，真實(shí)性予以認(rèn)可，但其證明目的是其主觀判定，不予認(rèn)可；銷(xiāo)控表為打印件，字跡模糊無(wú)法看清，不能達(dá)到其證明目的；庭審筆錄的真實(shí)性予以認(rèn)可，但筆錄中是陶某某陳述要與開(kāi)陽(yáng)公司協(xié)商繼續(xù)履行合同，開(kāi)陽(yáng)公司在筆錄中并未發(fā)表任何意見(jiàn)。本院認(rèn)為，案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)已經(jīng)（2019）渝01民終5904號(hào)生效判決書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同，前案庭審筆錄僅載明陶某某愿意撤訴，陶某某一審中已經(jīng)確認(rèn)其主張20萬(wàn)元的性質(zhì)及依據(jù)，對(duì)前述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性或證明目的，本院不予采納。

本院查明：1.一審中，陶某某陳述：其訴請(qǐng)的20萬(wàn)元中的18萬(wàn)元損失是預(yù)期可獲得的利益，損失賠償范圍是合同法第113條規(guī)定，基于房屋在起訴時(shí)2019年12月的市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格時(shí)存在差額50萬(wàn)元，僅主張差額中的18萬(wàn)元公平合理。

2.二審中，陶某某陳述：其訴請(qǐng)的18萬(wàn)元損失包括房屋差價(jià)損失、二倍定金以及簽約費(fèi)用等。

本院查明的其他事實(shí)與一審查明的相同。

本院認(rèn)為，針對(duì)二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下：

一、關(guān)于二審審理范圍

首先，陶某某一審中確認(rèn)其本案要求賠償?shù)?8萬(wàn)元款項(xiàng)性質(zhì)系房屋差價(jià)損失，法律依據(jù)是合同法第一百一十三條，事實(shí)依據(jù)是房屋認(rèn)購(gòu)時(shí)與本案起訴時(shí)存在的差價(jià)，該主張系本案的審理范圍。其次，陶某某在二審中變更陳述該18萬(wàn)元包括房屋差價(jià)損失之外的二倍定金及簽約費(fèi)用等，但定金責(zé)任并非損失賠償責(zé)任，陶某某一審并未訴請(qǐng)雙倍返還定金，其二審認(rèn)為主張的損失18萬(wàn)元包含二倍定金賠款，屬新增或變更訴請(qǐng)，因開(kāi)陽(yáng)公司不予同意，本院對(duì)該定金訴請(qǐng)不予審理，陶某某可另行主張權(quán)利。陶某某上訴稱發(fā)生了簽約費(fèi)用、交通費(fèi)用等實(shí)際損失，既未說(shuō)明各項(xiàng)損失具體金額，也未舉示相應(yīng)票據(jù)，僅憑其在二審中變更陳述將其一審主張的差價(jià)損失解釋為包括其他損失，不能得到支持。

二、關(guān)于《旭陽(yáng)臺(tái)北城認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)

本院（2019）渝01民終5904號(hào)判決已經(jīng)認(rèn)定案涉協(xié)議性質(zhì)為預(yù)約合同，該判決現(xiàn)已生效，對(duì)雙方有約束力。陶某某上訴認(rèn)為該合同實(shí)為商品房預(yù)售合同本約，并以此為前提主張履行利益損失，與生效判決認(rèn)定不符。

三、關(guān)于陶某某要求開(kāi)陽(yáng)公司賠償房屋差價(jià)損失18萬(wàn)元的主張

開(kāi)陽(yáng)公司與陶某某簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后未履行簽約義務(wù)的事實(shí)客觀存在，開(kāi)陽(yáng)公司雖然抗辯其通知了陶某某簽約但陶某某不愿意購(gòu)買(mǎi)，缺乏通知依據(jù)及陶某某拒絕購(gòu)買(mǎi)的事實(shí)依據(jù)，陶某某關(guān)于開(kāi)陽(yáng)公司存在違約行為的主張成立。但開(kāi)陽(yáng)公司的違約行為系不履行簽訂本約的預(yù)約合同義務(wù)，其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任限于預(yù)約合同項(xiàng)下的違約責(zé)任，具體范圍一審判決已經(jīng)評(píng)析，但陶某某并未舉示相應(yīng)的損失依據(jù)，其本案主張的房屋差價(jià)損失，是其預(yù)估的本約履約后的期待利益，而非認(rèn)購(gòu)合同項(xiàng)下的實(shí)際損失。在雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未訂立時(shí)，不存在雙方付款交房履約行為的可能，不存在本約合同項(xiàng)下的履行利益，也即不存在房屋上漲利益或差價(jià)損失。陶某某主張的房屋差價(jià)利益只有在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立且雙方履行之后才可能產(chǎn)生，基于認(rèn)購(gòu)協(xié)議不能直接產(chǎn)生該利益，也就不存在房屋差價(jià)損失。

綜上所述，陶某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4300元，由陶某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　萬(wàn)　怡

審 判 員　　鄧　山

審 判 員　　朱華惠

二〇二一年二月二日

法官助理　　秦金星

書(shū) 記 員　　李白露