再審申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：陳旭，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：田源源，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

再審申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告、二審被上訴人）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，百旺金富科技有限公司經(jīng)理，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：郭東方，北京永勤律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：姜萍，北京永勤律師事務(wù)所律師。

二審上訴人（一審第三人）：畢俊花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：皮德榮，北京芬芳律師事務(wù)所律師。

一審第三人：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫鳳起，該公司法律顧問(wèn)。

再審申請(qǐng)人張某某、再審申請(qǐng)人吳某某因與二審上訴人畢俊花、一審第三人北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鏈家公司）房屋買賣合同糾紛一案，均不服北京市第一中級(jí)人民法院（2019）京01民終4436號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年6月30日作出（2020）京民申809號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人張某某的委托訴訟代理人陳旭、田源源、再審申請(qǐng)人吳某某的委托訴訟代理人郭東方、姜萍、二審上訴人畢俊花的委托訴訟代理人皮德榮、一審第三人鏈家公司的委托訴訟代理人孫鳳起到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，二審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律都存在明顯錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷二審判決第三項(xiàng)，改判支持我方的反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：吳某某為了避稅并降低貸款成本，需要在出售其名下的房屋后再履行涉案合同義務(wù)，導(dǎo)致合同履行的延遲，故吳某某是違約方。具體理由分述如下：第一，本案二審合議庭組成人員朱文君和劉秋燕應(yīng)當(dāng)回避，但是未回避，我方的再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第七項(xiàng)之規(guī)定。第二，二審判決認(rèn)定我方根本違約是錯(cuò)誤的，構(gòu)成根本違約的一方是吳某某。雙方未能于2016年1月30日前辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)的真正原因是，吳某某為了達(dá)到在出售其名下的房屋時(shí)免征個(gè)人所得稅的目的，與鏈家公司工作人員惡意串通，故意違反合同約定拖延交易進(jìn)程，始終拒不辦理網(wǎng)上簽約和貸款申請(qǐng)手續(xù)。而鏈家公司故意拖延是雙方的交易未能按時(shí)完成的直接原因，也就是說(shuō)，如果吳某某按照合同約定與張某某進(jìn)行網(wǎng)簽，那么其在向李某敏出售房屋時(shí)就不滿足“滿五唯一”的條件，需繳納巨額個(gè)人所得稅。由于鏈家公司的李某同時(shí)也是吳某某與李某敏之間交易的經(jīng)紀(jì)人，所以李某為了自身利益，故意幫助吳某某拖延交易進(jìn)程，為其違約創(chuàng)造條件。第三，房源核驗(yàn)未能按期完成是吳某某與鏈家公司惡意違約所致，不能歸責(zé)于我方。二審判決以房源核驗(yàn)未能按期完成為由認(rèn)定我方違約是錯(cuò)誤的，該認(rèn)定缺乏證據(jù)證明，而且現(xiàn)有新證據(jù)足以推翻該認(rèn)定。即房源核驗(yàn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，我方根本不具備獨(dú)立完成房源核驗(yàn)的能力，充其量?jī)H負(fù)有配合義務(wù)。即便完成房源核驗(yàn)是我方的義務(wù)，該義務(wù)沒(méi)有完成系因合同相對(duì)方吳某某故意妨礙我方履行合同導(dǎo)致。第四，二審判決認(rèn)定我方2016年3月5日發(fā)出解除通知的行為構(gòu)成根本違約是完全錯(cuò)誤的，沒(méi)有任何法律依據(jù)。首先，我方并非違約方，有權(quán)在吳某某構(gòu)成根本違約時(shí)解除合同。其次，二審判決關(guān)于“一方違約時(shí)計(jì)算對(duì)方違約的時(shí)點(diǎn)應(yīng)順延”的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，明顯與《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條的規(guī)定相悖。再次，發(fā)送解除通知不能等同于不履行合同義務(wù)，二審判決的前述認(rèn)定明顯相互矛盾，不能成立。最后，即便按照此觀點(diǎn)，我方行使解除權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)順延，那么我方于2016年3月25日發(fā)送的解除通知顯然應(yīng)發(fā)生解除合同的法律后果，二審判決認(rèn)為2016年3月25日發(fā)送的解除通知“不能修復(fù)其第一次單方提出解約的違約性質(zhì)”的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。第五，退一步講，即便我方構(gòu)成根本違約，雙方的合同也早已于吳某某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求送達(dá)我方之日起解除，我方并不構(gòu)成一房二賣。

吳某某答辯稱，一、張某某主張我方為了自己賣房交易避稅，拖延涉案合同的履行，是故意混淆是非，隨意推測(cè)，無(wú)任何依據(jù)。1．張某某主張我方可以自己進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)，而長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月沒(méi)有進(jìn)行，且我方?jīng)]有購(gòu)房資格核驗(yàn)就是未按合同約定履行申請(qǐng)貸款的在先義務(wù)是錯(cuò)誤的。我方在2015年12月25日簽約當(dāng)日就提交了全部購(gòu)房資格核驗(yàn)的資料，購(gòu)房資格核驗(yàn)必須由鏈家公司進(jìn)行，我方無(wú)法自行完成。2．張某某主張我方不提供與李某敏的補(bǔ)充協(xié)議，我方不認(rèn)可。我方在2015年12月23日與李某敏簽約時(shí)就確定了房屋價(jià)款，不存在是否“滿五唯一”而影響我方出售房屋的價(jià)款問(wèn)題，更不會(huì)影響涉案合同。3．張某某主張簽訂涉案合同當(dāng)日就提交了房源核驗(yàn)所需的全部手續(xù)，是我方與鏈家公司串通拖延，導(dǎo)致其房源核驗(yàn)晚了，明顯與事實(shí)不符，微信記錄證明張某某2016年2月23日才向鏈家公司提交房源核驗(yàn)的資料。二、張某某主張其在2016年2月14日就享有解除權(quán)，屬于明顯錯(cuò)誤。其作為違約方，不享有解除合同的權(quán)利。2016年1月30日未面簽的原因就是評(píng)估未完成，也就是張某某不配合評(píng)估所致。三、張某某主張我方起訴狀送達(dá)之日合同就解除了，是明顯錯(cuò)誤的。我方作為守約方，享有法律上變更訴求的權(quán)利，在一審法庭辯論終結(jié)前變更訴求符合法律規(guī)定。綜上，張某某因2016年2月房?jī)r(jià)飛漲，惡意違約不履行合同，串通熟人一房二賣并交付，其再審申請(qǐng)理由不屬實(shí)且不符合常理。

畢俊花答辯稱，同意張某某的主張，因?yàn)閺奈曳胶蛷埬衬辰桢X到簽訂及履行房屋買賣合同的行為看，張某某是誠(chéng)實(shí)信用的，所以我方認(rèn)為其主張合理合法，并且在我方參與訴訟后發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)證被吳某某偷走，并有陌生人騷擾。吳某某明知我方是北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱202號(hào)房屋）買受人的情況下，仍兩次惡意保全，損害我方利益。張某某和吳某某合同履行的問(wèn)題，我方?jīng)]有參與，不發(fā)表意見(jiàn)。

鏈家公司答辯稱，不同意張某某的再審請(qǐng)求和理由。1．涉案合同未能履行是因?yàn)閺埬衬澄磁浜显u(píng)估機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估，房屋評(píng)估報(bào)告是吳某某辦理購(gòu)房貸款的前提條件，張某某作為房屋產(chǎn)權(quán)人，有配合完成評(píng)估的義務(wù)；2．我方作為居間人，在原一、二審中涉及本次房屋交易的人員李某、侯某、高某博、王某、劉某利均出庭作證，證明張某某未履行配合義務(wù)，導(dǎo)致合同未能履行；3．張某某于2016年3月5日發(fā)出解除合同的通知，構(gòu)成根本違約。

吳某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，有新的證據(jù)足以推翻原判，請(qǐng)求依法撤銷二審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，維持一審判決。事實(shí)和理由：我方依據(jù)新證據(jù)提起再審，即存量房房源核驗(yàn)委托書(shū)（委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）和存量房房源核驗(yàn)申請(qǐng)表，證明未能網(wǎng)簽系張某某怠于履行導(dǎo)致。具體分述如下：1．二審法院認(rèn)定評(píng)估過(guò)程是否存在違約行為一節(jié)有誤且缺乏證據(jù)證明，張某某作為房屋出賣人，負(fù)有在房屋評(píng)估過(guò)程中配合評(píng)估的從給付義務(wù)。即便如二審法院所述，評(píng)估義務(wù)的主體是我方，但評(píng)估過(guò)程中交付房屋，保證評(píng)估完成的主體應(yīng)該是張某某。在合同履行期限內(nèi)鏈家公司多次通知張某某配合評(píng)估，最后一次是2016年3月14日書(shū)面通知，催促其配合評(píng)估和網(wǎng)簽。另外，我方還請(qǐng)了行業(yè)的專業(yè)人士，證明房屋評(píng)估義務(wù)是賣方的義務(wù)，張某某是房屋的實(shí)際控制人，客觀上具有向評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)門的履行能力，但其并未配合完成。故二審判決認(rèn)定張某某完成了評(píng)估配合義務(wù)是錯(cuò)誤的。2．二審判決認(rèn)定張某某已將房屋交付給畢俊花是錯(cuò)誤的。張某某與畢俊花是朋友關(guān)系，雙方不存在借貸抵定金的事實(shí)，202號(hào)房屋也并未實(shí)際交付。3．二審判決超出訴訟請(qǐng)求范圍，程序違法，嚴(yán)重?fù)p害了我方的權(quán)利。關(guān)于張某某和畢俊花的房屋買賣合同效力問(wèn)題，以及兩份合同履行順序問(wèn)題，畢俊花從未提出相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求，我方亦未針對(duì)無(wú)訴訟請(qǐng)求的事項(xiàng)進(jìn)行答辯。

張某某答辯稱，我方認(rèn)為吳某某提出的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的申請(qǐng)?jiān)賹彽钠谙?，吳某某的再審申?qǐng)書(shū)是2020年8月25日提交的，本案的二審判決2019年9月30日即送達(dá)了所有當(dāng)事人。另吳某某主張發(fā)現(xiàn)了新證據(jù)足以推翻原判決，故申請(qǐng)?jiān)賹?，但其提交的新證據(jù)不具有真實(shí)性，證據(jù)的落款時(shí)間是2016年2月23日，證據(jù)形式和時(shí)間不是吳某某所說(shuō)的發(fā)現(xiàn)在2020年，張某某的簽名不是本人所簽，我們提交了申請(qǐng)書(shū)，希望法庭以張某某在原審期間出庭的簽名作為樣本進(jìn)行筆跡鑒定。吳某某的再審申請(qǐng)和理由不符合條件，法院不應(yīng)當(dāng)受理，不應(yīng)作為再審審理的范圍。關(guān)于吳某某提出的評(píng)估問(wèn)題，我方同意二審判決關(guān)于評(píng)估事實(shí)和義務(wù)由哪方承擔(dān)的認(rèn)定。

畢俊花答辯稱，不同意吳某某的訴訟請(qǐng)求。我方和張某某不是朋友關(guān)系，是借款關(guān)系，簽訂的房屋買賣合同合法，不存在惡意買賣房屋的行為。一、二審期間，我方都要求履行和張某某之間的合同，撤銷吳某某的保全。二審法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)了我方合法占有房屋，雙方的合同應(yīng)繼續(xù)履行。

鏈家公司答辯稱，同意吳某某的意見(jiàn)。1．涉案房屋買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議是三方簽署，在我方?jīng)]有明確同意解除合同的情況下，張某某將房屋出售給畢俊花是錯(cuò)誤的。2．二審判決認(rèn)定張某某已經(jīng)完成房屋評(píng)估的配合義務(wù)是錯(cuò)誤的，我方認(rèn)為房屋評(píng)估拍照是否完成，必須以評(píng)估公司的要求作為認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果。只有評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告后，才算完成配合義務(wù)。3．雙方發(fā)生爭(zhēng)議的過(guò)程中，張某某一方向我方工作人員高某博表示，不再出售202號(hào)房屋并給予其好處，該行為是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，張某某惡意違約導(dǎo)致。

吳某某向北京市海淀區(qū)人民法院起訴請(qǐng)求：1．繼續(xù)履行吳某某與張某某之間于2015年12月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買賣合同》）、《補(bǔ)充協(xié)議》；2．吳某某一次性支付房款650萬(wàn)元，張某某負(fù)責(zé)接收；3．張某某協(xié)助吳某某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，并將房屋交付吳某某；4．張某某支付違約金20萬(wàn)元；5．訴訟費(fèi)由張某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年12月25日，吳某某與張某某簽訂《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》，約定張某某將其所有的、位于北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園**樓******房屋（即202號(hào)房屋）出賣給吳某某。合同簽訂后，吳某某支付了定金50萬(wàn)元。在合同履行過(guò)程中，隨著房?jī)r(jià)走高，張某某惡意不履行合同。按照合同約定，張某某應(yīng)在接到中介公司通知后5日內(nèi)配合辦理評(píng)估手續(xù)，但由于張某某的不配合，至今評(píng)估沒(méi)有完成。2016年3月5日及3月25日，張某某虛構(gòu)理由，以吳某某構(gòu)成根本違約為由送達(dá)了《解除合同通知書(shū)》。吳某某為方便孩子在海淀區(qū)就學(xué)，賣掉了自己在朝陽(yáng)區(qū)的房屋。張某某不誠(chéng)信的行為導(dǎo)致吳某某損失慘重，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

張某某辯稱，不同意吳某某的全部訴訟請(qǐng)求，理由是：吳某某曾在開(kāi)庭過(guò)程中要求解除雙方《房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，張某某也同意解除合同，故張某某將涉案房屋出售給案外人，現(xiàn)雙方的合同已不具備履行條件。另外，張某某在合同履行過(guò)程中不存在任何違約行為，相反是吳某某存在未按合同約定期限辦理申請(qǐng)貸款手續(xù)等根本違約行為。

張某某向一審法院反訴請(qǐng)求：1．確認(rèn)張某某與吳某某簽訂的《房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》已于2016年3月5日解除；2．吳某某支付違約金90萬(wàn)元（應(yīng)付違約金140萬(wàn)元，吳某某已付定金50萬(wàn)元相沖抵）及利息（以90萬(wàn)元為本金，按照銀行同期貸款利率，自2016年2月16日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；3．本案全部訴訟費(fèi)用由吳某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：雙方簽訂相關(guān)合同后，吳某某因購(gòu)房能力明顯不足和自身購(gòu)房資格所限，在支付購(gòu)房定金后始終未能按照合同約定履行其申請(qǐng)貸款及支付首付款義務(wù)，已達(dá)到根本違約的程度。張某某多次詢問(wèn)、催促吳某某履行義務(wù)，吳某某不能客觀誠(chéng)信的與張某某協(xié)商解決問(wèn)題，反而隱瞞真相、虛構(gòu)事實(shí)，嫁禍責(zé)任給張某某，以謀求在保留房屋買賣合同履行機(jī)會(huì)的前提下，盡量拖延付款和遲延申請(qǐng)貸款至其具備付款能力和購(gòu)房條件，屬于拖延履約的不正當(dāng)行為。張某某根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，書(shū)面通知吳某某解除合同，雙方合同已經(jīng)解除，吳某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

吳某某針對(duì)張某某的反訴辯稱，不同意張某某的全部反訴請(qǐng)求，理由是：第一，張某某作為違約方，不享有解除權(quán)，張某某的違約行為體現(xiàn)在：未按合同約定解除抵押、未按合同約定完成評(píng)估、未披露房屋出租且群租狀態(tài)、惡意提價(jià)、賄賂鏈家公司經(jīng)辦人員；第二，張某某在2016年3月5日發(fā)出解除函后，吳某某在2016年3月8日提出異議，后續(xù)雙方達(dá)成了繼續(xù)履行的合意；第三，吳某某具備購(gòu)房資格且可全款支付，不存在違約行為，雙方合同具備繼續(xù)履行的條件，不存在任何履行障礙。

鏈家公司述稱，同意繼續(xù)履行吳某某和張某某之間的房屋買賣合同，導(dǎo)致合同未能履行的原因在于張某某未配合辦理評(píng)估手續(xù)。

畢俊花述稱，不同意吳某某的訴訟請(qǐng)求，吳某某和張某某之間的合同應(yīng)當(dāng)解除，畢俊花現(xiàn)在是202號(hào)房屋的購(gòu)買人和使用人，應(yīng)當(dāng)享有房屋的所有權(quán)利，吳某某應(yīng)當(dāng)立即撤銷保全措施，停止對(duì)畢俊花的財(cái)產(chǎn)侵害。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年12月25日，吳某某（買受人）與張某某（出賣人）經(jīng)鏈家公司居間，簽訂了《房屋買賣合同》，其中約定：“張某某將北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋出售給吳某某；該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行，出賣人應(yīng)于2015年12月30日前辦理抵押注銷手續(xù)；經(jīng)出賣人與買受人協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為3460000元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為3540000元；買受人向出賣人支付定金500000元；買受人向銀行申辦抵押貸款，并由貸款機(jī)構(gòu)按其規(guī)定將該部分房款直接支付給出賣人；買受人擬貸款金額為2760000元，買受人因自身原因未獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，雙方同意買受人繼續(xù)申請(qǐng)其他貸款機(jī)構(gòu)貸款，至貸款批準(zhǔn)，買受人自行負(fù)擔(dān)其間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用；出賣人應(yīng)在2016年4月21日前將該房屋交付給買受人；雙方當(dāng)事人同意，自本合同簽訂之日起120日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！?/p>

同日，吳某某（乙方、買受方）、張某某（甲方、出賣方）與鏈家公司（丙方、居間方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：“第二條關(guān)于房屋交易具體事宜約定：1、定金：乙方支付首付款時(shí)，已支付的定金視為首付款的一部分：（1）乙方于2015年12月25日將第一筆定金人民幣壹拾萬(wàn)元整，以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年12月26日將第二筆定金人民幣肆拾萬(wàn)元整，以理房通托管的方式支付甲方；2、還款解押：交易房屋是有抵押的，甲方應(yīng)于2015年12月30日前向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)提交一次性還清剩余貸款的申請(qǐng)，且甲方最遲應(yīng)于2016年1月30日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；3、房屋評(píng)估：甲方應(yīng)在接到丙方的評(píng)估通知后五日內(nèi)配合評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估；4、首付款：（1）乙方于2016年3月30日前將第一筆首付款人民幣柒拾萬(wàn)元整以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月30日前將第二筆首付款人民幣貳佰玖拾玖萬(wàn)元整以理房通托管的方式支付甲方；5、申請(qǐng)購(gòu)房貸款：甲乙雙方應(yīng)于2016年1月30日前共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)；6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：甲乙雙方同意，在2016年4月21日前，甲乙雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；7、物業(yè)交割：甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在2016年4月21日自行辦理物業(yè)交割手續(xù)，丙方陪同，甲乙雙方一致同意，乙方從本協(xié)議約定的購(gòu)房款中留存人民幣伍萬(wàn)元整作為物業(yè)交割保證金，甲乙雙方辦理物業(yè)交割當(dāng)日，由乙方自行支付給甲方。第四條違約責(zé)任：1、甲乙雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。2、甲方若逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過(guò)十五日的、拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價(jià)格的、將該房屋出售給第三方的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書(shū)面通知的方式解除房屋買賣合同；甲方出現(xiàn)上述根本違約情況之一的，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。3、乙方若出現(xiàn)逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過(guò)十五日的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書(shū)面通知的方式解除房屋買賣合同；乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金?！?/p>

同日，張某某出具了《關(guān)于配偶同意出售的承諾書(shū)》，承諾其出售該房屋已征得配偶同意。

同日，張某某配偶張某出具《配偶同意出售證明》，聲明同意張某某出售該房屋。

同日，吳某某向張某某支付定金10萬(wàn)元。

2015年12月26日，吳某某向張某某支付40萬(wàn)元。

同日，鏈家公司工作人員李某為買賣雙方建立微信群供吳某某、張某某、鏈家公司就房屋買賣事宜進(jìn)行溝通，其中各方有如下溝通內(nèi)容：

2015年12月26日，李某要求張某某提供身份證和在北京開(kāi)戶的銀行卡的正反面照片。張某某于當(dāng)日提供。

2015年12月29日，李某告知張某某評(píng)估公司想第二天去202號(hào)房屋內(nèi)評(píng)估，需要張某某和租戶聯(lián)系一下。張某某告知李某評(píng)估公司可以看4間房屋，有1間看不了，并將出租房屋的中介人員趙某的聯(lián)系方式告知李某，讓李某向其取鑰匙。

2016年1月15日，李某告知張某某上一次評(píng)估公司評(píng)估時(shí)因租戶不在導(dǎo)致房間沒(méi)有拍全，無(wú)法出具評(píng)估報(bào)告，要求張某某通知租戶盡快配合白天拍照。張某某詢問(wèn)是否只有一間房屋的租戶沒(méi)在。李某告知張某某有兩間房屋未拍到。鏈家公司工作人員侯某表示代理公司可安排第二天去拍照，其到時(shí)候過(guò)去。

2016年1月16日，侯某發(fā)布房間照片若干張。

2016年1月17日，侯某告知因評(píng)估公司的要求比較多，還需要拍門半開(kāi)的室內(nèi)照片，租戶白天不在，可能得下周末再去拍照。

2016年1月24日，侯某發(fā)布房間照片若干張，并表示只拍了一個(gè)屋的照片，另一個(gè)屋的租戶說(shuō)回內(nèi)蒙了，代理公司這邊正和租戶協(xié)商，再確定哪天能拍。

2016年2月19日，侯某要求張某某提供房本和身份證資料用于房屋核驗(yàn)，張某某按照侯某要求提供相應(yīng)照片。

2016年2月23日，張某某詢問(wèn)：“房子現(xiàn)在進(jìn)展到哪一步了，能否提前過(guò)戶！”。李某答復(fù)：“這邊等批貸呢?！?/p>

2016年2月25日，張某某詢問(wèn)：“請(qǐng)問(wèn)房子最新進(jìn)展到哪一步了?！崩钅炒饛?fù)：“還沒(méi)有批貸。”張某某詢問(wèn)：“啥時(shí)候能批貸呀？”李某答復(fù)：“這兩天就差不多了，我說(shuō)的是買吳先生家房子的客戶的進(jìn)度?！睆埬衬吃儐?wèn)：“知道了，那吳先生的貸款辦的如何了？”李某答復(fù)：“吳先生還不能開(kāi)始辦理貸款，需要過(guò)完戶才能網(wǎng)簽?！?/p>

2016年2月25日至2月26日，張某某、李某、侯某在群內(nèi)針對(duì)裝修裝飾的價(jià)款問(wèn)題進(jìn)行了溝通，張某某認(rèn)為這是避稅行為，不妥。

2016年3月4日，張某某詢問(wèn)：“＠李某能否告知一下最新進(jìn)展情況？”。李某未予以回復(fù)。

2016年3月5日，張某某發(fā)布《解除合同通知書(shū)》，以吳某某未依約辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)為由，要求解除雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。李某回復(fù)：“客戶方是否違約這個(gè)問(wèn)題是不好界定的，之前由于您的原因?qū)е轮两駸o(wú)法完成評(píng)估，客戶方也可就此條款追究您的違約責(zé)任?！?。

2016年3月8日，吳某某表示未收到張某某發(fā)的紙質(zhì)解除函，并表示不同意短信和微信發(fā)的解除合同通知書(shū)的解除理由，并提出因張某某的原因至今無(wú)法完成評(píng)估。李某也表示張某某的解約理由不成立，并指出：“2015年12月29日我們就提出了需要您配合評(píng)估，但是由于房子是群租的，至今仍然有一間屋子沒(méi)有拍到照片，按照程序不完成評(píng)估是無(wú)法進(jìn)行下一步貸款手續(xù)的?！?。

2016年3月18日，張某某表示同意繼續(xù)履行合同，但對(duì)房屋評(píng)估問(wèn)題、網(wǎng)簽問(wèn)題、房屋價(jià)格問(wèn)題提出異議，其中關(guān)于房屋評(píng)估問(wèn)題，其表示：“我在微信中收到需要評(píng)估的通知后，第一時(shí)間提供了相關(guān)聯(lián)系人的聯(lián)系方式，……此后的房屋評(píng)估工作由鏈家地產(chǎn)侯某負(fù)責(zé)聯(lián)系處理，……他從未向我打過(guò)電話說(shuō)明評(píng)估未完成，也從未要求我協(xié)調(diào)解決評(píng)估事宜。……但為了盡快完成評(píng)估，我在此表態(tài)，評(píng)估師可以隨時(shí)在工作時(shí)間去拍照，請(qǐng)盡快確定評(píng)估師的時(shí)間，也請(qǐng)?zhí)崆巴ㄖ?，以免再發(fā)生溝通不暢耽誤評(píng)估工作?！蓖瑫r(shí)，張某某還要求按照690萬(wàn)元的房屋價(jià)格繳稅或吳某某和鏈家公司向其出具相應(yīng)書(shū)面說(shuō)明，并要求吳某某出具銀行受理的書(shū)面證明。另外，李某、張某某就合同價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行溝通。

另查，2016年2月2日，張某某完成202號(hào)房屋的抵押登記解除手續(xù)。

2016年3月5日，張某某向吳某某發(fā)出書(shū)面的《解除合同通知書(shū)》，解除事由同前述微信中的解除理由。

2016年3月12日，吳某某夫婦、張某某夫婦、李某等人在鏈家公司門店就合同履約事宜進(jìn)行商談，但未達(dá)成一致意見(jiàn)。

2016年3月14日，鏈家公司向張某某發(fā)出書(shū)面的《催告函》，要求張某某在2016年3月22日17時(shí)前配合辦理與交易房屋相關(guān)的房屋評(píng)估手續(xù)、配合辦理網(wǎng)簽及其他手續(xù)。

2016年3月25日，張某某再次向吳某某發(fā)出書(shū)面的《解除合同通知書(shū)》，解除事由與前述解除理由一致。

另查，吳某某具備在京購(gòu)房資格，且具備支付剩余購(gòu)房款能力。

雙方當(dāng)事人對(duì)于違約行為和另行出售202號(hào)房屋事宜存有爭(zhēng)議。

關(guān)于違約行為：吳某某主張張某某主要存在未配合評(píng)估的違約行為，張某某則主張吳某某主要存在未按期申辦購(gòu)房貸款的違約行為。

吳某某向法院提交如下證據(jù)：

1、侯某的通話記錄單，顯示侯某與趙某（電話為137XX******）在2016年1月15日、1月16日、1月17日、1月23日、1月24日、3月6日有通話聯(lián)系；

2、中國(guó)銀行出具的《結(jié)清證明》、北京住房公積金管理中心住房公積金貸款中心出具的《住房公積金貸款還清全部貸款證明》及中國(guó)人民銀行辦公廳于2014年9月30日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中相關(guān)證明顯示吳某某有關(guān)朝陽(yáng)區(qū)十里堡乙*號(hào)院*號(hào)樓*層*單元*號(hào)房屋的商業(yè)貸款和公積金貸款均已清償，其中通知載明“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策?！?；

3、《個(gè)人住房貸款管理辦法》及鏈家公司、北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的交易流程，顯示：申辦貸款之前，需進(jìn)行交易房屋的現(xiàn)值評(píng)估；

4、杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估公司）出具的《關(guān)于“北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)”住宅評(píng)估的說(shuō)明》（以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估說(shuō)明》），內(nèi)容為“2015年12月29日，我公司接到北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)主辦劉某利的報(bào)單，委托我公司評(píng)估位于北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋。我公司于2015年12月30日派評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘人員前去實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)看房聯(lián)系人為李某（鏈家經(jīng)紀(jì)人），當(dāng)天屋內(nèi)有兩個(gè)房間未進(jìn)入拍照（上鎖）。因金融機(jī)構(gòu)要求評(píng)估報(bào)告內(nèi)包含的房屋照片為所評(píng)估房屋內(nèi)的所有房間，故我公司員工多次電話通知鏈家業(yè)務(wù)主辦劉某利，要針對(duì)該房屋內(nèi)的兩間未進(jìn)入房間進(jìn)行補(bǔ)拍。我公司現(xiàn)場(chǎng)查勘人員于2016年1月25日第二次去該房屋進(jìn)行補(bǔ)拍照片，但仍然有一個(gè)房間未能進(jìn)入拍照（上鎖）。故我公司員工又再次電話通知鏈家主辦劉某利，要針對(duì)該房屋內(nèi)未進(jìn)入房間進(jìn)行補(bǔ)拍，劉某利答復(fù)為一直在協(xié)調(diào)，但最終協(xié)調(diào)未果。目前該報(bào)告屬于停滯狀態(tài)。”；

5、李某、侯某、高某博、王某偉、劉某利的證人證言，其中李某、侯某主要陳述因沒(méi)有拍全房屋照片，評(píng)估手續(xù)一直沒(méi)有完成；其中高某博主要陳述張某某的愛(ài)人和岳母曾向其表示不再繼續(xù)出售202號(hào)房屋，要求其協(xié)助解決，并承諾給予一定好處；其中王某偉主要陳述其負(fù)責(zé)吳某某的交易事宜，吳某某在購(gòu)房時(shí)可以購(gòu)買兩套住房，當(dāng)時(shí)的貸款政策是只認(rèn)貸款，而吳某某已結(jié)清貸款，其購(gòu)買首套還是第二套住房，均不影響稅費(fèi)，但因?yàn)闆](méi)有完成評(píng)估，無(wú)法辦理貸款手續(xù)；其中劉某利主要陳述其協(xié)調(diào)貸款工作，但因沒(méi)有完成評(píng)估手續(xù)，無(wú)法進(jìn)行貸款手續(xù)。

經(jīng)質(zhì)證，張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1，沒(méi)有證據(jù)原件，不認(rèn)可真實(shí)性和證明內(nèi)容；對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明內(nèi)容，吳某某之所以等待另一套房屋交易完成后再進(jìn)行相應(yīng)網(wǎng)簽、貸款，不是因?yàn)殂y行貸款的二套問(wèn)題，而是過(guò)戶的二套問(wèn)題，需要多交契稅和個(gè)人所得稅；對(duì)證據(jù)3，真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明內(nèi)容，上述證明恰恰說(shuō)明網(wǎng)簽在前，評(píng)估在后，評(píng)估只是為了銀行批貸用；對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明內(nèi)容，無(wú)法確認(rèn)該評(píng)估公司就是涉案房屋的評(píng)估公司，且證明內(nèi)容與李某等證人證言內(nèi)容相矛盾；對(duì)證據(jù)5，因吳某某向鏈家公司交納了相關(guān)服務(wù)費(fèi)，上述證人與吳某某存在利害關(guān)系，其證人證言不具備客觀真實(shí)性。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、證明內(nèi)容均沒(méi)有異議，但需明確，雙方合同中并未對(duì)網(wǎng)簽的具體時(shí)間進(jìn)行約定。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1、2、4、5，同張某某的質(zhì)證意見(jiàn)；對(duì)證據(jù)3，不認(rèn)可真實(shí)性。

張某某向法院提交如下證據(jù)：

1、（2016）京長(zhǎng)安內(nèi)民證字第5815號(hào)公證書(shū)，公證內(nèi)容為其與吳某某、李某的短信記錄，顯示：張某某于2016年3月3日、2016年3月4日分別向吳某某、李某詢問(wèn)吳某某房屋貸款申請(qǐng)進(jìn)展情況，吳某某回復(fù)“已經(jīng)申請(qǐng)了，具體都是李某弄的”，李某回復(fù)“已經(jīng)開(kāi)始申請(qǐng)了，等網(wǎng)簽出來(lái)您和愛(ài)人過(guò)來(lái)簽字就可以。”；張某某在2016年3月5日向吳某某發(fā)送了《合同解除通知書(shū)》，內(nèi)容同此前的同期微信記錄所顯示的內(nèi)容；張某某在2016年3月18日向吳某某發(fā)送了同此前的同期微信記錄相同的內(nèi)容，表示同意繼續(xù)雙方合同，并對(duì)房屋評(píng)估、網(wǎng)簽、房屋價(jià)格問(wèn)題提出異議；

2、趙某的證人證言，趙某主要陳述其多次配合鏈家公司對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行拍照，后鏈家公司于2016年3月再次聯(lián)系其要求拍照，其表示同意，但鏈家公司未再與其聯(lián)系。

經(jīng)質(zhì)證，吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明內(nèi)容，有關(guān)李某的陳述，以李某的證人證言為準(zhǔn)，且從該證據(jù)可以看出，張某某在2016年3月8日已同意繼續(xù)履行雙方合同；對(duì)證據(jù)2，不認(rèn)可證明內(nèi)容，張某某至今沒(méi)有配合完成評(píng)估手續(xù)。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明內(nèi)容；對(duì)證據(jù)2，不認(rèn)可證明內(nèi)容。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1和2，沒(méi)有異議，均認(rèn)可。

法院對(duì)吳某某和張某某提交的證據(jù)的認(rèn)證為：對(duì)吳某某的證據(jù)：對(duì)證據(jù)1，即便證據(jù)真實(shí)，但因無(wú)法顯示具體通話內(nèi)容，法院不采信關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)2-5，采信真實(shí)性；對(duì)證據(jù)2-5的證明力，法院另行評(píng)述。對(duì)張某某的證據(jù)：對(duì)證據(jù)1，采信真實(shí)性；對(duì)證據(jù)1-2的證明力，法院另行評(píng)述。

關(guān)于另行出售：張某某主張因吳某某根本違約，其已向吳某某送達(dá)了解除通知，雙方合同已解除，且吳某某在原審的起訴書(shū)及2016年5月12日的庭審中均表示不再購(gòu)買202號(hào)房屋，故張某某已向畢俊花另行出售202號(hào)房屋。吳某某則主張張某某惡意制造履約障礙，其與畢俊花的交易行為不屬實(shí)。畢俊花則主張系通過(guò)中介公司進(jìn)行交易，已對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行裝修并入住。

張某某向法院提交如下證據(jù)：

1、《北京市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，顯示：張某某（出賣人）和畢俊花（買受人）在2016年5月25日通過(guò)北京聯(lián)合家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)合家美公司）簽署合同，約定：張某某將202號(hào)房屋出售給畢俊花，房屋成交價(jià)為7300000元；買受人需在簽約時(shí)支付定金為900000元，買受人于2016年4月12日通過(guò)賣方配偶張某賬戶向出賣人出借900000元借款，雙方同意將該筆借款轉(zhuǎn)為買方購(gòu)房定金；買受人應(yīng)在2016年6月25日支付購(gòu)房款1000000元，在2016年7月25日支付購(gòu)房款2100000元，剩余款項(xiàng)雙方過(guò)戶前一日，買受人向資金監(jiān)管賬戶一次性存入3300000元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年8月23日交付房屋；

2、《補(bǔ)充協(xié)議（二）》，顯示：張某某（甲方）與畢俊花（乙方）在2016年6月26日簽署合同，載明：“雙方簽訂合同后，中介公司在3日后對(duì)張某某的房源進(jìn)行了核驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)張某某的房屋已經(jīng)被核驗(yàn)，買方和中介公司要求張某某盡快解除房屋核驗(yàn)，但是由于該房屋被鏈家地產(chǎn)草簽，并且出賣人張某某雖然與鏈家地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商，但鏈家地產(chǎn)沒(méi)有撤除草簽，致使該房屋遲遲不能進(jìn)行房源核驗(yàn)，后續(xù)手續(xù)無(wú)法進(jìn)行，賣方張某某已構(gòu)成違約。經(jīng)中介方居間協(xié)調(diào)，出賣人與買受人重新協(xié)商，雙方達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：1、賣方承諾在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)解除與鏈家地產(chǎn)的草簽、辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2、賣方同意向買方支付違約金10萬(wàn)元，該款在總房款中扣除，故購(gòu)房總款削減為720萬(wàn)元。3、賣方如在本協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)仍不能解除與鏈家地產(chǎn)的草簽、辦理網(wǎng)簽手續(xù)，應(yīng)向買方支付30萬(wàn)元的違約金，且買方有權(quán)選擇是繼續(xù)買房或者不再購(gòu)買房屋，買方選擇不再購(gòu)買該房屋，賣方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將房屋購(gòu)房款90萬(wàn)元返還并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，違約責(zé)任為房屋總價(jià)款20%的違約金。4、由于甲方原因未能如期辦理房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽等手續(xù)，雙方同意將《補(bǔ)充協(xié)議》第二條除定金支付條款之外的有關(guān)付款條款進(jìn)行變更。雙方約定在賣方解除鏈家地產(chǎn)房屋草簽后5日內(nèi)辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)，房屋網(wǎng)簽后3日內(nèi)，買方通過(guò)資金監(jiān)管方式向賣方支付3300000元，房屋網(wǎng)簽后10日內(nèi)買方通過(guò)資金監(jiān)管方式向賣方支付2800000元，剩余200000元在房屋辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后，一次性進(jìn)行支付。如買方未按時(shí)付款超過(guò)10日的，賣方可以解除合同并要求買方承擔(dān)房屋總價(jià)款20%的違約責(zé)任。5、由于該房屋目前有丙方聯(lián)合家美公司代為出租，雙方一致同意由聯(lián)合家美公司于2016年8月23日將該房屋的鑰匙及水電煤氣卡交予買方，買方取得房屋使用權(quán)?！?；

3、中國(guó)光大銀行個(gè)人轉(zhuǎn)賬憑證、聯(lián)合家美公司在2016年9月6日出具的《補(bǔ)充說(shuō)明》、牡丹靈通卡賬戶明細(xì)，顯示：畢俊花于2016年4月12日向張某某配偶張某賬戶匯款90萬(wàn)元；

4、收條，顯示畢俊花在2016年8月23日收到202號(hào)房屋的鑰匙、門禁卡、水電氣卡；

5、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)證明單和發(fā)票，顯示畢俊花交納了202號(hào)房屋2017年度的物業(yè)費(fèi)；

6、《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》，顯示：2017年8月22日，畢俊花和北京東興日盛裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱東興裝飾公司）簽署合同，約定由東興裝飾公司對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行裝修，裝修價(jià)格為98000元；

7、收條，顯示東興裝飾公司在2017年9月18日收到202號(hào)房屋裝修款50000元；

8、收據(jù)，顯示畢俊花于2017年9月7日向北京天鴻寶地物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司交納202號(hào)房屋裝修押金5000元。

經(jīng)質(zhì)證，吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-8，不認(rèn)可真實(shí)性，張某某為了阻止和吳某某的房屋買賣關(guān)系，與畢俊花惡意串通，簽訂合同并交付房屋。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-8，不認(rèn)可真實(shí)性。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-8，真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均沒(méi)有異議。

畢俊花除張某某提交的上述證據(jù)外，還向法院提交如下證據(jù)：

1、中國(guó)工商銀行回單，顯示畢俊花在2018年5月31日向張某某付款1000000元、在2018年9月14日向張某某付款1500000元；

2、收據(jù)、發(fā)票，顯示畢俊花交納202號(hào)房屋2016-2017年度供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、樓道燈費(fèi)等；

3、《北京市存量房屋居間合同》及收據(jù)，顯示畢俊花與張某某通過(guò)聯(lián)合家美公司居間進(jìn)行202號(hào)房屋交易事宜，畢俊花向聯(lián)合家美公司支付居間服務(wù)費(fèi)73000元。

經(jīng)質(zhì)證，吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-3的真實(shí)性和證明內(nèi)容均不認(rèn)可，畢俊花的實(shí)際付款時(shí)間與其與張某某的合同所約定的付款時(shí)間完全不一致，相關(guān)的供暖費(fèi)等費(fèi)用，任何人都可以去交納。張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-3的真實(shí)性和證明內(nèi)容均認(rèn)可，因吳某某在起訴書(shū)和第一次開(kāi)庭時(shí)均表示不再購(gòu)買202號(hào)房屋，要求張某某賠償違約金，故張某某將202號(hào)房屋另行出售，同時(shí)因202號(hào)房屋原有抵押金額為90余萬(wàn)元，而吳某某的購(gòu)房定金只有50萬(wàn)元，張某某不得不向小額貸款公司貸款去辦理解抵押手續(xù)，后因吳某某一直拖延辦理手續(xù)，致使張某某無(wú)力承擔(dān)高額利息，只能向畢俊花先行借款90萬(wàn)元，再因張某某無(wú)力償還畢俊花的借款，故與畢俊花協(xié)商將202號(hào)房屋出售給畢俊花。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-3的真實(shí)性均不予認(rèn)可。

吳某某向法院提交如下證據(jù)：

1、網(wǎng)上查詢資料，顯示張某某于2001年4月26日取得律師執(zhí)業(yè)資格，于2003年4月17日首次執(zhí)業(yè)，目前執(zhí)業(yè)狀態(tài)為注銷；

2、裝修施工許可證、裝修材料準(zhǔn)運(yùn)證，顯示登記的業(yè)主名稱為張某某；

3、視頻資料4段，其中第一段顯示在202號(hào)房屋內(nèi)施工的人員在與吳某某方的人員交談中表示202號(hào)房屋的業(yè)主為張某某，相關(guān)裝修事宜由張某某與包工頭聯(lián)系溝通；其余三段顯示吳某某的代理人在訴訟期間前往202號(hào)房屋核實(shí)居住使用情況。

經(jīng)質(zhì)證，張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性認(rèn)可，但因202號(hào)房屋沒(méi)有過(guò)戶，所以仍以張某某的名義辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)證據(jù)3，不認(rèn)可真實(shí)性和證明內(nèi)容，其中的第一段視頻，涉及的施工人員沒(méi)有出庭，不認(rèn)可該人員的身份，不排除是吳某某故意拍攝，其余的視頻不顯示時(shí)間、不顯示門牌號(hào)等，無(wú)法確認(rèn)視頻中的房屋為202號(hào)房屋，且據(jù)張某某了解，畢俊花是釣魚(yú)愛(ài)好者，經(jīng)常會(huì)出海進(jìn)行海釣。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-2，真實(shí)性和證明內(nèi)容均認(rèn)可，對(duì)證據(jù)3，其中的第一段視頻的真實(shí)性和證明內(nèi)容均認(rèn)可，其余視頻，因鏈家公司未到庭參加庭審而未發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1-2，同張某某的質(zhì)證意見(jiàn)；對(duì)證據(jù)3，真實(shí)性和證明內(nèi)容均不認(rèn)可，其中第一段視頻的部分內(nèi)容聽(tīng)不清，聽(tīng)得清的部分也只有吳某某夫婦說(shuō)房屋的主人為張某某，施工人員并未陳述房屋的主人為張某某，僅說(shuō)為業(yè)主，其余的視頻則無(wú)法確認(rèn)是否為202號(hào)房屋。

法院對(duì)各方提交的證據(jù)的認(rèn)證為：對(duì)各方提交的證據(jù)的真實(shí)性予以采信，相關(guān)證明力另行評(píng)述。

另查，在本案原審中，吳某某提交的起訴書(shū)所載明的訴訟請(qǐng)求為要求返還定金和支付違約金，在2016年5月12日第一次開(kāi)庭時(shí)，吳某某明確要求解除合同，但張某某則主張雙方的合同已經(jīng)解除了，吳某某無(wú)權(quán)再主張解除合同，在該次庭審中，雙方對(duì)于解除并未達(dá)成一致意見(jiàn)。后吳某某在2016年9月5日提交變更訴請(qǐng)，要求繼續(xù)履行合同，并在2016年9月9日的第二次開(kāi)庭時(shí)，吳某某明確了其最終的訴訟請(qǐng)求，要求繼續(xù)履行合同。

另查，吳某某在2017年5月31日申請(qǐng)對(duì)202號(hào)房屋保全，法院于2017年6月7日裁定查封202號(hào)房屋。吳某某支付保全費(fèi)5000元。

另經(jīng)法院釋明，吳某某和張某某均對(duì)對(duì)方主張的違約金申請(qǐng)酌減。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，吳某某與張某某就202號(hào)房屋所簽署的相關(guān)合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，可以作為確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的依據(jù)。現(xiàn)鏈家公司在本案最后一次庭審時(shí)經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為其放棄舉證、質(zhì)證的權(quán)利，不影響法院依據(jù)查明的事實(shí)和證據(jù)，依法裁決。

關(guān)于合同解除一節(jié)：根據(jù)雙方《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，雙方應(yīng)于2016年1月30日前共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，若逾期履行該義務(wù)超過(guò)15天的，張某某有權(quán)以書(shū)面通知的方式解除房屋買賣合同，但根據(jù)二手房交易流程，涉及貸款購(gòu)房的交易時(shí)，需先行對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，而根據(jù)本案查證的微信記錄、李某和侯某的證人證言、《評(píng)估說(shuō)明》，可以證實(shí)，在鏈家公司工作人員李某于2015年12月29日首次提出因評(píng)估需在202號(hào)房屋拍照后，張某某雖提供了對(duì)接聯(lián)系人和聯(lián)系方式，但202號(hào)房屋的拍照事宜在客觀上一直未全部完成，而對(duì)于評(píng)估事宜，同樣根據(jù)雙方《補(bǔ)充協(xié)議》的約定內(nèi)容，張某某作為出賣方，對(duì)此負(fù)有配合義務(wù)，吳某某作為買受方，對(duì)此并不負(fù)有任何義務(wù)。因此，即便系鏈家公司與張某某彼此之間就評(píng)估拍照事宜溝通不暢或不及時(shí)導(dǎo)致202號(hào)房屋的評(píng)估事宜一直未能全部完成，則張某某作為出賣方，仍需就此向吳某某承擔(dān)違約責(zé)任，張某某可依照法律規(guī)定或合同約定與鏈家公司另行解決。因此，在評(píng)估事宜未完成的情況下，吳某某客觀上無(wú)法完成貸款申請(qǐng)，其未按合同約定的2016年1月30日前完成貸款申請(qǐng)手續(xù)的行為并不構(gòu)成違約，張某某據(jù)此要求依據(jù)前述《補(bǔ)充協(xié)議》的約定內(nèi)容行使單方解除權(quán)不能成立，故對(duì)于張某某要求確認(rèn)雙方合同在2016年3月5日解除的反訴請(qǐng)求，法院不予支持，相應(yīng)基于合同解除提出的違約金主張，法院亦不予支持，同時(shí)，因吳某某具備在京購(gòu)房資格，且具備一次性付款能力，雙方之間的合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

關(guān)于履行順序一節(jié)：首先，根據(jù)本案查明的事實(shí)，考慮到吳某某在起訴書(shū)和原審2016年5月12日第一次庭審時(shí)均主張解除合同，其另行變更訴訟請(qǐng)求時(shí)間在2016年9月5日，也晚于張某某與畢俊花簽訂房屋買賣合同的時(shí)間，故現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同存在無(wú)效的事由，相關(guān)合同亦屬合法有效；其次，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十三條規(guī)定，出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定?，F(xiàn)根據(jù)收條、裝修合同等證據(jù)，雖然能顯示張某某在2016年8月23日向畢俊花交付了202號(hào)房屋的鑰匙等，且存有裝修行為，但法院認(rèn)為畢俊花并未實(shí)際合法占有房屋，理由如下：第一，根據(jù)張某某和畢俊花的房屋買賣合同約定內(nèi)容，畢俊花向張某某配偶張某出借的90萬(wàn)元借款直接沖抵定金，并未實(shí)際支付購(gòu)房定金，可見(jiàn)畢俊花與張某某之間存在一定的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，不同于一般購(gòu)房人；第二，根據(jù)張某某和畢俊花的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》的約定內(nèi)容，畢俊花至晚在2016年6月26日已知曉202號(hào)房屋已被鏈家公司草簽，房源已被核驗(yàn)，而作為房屋買賣的重大交易事項(xiàng)，為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，畢俊花若作為一般購(gòu)房人，其應(yīng)當(dāng)且完全有能力向鏈家公司主動(dòng)核實(shí)202號(hào)房屋的相關(guān)情況，而此時(shí)吳某某與張某某之間的訴訟仍在進(jìn)行中，鏈家公司也作為第三人參與了該訴訟，畢俊花從鏈家公司方面即可獲知相關(guān)訴訟情況，而且雙方約定張某某需在3個(gè)月內(nèi)解決鏈家公司的草簽問(wèn)題，但在2016年8月23日，張某某實(shí)際仍未解決此問(wèn)題，故畢俊花在此時(shí)仍接收202號(hào)房屋，不符合一般交易常理；第三，同樣根據(jù)前述《補(bǔ)充協(xié)議（二）》的約定內(nèi)容，雙方實(shí)際上已變更了雙方《補(bǔ)充協(xié)議》所約定的付款內(nèi)容，但其仍然在2018年5月31日和2018年9月14日向張某某分別支付了購(gòu)房款100萬(wàn)元和150萬(wàn)元，明顯與《補(bǔ)充協(xié)議（二）》所約定的付款內(nèi)容不符，且此時(shí)雙方并未完成網(wǎng)簽，如前所述，上述款項(xiàng)的支付，亦明顯不符合一般交易常理；第四，結(jié)合吳某某提供的視頻等證據(jù)，也能佐證證明畢俊花并非系202號(hào)房屋的實(shí)際裝修入住者。因此，法院認(rèn)定吳某某為履行合同的買受人。

關(guān)于違約金，由法院綜合張某某的違約情形、吳某某的實(shí)際損失等因素酌情判定，判定為10萬(wàn)元。

北京市海淀區(qū)人民法院于2019年2月2日作出（2018）京0108民初11626號(hào)民事判決：一、繼續(xù)履行吳某某與張某某于2015年12月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、張某某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助吳某某辦理北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋過(guò)戶至吳某某名下，辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需的稅費(fèi)，由吳某某負(fù)擔(dān)；三、張某某于判決生效后七日內(nèi)向吳某某交付北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋；四、張某某于判決生效后七日內(nèi)向吳某某支付違約金10萬(wàn)元；五、吳某某向張某某支付剩余購(gòu)房款650萬(wàn)元，于辦理完畢北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后的當(dāng)日一次性支付；六、駁回吳某某的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回張某某的全部反訴請(qǐng)求。

張某某、畢俊花不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提出上訴。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回吳某某的全部一審訴訟請(qǐng)求，并支持我的全部一審反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1．雙方的交易未能按照合同約定履行的真實(shí)原因是吳某某為了達(dá)到出售其自身名下房屋時(shí)免征個(gè)人所得稅的目的，與鏈家公司相互串通，故意違反合同約定，拖延交易進(jìn)程，拒不辦理網(wǎng)簽手續(xù)和貸款申請(qǐng)手續(xù)，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2．我積極履行配合評(píng)估的義務(wù)，沒(méi)有違反合同約定，關(guān)于評(píng)估我只有配合的義務(wù)，而且以接到鏈家公司的通知為準(zhǔn)，我不應(yīng)對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)任何責(zé)任。一審法院認(rèn)定我方違約是錯(cuò)誤的；3．吳某某未依約履行在辦理貸款手續(xù)之前必須完成的房源核驗(yàn)、購(gòu)房資格審核、網(wǎng)簽備案等義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約；4．退一步講，即便因鏈家公司原因?qū)е聟悄衬澄绰男泻贤x務(wù)，吳某某也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

畢俊花上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判履行我與張某某2016年5月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。事實(shí)和理由：1．我與張某某的房屋買賣合同有效，一審法院判決履行吳某某與張某某之間的合同無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)；2．我是202號(hào)房屋合法的實(shí)際使用人，一審判決認(rèn)定我沒(méi)有實(shí)際合法占有房屋與事實(shí)不符。

吳某某辯稱，同意一審判決，不同意張某某、畢俊花的上訴請(qǐng)求。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

鏈家公司述稱，我公司同意一審判決，不同意張某某、畢俊花的上訴請(qǐng)求。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

二審中，當(dāng)事人提交新證據(jù)，法院組織雙方圍繞新證據(jù)進(jìn)行舉證質(zhì)證。

張某某為證明其上訴請(qǐng)求，向法院提交以下證據(jù)：1、202號(hào)房屋圖片一組，證明2015年12月30日評(píng)估公司未拍照的兩個(gè)房間在2016年1月16日已經(jīng)打開(kāi)房門，張某某的配合義務(wù)已經(jīng)完成。2、有專門知識(shí)的人章某出具的書(shū)面意見(jiàn)及其身份證復(fù)印件、在職證明、職業(yè)資格證明，證明由于網(wǎng)簽是面簽的前置程序，吳某某為了避稅故意拖延辦理網(wǎng)簽。3、趙某的書(shū)面證言，證明第一次和第二次拍照過(guò)程中全部五個(gè)房間門都打開(kāi)了，張某某履行了配合義務(wù)。4、常某的證人證言，證明評(píng)估拍照時(shí)所有房門均已打開(kāi)，張某某履行了配合義務(wù)。5、常某與聯(lián)合家美公司簽訂的租賃合同，證明常某為202號(hào)房屋內(nèi)隔斷二房間的租戶。6、照片兩張，證明常某為202號(hào)房屋內(nèi)隔斷二房間的租戶。吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：證據(jù)1中的隔斷一與臥室二是否屬于同一個(gè)房間無(wú)法確定，不認(rèn)可張某某的證明目的。證據(jù)2真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，證據(jù)3因證人未到庭不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。證據(jù)4-6的真實(shí)性、證明目的均不予認(rèn)可。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：認(rèn)可張某某提交證據(jù)的真實(shí)性與證明目的。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，證據(jù)2因證人未到庭不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)，證據(jù)3的證人已在此前訴訟中出過(guò)庭，不認(rèn)可其證明目的。證據(jù)4-6的真實(shí)性、證明目的均不予認(rèn)可。

另在二審審理過(guò)程中，張某某申請(qǐng)證人趙某、章某、李某、侯某、常某出庭作證，法院經(jīng)審查認(rèn)為，趙某、李某、侯某已在本案前序訴訟中出庭作證，沒(méi)有必要再次出庭，章某出庭作證所涉及的專門知識(shí)屬于二手房交易過(guò)程中的常識(shí)或者交易習(xí)慣，法院亦認(rèn)為沒(méi)有必要出庭說(shuō)明，故對(duì)上述四份出庭作證申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。但由于常某在此前的訴訟中并未出庭，且其證明的事實(shí)與本案有關(guān)聯(lián)性，故準(zhǔn)許其出庭作證。在2019年7月27日的庭審中，證人常某出庭陳述了相關(guān)事實(shí)。張某某認(rèn)可證人證言的真實(shí)性，主張根據(jù)證人證言可以證明其完成了配合義務(wù)。吳某某認(rèn)可證人證言的真實(shí)性，但不認(rèn)可張某某的證明目的。畢俊花認(rèn)可證人證言的真實(shí)性及張某某的證明目的。鏈家公司不認(rèn)可證人證言的真實(shí)性及張某某的證明目的。

法院對(duì)張某某提交證據(jù)認(rèn)定如下：對(duì)證據(jù)1、4、5、6的真實(shí)性予以認(rèn)定。上述證據(jù)能夠與鏈家公司1月16日在微信群中發(fā)送的4張照片相互印證，即1月16日當(dāng)天完成了對(duì)常某承租房間的拍攝，而微信群中4張照片涉及兩個(gè)不同的房間，常某認(rèn)可后三張照片為其承租的房間，故法院對(duì)張某某主張第一張照片為2015年12月30日拍照時(shí)未進(jìn)入的另一間臥室的意見(jiàn)予以采納，即對(duì)張某某主張?jiān)?016年1月16日五間臥室均已打開(kāi)并拍照的事實(shí)予以認(rèn)定。

另在二審審理期間，張某某申請(qǐng)調(diào)取202號(hào)房屋評(píng)估材料，法院依法向其出具調(diào)查令，張某某依據(jù)該調(diào)查令調(diào)取了202號(hào)房屋的評(píng)估材料。張某某對(duì)調(diào)取的評(píng)估材料的真實(shí)性予以認(rèn)可，但主張?jiān)u估公司沒(méi)有對(duì)是否委托鏈家公司進(jìn)行拍照、是否需要拍攝半開(kāi)門照片予以回應(yīng)，申請(qǐng)法院進(jìn)一步調(diào)取檔案材料。吳某某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)張某某的證明目的不認(rèn)可，主張通過(guò)評(píng)估材料可以看出評(píng)估報(bào)告沒(méi)有實(shí)際完成。畢俊花認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性及張某某的證明目的。鏈家公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性但不認(rèn)可張某某的證明目的。法院于2019年5月21日前往評(píng)估公司調(diào)查本案評(píng)估事宜，評(píng)估公司市場(chǎng)部總經(jīng)理李某接受詢問(wèn)，關(guān)于涉案評(píng)估報(bào)告是否存在委托鏈家公司拍照的情況，其表示需要與業(yè)務(wù)員核實(shí)，關(guān)于拍攝半開(kāi)門照片的要求，其陳述系應(yīng)銀行要求。2019年5月22日，評(píng)估公司向法院出具《關(guān)于“北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)”住宅評(píng)估的說(shuō)明》，內(nèi)容為：2015年12月29日，我公司接到北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)主辦劉某利的報(bào)單，委托我公司評(píng)估位于北京市海淀區(qū)寶盛里觀林園22號(hào)樓2層5單元202號(hào)住宅。我公司于2015年12月30日派評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘人員前去實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)看房聯(lián)系人為李某（鏈家經(jīng)紀(jì)人），當(dāng)天屋內(nèi)有兩個(gè)房間未進(jìn)入拍照（上鎖）。因金融機(jī)構(gòu)要求評(píng)估報(bào)告內(nèi)包含的房屋照片為所評(píng)估房屋內(nèi)的所有房間，故我公司員工多次電話通知鏈家業(yè)務(wù)主辦劉某利，要針對(duì)該房屋內(nèi)的兩間未進(jìn)入房間進(jìn)行補(bǔ)拍。經(jīng)我公司詳查，2016年8月19日給海淀區(qū)人民法院出具的說(shuō)明中，由于負(fù)責(zé)人員疏忽未盡職，出具說(shuō)明“我公司現(xiàn)場(chǎng)查勘人員于2016年1月25日第二次去該房屋進(jìn)行補(bǔ)拍照片，但仍然有一個(gè)房間未能進(jìn)入拍照（上鎖）”，其照片實(shí)為中介提供，非我公司人員上門勘查，我公司審核人員不予采用，估價(jià)人員未進(jìn)行報(bào)告編輯。故我公司員工又再次電話通知鏈家主辦劉某利，要針對(duì)該房屋內(nèi)未進(jìn)入房間進(jìn)行補(bǔ)拍，劉某利答復(fù)為一直在協(xié)調(diào)，但最終協(xié)調(diào)未果。目前該報(bào)告屬于停滯狀態(tài)。”張某某對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，主張根據(jù)該證據(jù)可以證明鏈家公司與評(píng)估公司此前做了虛假陳述，張某某已經(jīng)履行了開(kāi)門的義務(wù)。吳某某認(rèn)可證據(jù)的真實(shí)性，主張?jiān)u估沒(méi)有完成的原因是需要拍攝半開(kāi)門的照片，張某某并沒(méi)有配合。畢俊花認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，主張鏈家公司在評(píng)估中存在懈怠行為，張某某不存在不配合的行為。鏈家公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，主張?jiān)u估工作實(shí)際未完成，協(xié)調(diào)的內(nèi)容就是要求張某某配合。對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性以及各方的主張法院將在下文中予以認(rèn)定，在此不再贅述。

畢俊花為證明其上訴請(qǐng)求，向法院提交以下證據(jù)：1、202號(hào)房屋裝修時(shí)裝修公司負(fù)責(zé)人唐某的書(shū)面證言一份；2、202號(hào)房屋室內(nèi)外照片；3、202號(hào)房屋室內(nèi)錄像；4、《北京天鴻寶地物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司》出具的202號(hào)房屋2019年物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)憑證；5、張某書(shū)面證言一份。上述5份證據(jù)的證明目的均為202號(hào)房屋的實(shí)際居住人為畢俊花。張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可證據(jù)5的真實(shí)性，其他證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可全部證據(jù)的證明目的。

另在二審審理過(guò)程中，畢俊花申請(qǐng)證人唐某、張某出庭作證，并申請(qǐng)法院對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行勘查核實(shí)居住使用情況。法院于2019年5月21日對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并拍攝了室內(nèi)照片，對(duì)證人張某進(jìn)行了詢問(wèn)并制作了詢問(wèn)筆錄。張某某對(duì)證人證言的真實(shí)性及畢俊花的證明目的均予以認(rèn)可，吳某某不認(rèn)可證人證言內(nèi)容的真實(shí)性，鏈家公司認(rèn)可證人證言的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的。結(jié)合法院現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況，能夠確認(rèn)202號(hào)房屋現(xiàn)由畢俊花占有使用，故認(rèn)為唐某已無(wú)出庭作證的必要，對(duì)畢俊花的該項(xiàng)申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。

吳某某向法院提交以下證據(jù)：1、評(píng)估公司官網(wǎng)的截屏、通話錄音及文字整理稿，證明評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告必須是評(píng)估人員實(shí)地勘察拍照，鏈家公司拍攝的照片無(wú)法使用，張某某并未配合評(píng)估公司完成評(píng)估。2、北京銀行各支行的聯(lián)系方式截屏打印件、電話錄音及文字整理稿，證明出具評(píng)估報(bào)告是面簽的前提條件，由于張某某未配合評(píng)估導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告無(wú)法作出。3、海淀區(qū)房屋管理局便民服務(wù)熱線電話錄音及1****北京市非緊急救助服務(wù)中心電話錄音，證明在有抵押的情況下不能進(jìn)行房源核驗(yàn)。4、《存量房房源核驗(yàn)工作規(guī)范》，證明在有抵押的情況下不能進(jìn)行房源核驗(yàn)。5、《中國(guó)銀行股份有限公司個(gè)人二手住房貸款業(yè)務(wù)管理辦法》，證明面簽時(shí)需要提供評(píng)估報(bào)告。張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性及證明目的。畢俊花的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性及證明目的。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性及證明目的。因吳某某提交的上述證據(jù)涉及二手房交易流程中的評(píng)估、解抵押、房源核驗(yàn)、面簽等流程問(wèn)題，上述事實(shí)均為本案雙方的爭(zhēng)議事實(shí)，法院將在后續(xù)論述過(guò)程中進(jìn)行闡述，在此不再贅述。

另在二審審理中，法院要求吳某某、鏈家公司提交吳某某與李某敏之間簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。吳某某僅提供了房屋買賣合同復(fù)印件，稱補(bǔ)充協(xié)議找不到了；鏈家公司僅提供了房屋買賣合同復(fù)印件電子版，亦稱補(bǔ)充協(xié)議找不到。經(jīng)法院核實(shí)確認(rèn)，吳某某與李某敏于2015年12月23日簽訂了房屋買賣合同，該合同已經(jīng)履行完畢，原吳某某名下房屋已于2016年3月29日過(guò)戶至李某敏名下。

二審法院查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，并予以確認(rèn)。

二審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。本案中，張某某與吳某某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。在本案合同履行過(guò)程中，雙方均主張因?qū)Ψ降倪`約行為導(dǎo)致合同履行出現(xiàn)中斷，結(jié)合雙方的訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為以下幾點(diǎn)：一、張某某在評(píng)估過(guò)程中是否存在違約行為；二、未能如期進(jìn)行貸款面簽的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)；三、張某某在訴訟期間另行將房屋出售給畢俊花是否構(gòu)成一房二賣及其法律后果。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，張某某在評(píng)估過(guò)程中是否存在違約行為的問(wèn)題。

根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第三款約定：甲方（張某某）應(yīng)在接到丙方（鏈家公司）的評(píng)估通知后五日內(nèi)配合評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。本案訴訟中，雙方當(dāng)事人對(duì)該條款的理解不一，張某某主張?jiān)摋l款僅約定其負(fù)有配合義務(wù)，其已經(jīng)履行了配合義務(wù)，不存在違約行為。吳某某主張?jiān)摋l款應(yīng)當(dāng)解釋為張某某應(yīng)當(dāng)在接到通知后五日內(nèi)配合完成評(píng)估工作，但因?yàn)閺埬衬车脑蛟u(píng)估工作至今未能完成，張某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此分析如下：

首先，如何確定二手房買賣合同中評(píng)估義務(wù)的主體。眾所周知，在房屋買賣合同法律關(guān)系中，買受人的主要合同義務(wù)是支付購(gòu)房款，無(wú)論買受人選擇直接支付房款還是通過(guò)銀行貸款的方式支付房款，均系其履行合同義務(wù)的體現(xiàn)。具體到本案中，吳某某支付購(gòu)房款的方式為部分自行支付，剩余部分銀行貸款。在選擇貸款方式支付房款的合同中，雖然銀行可以通過(guò)設(shè)定抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)借款的擔(dān)保，但為了防止借款人融資的金額超過(guò)抵押物的實(shí)際價(jià)值，降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，在金融機(jī)構(gòu)決定借款之前，必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)評(píng)估程序，即由銀行指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)合同標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。由此可見(jiàn)，評(píng)估義務(wù)是由買受人付款義務(wù)衍生出的一項(xiàng)義務(wù)，故該義務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)是買受人。實(shí)踐中，評(píng)估程序中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用也多由買受人承擔(dān)，也在一定程度上反映了該義務(wù)的主體系買受人。但需要指出的是，由于評(píng)估程序處于房屋買賣合同履行的初期，此時(shí)合同履行程度尚淺，房屋仍由出賣人占有，買受人不具備獨(dú)立完成評(píng)估義務(wù)的能力，因此在房屋買賣合同中多對(duì)出賣人對(duì)評(píng)估程序負(fù)有配合義務(wù)進(jìn)行明確，該約定系為實(shí)現(xiàn)雙方合同目的，在誠(chéng)實(shí)信用原則的基礎(chǔ)上對(duì)出賣人設(shè)定的合同義務(wù)。

其次，應(yīng)當(dāng)如何理解該條款中的配合義務(wù)。從該義務(wù)的履行方式來(lái)看，配合義務(wù)是被動(dòng)的。從該條款的約定也可以看出張某某系在接到鏈家公司的通知后才負(fù)有配合評(píng)估的義務(wù)。如前所述，評(píng)估義務(wù)的主體是買受人，實(shí)踐中買受人又多將該義務(wù)委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)或者中介公司，故買受人何時(shí)啟動(dòng)評(píng)估工作不由出賣人決定，出賣人在此過(guò)程中完全處于被動(dòng)等待的狀態(tài)。從該義務(wù)的履行內(nèi)容來(lái)看，出賣人的配合義務(wù)僅指為買受人進(jìn)行評(píng)估工作提供便利，具體地說(shuō)就是打開(kāi)房門以便進(jìn)行入戶拍照。也就是說(shuō)，只要出賣人在約定時(shí)間內(nèi)提供了符合條件的入戶拍照的便利，其已經(jīng)完成了配合義務(wù)，出賣人對(duì)于拍照質(zhì)量是否符合要求、評(píng)估報(bào)告能否做出不負(fù)有義務(wù)。故吳某某在本案中將該條款解釋為張某某負(fù)有確保評(píng)估工作完成的義務(wù)是錯(cuò)誤的，不予采納。

再次，本案合同履行過(guò)程中發(fā)生的三次入戶評(píng)估應(yīng)當(dāng)如何分析。202號(hào)房屋系三居室，客廳經(jīng)過(guò)改造后分割為兩個(gè)臥室，涉案合同簽訂時(shí)共有五個(gè)租戶。2015年12月29日，鏈家公司工作人員李某第一次在微信群中通知張某某需在第二天進(jìn)行入戶拍照，張某某表示同意但同時(shí)提出有一個(gè)租戶不在所以可能有一個(gè)房間拍不了。鏈家公司在明知存在較多租戶的情況下僅提前一天時(shí)間預(yù)約入戶拍照本身就存在風(fēng)險(xiǎn)，張某某無(wú)法及時(shí)、完全的履行配合義務(wù)亦屬合理，但鏈家公司并未選擇另行約定一個(gè)雙方均合適的時(shí)間，而是在2015年12月30日進(jìn)行了第一次入戶拍照，張某某對(duì)此次拍照工作未全部完成不負(fù)有責(zé)任。2016年1月15日，鏈家公司工作人員侯某在微信群中通知張某某已安排評(píng)估公司第二天上門進(jìn)行補(bǔ)拍，張某某表示同意。2016年1月16日，侯某在微信群中發(fā)送了四張照片，涉及兩個(gè)房間，經(jīng)法院確認(rèn)，上述照片中涉及的兩個(gè)房間即為第一次入戶拍照時(shí)未拍攝到的房間。即截至2016年1月16日，張某某已經(jīng)打開(kāi)了全部五個(gè)房間門，拍照工作已經(jīng)完成，其配合評(píng)估的義務(wù)此時(shí)已經(jīng)完成。但2016年1月17日，侯某在微信群中告知張某某由于評(píng)估公司要求拍攝半開(kāi)門照片，故需要安排下周末再補(bǔ)拍一次，張某某對(duì)此并沒(méi)有表示反對(duì)，但2016年1月24日，侯某在微信群中說(shuō)只拍到了一個(gè)房間，另一個(gè)租戶回老家了。關(guān)于是否需要拍攝半開(kāi)門照片的問(wèn)題，評(píng)估公司工作人員在2019年5月21日接受法院詢問(wèn)時(shí)陳述系應(yīng)銀行要求，但法院對(duì)該陳述的真實(shí)性不予認(rèn)可，理由如下：第一，評(píng)估公司第一次入戶拍照時(shí)并未拍攝半開(kāi)門照片，如該要求系銀行的統(tǒng)一要求，評(píng)估公司不可能在自己進(jìn)行拍攝時(shí)不按照要求進(jìn)行；第二，評(píng)估公司在法院二審中重新出具情況說(shuō)明對(duì)其原向海淀區(qū)人民法院出具的說(shuō)明的內(nèi)容進(jìn)行更正，可見(jiàn)其在評(píng)估人員是否入戶進(jìn)行第二次拍攝的問(wèn)題上做了虛假陳述，在其陳述前后不一的情況下，該陳述的可信度存疑。

最后，張某某是否需對(duì)評(píng)估未完成承擔(dān)責(zé)任。如前所述，張某某早在2016年1月16日即已打開(kāi)了全部房間門，已經(jīng)履行了提供拍照便利的配合義務(wù)。但鏈家公司在二審中認(rèn)可2016年1月16日微信群中的照片并非評(píng)估公司評(píng)估人員上門拍攝，而系己方工作人員拍攝并發(fā)送給評(píng)估人員，故照片不合格的原因系鏈家公司或者評(píng)估公司未嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范執(zhí)行造成的，與張某某無(wú)關(guān)。從某種意義上說(shuō)，張某某在2016年1月16日即已完成了配合評(píng)估的義務(wù)，所謂第三次拍照系在其履行義務(wù)后設(shè)定的額外負(fù)擔(dān)，張某某甚至有權(quán)予以拒絕。但在實(shí)際履行過(guò)程中，張某某仍然對(duì)第三次拍照予以配合，根據(jù)義務(wù)與責(zé)任相匹配原則，第三次拍照未全部完成的責(zé)任亦不應(yīng)由張某某承擔(dān)。此后合同履行過(guò)程中直至張某某發(fā)出解除合同通知，吳某某以及鏈家公司均未能提供證據(jù)證明向張某某主張過(guò)要求繼續(xù)履行配合評(píng)估的義務(wù)，張某某的違約責(zé)任更是無(wú)從談起。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，未能如期進(jìn)行貸款面簽的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。

根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第五款約定：甲乙雙方應(yīng)于2016年1月30日前共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。對(duì)于上述條款的理解，鏈家公司解釋為買賣雙方最遲應(yīng)于2016年1月30日共同前往貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行面簽。該解釋符合二手房交易習(xí)慣，予以采信。對(duì)于合同中約定的該項(xiàng)義務(wù)，分析如下：

首先，應(yīng)當(dāng)如何理解共同辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)即面簽手續(xù)。如前所述，申請(qǐng)銀行貸款是買受人履行支付房款義務(wù)的一種方式，買受人一旦選擇此種付款方式即產(chǎn)生了相應(yīng)的合同義務(wù)，與此同時(shí)，出賣人對(duì)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)亦負(fù)有配合義務(wù)。具體體現(xiàn)為按照貸款機(jī)構(gòu)的要求提供符合規(guī)定的材料、共同前往貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行面簽。與評(píng)估程序中出賣人的義務(wù)相類似，該義務(wù)亦是被動(dòng)的，即只有在買受人或者中介公司要求時(shí)才實(shí)際發(fā)生。如果出賣人未按照要求提供材料或者拒絕按照通知時(shí)間進(jìn)行面簽即構(gòu)成違約。

其次，網(wǎng)簽程序、評(píng)估程序與銀行面簽程序的順序如何確定。關(guān)于網(wǎng)簽、評(píng)估和面簽的先后順序問(wèn)題，根據(jù)二手房交易流程的慣例，網(wǎng)簽程序應(yīng)當(dāng)在銀行面簽之前完成，因銀行面簽時(shí)需要提交網(wǎng)簽合同，評(píng)估程序亦應(yīng)當(dāng)在銀行面簽之前完成，因銀行面簽時(shí)需要提交評(píng)估報(bào)告。關(guān)于鏈家公司提出的實(shí)踐中存在在銀行面簽后批貸決定作出前補(bǔ)交網(wǎng)簽合同及評(píng)估報(bào)告的情況，法院認(rèn)為上述非常規(guī)情形不在本案討論范圍之內(nèi)，不能以此來(lái)作為認(rèn)定該事實(shí)的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)以一般的、正常的、普遍的規(guī)則進(jìn)行判斷。在明確了網(wǎng)簽、評(píng)估與銀行面簽的先后順序之后，需要進(jìn)一步明確一下上述前置義務(wù)的具體內(nèi)容，因前文已就評(píng)估程序進(jìn)行了詳細(xì)的論述，現(xiàn)僅對(duì)網(wǎng)簽程序進(jìn)行分析。在網(wǎng)簽程序中，又涉及到兩項(xiàng)前置義務(wù)，即購(gòu)房資格核驗(yàn)和房源核驗(yàn)，其中買受人最主要的義務(wù)就是完成購(gòu)房資格核驗(yàn)，出賣人最主要的義務(wù)就是完成房源核驗(yàn)。而出賣人的房源核驗(yàn)義務(wù)又包括了一項(xiàng)前置義務(wù)即完成房屋解抵押手續(xù)。

再次，本案未能如期進(jìn)行面簽的違約責(zé)任如何認(rèn)定。如前所述，在二手房交易流程中，買賣雙方各自負(fù)有多項(xiàng)義務(wù)，各自義務(wù)中又隱含著諸多前置義務(wù)，雙方是否全面履行合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合認(rèn)定。本案中，合同中僅僅約定了買賣雙方應(yīng)于2016年1月30日前共同辦理面簽手續(xù)，但對(duì)于在此之前應(yīng)當(dāng)辦理前置義務(wù)并未約定具體的履行時(shí)間，故只能根據(jù)交易習(xí)慣并結(jié)合合同約定進(jìn)行推定。既然合同已經(jīng)約定了面簽時(shí)間不晚于2016年1月30日，那么按照正常的交易流程，網(wǎng)簽應(yīng)當(dāng)在此時(shí)間之前完成。同理，房源核驗(yàn)以及購(gòu)房資格核驗(yàn)亦應(yīng)當(dāng)在此時(shí)間之前完成。本案中，房源核驗(yàn)工作直至2016年2月23日才完成，購(gòu)房資格核驗(yàn)工作直至2016年3月14日才完成，雖然張某某與吳某某均主張系委托鏈家公司進(jìn)行上述工作，但該事實(shí)不能成為二人構(gòu)成違約的抗辯理由，根據(jù)《合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”即便二人遲延履行各自義務(wù)系由鏈家公司原因造成，也不能免除其違約責(zé)任。在履行銀行面簽義務(wù)過(guò)程中，買賣雙方均存在違約行為，該義務(wù)的最終履行時(shí)間勢(shì)必產(chǎn)生順延。截至2016年2月23日，張某某的遲延履行房源核驗(yàn)義務(wù)的違約行為已經(jīng)終止，作為出賣人其已經(jīng)滿足進(jìn)行網(wǎng)簽進(jìn)而進(jìn)行面簽的條件，但由于該義務(wù)完成的時(shí)間晚于推定的2016年1月30日，故不能再以該時(shí)間作為認(rèn)定張某某行使約定解除權(quán)的起點(diǎn)，即在主張合同解除一方也存在違約行為的情況下，應(yīng)當(dāng)將計(jì)算對(duì)方違約的時(shí)點(diǎn)順延至己方違約行為消除之日，也就是說(shuō)張某某在履行完房源核驗(yàn)義務(wù)之后，最早也只能在2016年2月23日進(jìn)行網(wǎng)簽，由于吳某某此時(shí)尚未完成購(gòu)房資格核驗(yàn)，則應(yīng)從2016年2月23日開(kāi)始計(jì)算其違約天數(shù)，至2016年3月5日張某某發(fā)出解除通知之日，吳某某的違約行為尚未達(dá)到15日，不符合雙方合同約定的解除權(quán)的行使條件，此時(shí)張某某發(fā)出解除通知的行為不產(chǎn)生合同解除的后果，屬于單方擅自解除合同，構(gòu)成違約。故其要求確認(rèn)雙方合同已于2016年3月5日解除的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持，張某某主張的違約金請(qǐng)求系建立在合同解除的基礎(chǔ)之上，故其關(guān)于違約金的主張不予支持。就吳某某在合同履行過(guò)程中存在的違約行為所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，張某某可另行主張。

三、關(guān)于張某某在訴訟期間將房屋出售給畢俊花是否構(gòu)成一房二賣及其法律后果的問(wèn)題。

首先，關(guān)于張某某向畢俊花出售房屋行為的定性問(wèn)題。由于法院已經(jīng)認(rèn)定張某某于2016年3月5日向吳某某發(fā)出解除通知的行為不發(fā)生合同解除的后果，故張某某與吳某某之間的房屋買賣合同仍屬有效狀態(tài)。張某某在尚未滿足合同約定解除權(quán)的情況下擅自單方解除合同屬于根本違約，雖其在2016年3月25日再次發(fā)送解除通知，但不能修復(fù)其第一次單方提出解約的違約性質(zhì)，仍應(yīng)以2016年3月5日作為認(rèn)定張某某違約的時(shí)點(diǎn)。

另外根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條規(guī)定：“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！彪m然吳某某第一次起訴時(shí)的訴訟請(qǐng)求為解除雙方之間的房屋買賣合同，但其在法庭辯論終結(jié)前，將訴訟請(qǐng)求變更為繼續(xù)履行合同，吳某某的行為符合法律規(guī)定。因此在吳某某與張某某之間簽訂的房屋買賣合同尚未解除的情況下，張某某將房屋出售給畢俊花構(gòu)成一房二賣。

其次，關(guān)于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同、張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同的履行順位應(yīng)當(dāng)如何確定的問(wèn)題。

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第15條規(guī)定：“審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。”北京市高級(jí)人民法院《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第13條規(guī)定：“出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定?！备鶕?jù)上述規(guī)定以及本案中所涉及合同的具體情況，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照上述一房數(shù)賣糾紛履行原則進(jìn)行處理：第一，關(guān)于上述兩份合同的效力問(wèn)題。在前文中已經(jīng)認(rèn)定吳某某與張某某之間的房屋買賣合同有效，故在此不再重復(fù)論述。關(guān)于張某某與畢俊花之間房屋買賣合同的效力問(wèn)題，吳某某在一審法院審理中主張雙方系惡意串通，虛構(gòu)再次交易的事實(shí)以阻止吳某某與張某某之間房屋買賣合同的履行，但一審法院最終認(rèn)定張某某與畢俊花之間房屋買賣合同亦為有效。吳某某并未對(duì)該合同的效力認(rèn)定提出上訴，故法院對(duì)其在二審中仍堅(jiān)持主張張某某與畢俊花之間屬于惡意串通因而合同無(wú)效的意見(jiàn)不予審查。第二，畢俊花在一審中雖然沒(méi)有提出獨(dú)立的要求履行合同的訴訟請(qǐng)求，但其在訴訟中多次主張應(yīng)當(dāng)履行己方作為買受人的房屋買賣合同，且在二審中上訴主張要求履行其與張某某之間的房屋買賣合同，因此在一審法院未對(duì)其進(jìn)行合理釋明的情況下，如果僅以其沒(méi)有提出訴訟請(qǐng)求就視為其沒(méi)有要求履行合同的意思表示顯然是違背其主觀意思的。故本案符合上述一房數(shù)賣糾紛履行原則的適用前提。第三，本案中，吳某某與張某某之間的房屋買賣合同、張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但202號(hào)房屋已經(jīng)交付給畢俊花占有使用，且從兩份合同履行程度上來(lái)看，張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同要高于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同。因此，根據(jù)上述處理原則，張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同的履行順位優(yōu)先于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同，即應(yīng)當(dāng)履行張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同。一審法院對(duì)于兩份合同履行順位的認(rèn)定錯(cuò)誤，予以糾正。在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。由于畢俊花在一審中并未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求要求履行其與張某某簽訂的房屋買賣合同，故其在二審中提出上述上訴請(qǐng)求屬于在二審中新增加的訴訟請(qǐng)求，法院無(wú)法處理，其可另行主張，故對(duì)畢俊花在本案中的上訴請(qǐng)求均予以駁回。在認(rèn)定應(yīng)當(dāng)履行張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同的情況下，吳某某提出的繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持，故予以駁回。吳某某主張的違約金請(qǐng)求系建立在合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)之上，現(xiàn)法院已經(jīng)駁回吳某某的該項(xiàng)請(qǐng)求，故該違約金主張應(yīng)一并予以駁回。關(guān)于合同不能履行的違約責(zé)任吳某某可另行向張某某主張。

北京市第一中級(jí)人民法院于2019年9月27日作出（2019）京01民終4436號(hào)民事判決：一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初11626號(hào)民事判決；二、駁回吳某某的全部訴訟請(qǐng)求；三、駁回張某某的全部反訴請(qǐng)求。

本院再審審理中，吳某某提交的新證據(jù)為：證據(jù)1．存量房屋房源核驗(yàn)委托書(shū)和存量房屋房源核驗(yàn)申請(qǐng)表，2020年4月從鏈家公司取得復(fù)印件。證明目的：只有房源核驗(yàn)通過(guò)以后才能進(jìn)行網(wǎng)簽。2016年2月23日張某某才提交房源核驗(yàn)，不可能在2016年1月30日完成網(wǎng)簽。張某某所稱簽約當(dāng)日已提交全部房源核驗(yàn)資料，認(rèn)為我方和鏈家公司進(jìn)行拖延是錯(cuò)誤的。證據(jù)2．家庭購(gòu)房申請(qǐng)表、購(gòu)房承諾書(shū)。證明吳某某在簽約當(dāng)日就完成了辦理網(wǎng)簽的手續(xù)，不存在怠于網(wǎng)簽的事實(shí)，更不存在張某某所稱為避稅拖延網(wǎng)簽的情形。證據(jù)3．北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)出具的關(guān)于存量住房抵押貸款評(píng)估等問(wèn)題的回復(fù)。證明北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)作為專業(yè)的機(jī)構(gòu)，已就貸款評(píng)估事項(xiàng)出具專業(yè)的意見(jiàn)：評(píng)估報(bào)告系辦理貸款批貸手續(xù)的前置和必要程序，賣方張某某有義務(wù)配合評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。張某某配合評(píng)估的義務(wù)是直至評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告，而不是其所主張開(kāi)幾次門的問(wèn)題，故本案中未能出具評(píng)估報(bào)告辦理貸款手續(xù)是張某某未配合完成評(píng)估導(dǎo)致，其系違約方。

張某某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均不認(rèn)可。質(zhì)證意見(jiàn)為：證據(jù)1的簽名是偽造的，請(qǐng)求法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。房源核驗(yàn)的資料張某某是在2015年12月25日簽署的，12月29日其在微信中詢問(wèn)李某房源核驗(yàn)是否做了，可以證明此證據(jù)是鏈家公司配合吳某某偽造的。證據(jù)2也是偽造的，原審期間已經(jīng)查明吳某某在2016年3月提交購(gòu)房資格申請(qǐng)，不是2015年12月25日，否則直至2016年3月才向相關(guān)部門提交不合常理。證據(jù)3北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)不是官方認(rèn)定的，評(píng)估的內(nèi)容應(yīng)以二審判決認(rèn)定為準(zhǔn)。

畢俊花對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性不認(rèn)可。質(zhì)證意見(jiàn)同張某某。鏈家公司對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均認(rèn)可。對(duì)證據(jù)1的質(zhì)證意見(jiàn)為，如果張某某沒(méi)有簽字，則證明其沒(méi)有配合辦理相應(yīng)的手續(xù)。

再審期間張某某申請(qǐng)證人北京金典佳和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人章某出庭作證。章某的主要證言為，“滿五唯一”是指以家庭為單位，購(gòu)房時(shí)間滿五年，是家庭名下唯一住房?！皾M五唯一”個(gè)人所得稅減免，成交價(jià)格相對(duì)偏低，對(duì)首付比例、貸款利率也有影響。賣方售房前另購(gòu)房并網(wǎng)簽，則在辦理網(wǎng)簽前不是“滿五唯一”。2016年房源核驗(yàn)必須通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司提交，否則無(wú)法辦理后續(xù)的網(wǎng)簽。張某某稱即使李某敏承擔(dān)稅費(fèi)，是否“滿五唯一”也會(huì)影響房屋的交易價(jià)格。畢俊花同意張某某的意見(jiàn)。吳某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可章某證言的真實(shí)性，評(píng)估應(yīng)在網(wǎng)簽前，否則網(wǎng)簽金額無(wú)法確定。鏈家公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：真實(shí)性不予認(rèn)可。證人明確表述網(wǎng)簽后出售房屋，對(duì)于價(jià)格有影響，這種情況下不屬于“滿五唯一”。2016年是海淀區(qū)率先進(jìn)行房源核驗(yàn)的，賣方可以自行辦理。

吳某某提交了鏈家公司經(jīng)理高某博的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息卡等身份信息，并申請(qǐng)其作為證人出庭作證。高某博的主要證言為，貸款評(píng)估流程需要賣方配合直到生成評(píng)估報(bào)告。本案中張某某未按照評(píng)估公司要求配合完成評(píng)估，系違約方。因張某某售房沒(méi)有和家人協(xié)商好，其配偶和岳母在2016年2月底、3月初讓高某博勸說(shuō)吳某某解約，并想給好處費(fèi)，高某博的同事也收到過(guò)匿名的電話騷擾。張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：不認(rèn)可高某博的證言，評(píng)估程序我方同意二審判決對(duì)相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)定。關(guān)于行賄沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，證人不是涉案交易的經(jīng)紀(jì)人，我方不可能也沒(méi)有必要對(duì)其行賄。畢俊花和鏈家公司沒(méi)有意見(jiàn)。

吳某某提交了北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司交易風(fēng)控總監(jiān)高某的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證等身份信息，并申請(qǐng)其作為證人出庭作證。高某的主要證言為，按慣例評(píng)估是經(jīng)紀(jì)公司預(yù)約，賣方配合，買方支付評(píng)估費(fèi)后主要是等待?！皾M五唯一”有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的差異，每個(gè)房屋不一樣，稅費(fèi)按交易慣例是買方承擔(dān)，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)不一定有影響。吳某某稱其和李某敏簽訂合同時(shí)約定的交易價(jià)格已包含稅費(fèi)，在履行涉案合同時(shí)，不會(huì)受到稅費(fèi)的影響。張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為：證人陳述賣方是配合評(píng)估的義務(wù)，和二審判決的認(rèn)定是一致的。是否“滿五唯一”對(duì)稅費(fèi)的影響是很大的，證人的陳述有誤。鏈家公司對(duì)高某的證言予以認(rèn)可。畢俊花沒(méi)有意見(jiàn)。

再審期間，張某某向法院遞交了責(zé)令提交書(shū)證申請(qǐng)書(shū)，要求吳某某提交其與李某敏簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，稱吳某某主張與李某敏簽訂的合同中，約定如果房屋不“滿五唯一”，稅費(fèi)由李某敏承擔(dān)，與雙方實(shí)際簽訂的補(bǔ)充協(xié)議不符。該補(bǔ)充協(xié)議涉及本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，吳某某和鏈家公司有必要提交，如果不提交，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定我方的主張成立。吳某某對(duì)張某某的主張不予認(rèn)可，稱我方2015年3月28日起訴時(shí)，已將與李某敏之間的所有合同都交給法院了，從未見(jiàn)過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，故我方與李某敏從未簽過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，且是否簽署也不會(huì)影響涉案合同的履行。二手房買賣交易習(xí)慣是買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，我方和李某敏約定稅費(fèi)由其承擔(dān)。對(duì)于張某某的此項(xiàng)請(qǐng)求，經(jīng)查，二審法院已要求吳某某、鏈家公司提交該補(bǔ)充協(xié)議，兩方當(dāng)事人均只提交了合同復(fù)印件，均稱補(bǔ)充協(xié)議找不到了。二審法院核實(shí)確認(rèn)了吳某某與李某敏簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，原吳某某名下的房屋已過(guò)戶至李某敏名下。故本院對(duì)該項(xiàng)申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。

另張某某申請(qǐng)對(duì)吳某某提交的存量房屋房源核驗(yàn)委托書(shū)和申請(qǐng)表進(jìn)行筆跡鑒定。經(jīng)查，二審法院已查明房源核驗(yàn)于2016年2月23日完成，吳某某提交的委托書(shū)和申請(qǐng)表是否為張某某所簽，不能改變此事實(shí)，故對(duì)此項(xiàng)申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。吳某某申請(qǐng)對(duì)202號(hào)房屋進(jìn)行勘驗(yàn)，經(jīng)查，二審法院已根據(jù)畢俊花的申請(qǐng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，拍攝了照片，并對(duì)證人進(jìn)行了詢問(wèn)，確認(rèn)房屋由畢俊花占有使用。故對(duì)其申請(qǐng)亦不予準(zhǔn)許。

本院再審查明，2019年10月12日吳某某以張某某為被告，鏈家公司為第三人，向北京市海淀區(qū)人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求張某某返還定金并賠償損失。

本院再審查明的其他事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

上述事實(shí)，有各方當(dāng)事人的陳述、北京市存量房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等證據(jù)材料在案佐證。

本院再審認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。吳某某與張某某就202號(hào)房屋簽訂的《房屋買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)雙方在合同履行至辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)時(shí)發(fā)生糾紛，均主張因?qū)Ψ降倪`約行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。下面依據(jù)查明的事實(shí)、證據(jù)以及相關(guān)法律規(guī)定對(duì)雙方的違約責(zé)任進(jìn)行分析：

關(guān)于未能如期辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)的違約責(zé)任?！斗课葙I賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定了雙方于2016年1月30日前共同辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，但對(duì)此前應(yīng)當(dāng)履行的前置義務(wù)并未約定具體時(shí)間。根據(jù)二手房交易流程，辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)（即面簽）時(shí)需要提交網(wǎng)簽合同、評(píng)估報(bào)告，故網(wǎng)簽和評(píng)估均需在面簽之前完成。在網(wǎng)簽程序中，又涉及到購(gòu)房資格核驗(yàn)和房源核驗(yàn)兩項(xiàng)前置義務(wù)，買受人主要義務(wù)是完成購(gòu)房資格核驗(yàn)，出賣人主要義務(wù)是完成房源核驗(yàn)。出賣人的房源核驗(yàn)義務(wù)又包括了一項(xiàng)前置義務(wù)即完成房屋解抵押手續(xù)。本案中，房源核驗(yàn)2016年2月23日完成，購(gòu)房資格核驗(yàn)2016年3月14日完成。雖然張某某、吳某某均主張系委托鏈家公司進(jìn)行上述工作，但該事實(shí)不能成為二人構(gòu)成違約的抗辯理由，亦不能因此免除違約責(zé)任。有關(guān)房屋評(píng)估，2015年12月29日，鏈家公司工作人員李某第一次在微信群中通知張某某要在第二天進(jìn)行入戶拍照，張某某表示同意但同時(shí)告知因租戶不在可能有一個(gè)房間拍不了。得知此情況鏈家公司并未另行約定時(shí)間，而是在12月30日進(jìn)行了第一次入戶拍照，故張某某對(duì)拍照工作未全部完成不負(fù)有責(zé)任。2016年1月16日第二次入戶拍照時(shí)，張某某即打開(kāi)了全部房間門，履行了配合義務(wù)。二審審理中鏈家公司認(rèn)可當(dāng)天微信群中的照片不是評(píng)估人員上門拍攝的，而是該公司工作人員拍照發(fā)給評(píng)估人員的，照片不合格的原因系鏈家公司或者評(píng)估公司未嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范執(zhí)行造成的。第三次拍照雖然是在張某某履行義務(wù)后進(jìn)行的，但其仍予以配合，故此次未全部完成的責(zé)任亦不應(yīng)由張某某承擔(dān)。此后合同履行過(guò)程中直至張某某發(fā)出解除合同通知，吳某某、鏈家公司均未提供證據(jù)證明向張某某主張過(guò)要求繼續(xù)履行配合評(píng)估的義務(wù)，故張某某不應(yīng)對(duì)評(píng)估未完成承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)吳某某的主張本院不予支持。

綜上，在面簽前，張某某未完成房源核驗(yàn)，吳某某未完成購(gòu)房資格核驗(yàn)，雙方對(duì)于未能如期辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)均存在違約行為。

關(guān)于合同解除的違約責(zé)任問(wèn)題。因履行銀行面簽義務(wù)的過(guò)程中，買賣雙方均存在違約行為，該義務(wù)的最終履行時(shí)間即產(chǎn)生順延，不能再以2016年1月30日作為認(rèn)定張某某行使約定解除權(quán)的起點(diǎn)，應(yīng)從2016年2月23日其違約行為消除之日起算，也就是說(shuō)在2016年2月23日張某某完成房源核驗(yàn)義務(wù)后，才能進(jìn)行網(wǎng)簽，而此時(shí)吳某某尚未完成購(gòu)房資格核驗(yàn)，則應(yīng)從2016年2月23日開(kāi)始計(jì)算其違約天數(shù)，至2016年3月5日張某某發(fā)出解除通知之日，吳某某的違約行為尚未達(dá)到15日，不符合雙方合同約定的解除權(quán)的行使條件，此時(shí)張某某發(fā)出解除通知屬于單方擅自解除合同，構(gòu)成違約。

關(guān)于張某某在訴訟期間將房屋出售給畢俊花如何認(rèn)定以及法律后果問(wèn)題。

首先，在張某某2016年3月5日向吳某某發(fā)出解除通知的行為不產(chǎn)生合同解除后果的情形下，其與吳某某之間的房屋買賣合同仍為有效狀態(tài)。張某某2016年3月25日再次發(fā)送的解除通知，不能修復(fù)其第一次單方提出解除合同的違約性質(zhì)，仍應(yīng)以2016年3月5日作為認(rèn)定張某某違約的時(shí)點(diǎn)。雖然吳某某第一次起訴時(shí)的訴訟請(qǐng)求為解除房屋買賣合同，但其在法庭辯論終結(jié)前，將訴訟請(qǐng)求變更為繼續(xù)履行合同，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條的規(guī)定。據(jù)此，在雙方就解除還是繼續(xù)履行合同存在爭(zhēng)議的情況下，張某某將房屋出售給畢俊花構(gòu)成一房二賣。

其次，關(guān)于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同、張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同的履行順位問(wèn)題。本案中，兩份房屋買賣合同均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，202號(hào)房屋現(xiàn)已交付畢俊花占有使用。從合同履行的情況看，張某某與畢俊花之間房屋買賣合同的履行程度要高于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同。故二審法院認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)履行張某某與畢俊花之間的房屋買賣合同是正確的，但是對(duì)于吳某某與張某某之間的房屋買賣合同未予處理不當(dāng)，本院予以糾正。現(xiàn)吳某某與張某某房屋買賣合同的目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)依法解除。合同解除不影響當(dāng)事人追究違約責(zé)任，鑒于吳某某已另案起訴，雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任可在另案中一并解決。

有關(guān)張某某提出的回避問(wèn)題。二審合議庭成員朱文君和劉秋燕雖然亦參加了本案二審發(fā)回重審時(shí)的合議庭審理，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審判人員在訴訟活動(dòng)中執(zhí)行回避制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第三條“凡在一個(gè)審判程序中參與過(guò)本案審判工作的審判人員，不得再參與該案其他程序的審判。但是，經(jīng)過(guò)第二審程序發(fā)回重審的案件，在一審法院作出裁判后又進(jìn)入第二審程序的，原第二審程序中合議庭組成人員不受本條規(guī)定的限制”的規(guī)定，朱文君和劉秋燕可以參加重審后的二審審理，不屬于應(yīng)予回避的人員，張某某的此項(xiàng)申請(qǐng)理由不能成立。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市第一中級(jí)人民法院（2019）京01民終4436號(hào)民事判決及北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初11626號(hào)民事判決；

二、解除吳某某與張某某2015年12月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》；

三、駁回吳某某的全部訴訟請(qǐng)求；

四、駁回張某某的其他反訴請(qǐng)求。

一審本訴案件受理費(fèi)60800元，由吳某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)6400元，由張某某負(fù)擔(dān)5120元，吳某某負(fù)擔(dān)1280元；保全費(fèi)5000元，由吳某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)128000元，由吳某某負(fù)擔(dān)23040元，由張某某負(fù)擔(dān)53760元，由畢俊花負(fù)擔(dān)51200元。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　陶志蓉

審 判 員　李　曉

審 判 員　張學(xué)梅

二〇二一年四月十六日

法官助理　黃子筠

書(shū) 記 員　陸芊雯