長(zhǎng)城公司抵押權(quán)和欒某拆遷補(bǔ)償安置權(quán)的權(quán)利順位，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定的內(nèi)容及其精神予以確定。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者要求取得房屋的權(quán)利。故在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條關(guān)于“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定可知，通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人，其權(quán)利優(yōu)先于其他購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。結(jié)合上述相關(guān)法律條文及司法解釋規(guī)定可見(jiàn)，在通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，二審法院認(rèn)定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利并無(wú)不當(dāng)。

欒某與恒大公司于2012年10月30日簽訂《房屋拆遷回遷協(xié)議書(shū)》，約定恒大公司拆遷欒某的房屋，恒大公司將案涉四套房屋置換給欒某。雙方雖于2013年10月30日又簽訂四份《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，但其內(nèi)容與2012年10月30日所簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書(shū)》相比，并無(wú)實(shí)質(zhì)不同；雙方將前一份拆遷協(xié)議拆分為四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書(shū)》，每份協(xié)議中分別約定一套房屋的拆遷事宜。雖然在四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書(shū)》中約定的安置地點(diǎn)為“就近安置”，但結(jié)合雙方在其于2012年10月30日所簽協(xié)議中已明確四套房屋的具體位置以及恒大公司已實(shí)際將該四套房屋為欒某辦理入戶(hù)的事實(shí)，可以認(rèn)定欒某與恒大公司對(duì)用于安置的房屋的約定是明確的。在本案一審訴訟期間，欒某交納入戶(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等，并已實(shí)際占有案涉四套房屋。長(zhǎng)城公司關(guān)于欒某與恒大公司協(xié)議約定“就近安置”房屋不明確的主張，與事實(shí)不符，本院不予認(rèn)定。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于其他購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利，并未限定其他購(gòu)房消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)主觀上是否為善意。善意取得法律制度系關(guān)于權(quán)利取得本身的規(guī)定，并不涉及特定權(quán)利取得后該特定權(quán)利與其他權(quán)利競(jìng)存時(shí)的順位問(wèn)題，長(zhǎng)城公司以其善意取得房屋抵押權(quán)為由否定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利，缺乏法律依據(jù)，一、二審法院不予支持并無(wú)不當(dāng)。

綜上，長(zhǎng)城公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長(zhǎng)　　王富博

審判員　　余曉漢

審判員　　李盛燁

二〇二〇年三月二十三日

法官助理張娜