上訴人（原審被告）：北京銀行股份有限公司青年路支行（原名稱：北京銀行股份有限公司八里莊支行），住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)青年路**院**樓****10201。

負(fù)責(zé)人：孫淑霞，行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張良偉，男，該支行職員。

委托訴訟代理人：何欣，北京市浩林律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：方蕾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：劉潮（方蕾之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：李松林，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：沈文利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

被上訴人（原審被告）：沈文軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：沈文利（沈文軍之弟），同上。

被上訴人（原審被告）：北京康利東來(lái)文化有限責(zé)任公司，住所地北京市通州區(qū)臺(tái)湖，住所地北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)園路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈文利，總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：中擔(dān)投資信用擔(dān)保有限公司，住所地北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)北，住所地北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)北大街**富華大廈******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：劉建京。

被上訴人（原審被告）：劉文某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省常德市武陵區(qū)。

上訴人北京銀行股份有限公司青年路支行（原名稱：北京銀行股份有限公司八里莊支行，以下簡(jiǎn)稱北京銀行）因與被上訴人方蕾、沈文軍、沈文利、北京康利東來(lái)文化有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱康利公司）、中擔(dān)投資信用擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱中擔(dān)公司）、劉文某執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初6227號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月9日立案后，依法組成合議庭，于2021年3月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人北京銀行的委托訴訟代理人張良偉、何欣，被上訴人方蕾的委托訴訟代理人劉潮、李松林，被上訴人沈文利（兼被上訴人康利公司的法定代表人、被上訴人沈文軍的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。被上訴人劉文某、被上訴人中擔(dān)公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

北京銀行上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回方蕾的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤。（一）方蕾不是執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利人。設(shè)立抵押時(shí)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）的權(quán)利人為沈文軍；一審?fù)徶?，根?jù)方蕾提交的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，涉案房屋現(xiàn)仍登記在沈文軍名下。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條、第十七條規(guī)定，方蕾始終不是涉案房屋的權(quán)利人，其不具備案外人主體資格，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱異議復(fù)議規(guī)定）第二十四條規(guī)定，方蕾無(wú)權(quán)提起案外人異議，亦無(wú)權(quán)提起案外人執(zhí)行異議之訴。（二）關(guān)于方蕾是否享有排除對(duì)涉案房屋執(zhí)行的權(quán)利，涉案房屋有兩次未注銷的抵押登記。第一順位的抵押權(quán)人是中擔(dān)公司，登記時(shí)間為2011年11月15日，系因北京宇然文化發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱宇然文化公司）在北京銀行股份有限公司八里莊支行（2019年8月22日變更名稱為北京銀行股份有限公司青年路支行，以下簡(jiǎn)稱北京銀行）處借款700萬(wàn)元，中擔(dān)公司為其提供保證擔(dān)保，宇然文化公司用沈文軍的涉案房屋為中擔(dān)公司提供反擔(dān)保，至今上述貸款未清償完畢，中擔(dān)公司也未承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。第二順位的抵押權(quán)人為北京銀行，登記時(shí)間為2012年7月24日，系因康利公司向北京銀行借款500萬(wàn)元，沈文利、劉文某及中擔(dān)公司是保證人，并以涉案房屋以及沈文利、劉文某的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱×號(hào)房屋）作為抵押物為上述借款提供擔(dān)保，由于康利公司未能按期償還500萬(wàn)元借款，北京銀行向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院于2015年5月18日作出（2013）朝民初字第517號(hào)民事判決書(shū)，判決康利公司向北京銀行償還借款本金3499764．36元及利息，并判決沈文利、劉文某、中擔(dān)公司對(duì)康利公司應(yīng)承擔(dān)的付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任、北京銀行就沈文軍所有的涉案房屋及沈文利、劉文某所有的×號(hào)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，北京銀行對(duì)涉案房屋及×號(hào)房屋按照抵押順序享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)參照異議復(fù)議規(guī)定第二十七條規(guī)定，對(duì)方蕾提出的排除執(zhí)行異議不予支持，而非依照該規(guī)定第二十八條規(guī)定排除執(zhí)行。依據(jù)《北京市法院執(zhí)行局局長(zhǎng)座談會(huì)（第九次會(huì)議）紀(jì)要——關(guān)于執(zhí)行查控時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第15條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本紀(jì)要第16條、第17條、第18條、第19條、第20條規(guī)定中的金錢(qián)債權(quán)是指普通債權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，即使案外人提出的異議符合上述條文中規(guī)定的要件，對(duì)其異議也不予支持?！保ㄈ┍本┿y行對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有法定擔(dān)保物權(quán)，而方蕾對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有物權(quán)期待權(quán)?！度珖?guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》明確指出，消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，消費(fèi)者購(gòu)房人的概念相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)企業(yè)，二手房并無(wú)適用的余地。方蕾為二手房購(gòu)房人，其權(quán)利不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)人，故其不享有物權(quán)期待權(quán)。（四）“抵押登記，第一順位為中擔(dān)投資信用擔(dān)保有限公司，登記時(shí)間2011年11月15日”的具體情況為中擔(dān)公司的反擔(dān)保，在銀行貸款未還清的情況下，反擔(dān)保抵押責(zé)任不會(huì)解除；（五）執(zhí)行異議之訴案件的審理可參照適用異議復(fù)議規(guī)定，在文書(shū)表述上，準(zhǔn)確的表述應(yīng)為參照而非依照，因?yàn)楫愖h復(fù)議規(guī)定是執(zhí)行異議的審查標(biāo)準(zhǔn)而非執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)。

方蕾辯稱，同意一審判決，不同意北京銀行的上訴請(qǐng)求。（一）方蕾對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。北京銀行認(rèn)為依據(jù)異議復(fù)議規(guī)定第二十四條規(guī)定，方蕾不是涉案房屋權(quán)利人進(jìn)而否認(rèn)方蕾的案外人主體資格是錯(cuò)誤的。該條規(guī)定案外人異議審查的主要目的，在于對(duì)案外人的實(shí)體權(quán)利異議成立與否迅速作出判斷，在極短的審查期限內(nèi)，客觀上只能過(guò)濾掉一些明顯成立或者不成立的案外人異議，而將實(shí)質(zhì)審查交給執(zhí)行異議之訴承擔(dān)。登記在被執(zhí)行人名下的房屋從法律上應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但是由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，買(mǎi)受人如果購(gòu)買(mǎi)了被執(zhí)行人名下的房屋，由于種種原因未能及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如果僅僅考慮執(zhí)行申請(qǐng)人的金錢(qián)債權(quán)受償，完全不考慮買(mǎi)受人的利益，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，也不符合公平原則。為了保護(hù)買(mǎi)受人物權(quán)，異議復(fù)議規(guī)定在第二十八條至三十條按照不動(dòng)產(chǎn)受讓人的不同情形，規(guī)定了不同的保護(hù)要件，賦予符合法定條件的買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。方蕾完全符合異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。（二）北京銀行主張的對(duì)涉案房屋享有的抵押權(quán)非善意取得。2012年5月，中擔(dān)公司作為康利公司向北京銀行借款的擔(dān)保人因經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，康利公司的法定代表人沈文利為避免中擔(dān)公司影響到其與北京銀行的合作關(guān)系，遂與北京銀行協(xié)商出售沈文利、劉文某和沈文軍名下包括涉案房屋在內(nèi)的房屋還款。2012年7月8日，方蕾與沈文軍通過(guò)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買(mǎi)賣合同》）及《補(bǔ)充協(xié)議》，購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，方蕾按合同約定支付了定金10萬(wàn)元，并于2012年7月13日支付沈文軍購(gòu)房款161萬(wàn)元后入住，7月26日網(wǎng)簽成功。簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)，沈文軍告知方蕾所付房款用于解除中擔(dān)公司抵押，并約定2012年9月2日前辦理完畢。北京銀行于2012年7月12日向上級(jí)單位作出了調(diào)整貸款擔(dān)保方式的申請(qǐng)，并于2012年8月獲得了同意批復(fù)。沈文軍在收到171萬(wàn)元購(gòu)房款后，由沈文利為康利公司向北京銀行歸還了87．5萬(wàn)元的欠款和當(dāng)期利息50余萬(wàn)元?？梢?jiàn)北京銀行明知涉案房屋存在轉(zhuǎn)讓情況，但其仍于2012年7月23日與沈文軍簽署了《抵押合同》，將涉案房屋為康利公司的借款提供抵押擔(dān)保并于7月24日辦理了抵押登記，企圖通過(guò)解押售房還款的方案逐步收回債權(quán)。但是在康利公司還款后，北京銀行與康利公司、沈文利和中擔(dān)公司辦理解押手續(xù)時(shí)發(fā)生分歧，中擔(dān)公司不同意單獨(dú)解除涉案房屋抵押，多方協(xié)商未果，解押售房還貸程序被打斷。2012年12月北京銀行將康利公司、中擔(dān)公司、沈文利和沈文軍起訴到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，康利公司、中擔(dān)公司、沈文利和沈文軍均未到庭，北京銀行隱瞞其與康利公司、沈文利和沈文軍協(xié)商賣房還貸和違法辦理抵押的事實(shí)，引導(dǎo)法院作出（2013）朝民初字第517號(hào)民事判決書(shū)，致使涉案房屋被執(zhí)行。以上事實(shí)方蕾作為案外人均不知曉，自2012年7月13日一直居住在涉案房屋內(nèi)（系家庭唯一住房），為該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，直到執(zhí)行庭法官上門(mén)執(zhí)行后才得知（2013）朝民初字第517號(hào)民事判決書(shū)的內(nèi)容。到本案一審開(kāi)庭，方蕾才知道康利公司、沈文軍和沈文利與北京銀行協(xié)商賣房還貸事宜。北京銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，在明知涉案房屋已經(jīng)簽訂了買(mǎi)賣合同的情況下仍與沈文軍簽訂《抵押合同》，在簽訂《抵押合同》后未經(jīng)實(shí)地查勘抵押物情況作出價(jià)值認(rèn)定就辦理抵押登記?？梢?jiàn)其抵押權(quán)并非善意取得。鑒于此，北京銀行對(duì)涉案房屋享有的抵押權(quán)不應(yīng)該受保護(hù)，不能據(jù)此對(duì)抗方蕾對(duì)涉案房屋享有的足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。（三）北京銀行主張?jiān)诳道厩犯侗本┿y行貸款未還清的情況下，反擔(dān)保抵押責(zé)任不解除與事實(shí)不符，且無(wú)法律依據(jù)。在金融借款合同糾紛案件中，承擔(dān)保證責(zé)任的是中擔(dān)公司，而非沈文軍。如中擔(dān)公司承擔(dān)完保證責(zé)任，是否向沈文軍要求其承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，需中擔(dān)公司自行決定，北京銀行無(wú)權(quán)干涉。如中擔(dān)公司要求沈文軍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，因擔(dān)保期間已過(guò)，沈文軍的擔(dān)保責(zé)任早已免除。（四）異議復(fù)議規(guī)定中雖然大多數(shù)條文規(guī)定的都是執(zhí)行異議的審查標(biāo)準(zhǔn)，但第二十八條、第二十九條等也規(guī)定了部分實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容。因此，在司法實(shí)踐中執(zhí)行異議之訴的審理可以參照適用異議復(fù)議規(guī)定的第二十七條、第二十八條、第二十九條等的規(guī)定。最高人民法院亦有類似案例。一審法院綜合案件的實(shí)際情況、利益衡量，參照異議復(fù)議規(guī)定審理本案并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，方蕾在不知情的情況下，與沈文軍簽訂涉案房屋的買(mǎi)賣合同，按照約定支付房款，作為家庭唯一住房長(zhǎng)期居住，理應(yīng)是涉案房屋的實(shí)際所有權(quán)人?？道厩犯侗本┿y行的借款本金和絕大部分利息現(xiàn)已獲得清償，未獲得清償部分的利息系北京銀行怠于行使權(quán)利造成的。北京銀行的經(jīng)營(yíng)利益并未受到實(shí)質(zhì)影響，但方蕾的生存利益更應(yīng)受到法律的保護(hù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，懇請(qǐng)駁回北京銀行的上訴請(qǐng)求。

沈文軍、沈文利、康利公司共同答辯稱，北京銀行的上訴理由于法無(wú)據(jù)，與事實(shí)不符，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。理由如下：（一）事實(shí)經(jīng)過(guò)：2012年7月8日，沈文軍與方蕾簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，成交價(jià)221萬(wàn)元；7月12日，北京銀行事先與沈文軍、沈文利、康利公司協(xié)商一致，其向上級(jí)提交《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司中擔(dān)公司貸款擔(dān)保方式的申請(qǐng)》；7月13日，沈文軍收方蕾購(gòu)房款171萬(wàn)元，并與方蕾約定尾款50萬(wàn)元過(guò)戶當(dāng)日結(jié)清，沈文軍、沈文利、康利公司隨即轉(zhuǎn)還北京銀行相應(yīng)貸款87．5萬(wàn)元，當(dāng)期利息50余萬(wàn)元；7月18日，沈文軍與方蕾辦理入住手續(xù)、物業(yè)交接等；7月23日，沈文軍、沈文利、康利公司與北京銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》；7月24日，沈文軍與北京銀行辦理涉案房屋的抵押登記；8月17日，北京銀行上級(jí)部門(mén)同意批復(fù)函。由于原擔(dān)保方中擔(dān)公司因“中擔(dān)事件”不履約出具解除抵押手續(xù)，沈文利、沈文軍、康利公司與北京銀行多次溝通變更方案未果，賣房還款程序被迫中止。2012年12月17日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院查封涉案房屋。（二）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款、異議復(fù)議規(guī)定第二十七條、《北京市法院執(zhí)行局局長(zhǎng)座談會(huì)（第九次會(huì)議）紀(jì)要——關(guān)于執(zhí)行查控時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》恰恰支持了沈文利、康利公司、沈文軍的訴求，沈文軍與方蕾簽約付款、交接入住并用該售房款還北京銀行約定數(shù)額的貸款本息在先，沈文軍與北京銀行簽訂《抵押合同》、辦理抵押手續(xù)以及北京銀行對(duì)涉案房屋申請(qǐng)查封在后，故客觀事實(shí)與北京銀行所依據(jù)法律法規(guī)的法律要件或前提條件不相符合。（三）沈文軍、沈文利、康利公司與北京銀行共同協(xié)商一致變更貸款擔(dān)保方案，及補(bǔ)簽借款合同、重簽抵押合同，再二次抵押賣房還款。北京銀行了解賣房過(guò)程且收到用賣房款還的貸款本息，當(dāng)中擔(dān)公司不如約出具解押手續(xù)時(shí)，北京銀行已經(jīng)得到大部分賣房款，不再主動(dòng)配合，于情于理于法都不合。在執(zhí)行期間，北京銀行為實(shí)現(xiàn)己方利益最大化，在另兩套房屋執(zhí)行沒(méi)有任何法律障礙的情形下，怠于在執(zhí)行中行使其權(quán)利，使執(zhí)行期間耗時(shí)近四年，且自行額外累算數(shù)百萬(wàn)元息費(fèi)，嚴(yán)重侵犯了沈文軍、沈文利、康利公司和方蕾的合法權(quán)益。（四）北京銀行稱中擔(dān)公司是第一順位抵押權(quán)人，對(duì)北京銀行貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，涉案房屋對(duì)中擔(dān)公司提供反擔(dān)保。以此邏輯，該買(mǎi)房款理應(yīng)先給中擔(dān)公司，再由中擔(dān)公司經(jīng)破產(chǎn)程序后按清償比例償付北京銀行。（五）北京銀行稱應(yīng)當(dāng)“參照”而非“依照”異議復(fù)議規(guī)定，而北京銀行的理由或法律依據(jù)恰恰又是“依照”，前后矛盾。

中擔(dān)公司、劉文某均未答辯。

方蕾向一審法院起訴請(qǐng)求：判令停止對(duì)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月8日，沈文軍作為出賣人與購(gòu)買(mǎi)人方蕾簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》，約定：所售房屋坐落為朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)，建筑面積135．68㎡，房屋所有權(quán)證號(hào)京房權(quán)證市朝私字第XXXX號(hào)；該房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為銀行，出賣人應(yīng)于2012年9月2日前辦理抵押注銷手續(xù)；房屋成交價(jià)格為160萬(wàn)元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為61萬(wàn)元；出賣人應(yīng)當(dāng)在首付款交付當(dāng)日前將該房屋交付給買(mǎi)受人等。一審訴訟中，方蕾、沈文軍、沈文利和康利公司均稱該合同中所稱的“抵押”系指中擔(dān)公司設(shè)定的抵押，抵押權(quán)人寫(xiě)為“銀行”系房屋交易時(shí)中介人員填寫(xiě)；北京銀行稱該“抵押”系指北京銀行設(shè)定的抵押。

同日，沈文軍作為甲方（出賣方）與乙方（買(mǎi)受方）方蕾簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方于2012年7月8日向甲方支付定金10萬(wàn)元，甲方應(yīng)于2012年8月30日前向房屋的原貸款機(jī)構(gòu)提交一次性還清剩余貸款的申請(qǐng)，且甲方最遲應(yīng)于2012年9月2日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；乙方于2012年7月12日之前將首付款171萬(wàn)元（含定金10萬(wàn)元）支付給甲方，剩余房款50萬(wàn)元，乙方在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給甲方。

同日，方蕾向沈文軍交付購(gòu)房定金10萬(wàn)元。

2012年7月13日，方蕾向沈文軍支付購(gòu)房款161萬(wàn)元，沈文利代沈文軍于當(dāng)日出具收款證明，確認(rèn)已收到購(gòu)房款171萬(wàn)元，并向方蕾交付了大門(mén)鑰匙一把，水卡三個(gè)和電卡一個(gè)。

2015年5月18日，北京銀行訴沈文軍等人金融借款合同糾紛一案，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出（2013）朝民初字517號(hào)判決書(shū)，判決：“一、被告康利公司于本判決生效后償還原告北京銀行貸款本金三百四十九萬(wàn)九千七百六十四元三角六分及利息（截止至二〇一五年四月十六日的利息九十七萬(wàn)九千四百五十二元二角九分，自二〇一五年四月十七日起至付清之日止按照《借款合同》約定的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；二、被告沈文利、劉文某、中擔(dān)公司對(duì)上述第一項(xiàng)被告康利公司應(yīng)承擔(dān)的付款義務(wù)，向原告北京銀行承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、被告沈文利、劉文某、中擔(dān)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，有權(quán)向被告康利公司追償；四、原告北京銀行就上述第一項(xiàng)確定的款項(xiàng)對(duì)沈文軍所有的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)抵押房產(chǎn)按照抵押登記順序享有優(yōu)先受償權(quán)?！痹撆袥Q同時(shí)查明沈文軍作為抵押人與抵押權(quán)人北京銀行就涉案房屋簽訂《抵押合同》的時(shí)間為2012年7月23日。訴訟中，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院已經(jīng)訴訟保全對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封并在執(zhí)行中進(jìn)行續(xù)封。

2018年10月29日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院就案外人方蕾就（2013）朝民初字第517號(hào)判決書(shū)執(zhí)行中對(duì)涉案房屋提出的執(zhí)行異議作出（2018）京0105執(zhí)異1738號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回了方蕾的執(zhí)行異議。

一審訴訟中，方蕾稱自2012年7月13日起實(shí)際占有并控制涉案房屋，并向一審法院提交了房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)以及物業(yè)、停車、水電、寬帶、供暖交費(fèi)憑證等，北京銀行、沈文軍、沈文利和康利公司對(duì)前述材料的真實(shí)性均予以認(rèn)可。

一審訴訟中，方蕾稱涉案房屋于2012年7月26日進(jìn)行了網(wǎng)簽，但僅提交網(wǎng)簽截圖一頁(yè)予以證明，未出示網(wǎng)頁(yè)原始載體。沈文軍、沈文利和康利公司對(duì)網(wǎng)頁(yè)截圖真實(shí)性認(rèn)可，但北京銀行對(duì)網(wǎng)頁(yè)截圖真實(shí)性不認(rèn)可。

另查一，涉案房屋登記所有權(quán)人為沈文軍，不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)號(hào)為京房權(quán)證市朝私字第XXXX號(hào)，該房屋上尚有兩次未注銷的抵押登記，第一順位為中擔(dān)公司，登記時(shí)間為2011年11月15日，第二順位為北京銀行，登記日期為2012年7月24日。

另查二，2012年7月12日，北京銀行出具關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司中擔(dān)公司貸款擔(dān)保方式的申請(qǐng)，載明：授信申請(qǐng)人康利公司貸款金額500萬(wàn)元，擔(dān)保方式為中擔(dān)公司100％本息連帶責(zé)任保證，現(xiàn)貸款余額437．5萬(wàn)元；宇然文化公司貸款金額700萬(wàn)元，擔(dān)保方式為中擔(dān)公司100％本息連帶責(zé)任保證，現(xiàn)貸款余額612．5萬(wàn)元；兩筆貸款中擔(dān)公司的反擔(dān)保包括朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)，朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)，朝陽(yáng)區(qū)×公寓×××以及沈文利、劉文某、劉英明三人的個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任保證；鑒于中擔(dān)事件進(jìn)一步發(fā)展，已無(wú)任何擔(dān)保代償能力，客戶擔(dān)憂償還銀行貸款后中擔(dān)公司無(wú)人員和能力解除房產(chǎn)抵押手續(xù)，我行為降低此兩筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步壓縮中擔(dān)公司客戶余額等原因，調(diào)整方案為要求客戶部分現(xiàn)金還款，其中康利公司還款71．5萬(wàn)元，宇然公司還款117．5萬(wàn)元，支行前期對(duì)三套房屋進(jìn)行二押，向中擔(dān)公司出具解除擔(dān)保責(zé)任函，該責(zé)任函經(jīng)我行法律合規(guī)部門(mén)審批后，中擔(dān)公司解除一押，我行即順位成為第一抵押權(quán)人等。北京銀行股份有限公司中小企業(yè)審批中心就前申請(qǐng)批復(fù)：第一，同意支行變更擔(dān)保方式申請(qǐng)，要求企業(yè)歸還合同號(hào)0106620貸款中的不少于87．5萬(wàn)元，將房產(chǎn)抵押率降至96％以內(nèi)，落實(shí)我行抵押權(quán)后向中擔(dān)公司出具解除擔(dān)保責(zé)任函；企業(yè)歸還合同號(hào)0106620項(xiàng)下貸款中的200萬(wàn)元貸款后可釋放我行對(duì)×號(hào)房產(chǎn)的抵押權(quán)等。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為方蕾對(duì)涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?，F(xiàn)方蕾主張停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，應(yīng)就此承擔(dān)舉證責(zé)任。異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。首先，方蕾提交的《房屋買(mǎi)賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系其與沈文軍的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。沈文軍出售房屋是否經(jīng)抵押權(quán)人同意不影響《房屋買(mǎi)賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的合同效力?！斗课葙I(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂時(shí)間均為2012年7月8日，該時(shí)間點(diǎn)早于北京銀行起訴康利公司、沈文利、劉文某、沈文軍和中擔(dān)公司金融借款合同糾紛一案的時(shí)間，亦早于在前述金融借款糾紛案件中法院實(shí)際查封涉案房屋的時(shí)間。其次，《房屋買(mǎi)賣合同》約定出賣人沈文軍應(yīng)當(dāng)在首付款交付當(dāng)日將涉案房屋交付給買(mǎi)受人方蕾。方蕾提交的收款證明載明沈文軍于2012年7月13日向方蕾交付涉案房屋的鑰匙及水卡、電卡，結(jié)合方蕾提交的房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)以及物業(yè)、停車、水電、寬帶、供暖交費(fèi)憑證等材料，一審法院認(rèn)定方蕾依據(jù)《房屋買(mǎi)賣合同》自2012年7月13日開(kāi)始合法占有涉案房屋。再次，按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，方蕾應(yīng)于2012年7月8日向沈文軍支付定金10萬(wàn)元，于2012年8月30日前支付首付款171萬(wàn)元（含定金10萬(wàn)元），剩余房款50萬(wàn)元在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付。根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，方蕾已經(jīng)依約實(shí)際向沈文軍支付了房屋首付款171萬(wàn)元，而剩余房款50萬(wàn)元的支付條件至今尚未成就。最后，《房屋買(mǎi)賣合同》約定涉案房屋設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為銀行，《補(bǔ)充協(xié)議》約定沈文軍最遲應(yīng)于2012年9月2日之前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，前述約定表明方蕾在前述《房屋買(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)知曉涉案房屋設(shè)有抵押。方蕾、沈文軍、沈文利和康利公司均稱該“抵押”實(shí)際指中擔(dān)公司設(shè)定的抵押，北京銀行則認(rèn)為該“抵押”為北京銀行設(shè)定的抵押。簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》的時(shí)間為2012年7月8日，而北京銀行與沈文軍簽訂《抵押合同》的簽訂時(shí)間為2012年7月23日，辦理抵押登記的時(shí)間為2012年7月24日，方蕾與沈文軍簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)北京銀行的抵押尚未設(shè)立，故《房屋買(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》中的“抵押”應(yīng)指中擔(dān)公司設(shè)定的抵押。《房屋買(mǎi)賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》約定的先行支付首付款，解押后再辦理房屋過(guò)戶并支付尾款的交易安排符合一般交易習(xí)慣，并無(wú)不妥。涉案房屋未實(shí)際辦理過(guò)戶登記系因沈文軍未依約辦理中擔(dān)公司的解押手續(xù)，且與北京銀行簽訂《抵押合同》并以北京銀行為抵押權(quán)人設(shè)立了新的抵押，并非因方蕾的原因。綜合以上分析，方蕾對(duì)涉案房屋提出的異議符合法律及司法解釋的規(guī)定，且足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，方蕾要求停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，有事實(shí)和法律依據(jù)。另，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。故一審法院判決不得執(zhí)行涉案房屋。綜上，一審法院判決：不得執(zhí)行坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)×號(hào)房屋（房屋所有權(quán)證號(hào)：京房權(quán)證市朝私字第**）。

二審期間，本院依北京銀行的申請(qǐng)，調(diào)取了抵押權(quán)人為中擔(dān)公司、抵押登記時(shí)間為2011年11月15日、抵押物為涉案房屋的抵押登記材料。北京銀行的質(zhì)證意見(jiàn)為：上述材料證明：1．涉案房屋上第一順位的抵押是沈文軍為宇然文化公司在北京銀行的貸款向中擔(dān)公司提供的反擔(dān)保；2．涉案房屋上第一順位的抵押和第二順位的抵押是密不可分的，都是為了北京銀行的貸款；3．在房屋買(mǎi)賣合同中，已經(jīng)載明了抵押情況，方蕾在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)已經(jīng)知道抵押權(quán)的存在，其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。方蕾的質(zhì)證意見(jiàn)為：真實(shí)性、合法性無(wú)異議，方蕾交付了大部分房款用于解押，不認(rèn)可證明目的，該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本案審查的是北京銀行的抵押權(quán)，該證據(jù)證明的是第一順位的抵押權(quán)的情況。沈文利、沈文軍、康利公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：方蕾和沈文軍簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》時(shí)知道有中擔(dān)公司的抵押，但還沒(méi)有北京銀行的抵押。劉文某、中擔(dān)公司未發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。

本院認(rèn)為：北京銀行申請(qǐng)調(diào)取的抵押權(quán)人為中擔(dān)公司、抵押登記時(shí)間為2011年11月15日、抵押物為涉案房屋的抵押登記材料中包括最高額抵押設(shè)立登記申請(qǐng)表、抵押反擔(dān)保合同、委托保證合同、最高額保證合同、綜合授信合同、抵押物清單等，根據(jù)上述材料可以顯示中擔(dān)公司為宇然文化公司向北京銀行申請(qǐng)的700萬(wàn)元貸款提供連帶保證擔(dān)保，沈文軍以其名下的涉案房屋向中擔(dān)公司提供反擔(dān)保的事實(shí)。但是，在一審審理過(guò)程中，一審法院已經(jīng)查明涉案房屋上有兩次未注銷的抵押登記，第一順位為中擔(dān)公司，登記時(shí)間為2011年11月15日，第二順位為北京銀行，登記日期為2012年7月24日，亦查明在北京銀行出具的《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司、中擔(dān)公司貸款擔(dān)保方式的申請(qǐng)》中載明，中擔(dān)公司的反擔(dān)保包括涉案房屋。因此，北京銀行申請(qǐng)調(diào)取的上述抵押登記材料所顯示的內(nèi)容與一審法院已經(jīng)查明的事實(shí)一致，不屬于二審中出現(xiàn)的新事實(shí)。

另查，涉案房屋于2012年7月26日進(jìn)行了網(wǎng)簽，網(wǎng)簽材料僅有打印日期為2012年7月26日的《存量房屋買(mǎi)賣合同》，無(wú)其他材料。北京銀行稱其抵押在先網(wǎng)簽在后且其不知道涉案房屋進(jìn)行了網(wǎng)簽。

一審法院查明的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，劉文某、中擔(dān)公司經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，本院依法缺席審理。北京銀行在二審中對(duì)方蕾的主體資格提出異議，認(rèn)為涉案房屋登記在沈文軍名下，方蕾無(wú)權(quán)提起案外人執(zhí)行異議之訴。首先，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零五條并未限制案外人提起執(zhí)行異議之訴的主體必須為執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人。其次，異議復(fù)議規(guī)定第五條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議：（一）認(rèn)為人民法院的執(zhí)行行為違法，妨礙其輪候查封、扣押、凍結(jié)的債權(quán)受償?shù)?；（二）認(rèn)為人民法院的拍賣措施違法，妨礙其參與公平競(jìng)價(jià)的；（三）認(rèn)為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（四）認(rèn)為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項(xiàng)超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的；（五）認(rèn)為其他合法權(quán)益受到人民法院違法執(zhí)行行為侵害的。參照上述規(guī)定，方蕾提交了證據(jù)證明沈文軍將涉案房屋出售給了方蕾且方蕾是涉案房屋的實(shí)際使用人，因此，方蕾有權(quán)提起本案執(zhí)行異議之訴。綜合當(dāng)事人各方的訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為方蕾是否享有對(duì)涉案房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

北京銀行上訴主張其是涉案房屋抵押權(quán)人，對(duì)涉案房屋按照抵押順序享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)參照異議復(fù)議規(guī)定第二十七條規(guī)定，對(duì)方蕾提出的排除執(zhí)行異議不予支持。異議復(fù)議規(guī)定第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！蔽餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)是一般原則，突破該原則僅僅是例外，該例外應(yīng)當(dāng)有法律、司法解釋對(duì)于民事權(quán)利優(yōu)先順序的明確依據(jù)。本案中，方蕾購(gòu)買(mǎi)的是二手房，其屬于一般的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人。異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人能夠排除基于對(duì)出賣人名下不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買(mǎi)受人對(duì)所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與基于金錢(qián)執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買(mǎi)受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，而在實(shí)體法上并沒(méi)有該權(quán)利能夠優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的依據(jù)。因此，方蕾依據(jù)異議復(fù)議規(guī)定第二十八條能夠?qū)沟膬H為申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)被執(zhí)行人享有的普通債權(quán)，而并不能夠?qū)沟盅簷?quán)人在執(zhí)行標(biāo)的上設(shè)立的抵押權(quán)。北京銀行在涉案房屋上設(shè)立的抵押權(quán)已經(jīng)過(guò)依法登記，發(fā)生效力，方蕾基于《房屋買(mǎi)賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》而產(chǎn)生的權(quán)利并不能阻礙北京銀行抵押權(quán)的行使。雖然沈文利稱其曾向北京銀行提出過(guò)賣房還貸的申請(qǐng)，北京銀行予以同意，其還根據(jù)北京銀行的要求出具過(guò)出售房屋的過(guò)程的說(shuō)明。但北京銀行對(duì)此不予認(rèn)可。北京銀行于2012年7月12日出具的《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司、中擔(dān)公司貸款擔(dān)保方式的申請(qǐng)》以及北京銀行股份有限公司中小企業(yè)審批中心就前申請(qǐng)批復(fù)中亦未體現(xiàn)出北京銀行知道以出售抵押物的方式來(lái)償還部分貸款，故本案亦無(wú)充分的證據(jù)證明北京銀行同意沈文軍轉(zhuǎn)讓涉案房屋。綜上，方蕾不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院認(rèn)定方蕾提出的異議足以排除強(qiáng)制執(zhí)行不妥，本院予以糾正。

綜上所述，北京銀行的上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零五條、第三百一十一條、第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初6227號(hào)民事判決；

二、駁回方蕾的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)70元，由方蕾負(fù)擔(dān)（已交納）。

二審案件受理費(fèi)70元，由方蕾負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　付　輝

審 判 員　　孫　京

審 判 員　　于洪群

二〇二一年三月三十日

法官助理　　徐　晨

法官助理　　雷　悅

書(shū) 記 員　　何昕燏