上訴人(一審被告）：深圳前海動產財富管理有限公司，住所地廣東省深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路1號A棟201室（入駐深圳市前海商務秘書有限公司）。

法定代表人：程朗桄，總經理。

委托訴訟代理人：周蕊，北京市京師律師事務律師。

委托訴訟代理人：梁志強，北京市京師律師事務律師。

被上訴人(一審原告)：北京耀輝置業(yè)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)建國路82號院1號樓14層15。

法定代表人：吳邦，總經理。

委托訴訟代理人：雷愛民，北京市安和利律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐丹丹，北京市安和利律師事務所律師。

一審被告：深圳市動產資本管理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區(qū)福田街道福安社區(qū)益田路5033號平安金融中心67樓6708。

法定代表人：彭躍，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：周蕊，北京市京師律師事務律師。

委托訴訟代理人：梁志強，北京市京師律師事務律師。

上訴人深圳前海動產財富管理有限公司（以下簡稱前海財富公司）因與被上訴人北京耀輝置業(yè)有限公司（以下簡稱耀輝置業(yè)公司）、一審被告深圳市動產資本管理有限公司（以下簡稱深圳動產公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市第三中級人民法院（2019）京03民初648號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人前海財富公司、一審被告深圳動產公司的共同委托訴訟代理人周蕊、梁志強與被上訴人耀輝置業(yè)公司的委托訴訟代理人雷愛民、徐丹丹到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

前海財富公司上訴請求：一、請求依法撤銷一審法院（2019）京03民初648號民事判決書第一項判決，并改判為“耀輝置業(yè)公司與前海財富公司簽訂的編號為BJKP-JZYGCB-(17-26)-201804045房屋租賃合同（以下簡稱“北塔合同”）于2020年3月6日解除”，或發(fā)回重審；二、請求依法撤銷一審法院（2019）京03民初648號民事判決書第二、第三、第四、第五、第六、第七項判決；維持第八項判決結果；或發(fā)回重審；三、由被上訴人耀輝置業(yè)公司承擔本案一審、二審訴訟費用。

事實與理由：一、北塔合同的解除時間應該為2020年3月6日，解除原因為耀輝置業(yè)公司強制收回位于北京市佳兆業(yè)廣場北塔17-26層01-04的房屋（以下簡稱“案涉房屋”）。一審法院對耀輝置業(yè)公司解除合同書面通知并未送達給前海財富公司事實未查清。耀輝置業(yè)公司于2020年3月6日單方強制收回北塔案涉房屋，因此雙方合同目的不能實現的時間系2020年3月6日，合同解除系因合同目的不能實現導致的解除。根據合同第17條是關于通知的特別約定，17．1款指定的有通訊地址，即使耀輝置業(yè)公司書面送達解除通知書也應首先遵守17．1款的約定，而非直接適用17．2款的約定。在沒有向前海財富公司指定的通訊地址送達就以在次承租人處張貼解除合同通知為有效送達，前海財富公司認為一審法院認定合同解除時間有誤。且合同17．2款違反合同法中為保護交易對有關送達的立法原意，排除前海財富公司知情權的約定系濫用解除權無效條款，即使認定有效，該條款的適用范圍不應當包括合同解除權的行使的送達。一審判決認定合同解除時間為2019年11月4日，前海財富公司認為一審判決認定的北塔合同解除時間錯誤，故北塔合同的解除時間應該為2020年3月6日。二、耀輝置業(yè)公司構成根本違約，前海財富公司有權拒交租金。耀輝置業(yè)公司提供的房屋不符合約定用途，致使房屋在使用上存在管理限制，無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照。耀輝置業(yè)公司有義務保證承租人可以正常辦理營業(yè)執(zhí)照，否則，耀輝置業(yè)公司構成違約。事實上，耀輝置業(yè)公司簽訂合同時故意隱瞞案涉房屋用途為公寓性質、房屋尚未辦理好房屋所有權證等情形，導致案涉房屋無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照。且案涉房屋內通訊信號不良，影響正常辦公，耀輝置業(yè)公司構成違約。在此情況下，前海財富公司作為承租人當然有權行使法定解除權拒交租金。一審判決認定手機訊號以及無法辦理工商注冊問題均不足以構成前海財富公司拒付租金的理由，從而認定耀輝置業(yè)公司有權以前海財富公司違約為由解除合同，顯然是適用法律錯誤。三、耀輝置業(yè)公司無權要求前海財富公司支付租金、裝修期間優(yōu)惠租金差價、解除合同違約金、房屋占有使用費、財產保全保險費、律師費等費用。北塔合同履行過程中，由于耀輝置業(yè)公司的過錯，致使案涉房屋絕大部分沒有實際使用，部分出租的亦因為無法正常使用導致次承租人拒絕繳納租金、解除合同并要求賠償損失、雙倍退還租賃保證金等，致使前海財富公司合同目的無法實現，遭受巨大虧損。故耀輝置業(yè)公司不僅無權要求前海財富公司支付合同履行期間內尚未支付的租金，還應當退還前海財富公司已經支付的租金，無權要求前海財富公司支付裝修期間優(yōu)惠租金差價、解除合同違約金、財產保全保險費、律師費。耀輝置業(yè)公司于2020年1月2日收回約2500平方米房屋，該部分房屋自該日起，不應當再計算租金或者房屋占有使用費。耀輝置業(yè)公司于2020年3月6日收回其余房屋，北塔合同于該日全部解除，故前海財富公司并沒有在北塔合同解除后繼續(xù)占有房屋的行為，不需要支付房屋占有使用費。四、一審未能查清租賃合同目的。前海財富公司租賃耀輝置業(yè)公司房屋的合同目的是轉租、分租盈利。北塔合同有明確約定前海財富公司享有轉租權。根據北塔合同約定，一審中耀輝置業(yè)公司主張前海財富公司不具有轉租權的依據系第10條乙方權利義務中第10．13款及第15條合同解除中第15．1（2）款約定的未經耀輝置業(yè)公司同意前海財富公司不具有轉租權。但合同第11條轉租、轉讓特別條款第11．1款明確約定耀輝置業(yè)公司同意前海財富公司將所租賃房屋進行轉租、分租。且耀輝置業(yè)公司多次到過次承租人承租房屋現場，交付房屋后，北塔開始對外轉租。耀輝置業(yè)公司作為北京佳兆業(yè)南塔、北塔的產權人并委托了物業(yè)對其日常事務的管理，耀輝置業(yè)公司稱對前海財富公司將所租南塔、北塔轉租的事實不知與事實及常理也不符。五、前海財富公司不付租金的行為系不安抗辯權、不構成違約。前海財富公司根據不安抗辯權采取不足額支付租金及不支付租金的行為，該行為不應當被認定為系前海財富公司一方的過錯，應對前海財富公司未支付的租金部分予以酌減。六、根據《租賃意向書》雙方雖簽署兩份租賃合同，但南塔、北塔房屋租賃系為一個整體，南塔、北塔租賃糾紛一審法院應當合并審理，一審法院遺漏對南塔租賃系本合同一部分的事實。七、一審法院以前海財富公司不支付房租違約為理由判決前海財富公司既承擔不支付房租的違約責任又要承擔耀輝置業(yè)公司以不支付房租為由強制收回房屋后合同解除的責任，前海財富公司認為對同一違約行為承擔多重違約責任的判決結果有誤。在庭審過程中，前海財富公司以租賃案涉房屋期間爆發(fā)新冠疫情為由，主張法院對前海財富公司未支付租金酌情予以減免。綜上，一審法院認定事實有誤且有遺漏事實未查清，雙方解除合同的時間為2020年3月6日，并駁回耀輝置業(yè)公司其他訴訟請求，或者發(fā)回重審。

耀輝置業(yè)公司辯稱，一、一審判決認定事實清楚，適用法律正確。2018年2月10日，耀輝置業(yè)公司與前海財富公司簽訂北塔合同，約定耀輝置業(yè)公司將位于北京市佳兆業(yè)廣場案涉房屋出租給前海財富公司。合同簽訂后，自2018年10月起，前海財富公司未按合同約定足額支付租金，自2019年8月23日，前海財富公司未再向耀輝置業(yè)公司支付任何租金。前海財富公司的行為構成根本違約，耀輝置業(yè)公司根據合同約定，向前海財富公司提出解約，并要求其承擔違約責任，于法有據，一審法院判決正確，應被支持。二、前海財富公司、深圳動產公司的上訴請求缺乏事實和合同依據，應被全部駁回。1．雙方合同第10．17條款明確約定，前海財富公司應自行申請并取得法律法規(guī)規(guī)定開展經營業(yè)務獲得所需的一切許可和批準，因此辦理經營營業(yè)執(zhí)照系承租方的義務，而非耀輝置業(yè)公司的義務。雙方北塔合同2．4條款明確約定租賃用途為辦公，前海財富公司從未告知耀輝置業(yè)公司其租賃用途系為轉租。合同第10．13條款和15．1（2）項條款明確約定，未經耀輝置業(yè)公司書面同意，前海財富公司不得擅自轉租或調換給他人使用，否則耀輝置業(yè)公司有權解除本合同，且不承擔違約責任。前海財富公司在未征得耀輝置業(yè)公司書面同意且未告知的情況下，擅自將房屋轉租給他人，已經構成違約。合同第11．1條款是對在經耀輝置業(yè)公司同意前海財富公司轉租、分租情況下的約定，即使是該條款，亦約定前海財富公司應保證其轉租方、承租方履行北塔合同及補充協議等相關協議關于承租方的相關義務。2．關于前海財富公司主張的北樓信號不良和幕墻漏水，僅是個別時間、少數些許房屋發(fā)生，并不影響案涉房屋的正常使用，且已及時維修完畢，耀輝置業(yè)公司已于一審時提交證據證明。且維修期間，前海財富公司并未因此拒絕支付租金，相反后續(xù)足額支付了該期間租金，一方面證明不影響案涉房屋正常使用的事實，同時證明前海財富公司現在以此為由拒付租金，顯然是借口，應被駁回。3．一審法院認定2019年11月4日雙方合同解除，正確有效。耀輝置業(yè)公司雖然未按合同17．1條款前海財富公司地址郵寄解約通知書，但一方面實際郵寄地址為前海財富公司承租后的實際辦公地址（南塔房屋），亦為合法有效，另一方面耀輝置業(yè)公司亦根據17．2條款對前海財富公司租賃場所進行了解約通知書的現場張貼，一審中前海財富公司對張貼事實認可，依據17．2條款約定亦為有效送達。4．耀輝置業(yè)公司主張的訴訟請求均有合同依據，且關于違約金、房屋占用費的主張，已被一審法院進行適當調整，前海財富公司再主張金額過高，缺乏法律依據。5．深圳動產公司系前海財富公司100%控股股東，其承諾對前海財富公司北塔合同項下義務承擔連帶保證責任，一審法院判決深圳動產公司與前海財富公司承擔連帶保證責任，符合合同約定和法律規(guī)定。6．前海財富公司在一審中未曾以疫情原因主張過減免租金，現在二審中以此為由主張減免，明顯與事實不符，不應被支持。綜上，本案前海財富公司、深圳動產公司的上訴請求，均缺乏事實和合同依據，僅是惡意拖延向耀輝置業(yè)公司支付租金、違約金等相關費用的手段，故耀輝置業(yè)公司請求貴院查明情況，駁回前海財富公司、深圳動產公司的全部上訴請求。

深圳動產公司同意前海財富公司意見。

耀輝置業(yè)公司向一審法院起訴請求：1．判令耀輝置業(yè)公司與前海財富公司之間北塔合同于2019年11月4日解除；2．判令前海財富公司向耀輝置業(yè)公司支付欠付的租金人民幣17125310．6元（自2019年6月1日至2019年11月4日的租金）；3．判令前海財富公司支付2018年4月16日至2018年8月31日期間、2019年4月16日至2019年7月15日期間優(yōu)惠租金的差價人民幣20716101元；4．判令前海財富公司支付延遲支付租金違約金（以第2項金額為基數，按照每日千分之五的標準，從2019年6月1日計算至實際給付之日，暫計算至2019年11月4日為人民幣7474369．24元；5．判令前海財富公司支付違約金人民幣12419660．6元（按照租賃期限最后六個月的平均月租金標準計算，三個月租金）；6．判令前海財富公司及時騰退房屋，并支付騰退前的房屋占用費（以4143220．20元/30天*3倍的標準計算，自2019年11月5日起計算至實際騰退房屋之日止）。以上1至6項，暫計算至2019年11月4日，合計總金額為人民幣57745441元；7．判令深圳動產公司就前海財富公司上述1至6項訴求所確定的前海財富公司應負擔的債務向耀輝置業(yè)公司承擔連帶保證責任；8．判令本案的訴訟費、訴訟財產保全費、財產保全保險費、律師費由前海財富公司、深圳動產公司承擔。

一審法院認定事實：2018年1月29日，耀輝置業(yè)公司、前海財富公司、深圳動產公司簽訂《租賃意向書》，約定前海財富公司同意租賃耀輝置業(yè)公司所有的位于北京市朝陽區(qū)建國路86號的北京佳兆業(yè)廣場北塔的案涉房屋15345．26平方米及南塔部分房屋4974．11平方米。該意向書約定前海財富公司應在意向書簽訂之日起2個工作日內向耀輝置業(yè)公司交納5172860．97元作為意向金，該意向金于雙方簽訂正式的《租賃合同》后，自動轉化為租賃保證金的一部分。2018年1月30日，前海財富公司向耀輝置業(yè)公司支付意向金5172860．97元。

2018年2月10日，耀輝置業(yè)公司與前海財富公司簽訂北塔合同，約定耀輝置業(yè)公司將案涉房屋出租給前海財富公司，租賃面積為15345．26平方米。租賃期限為120個月（含裝修期），自2018年4月16日起至2028年4月15日止，自租賃物物業(yè)交付日開始計算，租賃物業(yè)的交付日為2018年4月16日。合同項下裝修期182個日歷日，分別為自2018年4月16日至2018年7月15日，自2019年4月16日至2019年6月15日，自2027年4月16日至2027年5月15日。裝修期內，前海財富公司須支付租金、公用事業(yè)費、物業(yè)管理費、裝修管理費等。耀輝置業(yè)公司提供的裝修期內的租金優(yōu)惠是基于前海財富公司在履行合同過程中沒有重大違約的前提下給予前海財富公司的商業(yè)優(yōu)惠。在租賃期內，如因前海財富公司原因導致合同無法繼續(xù)履行的或因前海財富公司違約導致耀輝置業(yè)公司解除合同的，則前海財富公司不享受裝修期內的租金優(yōu)惠。前海財富公司應按照裝修期所在租約年度的月租金標準向耀輝置業(yè)公司補交該等裝修期間的優(yōu)惠租金。租金標準：2018年4月16日至2018年8月31日，1381073．4元/月；2018年9月1日至2019年4月15日，4143220．2元/月；2019年4月16日至2019年7月15日，1381073．4元/月；2019年7月16日至2020年12月31日，4143220元/月。如起租日所在月、租賃期限屆滿月、提前終止月等租期未滿一個自然月，則該未滿月固定租金=日固定租金×租賃面積×該未滿月實際天數，日固定租金=（月固定租金×12）/365（保留小數點后兩位，四舍五入）。租賃期限內，每期租金按月度計收。前海財富公司應于合同簽訂之日起5個工作日內支付首期租金（即2018年4月16日至2018年8月31日期間）。從第二期開始租金按月支付，前海財富公司應于每個自然月的25日以前以銀行轉賬方式支付下月租金。前海財富公司應于合同簽訂后5個工作日內向耀輝置業(yè)公司一次性足額支付相當于最后一個租約年3個月固定租金標準的履約保證金，共計15226794．6元。履約保證金不是預付的租金。前海財富公司在《租賃意向書》項下已交付的意向金5172860．97元可折抵履約保證金。出現下列情形經耀輝置業(yè)公司書面通知前海財富公司后，前海財富公司收到耀輝置業(yè)公司書面通知后5日內仍未改正的，耀輝置業(yè)公司有權選擇使用同等金額的履約保證金即時沖抵前海財富公司應當支付的欠款：（1）按合同約定前海財富公司影響耀輝置業(yè)公司支付租金等其他費用而前海財富公司未支付的；（2）因前海財富公司在租賃物業(yè)內的經營活動，導致耀輝置業(yè)公司被第三方（包括但不限于政府、客戶、供貨商、員工）追索或承擔連帶責任，給耀輝置業(yè)公司造成損失的；（3）其他按合同約定可扣除或沒收前海財富公司履約保證金的情形。耀輝置業(yè)公司保證其是租賃物業(yè)的合法所有權人，有完全的權限、資質和能力簽訂租賃合同及履行租賃合同中耀輝置業(yè)公司的各項義務。前海財富公司應按合同約定支付租金、履約保證金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費、物業(yè)管理費保證金、公用事業(yè)費保證金等費用。耀輝置業(yè)公司同意前海財富公司因其經營需要將租賃物業(yè)部分轉租、分租給第三方，但前海財富公司應保證其轉租方、分租方均應履行租賃合同及補充協議、物業(yè)服務合同等相關協議關于承租方的相關義務，遵循耀輝置業(yè)公司物業(yè)大廈的相關制度和規(guī)范。無論任何原因導致合同提前解除的，前海財富公司均應自合同提前解除當日自費將租賃物業(yè)內的所有物品搬離租賃物業(yè)，并將租賃物業(yè)恢復至出租時的狀態(tài)后返還耀輝置業(yè)公司。若前海財富公司未能按照約定期限完成租賃物業(yè)恢復原狀工作并辦理退還手續(xù)，則每逾期一日，前海財富公司應按租賃期限最后三個月的日平均租金三倍的標準向耀輝置業(yè)公司支付房屋占用費。逾期超過十日仍未辦理退還手續(xù)的，耀輝置業(yè)公司有權采取更換門鎖、對租賃物業(yè)停止水、電、空調等能源供用、控制前海財富公司工作人員進出租賃物業(yè)等自助強制措施。前海財富公司未按合同約定的方式和時間及時支付租金、履約保證金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費以及其他應由前海財富公司承擔的費用之一或全部的，每逾期一日，按應繳款項之千分之五向耀輝置業(yè)公司支付違約金。逾期支付租金及上述任何款項單次延遲超過15日或累計延遲超過3次的（含本數），耀輝置業(yè)公司有權解除合同。前海財富公司未能按照合同約定的標準和期限交還租賃物業(yè)的，應當以合同終止前租金最高月的日租金的三倍為標準按日支付逾期違約金，直至前海物業(yè)公司交還租賃物業(yè)或耀輝置業(yè)公司按照合同的約定收回租賃物業(yè)，該違約責任與本合同就租賃物業(yè)交還的其他約定可以同時適用。除合同約定的違約責任外，若前海財富公司違反合同項下其他任何義務或責任的，耀輝置業(yè)公司有權要求前海財富公司限期改正，前海財富公司未在前期內改正的，從限期結束后的每一日，前海財富公司應向耀輝置業(yè)公司支付相當于通知發(fā)出時3倍租金標準的延遲履行違約金，直至前海財富公司改正為止。耀輝置業(yè)公司根據合同約定解除合同的，耀輝置業(yè)公司有權沒收前海財富公司的全部履約保證金及其它保證金，同時前海財富公司還應向耀輝置業(yè)公司支付相當于三個月租金（按照租賃期限最后六個月的平均月租金標準計算）的違約金；耀輝置業(yè)公司有權要求前海財富公司按照合同的約定將承租的租賃物業(yè)恢復至原狀后交還耀輝置業(yè)公司，若前海財富公司逾期不交換租賃物業(yè)，則前海財富公司應向耀輝置業(yè)公司承擔自合同解除之日起至實際搬離之日止的房屋占用費，房屋占用費按照租賃期限最后三個月的日平均租金標準的三倍按日計收；耀輝置業(yè)公司有權向前海財富公司追償因其違約所給耀輝置業(yè)公司帶來的損失（包括但不限于賠償金、訴訟費、律師費、滯納金等）。合同約定的解除權均以書面通知的形式行使，解約通知送達對方后合同即解除，解約方應在解除權產生之日起兩年內行使，超過兩年未行使的，解除權消滅。合同因前海財富公司違約而終止的，耀輝置業(yè)公司有權不予退還履約保證金，同時前海財富公司須按照合同的約定支付其他違約金。

合同簽訂后，雙方依約履行。自2018年10月起，前海財富公司未按照合同約定足額支付租金，2019年8月23日后，前海財富公司未再向耀輝置業(yè)公司支付租金。截止2019年8月23日，前海財富公司共向耀輝置業(yè)公司支付意向金、保證金及房屋租金共計49242179．22元。耀輝置業(yè)公司、前海財富公司均認可以上款項包含案涉房屋和南塔部分房屋。

2019年10月17日，耀輝置業(yè)公司向前海財富公司位于南塔部分房屋的辦公地址郵寄《催款函》，要求前海財富公司交納欠付租金。2019年11月1日，耀輝置業(yè)公司向前海財富公司位于南塔部分房屋的辦公地址郵寄送達《解除租賃合同通知書》，主張前海財富公司自2019年6月起未向耀輝置業(yè)公司交納租金，構成根本違約，故要求解除雙方之間的租賃合同。該郵件顯示2019年11月4日未妥投，備注（拒收），11月6日退回妥投。另耀輝置業(yè)公司在案涉房屋及南塔部分房屋張貼了《解除租賃合同通知書》。

前海財富公司主張案涉房屋存在手機訊號不好、玻璃幕墻漏水及無法辦理工商注冊等問題。前海財富公司就前述問題通過發(fā)送郵件、致函等方式要求耀輝置業(yè)公司予以整改修復、延遲付款、中止付款及保留主張損失賠償的權利。

本案訴訟中，耀輝置業(yè)公司認可其已于2020年1月2日收回2110．2平方米的房屋，已于2020年3月6日收回其余房屋。

深圳動產公司系前海財富公司的唯一股東。深圳動產公司于2018年1月29日向耀輝置業(yè)公司出具《公司關系證明函》，載明前海財富公司系深圳動產公司的全資子公司，深圳動產公司就前海財富公司與耀輝置業(yè)公司簽訂的意向書、正式租賃合同、物業(yè)服務合同及相關協議中的內容承擔不可撤銷的連帶保證責任。

另查，耀輝置業(yè)公司在本案中申請對前海財富公司、深圳動產公司采取保全措施，并以中國太平洋財產保險股份有限公司北京分公司的保函作為擔保，耀輝置業(yè)公司為此支付保險費用69294．53元。耀輝置業(yè)公司為案涉房屋及南塔部分房屋相關訴訟支付律師費50萬元。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應當嚴格按照合同約定履行各自義務。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，解除應當以通知的方式作出，合同自通知到達對方時解除。根據合同約定，前海財富公司逾期支付租金單次延遲超過15日或累計延遲超過3次的，耀輝置業(yè)公司有權解除合同。根據所查事實，前海財富公司存在欠付租金的事實，已達到了合同約定的解除條件，耀輝置業(yè)公司主張解除合同，具有合同與法律依據。耀輝置業(yè)公司已經通過郵寄和張貼公告的方式送達了解除通知，且前海財富公司亦認可送達解除通知的事實。故對于耀輝置業(yè)公司關于確認雙方之間的租賃合同于2019年11月4日解除的訴訟請求，法院予以支持。前海財富公司主張案涉房屋存在手機訊號不好、玻璃幕墻漏水及無法辦理工商注冊等問題，其無法實現合同目的，故本案應為法定解除，而非約定解除。但根據所查事實，漏水問題已經進行了修復，手機訊號及辦理工商注冊問題均非合同約定應當由耀輝置業(yè)公司承擔的義務，且以上問題均不足以構成前海財富公司拒付租金的理由，故前海財富公司相關主張缺乏事實依據，法院不予采納。當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或賠償損失、支付違約金。前海財富公司未按照合同約定支付租金，已構成違約，應當承當違約責任。關于耀輝置業(yè)公司要求前海財富公司支付欠付租金及違約金的問題，根據所查事實，前海財富公司存在欠付租金的情況，其應當向耀輝置業(yè)公司支付欠付部分的租金，且合同約定前海財富公司在欠付租金的情況下應當支付違約金，但合同約定的違約金標準過高，法院根據本案實際情況對欠付租金部分的違約金予以調整。關于裝修期內優(yōu)惠租金問題，根據合同約定，在租賃期內，如因前海財富公司違約導致合同解除的，前海財富公司應當按照裝修期所在租約年度的月租金標準補交裝修期的優(yōu)惠租金?，F北塔合同因前海財富公司違約而解除，耀輝置業(yè)公司要求其補交優(yōu)惠租金，具有合同依據，法院予以支持。關于解除合同違約金問題，根據合同約定，因前海財富公司違約導致合同解除的，前海財富公司應當向耀輝置業(yè)公司支付違約金，故對于耀輝置業(yè)公司要求前海財富公司支付違約金的訴訟請求，法院予以支持。關于房屋占有使用費問題，合同解除后，前海財富公司未按照約定返還房屋，應當支付房屋占有使用費。對于占有使用費的具體數額，法院將根據房屋交付時間并綜合考慮本案實際情況予以酌定。對于耀輝置業(yè)公司主張的保全保險費和律師費，具有合同依據，法院予以支持，但其主張的律師費數額過高，法院根據本案及雙方相關糾紛情況予以酌定。耀輝置業(yè)公司要求深圳動產公司就前海財富公司的付款義務承擔連帶保證責任具有事實依據，法院予以支持。據此判決：一、確認耀輝置業(yè)公司與前海財富公司簽訂的北塔合同于2019年11月4日解除；二、前海財富公司于判決生效之日起7日內向耀輝置業(yè)公司支付欠付租金17125310．6元及欠付租金違約金（違約金數額以17125310．6元基數，自2019年8月24日起至實際清償之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；三、前海財富公司于判決生效之日起7日內向耀輝置業(yè)公司支付裝修期間優(yōu)惠租金差價20716101元；四、前海財富公司于判決生效之日起7日內向耀輝置業(yè)公司支付解除合同違約金12429660．6元；五、前海財富公司于判決生效之日起7日內向耀輝置業(yè)公司支付房屋占有使用費16085060元；六、前海財富公司于判決生效之日起7日內向耀輝置業(yè)公司支付財產保全保險費69294．53元、律師費17萬元；七、深圳動產公司對上述第二項至第六項債務承擔連帶給付責任。八、駁回耀輝置業(yè)公司其他訴訟請求。如果未按本判決確定的期限履行給付義務，則應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。保全費5000元，由前海財富公司負擔案件受理費2782468元，由耀輝置業(yè)公司負擔139123元，由前海財富公司負擔2643345元。

本院二審期間，前海財富公司提出由于新冠疫情的爆發(fā)，請求法院酌情減免租金，雙方當事人均沒有提交新的證據。經本院調解，雙方不能就分歧達成一致。

本院查明事實與一審法院查明事實一致。

本院認為，雙方簽訂的北塔合同，不存在《民法典》合同無效的情形，合同應屬合法有效。

合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現時，享有解除權的一方或各方當事人有權解除合同。自通知到達對方時合同解除。根據北塔合同約定，前海財富公司逾期支付租金的行為，已達到了合同約定的解除條件，故合同解除的條件已成就。前海財富公司以應優(yōu)先適用北塔合同特別通知條款第一款，先向前海財富公司通訊地址郵寄信件為由認為耀輝置業(yè)公司解除合同書面通知并未送達給前海財富公司。根據北塔合同的特別通知條款第十七條，條款中未對送達解除通知的適用順序進行規(guī)定，根據合同約定，耀輝置業(yè)公司可以選擇給前海財富公司通訊地址郵寄信件或在前海財富公司租賃物業(yè)門口、其他醒目位置張貼文件或在該租賃物業(yè)之任何部位留置文件。耀輝置業(yè)公司已經通過在承租房屋處張貼公告的方式送達了解除通知，視為耀輝置業(yè)公司已用通知的方式作出解除合同意思表示。故本院對一審法院認定的合同解除日期為2019年11月4日予以確認，前海財富公司主張的合同解除日期2020年3月6日缺乏事實依據，本院不予支持。

前海財富公司以無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照、手機訊號不好為由主張耀輝置業(yè)提供的房屋不符合約定用途，無法正常使用。根據所查事實，辦理工商注冊問題與手機訊號問題均非合同約定應當由出租人耀輝置業(yè)公司應承擔的義務。前海財富公司在訂立合同之時未盡到合理的審慎義務，由此產生的不利后果應當由其自行承擔。故以上理由不足以為支撐前海財富公司拒付租金、裝修期間優(yōu)惠租金差價、解除合同違約金、房屋占有使用費的依據。前海財富公司相關上訴請求缺乏事實及法律依據，故前海財富公司的相關上訴請求本院不予支持。

前海財富公司以南塔、北塔房屋租賃糾紛系一整體為由，認為這兩房屋租賃合同糾紛應當合并審理。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十二條，當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類，人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟。北塔房屋租賃合同糾紛和南塔房屋租賃合同糾紛不屬于必須合并審理的情形，一審法院考慮實際情況沒有合并審理，程序正當。前海財富公司認為一審法院程序違法無法律根據，本院對前海財富公司的該項上訴請求不予支持。

本案庭審中,前海財富公司以新冠疫情為由讓本院考慮酌減租金,但其并未提交相關證據證明前海財富公司因新冠疫情導致商業(yè)營收減少，影響前海財富公司實際經營，且前海財富公司的該項理由并未在一審中提出過。故本院對其該項上訴請求不予支持。

綜上所述，前海財富公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費374777元，由深圳前海動產財富管理有限公司負擔(已交納)。

本判決為終審判決。

審判長　　許雪梅

審判員　　劉　輝

審判員　　汪　明

二〇二一年三月二十四日

書記員　　翟釋然