原告（申請執(zhí)行人）：北京銀行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝陽區(qū)北三環(huán)東路**。

負(fù)責(zé)人：薛維，行長。

委托訴訟代理人：張伶玉，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：高放，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被告（案外人）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，戶籍地北京市宣武區(qū)，現(xiàn)住北京市延慶區(qū)。

委托訴訟代理人：張輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市宣武區(qū)，現(xiàn)住北京市延慶區(qū)，系劉某之夫。

委托訴訟代理人：劉欣，北京海潤天睿律師事務(wù)所律師。

被告（被執(zhí)行人）：北京天潤誠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市延慶區(qū)延慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)百泉街******。

法定代表人：魏寧，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳昕，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李佳星，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

原告北京銀行股份有限公司新源支行（以下簡稱京行新源支行）與被告劉某、北京天潤誠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天潤誠澤公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2020年8月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告京行新源支行的委托訴訟代理人張伶玉，被告劉某的委托訴訟代理人張輝，被告天潤誠澤公司的委托訴訟代理人陳昕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告京行新源支行向本院提出訴訟請求：請求準(zhǔn)許對北京市延慶區(qū)XXX房屋的執(zhí)行，繼續(xù)查封該房屋。

事實(shí)與理由：2017年8月18日，天潤誠澤公司為開發(fā)涉案房屋所在的“天潤·和麗嘉苑”項(xiàng)目，與京行新源支行簽訂《借款合同》，向京行新源支行貸款11億元人民幣。為確保按期償還貸款，天潤誠澤公司用涉案項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保，并于2017年8月20日完成抵押登記【不動(dòng)產(chǎn)登記證明號：XXX】。因天潤誠澤公司未按期償還貸款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同糾紛為由將天潤誠澤公司、陳紅恩、魏寧、李淑珍、王軍、涿州大童融商企業(yè)管理有限公司（以下簡稱大童融商公司）、北京錦鑫智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦鑫智公司）起訴至北京市第四中級人民法院，法院受理的案號為(2020)京04民初312號（以下簡稱312號案）。在312號案中，京行新源支行向法院申請了財(cái)產(chǎn)保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04財(cái)保14號民事裁定書（以下簡稱財(cái)保14號裁定），并查封了登記在天潤誠澤公司名下包括涉案房屋在內(nèi)的203套在建工程房產(chǎn)，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，劉某向法院提出了執(zhí)行異議，請求中止對涉案房屋的執(zhí)行，解除查封。法院經(jīng)審查后，于2020年8月6日作出(2020)京04執(zhí)異157號執(zhí)行裁定書（以下簡稱執(zhí)異157號裁定），裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行。京行新源支行認(rèn)為，劉某不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定）第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件，不能排除京行新源支行對涉案房屋的查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，即使劉某已經(jīng)支付部分或全部房款并實(shí)際占有涉案房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源享有抵押權(quán)，根據(jù)執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十七條的規(guī)定，京行新源支行的抵押權(quán)可以排除劉某的執(zhí)行異議。綜上，法院不應(yīng)支持劉某的異議請求。

被告劉某辯稱，請求駁回京行新源支行的訴訟請求。

一、劉某已于2018年10月21日與天潤誠澤公司簽訂了認(rèn)購協(xié)議，購買涉案房屋，劉某名下沒有其他用于居住的房屋，現(xiàn)劉某已入住一年左右，且劉某已付清了房款，劉某的合法權(quán)益應(yīng)得到保護(hù)。

二、劉某此前名下位于川北小區(qū)的房產(chǎn)系劉某父母于1995年出資購買，贈(zèng)予劉某及妹妹劉芳，由于劉某系家中長女，婚后與愛人也無房居住，劉某父母將該房產(chǎn)先登記在劉某名下。后因劉某欲購買北京市XXX房產(chǎn)，經(jīng)與父母及劉芳商議，劉芳資助部分購房款，而該套房產(chǎn)則變更登記至劉芳名下，作為劉芳之子的置辦房產(chǎn)，故北京市XXX房產(chǎn)現(xiàn)在實(shí)為劉某的唯一住房。

三、劉某的情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條的保護(hù)范圍。

首先，執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條至第三十條應(yīng)屬第二十七條的例外情形。

其次，本案應(yīng)優(yōu)先適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定。結(jié)合本案事實(shí)，買受人劉某在人民法院查封之前就已簽訂合法有效的書面買賣合同且已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)已長達(dá)一年之久；劉某也已支付全部購房款；訴爭房產(chǎn)雖未辦理網(wǎng)簽，但確非因買受人劉某自身原因?qū)е挛崔k理過戶登記。

最后，退一步講，即便本案不適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定，也應(yīng)適用該規(guī)定第二十九條。

四、最高人民法院（2019）最高法民申4081號民事裁定認(rèn)為，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的房屋買受人的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)。本案亦應(yīng)如此。

綜上，請求中止執(zhí)行北京市XXX房產(chǎn)。

被告天潤誠澤公司辯稱，請求駁回京行新源支行的訴訟請求。在北京市第四中級人民法院對案涉房屋查封之前，劉某已與天潤誠澤公司簽訂有書面買賣合同，該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；劉某所購案涉房屋的規(guī)劃用途為住宅；且劉某向天潤誠澤公司支付的購房款已遠(yuǎn)超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。劉某作為案涉房屋的買受人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，北京市第四中級人民法院依法作出相應(yīng)的裁定，停止對涉案房屋的執(zhí)行并無不妥。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求和答辯意見依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。京行新源支行向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.《借款合同》、證據(jù)2.《抵押合同》、證據(jù)3.抵押登記證明、證據(jù)4.財(cái)保14號裁定、證據(jù)5.（2020）京04執(zhí)保92號《財(cái)產(chǎn)保全清單》、證據(jù)6.（2020）京04執(zhí)保92號《查封清單》、證據(jù)7.執(zhí)異157號裁定、證據(jù)8.商品房預(yù)售許可證、證據(jù)9.北京市延慶區(qū)房屋市場管理中心關(guān)于天潤·和麗嘉苑項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證已過期的公告。劉某、天潤誠澤公司對證據(jù)1-8的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，證據(jù)9真實(shí)性無法核實(shí)，證明目的不認(rèn)可。

劉某向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.認(rèn)購協(xié)議；證據(jù)2.結(jié)婚證、戶口本、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單；證據(jù)3.收據(jù)、中國建設(shè)銀行轉(zhuǎn)賬憑條、中國建設(shè)銀行客戶回單、中國農(nóng)業(yè)銀行電子回單及POS機(jī)簽購單持卡人存根；證據(jù)4.北京增值稅普通發(fā)票（不動(dòng)產(chǎn)）；證據(jù)5.裝修保證金、裝修管理費(fèi)、代收水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、北京增值稅電子普通發(fā)票、卡表業(yè)務(wù)系統(tǒng)查詢信息；證據(jù)6.親屬關(guān)系證明；證據(jù)7.銀行卡戶主證明。京行新源支行對證據(jù)1中認(rèn)購協(xié)議形式真實(shí)性認(rèn)可、內(nèi)容真實(shí)性和證明目的不認(rèn)可；證據(jù)2真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可；證據(jù)3收據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，轉(zhuǎn)賬憑證及存根真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)4真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)6、證據(jù)7真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可。天潤誠澤公司對上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予認(rèn)可。

天潤誠澤公司向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.商品房預(yù)售許可證；證據(jù)2.預(yù)售網(wǎng)上公示信息、竣工備案登記表；證據(jù)3.規(guī)劃施工號與門牌、樓牌編號對照表；證據(jù)4.證人賈某、竇某的證言。劉某對證據(jù)1-4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，京行新源支行對證據(jù)1、證據(jù)3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，對證據(jù)2、證據(jù)4的真實(shí)性及證明目的不予認(rèn)可。

對各方當(dāng)事人提供的證據(jù)，當(dāng)事人對真實(shí)性無爭議的，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對證據(jù)的真實(shí)性和證明目的存在爭議的，本院根據(jù)各方當(dāng)事人的陳述及質(zhì)證意見，并結(jié)合案件事實(shí)及證據(jù)情況予以綜合認(rèn)定。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

2017年8月18日，天潤誠澤公司與京行新源支行簽訂《借款合同》，向京行新源支行申請貸款1100000000元。2017年8月18日，天潤誠澤公司與京行新源支行簽訂《抵押合同》，為上述合同項(xiàng)下北京銀行（及按主合同約定取得債權(quán)人地位的北京銀行系統(tǒng)內(nèi)其他分支機(jī)構(gòu)）的全部債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物為天潤誠澤公司名下的北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地。后天潤誠澤公司就上述抵押擔(dān)保為京行新源支行辦理了抵押登記。XXX號《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》載明，抵押權(quán)利人（申請人）為京行新源支行，義務(wù)人為天潤誠澤公司，抵押物坐落于北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊，不動(dòng)產(chǎn)單元號為XXX，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號為XXX，擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為11億元整人民幣，抵押方式為一般抵押，土地面積為71373.04平方米，在建建筑物抵押范圍為204595.47平方米，債務(wù)履行期限為2017年8月18日起至2020年8月18日止。

后京行新源支行以金融借款合同糾紛為由向本院提起訴訟，案號為（2020）京04民初312號。本院于2020年4月13日作出財(cái)保14號裁定，裁定查封、扣押、凍結(jié)天潤誠澤公司、大童融商公司、錦鑫智公司、陳紅恩、魏寧、李淑珍、王軍的財(cái)產(chǎn)，限額817569724.58元，其中，對錦鑫智公司財(cái)產(chǎn)的保全措施以其質(zhì)押的對天潤誠澤公司27000萬元的股權(quán)為限。以上保全措施，凍結(jié)銀行存款的期限為一年，查封動(dòng)產(chǎn)的期限為兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限為三年。后本院向北京市延慶區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)分別送達(dá)了（2020）京04執(zhí)保92號協(xié)助執(zhí)行通知書。本院（2020）京04執(zhí)保92號《財(cái)產(chǎn)保全清單》第2項(xiàng)內(nèi)容為：查封天潤誠澤公司名下位于北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊的在建工程房產(chǎn)[詳見（2020）京04執(zhí)保92號查封清單]及上述在建工程房產(chǎn)相應(yīng)的國有土地使用權(quán)[坐落土地權(quán)證書號：XXX]，起止日期為2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04執(zhí)保92號《查封清單》內(nèi)容為，權(quán)利人為天潤誠澤公司，查封203套房產(chǎn)，其中包括了涉案房屋，規(guī)劃房號為XXX，建筑面積為XXX，性質(zhì)為住宅。

另查，天潤·和麗嘉苑商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)主體為天潤誠澤公司，該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證編號為XXX，預(yù)售許可證的發(fā)證日期為2018年9月21日，根據(jù)北京市延慶區(qū)房屋市場管理中心的公告，預(yù)售許可證的到期日為2019年10月30日。2018年10月21日，劉某與天潤誠澤公司簽訂認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議約定劉某購買天潤誠澤公司開發(fā)的涉案房屋，房屋單價(jià)為XXX元，建筑總面積為XXX平方米（以房屋實(shí)測面積為準(zhǔn)），房屋總價(jià)款為人民幣4503374元，由劉某于簽署書面買賣合同之前一次性繳納；劉某應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起7日內(nèi)到天潤誠澤公司項(xiàng)目售樓處簽署買賣合同并按照本協(xié)議約定交納首付款（一次性付款的為全款，分期付款的為首期款）；劉某已知曉本項(xiàng)目所在土地及在建工程的抵押情況，因項(xiàng)目建設(shè)需要，買賣合同簽署后所在土地或在建工程天潤誠澤公司可以抵押融資，若房屋所在土地或在建工程存在或發(fā)生抵押，天潤誠澤公司應(yīng)在商品房產(chǎn)權(quán)登記辦理前及時(shí)注銷相應(yīng)抵押權(quán)，劉某同意天潤誠澤公司上述抵押行為；此外，該認(rèn)購協(xié)議對雙方的其他權(quán)利義務(wù)、商品房買賣合同的簽署、通知與送達(dá)等事項(xiàng)作了約定。劉某在本院查封之前已通過轉(zhuǎn)賬方式支付了房款4003374元。對于劉某轉(zhuǎn)賬金額與天潤誠澤公司為其出具的北京增值稅普通發(fā)票4503374元之間的金額差距500000元，劉某解釋為，其胞妹劉芳亦購買天潤誠澤公司同一小區(qū)另一套房產(chǎn)，因其他原因，劉芳向天潤誠澤公司多繳500000元購房款，劉某與劉芳、天潤誠澤公司達(dá)成三方合意，同意用該多繳納的500000元房款沖抵劉某購買的北京市XXX房產(chǎn)的剩余未繳款項(xiàng)500000元。天潤誠澤公司對此予以認(rèn)可。天潤誠澤公司并未通知?jiǎng)⒛撑c該公司簽訂認(rèn)購協(xié)議中所指的商品房買賣合同，但天潤誠澤公司已于2019年7月向劉某交付了涉案房屋。

劉某后向本院提出書面異議，請求本院依法裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行，解除對涉案房屋的查封。本院于2020年8月6日作出執(zhí)異157號裁定，中止對北京市XXX房屋的執(zhí)行。

劉某與其夫張輝于2009年生有兩女。劉某名下原登記有位于延慶區(qū)格蘭山水XXX的房屋（面積XXX平方米，以下簡稱格蘭山水XXX房屋）一套，登記日期為2010年1月27日，2019年9月24日轉(zhuǎn)出。本院查封涉案房屋日即2020年5月14日時(shí)，劉某名下有位于北京市延慶區(qū)川北小區(qū)XXX房屋一套（面積XXX平方米，以下簡稱川北XXX房屋），該套房屋的產(chǎn)權(quán)登記日為2019年9月24日。劉某稱其將上述格蘭山水XXX房屋過戶到其母親名下，而川北XXX的房屋系從其母名下過戶而來。2020年7月10日，劉某將川北XXX的房屋轉(zhuǎn)出，經(jīng)本院詢問，其稱已將該套房屋過戶至其妹劉芳名下。

庭審中，劉某一方解釋，川北XXX房屋系劉某的父母購買，一直由劉某夫妻居住，劉某原名下格蘭山水XXX房屋，系劉某的父母和張輝家在二人婚后購買，但一直由劉某的父母居住，川北小區(qū)的房屋舊，格蘭山水的房屋新，劉某就準(zhǔn)備賣掉舊房留下新房，因此，川北XXX房屋才在2019年9月24日過到劉某名下，而格蘭山水XXX房屋則過戶到劉某母親名下，送給劉某的父母了。后來劉某聽說2021年契稅要上漲，如果是二套房要交3%的契稅，首套房則交1.5%的契稅；再加上劉某的父母表示劉某已經(jīng)買了和麗嘉苑的房子，而劉芳還沒有房子，就做主把川北小區(qū)XXX房屋給劉芳了，劉某購買和麗嘉苑這套房劉某的父母也出資了。在川北小區(qū)的這套房過到劉芳名下之前，劉某從未聽說過涉案房屋被查封的事情，是后來聽別人說起，就立刻向北京市第四中級人民法院提起了訴訟。

上述事實(shí)，有上述證據(jù)和當(dāng)事人陳述意見在案佐證。

本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的訴辯意見，結(jié)合本案相關(guān)證據(jù)和查明的事實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn)為，劉某對涉案房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。上述規(guī)定是執(zhí)行異議之訴案件中判斷商品房消費(fèi)者是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利的參照標(biāo)準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因此，劉某需對其符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條的上述三個(gè)要件承擔(dān)舉證責(zé)任。本院將爭議焦點(diǎn)進(jìn)一步分三項(xiàng)論述如下：

一、劉某與天潤誠澤公司在法院查封涉案房屋前所簽的認(rèn)購協(xié)議是否屬于合法有效的買賣合同。

劉某與天潤誠澤公司所簽訂的認(rèn)購協(xié)議約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，雖因天潤誠澤公司的原因，劉某未能與天潤誠澤公司簽署認(rèn)購協(xié)議中所指的買賣合同，但該認(rèn)購協(xié)議具備當(dāng)事人名稱、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等商品房買賣合同主要內(nèi)容，天潤誠澤公司依據(jù)該認(rèn)購協(xié)議收取了相應(yīng)的房款并向劉某交付了涉案房屋，該認(rèn)購協(xié)議可以認(rèn)定為商品房買賣合同。

《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》第一百五十三條對此亦作出同樣的規(guī)定。該認(rèn)購協(xié)議系劉某與天潤誠澤公司的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

二、劉某名下是否有其他用于居住的房屋，其所購商品房是否系用于居住用途。

雙方當(dāng)事人就此產(chǎn)生的爭議為，在本院查封涉案房屋日時(shí)劉某名下有房，此后劉某又將該房屋轉(zhuǎn)出，則劉某是否屬于執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)中“買受人名下無其他用于居住的房屋”的情形。雙方的爭議直接關(guān)系到“買受人名下無其他用于居住的房屋”的判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)問題。

執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)未明確“買受人名下無其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，畢竟執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定的是執(zhí)行異議而非執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)，二者一為執(zhí)行程序，一為審判程序，在價(jià)值理念、審查標(biāo)準(zhǔn)和程序均有所區(qū)別。因此，不能僅以《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（二）項(xiàng)未明確“買受人名下無其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，便得出對此沒有限制的結(jié)論。

本院認(rèn)為，首先，在執(zhí)行異議之訴案件的處理中，應(yīng)當(dāng)明確“買受人名下無其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，否則，在法院查封爭議房屋后，對于爭議房屋提出權(quán)利主張而又不符合消費(fèi)者購房人條件的案外人，可通過各種方式將其名下原有的可用于居住的房屋轉(zhuǎn)出，以從形式上符合“名下無其他用于居住的房屋”的條件，背離了法律重在保護(hù)消費(fèi)者購房人生存利益的初衷，損害了抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的合法權(quán)益。

其次，“買受人名下無其他用于居住的房屋”判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)的認(rèn)定，綜合優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者購房人的生存利益、保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益、保護(hù)公眾的信賴?yán)嬉约熬S護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定性等考量因素，原則上以房屋買受人、其配偶及未成年子女在爭議房屋查封時(shí)起至本案法庭辯論終結(jié)時(shí)名下無可用于居住的房屋。

再次，秉持生存利益高于金錢債權(quán)等財(cái)產(chǎn)利益的價(jià)值取向及法律精神，在上述判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)的適用問題上，不能機(jī)械地一刀切，還應(yīng)審查購房人在上述區(qū)間內(nèi)名下可用于居住的住房情況變化的原因，若無購房人主觀不可控且影響到其生存利益之情形，則不應(yīng)屬于上述原則之例外。

本院查封日即2020年5月14日時(shí)，劉某名下有一套面積為XXX平方米的川北小區(qū)XXX房屋，劉某屬于名下有可用于居住的房屋的情形。劉某雖稱該套房屋系其父母購買，贈(zèng)予其與妹妹劉芳，但該套房在劉某轉(zhuǎn)出之前，僅登記于劉某個(gè)人名下，且根據(jù)劉某一方的陳述，該房此前一直由劉某夫妻居住，在此房過戶到劉某名下之前，劉某名下的格蘭山水XXX房屋又過戶到其母名下，從現(xiàn)有證據(jù)看，劉某住房情況的變化不屬于上述可例外情形，劉某不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)中“買受人名下無其他用于居住的房屋”的情形。

三、劉某已支付的價(jià)款是否超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

劉某提供的銀行付款明細(xì)清單及天潤誠澤公司的陳述，能夠形成證據(jù)鏈條，證明劉某通過轉(zhuǎn)賬方式支付的價(jià)款已超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

綜上，劉某不屬于執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)及《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【法(2019)254號】（以下簡稱九民會(huì)紀(jì)要）第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。京行新源支行關(guān)于劉某不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定情形之主張，本院予以采信。

此外，本案亦無法參照適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的是一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合九民會(huì)紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是九民會(huì)紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。因此，劉某作為一般不動(dòng)產(chǎn)買受人，其所享有的合同債權(quán)不能對抗債權(quán)人京行新源支行所享有的抵押權(quán)，從而不能排除京行新源支行對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。

綜上，本院認(rèn)為，劉某對涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。京行新源支行的請求，理由充分，本院予以支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：

準(zhǔn)許對北京市延慶區(qū)XXX房屋的執(zhí)行，繼續(xù)查封該房屋。

案件受理費(fèi)70元，由被告劉某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可以在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市高級人民法院。

本院（2020）京04執(zhí)異157號民事裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審　判　長　　于穎穎

人民陪審員　　溫　泓

人民陪審員　　張開杰

二〇二一年二月十九日

法官　助理　　劉　鵬

書　記　員　　龍思超