上訴人（原審被告、反訴原告）：北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司，住所地北京市西城區(qū)德勝門外大街****樓**（德勝園區(qū)）。

法定代表人：楊雪玉，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王**，北京市中產律師事務所律師。

委托訴訟代理人：范志禛，北京市中產律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京市西城區(qū)德外綠化隊，住所地，住所地北京市西城區(qū)德外安德路北濱河公園**iv>

法定代表人：宋連發(fā)，隊長。

委托訴訟代理人：孟嗣雨，北京普緯律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳湘昀，北京普緯律師事務所律師。

上訴人北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司（以下簡稱博某公司）因與被上訴人北京市西城區(qū)德外綠化隊（以下簡稱德外綠化隊）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初1100號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。

博某公司上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.一審法院程序違法，嚴重損害博某公司的訴權。博某公司在一審中提出反訴，并申請對擴建部分房屋進行造價鑒定，但一審法院不予采納，直接駁回博某公司的鑒定申請，嚴重損害博某公司的訴權。2.一審法院不支持博某公司主張的擴建造價費用屬于認定事實錯誤。博某公司自行出資對涉案房屋進行擴建，在房屋原有面積基礎上擴建了448平方米。為此，博某公司投入了巨額建造成本，當時博某公司和德外綠化隊口頭約定，租期內博某公司免費使用擴建部分，但雙方并未約定合同到期后擴建部分房屋如何處理。涉案園區(qū)內的3號樓房同樣是博某公司出資擴建，同樣擴建部分也不收取租金，但此前德外綠化隊收回3號樓房時，一次性支付博某公司51萬元擴建補償費用。由此可見，一審判決認定博某公司無償使用擴建部分的租金足以折抵擴建造價費用的認定是錯誤的。德外綠化隊應該向博某公司支付擴建部分的補償費用。

德外綠化隊辯稱，同意一審判決，不同意博某公司的上訴請求和理由。2005年至2016年，德外綠化隊未對房屋擴建部分收取租金，因要與博某公司主張的擴建費用相折抵。對此，雙方早有口頭約定。事實上，如果德外綠化隊對房屋擴建部分收取租金，則應收取的租金遠高于博某公司主張的擴建費用。

德外綠化隊向一審法院起訴請求：1.判令博某公司將位于北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內南區(qū)兩棟房屋（2、4號樓）騰空并交還給德外綠化隊；2.判令博某公司補交2011年5月15日到2016年5月14日期間所欠房屋租金80020元；3.判令博某公司向德外綠化隊支付自2016年5月15日至實際騰房之日止的房屋使用費，按照672平方米每天每平方米10元的標準計算；4.本案訴訟費由博某公司負擔。

博某公司向一審法院反訴請求：1.請求法院對北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內南區(qū)的2、4號樓房屋中新增加的448平方米的擴建造價費用進行評估鑒定，并判決德外綠化隊根據(jù)評估結果向博某公司支付擴建造價費用；2.全部案件受理費由德外綠化隊承擔。

一審法院認定事實：2004年7月，北京市西城區(qū)園林市政工程服務中心（甲方，出租方）與博某公司（乙方，承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋位于北京市西城區(qū)園林市政工程服務中心管轄的馬甸東北角街心公園（玫瑰公園）內南側，出租房屋三套建筑面積共計336平方米，該房屋現(xiàn)屬初裝修，租賃期限自2004年7月1日至2009年6月30日共計五年，其中2004年7月1日至9月30日為裝修免租期，三套房屋年租金為25萬元，今后每年遞增1萬元，房租每半年提前預付，乙方應于每年7月1日和12月1日前向甲方預付當期房租。雙方在第七條房屋的修繕與使用中約定，“甲方配合乙方在不破壞房屋的內部主體結構的情況下進行店面裝修和搭建二層（手續(xù)甲方協(xié)助辦理），乙方必須保證質量及結構安全，如出現(xiàn)問題乙方自負，乙方應提供建筑物的設計圖經甲方認可后方可實施。”

李大鵬系博某公司法定代表人。2010年11月9日，李大鵬代表博某公司（乙方），與德外綠化隊（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將產權屬北京市西城區(qū)園林局位于德外綠化隊管轄的馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）南區(qū)2、4號樓兩棟房屋（以下簡稱涉案房屋）出租給乙方，建筑面積224平方米，該房屋現(xiàn)屬初裝修，租期自2011年5月15日起至2016年5月14日共五年；兩棟房屋第一年年租金16萬元，今后每年遞增5%，房租每半年支付，提前一個月預付。合同關于房屋的修繕與使用的約定與2004年租賃合同一致。雙方在第十九條約定，“乙方因附屬用房3號樓糾紛，同意退出一棟樓，現(xiàn)殘值折抵計51萬元；雙方同意用2009年3月1日至2011年5月14日期間的房租互抵，雙方先前簽訂的舊合同申明作廢?！弊赓U期限屆滿后，雙方未再續(xù)簽合同，博某公司未將租賃房屋交還德外綠化隊，亦未再支付租金。訴訟中，博某公司稱未支付租金是因雙方在協(xié)商繼續(xù)用擴建費用折抵租金。德外綠化隊對此不予認可，表示租賃期限屆滿后一直要求博某公司騰退房屋。

西城區(qū)機構編制委員會于2010年6月向區(qū)園林綠化局（區(qū)綠化辦）下發(fā)西編字【2010】07號《關于調整北京市西城區(qū)園林局機構編制等有關問題的通知》，載明：將北京市西城區(qū)園林局更名為北京市西城區(qū)園林市政管理中心，為區(qū)園林綠化局（區(qū)綠化辦）所屬事業(yè)單位，撤銷北京市西城區(qū)園林市政工程服務中心建制。北京市西城區(qū)園林市政管理中心出具的《有權出租證明書》顯示：其所有的北京市西城區(qū)馬甸橋東北角附屬用房2、3、4三處房屋，于2005年已授權德外綠化隊進行管理使用，德外綠化隊是該三處房屋的合法使用權人，有權對該三處房屋進行出租及收取全部租金。北京市西城區(qū)園林市政管理中心出具的授權委托書顯示，其與博某公司出租涉案房屋糾紛中，其權利義務由德外綠化隊享有，其對德外綠化隊在訴訟中的行為予以認可。

另查，一、庭審中，博某公司表示其在2004年承租涉案房屋后對附屬用房2、3、4進行擴建，于2005年建成投入使用。關于具體擴建情況，博某公司稱其中附屬用房2、3均由112平方米擴建到333.9平方米，附屬用房4由112平方米擴建為338.1平方米，上述房屋擴建均辦理了合法建設手續(xù)，因此擴建造價費用應由德外綠化隊承擔。德外綠化隊對博某公司陳述的擴建情況予以認可，但表示其與博某公司在簽訂租賃合同時存在以擴建房屋租金折抵擴建造價費用的約定，其從未就擴建房屋向博某公司收取租金，且擴建房屋在2004年至2016年期間的使用價值已遠遠超過擴建費用，博某公司無權再行主張擴建費。經詢，博某公司認可其使用擴建房屋未支付過使用費，并表示無償使用擴建房屋是其在與北京市西城區(qū)園林市政工程服務中心于2004年簽訂租賃合同時達成的共識。雙方提交的建設工程規(guī)劃許可證附件顯示：2005規(guī)（西）建字0002號《建設工程規(guī)劃許可證附件》，簽發(fā)日期2005年1月7日，建設單位北京市西城區(qū)園林局，建設位置西城區(qū)馬甸橋東北角，建設項目附屬用房2，建筑規(guī)模338.1平方米，地上2層，，地上**005規(guī)（西）建字0035號《建設工程規(guī)劃許可證附件》，簽發(fā)日期2005年3月17日，建設單位北京市西城區(qū)園林局，建設位置西城區(qū)馬甸橋東北角，建設項目附屬用房，建筑規(guī)模333.9平方米，地上2層，，地上**方均表示上述建設工程規(guī)劃許可證中載明的建設項目附屬用房2對應租賃物2號樓、建設項目附屬用房對應租賃物4號樓。

二、庭審中，德外綠化隊主張租賃期限屆滿后經財務對賬，發(fā)現(xiàn)博某公司欠付2013年上半年租金80020元，德外綠化隊就其主張向法院提交了租金收款明細單。博某公司稱除明細單中載明的支票付款金額外，其另以現(xiàn)金方式支付了上述租金，另表示該筆租金已過訴訟時效。德外綠化隊不予認可，博某公司未就其主張向法院提交證據(jù)。

三、庭審中，博某公司主張租賃期限屆滿后，德外綠化隊對涉案房屋斷水斷電影響其使用，其無需支付2016年5月后的房屋使用費。博某公司向法院提交了2017年11月25日《關于立即拆除可燃材料的通知》，證明德外綠化隊通知其停水停電、拆除房屋，德外綠化隊認可該份證據(jù)真實性，但不認可證明目的，其主張并沒有對房屋進行拆除，也沒有斷水斷電。

再查，2019年8月9日，德外綠化隊將李大鵬訴至法院要求李大鵬騰退涉案房屋、支付租金和使用費，李大鵬在答辯中表示博某公司對涉案2、3、4號樓投入擴建改造費用400多萬元并提出反訴要求德外綠化隊賠償其擴建改造費用。法院經審理后認為案涉合同訂立及履行的實際主體為德外綠化隊與博某公司，于2019年12月10日作出（2019）京0102民初33295號民事裁定書，駁回了德外綠化隊的起訴和李大鵬的反訴。李大鵬不服提起上訴，北京市第二中級人民法院于2020年2月13日作出（2020）京02民終1105號民事裁定書，駁回上訴，維持原裁定。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。北京市西城區(qū)園林局作為建設單位，于2005年取得涉案房屋的建設工程規(guī)劃許可證，后北京市西城區(qū)園林局更名為北京市西城區(qū)園林市政管理中心，該管理中心授權德外綠化隊管理出租涉案房屋，德外綠化隊與博某公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自義務。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。根據(jù)查明的事實，博某公司自2004年承租涉案房屋后進行擴建，2010年德外綠化隊與博某公司簽訂《房屋租賃合同》時，涉案房屋已為博某公司擴建后的狀態(tài)，且雙方對于博某公司基于擴建行為而無償使用擴建房屋具有共識。因此，雖然《房屋租賃合同》中約定的租賃標的物計租面積不含擴建房屋面積，但租賃標的物仍及于整體涉案房屋。租賃合同約定的租賃期間屆滿后，德外綠化隊與博某公司未再簽訂租賃合同，現(xiàn)德外綠化隊要求博某公司返還租賃房屋，于法有據(jù)，法院予以支持。

關于德外綠化隊要求博某公司支付房屋占有使用費的訴訟請求，因博某公司于租賃期限屆滿后繼續(xù)占用租賃標的物，其應當向德外綠化隊支付房屋占有使用費。博某公司雖辯稱因德外綠化隊斷水斷電導致其不能正常使用房屋從而主張免予支付2016年5月以后房屋使用費，但其未提交充分證據(jù)證明其主張的事實存在，故法院對其該項抗辯意見不予采納。對于占有使用費標準，德外綠化隊主張按照每天每平方米10元計算，缺乏依據(jù)，基于租賃標的物的一致性，法院參考雙方租賃期限屆滿時的租金標準依法酌定，對德外綠化隊該項訴訟請求的合理部分予以支持，不合理部分予以駁回。

關于德外綠化隊要求博某公司支付租金80020元的訴訟請求，德外綠化隊主張博某公司未按期足額支付2013年上半年租金80020元，應予補足，博某公司辯稱其已通過現(xiàn)金方式交納，但未提交證據(jù)予以證明，法院不予采信。針對博某公司提出的時效抗辯，因房屋租金屬于分期履行的合同之債，在訴訟時效適用上應自最后一期租金約定的支付期限屆滿之次日起計算，同時因彼時租金債權訴訟時效期間為一年，而德外綠化隊并未提交證據(jù)證明本案存在訴訟時效中斷的事由，故本案訴訟時效期間已于2016年10月屆滿，博某公司的訴訟時效抗辯成立，法院對德外綠化隊的該項訴訟請求不予支持。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔……。博某公司據(jù)此要求德外綠化隊向其支付擴建造價費用。對此法院認為，該條款適用的前提應為雙方對擴建費用的處理沒有約定，而本案中，根據(jù)雙方當事人的陳述，結合租賃合同約定以及實際履行情況，可以確認雙方存在以擴建造價費用折抵擴建房屋租金的約定。雙方雖未對折抵期限作出明確約定，但參照租賃合同約定的租金標準，再結合擴建面積及博某公司實際使用涉案房屋的期限，可以推斷出博某公司無償使用涉案房屋擴建部分應支付的租金，足以折抵其自述的擴建造價費用，故其在本案中再行要求德外綠化隊向其支付擴建造價費用，缺乏事實依據(jù)，法院對其反訴請求不予支持，對其要求對改造擴建費用進行評估鑒定的申請法院亦不予準許。據(jù)此，一審法院判決：一、于判決生效之日起七日內，北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司將位于北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內南區(qū)2號樓與4號樓騰空，交北京市西城區(qū)德外綠化隊收回；二、于判決生效之日起七日內，北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司向北京市西城區(qū)德外綠化隊支付房屋使用費，按照年租金194481元的標準，自2016年5月15日支付至實際騰房之日止；三、駁回北京市西城區(qū)德外綠化隊其他訴訟請求。四、駁回北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

現(xiàn)博某公司法定代表人已由李大鵬變更為楊雪玉。本院二審查明的其他事實與一審一致。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務?，F(xiàn)博某公司因涉案房屋擴建部分補償相關問題提起上訴，根據(jù)法律規(guī)定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，在辦理合法建設手續(xù)的情形下，擴建造價費用由出租人負擔?？梢?，該擴建造價費用負擔規(guī)定適用的前提應為雙方對擴建費用的處理沒有約定；而本案中，根據(jù)雙方當事人的陳述、租賃合同約定以及合同實際履行情況，可以確認博某公司、德外綠化隊雙方存在以擴建造價費用折抵房屋租金的約定。雙方雖未對折抵期限作出明確約定，但參照租賃合同約定的租金標準，結合房屋擴建面積及博某公司實際使用涉案房屋的期限，可以推斷出博某公司無償使用涉案房屋擴建部分本應支付的租金，足以折抵其自述的擴建造價費用，故博某公司在本案中再行要求德外綠化隊向其支付擴建造價費用，缺乏事實依據(jù)，一審法院對其支付請求不予支持，對其要求對改造擴建費用進行評估鑒定的申請亦不予準許，是妥當?shù)摹?/p>

綜上所述，博某公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費12572元，由北京博某世紀安某體育文化發(fā)展有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　云

審 判 員　　王　磊

審 判 員　　刁久豹

二〇二一年一月七日

法官助理　　孫國棟

書 記 員　　劉力之