中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2020）最高法民終126號
上訴人（原審被告，案外人）:王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省南昌市東湖區(qū)。
委托訴訟代理人：熊進光，北京市中銀（南昌）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：汪鎮(zhèn)龍，北京市中銀（南昌）律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：新華信托股份有限公司，住所地重慶市江北區(qū)創(chuàng)富路3號1幢1層、5層至13層。
法定代表人：李桂林，董事長。
委托訴訟代理人：趙陽，重慶坤源衡泰律師事務所律師。
委托訴訟代理人：屈浩，重慶坤源衡泰律師事務所律師。
原審被告（被執(zhí)行人）：寧波市強人置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地浙江省寧波市奉化區(qū)錦屏街道南山路184號。
法定代表人：葉忠真，該公司總經(jīng)理兼執(zhí)行董事。
上訴人王某某因與被上訴人新華信托股份有限公司（以下簡稱新華信托公司）及原審被告寧波市強人置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱強人置業(yè)公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院（2019）渝民初4號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月15日受理后，依法組成合議庭，通過閱卷、調(diào)查和詢問當事人的方式對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
王某某上訴請求：1.請求撤銷一審判決，并判決駁回新華信托公司的訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用由新華信托公司承擔。事實和理由：案涉房屋至今未辦理過戶系因強人置業(yè)公司拖延辦證、法院訴前查封案涉房產(chǎn)所致，王某某對此沒有過錯。一、為案涉房屋辦理過戶手續(xù)是強人置業(yè)公司義務。強人置業(yè)公司收取的1000元辦證費、王某某舉示的《南昌灣里羅馬假日小區(qū)開發(fā)商跑了，房產(chǎn)證懸了》等證據(jù)可證實，強人置業(yè)公司將案涉小區(qū)眾多業(yè)主繳納的近500萬元的契稅、維修基金挪作他用后跑路，致使案涉房屋客觀無法辦理過戶登記手續(xù)。二、江西省統(tǒng)計局的官方文件及人民網(wǎng)、央廣網(wǎng)的新聞報導均可證實，南昌市在2014年8月12日全面放開限購政策。案涉房屋未辦理過戶登記系法院訴前保全所致，與限購政策無關。案涉房屋于2014年6月18日因新華信托公司與強人置業(yè)公司另案金融借款糾紛案被重慶高院訴前查封，于2016年5月27日被重慶市高級人民法院繼續(xù)查封。2014年8月12日南昌市即已全面放開限購政策。此時新華信托公司與強人置業(yè)公司另案金融借款糾紛案尚未經(jīng)法院審理，更未進入執(zhí)行程序。案涉房屋至今未辦理過戶登記系因法院訴前保全，客觀上無法辦理房產(chǎn)證所致，王某某對案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記并無過錯。三、南昌市政府為案涉小區(qū)眾多不符合限購政策的業(yè)主辦理過戶登記手續(xù)，也進一步證實案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記與南昌限購政策無關。南昌市灣里區(qū)政府為消除案涉小區(qū)眾多業(yè)主因不能辦證信訪對南昌市造成的不利影響，并考慮羅馬假日小區(qū)多為二套房的實際情況，遂協(xié)調(diào)區(qū)房管局、太平鎮(zhèn)政府等部門成立專門工作組進駐太平鎮(zhèn)，并要求強人置業(yè)公司派員工留守，協(xié)助眾多不符合限購政策的業(yè)主辦理房屋過戶手續(xù)，能證實案涉房產(chǎn)至今未辦理房屋過戶手續(xù)客觀上與南昌限購政策無關。因此，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，王某某對案涉房產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權期待權。
新華信托公司辯稱，王某某上訴理由不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
強人置業(yè)公司未作答辯。
新華信托公司起訴請求：1.準許對江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所2號樓516室房屋繼續(xù)查封并繼續(xù)執(zhí)行；2.本案訴訟費用由王某某、強人置業(yè)公司承擔。
一審法院經(jīng)審理查明：在新華信托公司與葉罕嗣、葉忠真、強人置業(yè)公司金融借款合同糾紛一案中，重慶高院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014號民事裁定書，對強人置業(yè)公司名下江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所的相關房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重慶高院作出（2015）渝高法民執(zhí)字第00015號執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封了案涉房屋。在執(zhí)行過程中，王某某就案涉房屋向一審法院提出書面執(zhí)行異議。一審法院經(jīng)審查后，作出（2018）渝執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書，裁定中止案涉房屋執(zhí)行。
另查明：2012年7月5日，王某某與強人置業(yè)公司簽訂《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》主要載明，甲方（出賣人）強人置業(yè)公司與乙方（買受人）王某某，雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等、自愿、互惠互利的基礎上，王某某購買強人置業(yè)公司位于南昌市灣里區(qū)太平鎮(zhèn)架頭村羅馬假日會所2號樓5層516室房屋，面積41.7平方米，因國家限購，暫不做房管局備案手續(xù)，待灣里區(qū)解除限購后再辦理房管局備案手續(xù)，房屋總價199,993.2元，契稅、維修基金10,000元，王某某已付房款199,993.2元，契稅、維修基金10,000元。該協(xié)議文尾甲方處有強人置業(yè)公司的印章，乙方處有王某某簽字捺印。
再查明：強人置業(yè)公司南昌分公司于2012年7月7日向王某某出具了8000元的契稅和2000元的維修基金收據(jù)，于2012年7月14日向王某某1000元的辦證費和500元的有線電視初裝費收據(jù)。江西迦南美地酒店物業(yè)管理有限公司于2012年7月7日向王某某出具了700元的水電備用金收據(jù)。
強人置業(yè)公司南昌分公司分別于2012年7月14日、2016年6月22日向王某某出具了199,993.2元的案涉房屋江西省銷售不動產(chǎn)預收款專用機打收據(jù)和199,993.2元的案涉房屋江西省地方稅務局通用機打發(fā)票，發(fā)票載明房屋面積41.7平方米、單價4796元。
庭審中，王某某陳述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定主張排除強制執(zhí)行。
一審法院認為，本案的爭議焦點是：王某某對江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所2號樓516室房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹诒景钢校跄衬撑c強人置業(yè)公司于2012年7月5日簽訂了《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》，該協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，王某某在簽訂該協(xié)議時雖不符合南昌市當時限購政策所確定的購買人條件，但不能因此而認定該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，新華信托公司關于該協(xié)議無效的主張不能成立，應當認定王某某與強人置業(yè)公司在人民法院查封之前已就案涉房屋簽訂了合法有效的書面買賣合同。此外，王某某于2012年7月開始就案涉房屋繳納了水電備用金和有線電視初裝費，足以證明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且王某某亦舉示了強人置業(yè)公司向其出具的案涉房款預收收據(jù)和正式發(fā)票，足以證明王某某已支付了案涉房屋的全部價款。但王某某在簽訂《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》時明知根據(jù)南昌市的限購政策其不符合購房人條件，仍購買案涉房屋，存在對政策限制的忽略，應當認定其對不能辦理過戶登記手續(xù)存在過錯。王某某雖在本案中舉示了標題為《南昌灣里羅馬假日小區(qū)開發(fā)商跑了房產(chǎn)證懸了》的網(wǎng)絡新聞報道打印件，但該證據(jù)僅系網(wǎng)絡新聞報道，不能證明案涉房屋非因其自身原因不能辦理過戶登記手續(xù)。
綜上，王某某雖在人民法院查封之前與強人置業(yè)公司簽訂了書面買賣合同、支付了購房款，并合法占有案涉房屋，但其在購買房屋時便不符合購房人條件，應當認定其對不能辦理過戶登記手續(xù)存在過錯，故其對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第九十二條、第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條第一項之規(guī)定，判決：準許執(zhí)行江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所2號樓516室房屋。案件受理費4300元，由王某某負擔。
二審中，王某某向本院舉示三組證據(jù)作為二審中的新證據(jù)，分別為：第一組，《南昌市人民政府辦公廳關于促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（洪府廳發(fā)〔2016〕108號）、《關于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》、陳雷和文靖各自的《不動產(chǎn)權證書》；第二組，江西省統(tǒng)計局2015年11月27日在江西省人民政府官網(wǎng)發(fā)布的文件《前三季度江西省房地產(chǎn)開發(fā)市場總體平穩(wěn)、銷售下降》、人民網(wǎng)《南昌全部區(qū)域取消限購》新聞報道、央廣網(wǎng)《南昌限購限貸雙松綁，跌落“中部六省房價第一”》新聞報道；第三組，《關于請求對羅馬假日小區(qū)備案業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記證書予以支持的函》《關于重新出具羅馬假日小區(qū)房屋面積測繪報告的申請》。新華信托公司質(zhì)證認為上述證據(jù)均達不到證明目的，不構成二審新證據(jù)。本院經(jīng)審查認為，上述證據(jù)在一審期間均已經(jīng)存在，且均不能達到其證明目的，不屬于二審新證據(jù)，本院不予認可。
本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為，本案的爭議焦點為：王某某對江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會所2號樓516室房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益。
王某某依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定主張排除強制執(zhí)行，本院認為該主張不能成立。王某某雖在人民法院查封之前與強人置業(yè)公司簽訂了書面買賣合同、支付了購房款，并合法占有案涉房屋，但案涉房屋未能過戶的原因中包括買受人王某某的自身原因，因此其對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。具體理由如下：
首先，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四項“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”所稱的“原因”，一般是指發(fā)生于人民法院查封案涉不動產(chǎn)之前的事實或情形。本案中，王某某稱南昌市在2014年8月12日全面放開了限購政策。但該政策調(diào)整發(fā)生于人民法院對案涉房屋查封之后，無論王某某當時是否仍受限購政策限制，案涉房屋已實際處于無法辦理過戶登記的狀態(tài)，因此，上訴人所稱的南昌市限購政策調(diào)整，不屬于適用上述條文對未辦理過戶登記的“原因”進行審查認定的范圍，相應主張不能成立。
其次，王某某在案涉房屋被法院查封之前，對于案涉房屋辦理過戶登記存在懈怠行為。雖然雙方約定由強人置業(yè)公司辦理房屋過戶登記事宜，但在強人置業(yè)公司未能積極履約情況下，王某某自身應積極進行督促?，F(xiàn)王某某并未舉示證據(jù)證明其在2012年7月5日與強人置業(yè)公司簽訂《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》至案涉房屋于2014年6月18日被查封這一期間向強人置業(yè)公司或者房屋登記部門積極主張過戶權利，應承擔舉證不能的不利法律后果。
再次，王某某在購買房屋時不符合購房條件是案涉房屋不能過戶主要原因。王某某與強人置業(yè)公司簽訂的《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》中明確約定：“因國家限購，暫不做房管局備案手續(xù)”，可見，在購買案涉房屋時，王某某對于限購政策對不能辦理過戶登記可能產(chǎn)生的風險采取忽略、放任態(tài)度。正是由于王某某購房時不符合南昌市購房條件，無法對案涉房屋辦理過戶登記，才導致案涉房屋作為強人置業(yè)公司財產(chǎn)被重慶市高級人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，雖然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾經(jīng)調(diào)整限購政策，但無論政策調(diào)整后王某某是否具備購房資格，案涉房屋不能辦理過戶登記的主要原因仍系王某某在人民法院查封前不符合購房條件導致。王某某還主張，政府為其他不符合辦證條件的購房人辦理了過戶登記，因無證據(jù)證明該事實具有普遍性或與本案具有直接關聯(lián)，本院對此不予審查。
王某某及其代理人在本案庭審詢問結束后提交《民事代理詞》，提出根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，王某某對案涉房屋請求權可以排除法院強制執(zhí)行。本院認為，雖然《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條并非排斥適用關系，但根據(jù)王某某在一審階段陳述及《上訴狀》載明內(nèi)容，王某某已經(jīng)明確選擇依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條主張排除對案涉房屋的強制執(zhí)行。因此，本院對王某某目前又依據(jù)第二十九條排除執(zhí)行的主張不予審查。此外，王某某在一審庭審過程中已自認其名下不止一套住房，屬于當時南昌市限購對象，其實際亦不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項“（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”之規(guī)定。王某某還主張，其對案涉房屋的物權期待權同新華信托公司債權相比更值得法律保護，并舉示類案一則，因該類案同本案案情并不相同，不能直接作為本案裁判依據(jù)，本院對其該主張不予支持。
綜上，王某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4300元，由王某某負擔。
本判決為終審判決。
審判長 馬 嵐
審判員 王海峰
審判員 司 偉
二〇二〇年三月二十七日
法官助理張東一
書記員王鈺婷
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