中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2020）最高法民終123號(hào)
上訴人：（原審被告、案外人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省南昌市東湖區(qū)上沙窩97號(hào)3號(hào)樓1單元201室。
委托訴訟代理人：熊進(jìn)光，北京市中銀（南昌）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：汪鎮(zhèn)龍，北京市中銀（南昌）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：新華信托股份有限公司，住所地重慶市江北區(qū)創(chuàng)富路3號(hào)1幢1層、5層至13層。
法定代表人：李桂林，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：趙陽(yáng)，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：屈浩，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。
原審被告（被執(zhí)行人）：寧波市強(qiáng)人置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地浙江省寧波市奉化區(qū)錦屏街道南山路184號(hào)。
法定代表人：葉忠真，該公司總經(jīng)理兼執(zhí)行董事。
上訴人張某某因與被上訴人新華信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱新華信托公司）及原審被告寧波市強(qiáng)人置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱強(qiáng)人置業(yè)公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級(jí)人民法院（2019）渝民初1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月15日受理后，依法組成合議庭，通過(guò)閱卷、調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人的方式對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷一審判決，并判決駁回新華信托公司的訴訟請(qǐng)求；2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由新華信托公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、《羅馬假日簽約繳款單》應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為書(shū)面買賣合同。首先，該繳款單具備簽約時(shí)間、房款金額、付款時(shí)間、付款方式、房號(hào)等房屋買賣合同的全部基本要素，且有張某某和強(qiáng)人置業(yè)公司主管吳紅輝的簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為書(shū)面買賣合同。案涉房屋系張某某通過(guò)團(tuán)購(gòu)方式購(gòu)買，強(qiáng)人置業(yè)公司未單獨(dú)與張某某簽訂備案格式的購(gòu)房合同，僅出具了《羅馬假日簽約繳款單》，該繳款單既是繳款憑證，同時(shí)也是簽約憑證，具備買賣合同中關(guān)于標(biāo)的物及合同價(jià)款的基本要素。其次，（2013）洪仲字第145號(hào)仲裁裁決書(shū)、《申請(qǐng)報(bào)告》等證據(jù)可證實(shí)，吳紅輝系強(qiáng)人置業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋銷售的副總經(jīng)理，其在《羅馬假日簽約價(jià)款單》上簽字系代表強(qiáng)人置業(yè)公司的職務(wù)行為，實(shí)際代表強(qiáng)人置業(yè)公司對(duì)簽約繳款單的確認(rèn)。再次，團(tuán)購(gòu)房的交易模式在強(qiáng)人置業(yè)公司銷售案涉房產(chǎn)中大量存在。同時(shí)，張某某與強(qiáng)人置業(yè)公司雙方簽約后，足額支付購(gòu)房款，強(qiáng)人置業(yè)公司也將案涉房屋交付使用，雙方均認(rèn)可《簽約繳款單》屬于完全合法有效的房屋買賣合同。二、案涉房屋至今未辦理過(guò)戶系因強(qiáng)人置業(yè)公司拖延辦證、法院訴前查封案涉房產(chǎn)所致，張某某對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。首先，為案涉房屋辦理過(guò)戶手續(xù)是強(qiáng)人置業(yè)公司義務(wù)。強(qiáng)人置業(yè)公司收取的1000元辦證費(fèi)、張某某舉示的《南昌灣里羅馬假日小區(qū)開(kāi)發(fā)商跑了，房產(chǎn)證懸了》等證據(jù)可證實(shí)，強(qiáng)人置業(yè)公司將案涉小區(qū)眾多業(yè)主繳納的近500萬(wàn)元的契稅、維修基金挪作他用后跑路，致使案涉房屋客觀無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)。其次，江西省統(tǒng)計(jì)局的官方文件及人民網(wǎng)、央廣網(wǎng)的新聞報(bào)導(dǎo)均可證實(shí)，南昌市在2014年8月12日全面放開(kāi)限購(gòu)政策。案涉房屋未辦理過(guò)戶登記系法院訴前保全所致，與限購(gòu)政策無(wú)關(guān)。案涉房屋于2014年6月18日因新華信托公司與強(qiáng)人置業(yè)公司另案金融借款糾紛案被重慶高院訴前查封，于2016年5月27日被重慶市高級(jí)人民法院繼續(xù)查封。2014年8月12日南昌市即已全面放開(kāi)限購(gòu)政策。此時(shí)新華信托公司與強(qiáng)人置業(yè)公司另案金融借款糾紛案尚未經(jīng)法院審理，更未進(jìn)入執(zhí)行程序。案涉房屋至今未辦理過(guò)戶登記系因法院訴前保全，客觀上無(wú)法辦理房產(chǎn)證所致，張某某對(duì)案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。再次，南昌市政府為案涉小區(qū)眾多不符合限購(gòu)政策的業(yè)主辦理過(guò)戶登記手續(xù)，也進(jìn)一步證實(shí)案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記與南昌限購(gòu)政策無(wú)關(guān)。南昌市灣里區(qū)政府為消除案涉小區(qū)眾多業(yè)主因不能辦證信訪對(duì)南昌市造成的不利影響，并考慮羅馬假日小區(qū)多為二套房的實(shí)際情況，遂協(xié)調(diào)區(qū)房管局、太平鎮(zhèn)政府等部門成立專門工作組進(jìn)駐太平鎮(zhèn)，并要求強(qiáng)人置業(yè)公司派員工留守，協(xié)助眾多不符合限購(gòu)政策的業(yè)主辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，如張某某舉示的案外人陳雷、文靖，能證實(shí)案涉房產(chǎn)至今未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)客觀上與南昌限購(gòu)政策無(wú)關(guān)。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，張某某對(duì)案涉房產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。
新華信托公司辯稱，張某某上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
強(qiáng)人置業(yè)公司未作答辯。
新華信托公司起訴請(qǐng)求：1．準(zhǔn)許對(duì)江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所5號(hào)樓242室房屋繼續(xù)查封并繼續(xù)執(zhí)行；2．本案訴訟費(fèi)用由張某某、強(qiáng)人置業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院經(jīng)審理查明：在新華信托公司與葉罕嗣、葉忠真、強(qiáng)人置業(yè)公司金融借款合同糾紛一案中，重慶市高級(jí)人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014號(hào)民事裁定書(shū)，對(duì)強(qiáng)人置業(yè)公司名下江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所的相關(guān)房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重慶市高級(jí)人民法院作出（2015）渝高法民執(zhí)字第00015號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，繼續(xù)查封了案涉房屋。在執(zhí)行過(guò)程中，張某某就案涉房屋向一審法院提出書(shū)面執(zhí)行異議。一審法院經(jīng)審查后，作出（2018）渝執(zhí)異76號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定中止案涉房屋執(zhí)行。
另查明：2011年10月28日，張某某就案涉房屋簽訂了《羅馬假日簽約繳款單》，該繳款單文尾客戶簽名處有張某某簽字、開(kāi)發(fā)商主管審核處有“吳紅輝”簽字。
2013年6月20日張某某通過(guò)其銀行賬戶向強(qiáng)人置業(yè)公司南昌分公司銀行賬戶支付124,748元。同日，強(qiáng)人置業(yè)公司南昌分公司向張某某出具了115,474元和40,000元的房款收據(jù)、6219元的契稅和1555元的維修基金收據(jù)、1000元的辦證費(fèi)和500元的有線電視初裝費(fèi)收據(jù)，江西迦南美地酒店物業(yè)管理有限公司向張某某出具了605元（2013年7月1日-2014年6月30日）的物管費(fèi)收據(jù)、300元的水電備用金收據(jù)。2016年6月22日，強(qiáng)人置業(yè)公司南昌分公司向張某某出具了155,474元的案涉房屋的江西省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票，發(fā)票載明房屋面積42.14平方米、單價(jià)3689.46元。
一審?fù)徶?，張某某陳述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，其自認(rèn)在購(gòu)買案涉房屋時(shí)不符合南昌市當(dāng)時(shí)限購(gòu)政策所確定的購(gòu)房人條件。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：張某某對(duì)江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所5號(hào)樓242室房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！北景钢校瑥埬衬秤?013年6月20日開(kāi)始就案涉房屋繳納了物管費(fèi)、水電備用金和有線電視初裝費(fèi)，足以證明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且張某某亦舉示了其通過(guò)刷卡方式支付部分購(gòu)房款的證據(jù)，強(qiáng)人置業(yè)公司向張某某出具了收據(jù)和發(fā)票，足以證明張某某已就案涉房屋支付了價(jià)款155,474元。但張某某未舉證證明其與強(qiáng)人置業(yè)公司就案涉房屋簽訂了買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其在人民法院查封之前未就案涉房屋與強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同。張某某舉示的《羅馬假日簽約繳款單》雖載明了案涉房屋價(jià)款，但無(wú)強(qiáng)人置業(yè)公司印章，也不具備商品房買賣合同應(yīng)明確的主要內(nèi)容，不能視為案涉房屋的買賣合同。此外，張某某自認(rèn)在購(gòu)買案涉房屋時(shí)不符合南昌市當(dāng)時(shí)限購(gòu)政策所確定的購(gòu)房人條件，其存在對(duì)政策限制的忽略，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其對(duì)不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)。張某某雖在本案中舉示了標(biāo)題為《南昌灣里羅馬假日小區(qū)開(kāi)發(fā)商跑了房產(chǎn)證懸了》的網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道打印件，但該證據(jù)僅系網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，不能證明案涉房屋非因其自身原因不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
綜上，張某某雖支付了相應(yīng)購(gòu)房款，并合法占有案涉房屋，但在人民法院查封之前其未與強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂書(shū)面買賣合同，且對(duì)不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)，故其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第九十二條、第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條第一項(xiàng)之規(guī)定，判決：準(zhǔn)許執(zhí)行江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所5號(hào)樓242室房屋。案件受理費(fèi)4300元，由張某某負(fù)擔(dān)。
二審中，張某某向本院舉示6份共三組證據(jù)作為二審中的新證據(jù)，分別為：第一組，《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（洪府廳發(fā)〔2016〕108號(hào)）《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》、陳雷和文靖各自的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》；第二組，江西省統(tǒng)計(jì)局2015年11月27日在江西省人民政府官網(wǎng)發(fā)布的文件《前三季度江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體平穩(wěn)、銷售下降》、人民網(wǎng)《南昌全部區(qū)域取消限購(gòu)》新聞報(bào)道、央廣網(wǎng)《南昌限購(gòu)限貸雙松綁，跌落“中部六省房?jī)r(jià)第一”》新聞報(bào)道；第三組，《關(guān)于請(qǐng)求對(duì)羅馬假日小區(qū)備案業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)予以支持的函》《關(guān)于重新出具羅馬假日小區(qū)房屋面積測(cè)繪報(bào)告的申請(qǐng)》。新華信托公司質(zhì)證認(rèn)為上述證據(jù)均達(dá)不到證明目的，不構(gòu)成二審新證據(jù)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，上述證據(jù)在一審期間均已經(jīng)存在，張某某未說(shuō)明其一審未及時(shí)提供的理由，且上述證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，不符合二審新證據(jù)的條件，本院不予認(rèn)可。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：張某某對(duì)江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日會(huì)所5號(hào)樓242室房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
張某某依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，本院認(rèn)為該主張不能成立，其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：
一、張某某在人民法院查封案涉房屋前未與強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂合法有效《商品房買賣合同》。張某某提交了于2011年10月28日就案涉房屋簽訂的《羅馬假日簽約繳款單》，該繳款單雖然寫明了案涉房屋房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)款等內(nèi)容，但是并沒(méi)有強(qiáng)人置業(yè)公司時(shí)任法定代表人的簽字或者公司的蓋章，無(wú)法認(rèn)定《羅馬假日簽約繳款單》系張某某與強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂。張某某主張，簽訂《羅馬假日簽約繳款單》系其采取團(tuán)購(gòu)方式購(gòu)買案涉房屋所致，但即使采取該種交易模式，該繳款單亦應(yīng)由強(qiáng)人置業(yè)公司蓋章或者由法定代表人及其授權(quán)人予以確認(rèn)，但在該繳款單既無(wú)強(qiáng)人置業(yè)公司蓋章，繳款單上簽字的“吳紅輝”又非強(qiáng)人置業(yè)的法定代表人，張某某亦未舉示證據(jù)證明“吳紅輝”簽字系代表強(qiáng)人置業(yè)公司的職務(wù)行為，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。綜上，《羅馬假日簽約繳款單》不符合書(shū)面商品房買賣合同的內(nèi)容及形式要件。雖然張某某在2011年10月28日之后向強(qiáng)人置業(yè)公司支付了一定金額的款項(xiàng)，但在缺乏書(shū)面商品房買賣合同的情況下，無(wú)法僅從該付款行為推論出張某某與強(qiáng)人置業(yè)公司建立了真實(shí)、合法、有效的商品房買賣關(guān)系。因此，一審法院認(rèn)定張某某未在人民法院查封之前未與強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂書(shū)面買賣合同，并無(wú)不當(dāng)。
二、案涉房屋未能過(guò)戶系因買受人張某某自身原因。首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”所稱的“原因”，一般是指發(fā)生于人民法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)之前的事實(shí)或情形。本案中，張某某稱南昌市在2014年8月12日全面放開(kāi)了限購(gòu)政策。但該政策調(diào)整發(fā)生于人民法院對(duì)案涉房屋查封之后，無(wú)論張某某當(dāng)時(shí)是否仍受限購(gòu)政策限制，案涉房屋已實(shí)際處于無(wú)法辦理過(guò)戶登記的狀態(tài)，因此，上訴人所稱的南昌市限購(gòu)政策調(diào)整，不屬于適用上述條文對(duì)未辦理過(guò)戶登記的“原因”進(jìn)行審查認(rèn)定的范圍，相應(yīng)主張不能成立。其次，張某某在案涉房屋被法院查封之前，對(duì)于案涉房屋辦理過(guò)戶登記存在懈怠行為。雖然雙方約定由強(qiáng)人置業(yè)公司辦理房屋過(guò)戶登記事宜，但在強(qiáng)人置業(yè)公司未能積極履約情況下，張某某自身應(yīng)積極進(jìn)行督促。張某某并未舉示證據(jù)證明其在案涉房屋被查封之前曾向強(qiáng)人置業(yè)公司或者房屋登記部門積極主張過(guò)戶權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。再次，張某某在購(gòu)買房屋時(shí)不符合購(gòu)房條件是案涉房屋不能過(guò)戶主要原因。根據(jù)張某某陳述，其自認(rèn)在購(gòu)買案涉房屋時(shí)名下不止一套房屋，不符合南昌市當(dāng)時(shí)限購(gòu)政策所確定的購(gòu)房人條件。可見(jiàn)，張某某對(duì)于因限購(gòu)政策不能辦理過(guò)戶登記可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)采取忽略、放任態(tài)度。正是由于張某某購(gòu)房時(shí)不符合南昌市購(gòu)房條件，無(wú)法對(duì)案涉房屋辦理過(guò)戶登記，才導(dǎo)致案涉房屋作為強(qiáng)人置業(yè)公司財(cái)產(chǎn)被重慶市高級(jí)人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，雖然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾經(jīng)調(diào)整限購(gòu)政策，但無(wú)論政策調(diào)整后張某某是否具備購(gòu)房資格，案涉房屋不能辦理過(guò)戶登記的主要原因仍系張某某在人民法院查封前不符合購(gòu)房條件。張某某還主張，政府為其他不符合辦證條件的購(gòu)房人辦理了過(guò)戶登記，因無(wú)證據(jù)證明該事實(shí)具有普遍性或與本案具有直接關(guān)聯(lián)，本院對(duì)此不予審查。
張某某及其代理人在本案庭審詢問(wèn)結(jié)束后提交《民事代理詞》，提出根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，張某某對(duì)案涉房屋請(qǐng)求權(quán)可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。本院認(rèn)為，雖然《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定并非排斥適用關(guān)系，但根據(jù)張某某在一審階段的陳述及《上訴狀》載明內(nèi)容，張某某已經(jīng)明確選擇依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條主張排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。因此，本院對(duì)張某某目前又依據(jù)第二十九條排除執(zhí)行的主張不予審查。此外，張某某在一審?fù)忂^(guò)程中已自認(rèn)其名下不止一套住房，屬于當(dāng)時(shí)南昌市限購(gòu)對(duì)象，其實(shí)際亦不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)“（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”之規(guī)定。張某某還主張，其對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)同新華信托公司債權(quán)相比更值得法律保護(hù)，并舉示類案一則，因該類案同本案案情并不相同，不能直接作為本案裁判依據(jù)，本院對(duì)其該主張不予支持。
綜上，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4300元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 馬 嵐
審判員 王海峰
審判員 司 偉
二〇二〇年三月二十七日
法官助理張東一
書(shū)記員王鈺婷
成為第一個(gè)評(píng)論者