中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）最高法民申1477號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司。住所地：天津市天津開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連經濟技術開發(fā)區(qū)。
一審第三人：大連中天房地產開發(fā)有限公司，住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人劉某、一審第三人大連中天房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2019）遼民終1096號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
建銀公司申請再審稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條及第二十九條的規(guī)定，購房消費者的物權期待權僅能對抗金錢債權的執(zhí)行，而不能對抗抵押權的執(zhí)行。原審法院認定購房消費者的權利能夠對抗銀行抵押權，適用法律錯誤。第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。劉某與中天公司之間的《商品房買賣合同》上沒有中天公司印章。事實履行行為不能代替“書面”買賣合同，“書面”合同是“要式”合同，第二十九條規(guī)定為“要式”，非“要式”的口頭和事實履行均不符合排除執(zhí)行的要件。因案涉房屋已設定抵押權，中天公司私自出售該房屋的行為構成無權處分，在建銀公司未追認的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。劉某在締約時未對房產限制交易信息予以合理注意，存在重大過失。劉某僅提供自己的無房證明，未提供其未成年子女的無房證明，未能提供充分證據(jù)證明其名下無其他用于居住的房屋。劉某提交的僅是大連市金普新區(qū)不動產登記中心的查詢證明，并且該查詢證明還是一份有保留意見的查詢證明。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經審查認為，本案系申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，審查的核心問題在于購房人劉某對于案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
首先，本案中劉某作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》和《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。結合《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權利能夠對抗基于抵押權對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。建銀公司關于原判決認定購房消費者的權利能夠對抗銀行抵押權適用法律錯誤的再審申請理由不能成立，本院不予采信。
其次，本案購房人劉某提出的執(zhí)行異議是否符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，涉及以下幾方面問題：（一）關于劉某是否與中天公司簽訂書面買賣合同。本案中，劉某提交了其在中天公司已經取得房屋預售許可證后、人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，中天公司為其出具的案涉房屋銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票記載內容亦與《商品房買賣合同》所載信息相符并蓋有中天公司發(fā)票專用章，且雙方已實際履行合同，據(jù)此可以認定劉某與中天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合同已經訂立。（二）關于劉某與中天公司之間的房屋買賣合同是否因無權處分而屬效力待定。根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產的銷售收入在取得后一個工作日內按以下比例存入監(jiān)管賬戶……建銀公司和中天公司同意，為了配合天鴻1.7英里項目銷售，在中天公司按本補充合同約定提供足額擔保資金或其他建銀公司認可的擔保物的情形下，建銀公司同意按照本補充合同約定的條件配合辦理部分抵押物的解除抵押登記手續(xù)”的約定，以及中天公司取得案涉房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司已同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當。建銀公司關于中天公司無權處分涉案房屋、《商品房買賣合同》效力待定的主張，不能成立。（三）劉某在中天公司已經取得房屋預售許可證的情況下，在人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂《商品房買賣合同》，作為商品房消費者的劉某已經盡到合理注意義務，并無重大過失。（四）本案一審法院已查明，劉某及其配偶在案涉房屋所在轄區(qū)無其他用于居住的房屋。劉某提供了大連市金普新區(qū)不動產登記中心的查詢證明用以證明其在大連市金普新區(qū)無其他用于居住的房屋，已經完成了其負有的舉證義務，建銀公司未提供足以反駁的證據(jù)?！秷?zhí)行異議規(guī)定》第二十九條第二項僅要求買受人名下無其他用于居住的房屋，故建銀公司關于劉某未提交其未成年子女無房證明的主張，沒有法律依據(jù)。（五）對于劉某已全額支付購房款的事實，建銀公司并未提出異議。因此，劉某提出的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。建銀公司關于本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形的再審申請理由不能成立，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 仲偉珩
審判員 李賽敏
二〇二〇年五月二十五日
書記員 修俊妍
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