中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：劉長(zhǎng)征，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張偉，慧聰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)（原呼和浩特市賽某某巧報(bào)鎮(zhèn)東某某村村民委員會(huì)），住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某鄂爾多斯大街東某某平房區(qū)紅色樓。

法定代表人：樊雙喜，該居民委員會(huì)主任。

委托訴訟代理人：陳慶波，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：江春，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。

東某某居委會(huì)提交答辯意見(jiàn)稱，（一）本案與前訴的訴訟標(biāo)的和處置權(quán)益均不相同，不違反一事不再理原則。（2005）民一終字第109號(hào)民事判決解決的是東苑小區(qū)F組團(tuán)住房交付補(bǔ)償問(wèn)題。（2015）民一終字第408號(hào)民事判決解決的是已建成住房中應(yīng)交而未交給東某某居委會(huì)的損失賠償問(wèn)題。而本案解決的是未開發(fā)土地上附著的東某某居委會(huì)應(yīng)得而未決的權(quán)益賠償問(wèn)題。因此，雖然本案與前兩案源自于同一份《協(xié)議書》，但訟爭(zhēng)標(biāo)的和權(quán)益均不相同，不構(gòu)成重復(fù)訴訟。（二）一審判決適用法律正確。1.《協(xié)議書》第三條和第四條都對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出了約定，第三條約定是以小區(qū)建筑面積為依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，第四條是在約定最低容積率的條件下，以征地面積為依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兩條有機(jī)統(tǒng)一、互為補(bǔ)充，第四條是對(duì)第三條分配比例的具體化，兩者結(jié)合起來(lái)是一項(xiàng)完整的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既確定了分配比例，也確定了分配總額。目前東苑小區(qū)部分建成并銷售完畢，其余土地已被查封，正處于評(píng)估拍賣程序，開發(fā)公司事實(shí)上已無(wú)法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。單純適用《協(xié)議書》第三條，無(wú)法處理未開發(fā)土地的補(bǔ)償問(wèn)題。而將兩個(gè)條款綜合適用，則可以公平合理地解決這一現(xiàn)實(shí)困局。2.開發(fā)公司關(guān)于扣除“修路用地”、“抵押土地”以及“49.86畝未拆遷土地”的上訴理由與事實(shí)嚴(yán)重不符?！秴f(xié)議書》第四條中“除修路用地外”的“修路用地”僅指修建一環(huán)路（現(xiàn)鄂爾多斯大街師大段）的土地，不在開發(fā)公司征用的300畝土地范圍之內(nèi)；抵押的50畝土地是雙樹村的被征土地，至今仍在開發(fā)公司名下，由雙樹村實(shí)際占有使用。而且，貸款抵押與征地補(bǔ)償非同一法律關(guān)系，開發(fā)公司為批發(fā)市場(chǎng)的貸款抵押行為不能免除其對(duì)東某某居委會(huì)的債務(wù)；開發(fā)公司1999年1月已取得所征300畝土地的國(guó)有土地使用權(quán)，東某某居委會(huì)已經(jīng)按照《協(xié)議書》約定履行了交付土地的義務(wù)。按照當(dāng)時(shí)有效的法律法規(guī)，對(duì)土地進(jìn)行拆遷是開發(fā)公司的法定義務(wù)，與東某某居委會(huì)無(wú)關(guān)，是否具體實(shí)施拆遷不影響開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)的補(bǔ)償責(zé)任。（三）一審程序合法。在與本案關(guān)聯(lián)的在先訴訟中，開發(fā)公司屢次提起反訴且拒不繳納反訴費(fèi)用，以此拖延訴訟。本案中，其所提反訴不符合法律規(guī)定，合議庭當(dāng)庭告知其不予受理，可以另訴，程序合法。

東某某居委會(huì)一審起訴請(qǐng)求：1.判令開發(fā)公司向東某某居委會(huì)賠償損失338718590.00元（6034元/平方米×56135平方米=338718590元）；2.本案的全部訴訟費(fèi)用由開發(fā)公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：1998年1月6日，開發(fā)公司與東某某居委會(huì)、巧報(bào)鎮(zhèn)雙樹村村民委員會(huì)簽訂《協(xié)議書》，該協(xié)議約定：（一）由東某某居委會(huì)提供土地，開發(fā)公司出資，修通一環(huán)路師大南段呼倫南路至昭烏某路段長(zhǎng)度為1.2公里及呼倫南路三毛至雙樹村段，路長(zhǎng)約1.2公里，前進(jìn)巷往南修500米左右。（二）住宅小區(qū)用地約為800畝，東某某村約300畝左右，雙樹村占地500畝左右（具體面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），建設(shè)資金由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。（三）分配原則為以小區(qū)建筑面積計(jì)算，東某某村占35%，開發(fā)公司占65%。雙樹村占30%，開發(fā)公司占70%。（四）為了便于算賬和保證東某某村、雙樹村的利益，設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算，除修路用地外，每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算，負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米，每占用雙樹村一畝地負(fù)責(zé)解決住房300平方米。不論出房率高低，東某某村每畝350平方米，雙樹村每畝300平方米的住房面積。（五）一環(huán)路師大南段以南住宅小區(qū)由開發(fā)公司開發(fā)，前進(jìn)巷500米左右兩側(cè)由東某某村和雙樹村按規(guī)定要求開發(fā)。（六）為保證農(nóng)民的利益，在建設(shè)開工前每占一畝地開發(fā)公司給東某某居委會(huì)暫墊補(bǔ)償費(fèi)2萬(wàn)元，作為村民青苗等補(bǔ)償費(fèi)。在房款回收后如數(shù)返還開發(fā)公司。（七）前期工作由開發(fā)公司負(fù)責(zé)完成，兩村委會(huì)積極配合，在履行手續(xù)中，涉及到郊區(qū)交費(fèi)等工作兩村應(yīng)幫助開發(fā)公司給予減免有關(guān)稅費(fèi)。

《協(xié)議書》簽訂后，開發(fā)公司為興建東苑住宅小區(qū)向呼和浩特市計(jì)委報(bào)批，呼和浩特市計(jì)委立項(xiàng)后，依程序向內(nèi)蒙古自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)呈報(bào)后，經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)研究，于1998年12月2日以內(nèi)計(jì)基字（1998）1076號(hào)文件《關(guān)于呼和浩特東苑住宅小區(qū)工程項(xiàng)目建設(shè)書的批復(fù)》同意建設(shè)東苑住宅小區(qū)。1998年12月16日，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府建設(shè)用地審批部門以內(nèi)政土（1998）56號(hào)《關(guān)于東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司新建東苑小區(qū)征用土地的批復(fù)》，對(duì)呼和浩特市土地管理局報(bào)請(qǐng)征用土地的請(qǐng)求作出批復(fù)，同意征用東某某村集體土地300畝，其中耕地250.14畝，非農(nóng)建設(shè)用地49.86畝；雙樹村集體土地500.01畝，其中耕地487.04畝，非農(nóng)建設(shè)用地12.97畝。隨后履行了征地報(bào)批手續(xù)，被征用單位東某某村、雙樹村均加蓋了公章。在國(guó)家建設(shè)征（撥）用土地呈報(bào)表逐級(jí)審查意見(jiàn)欄中，鄉(xiāng)、區(qū)、市、自治區(qū)有關(guān)單位均加蓋了公章簽字同意。該土地由呼和浩特市人民政府征用后，出讓給開發(fā)公司。1999年1月開發(fā)公司辦理了呼國(guó)用（99）字第024號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證。

2003年5月6日，東某某居委會(huì)與開發(fā)公司經(jīng)共同協(xié)商，在原《協(xié)議書》的基礎(chǔ)上又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》約定：（一）開發(fā)公司分次給東某某居委會(huì)在位于東某某新村二區(qū)南東苑小區(qū)內(nèi)、東苑在建大鍋爐房西側(cè)建造F組團(tuán)住宅小區(qū)，并在保證工程質(zhì)量不低于東苑小區(qū)A組團(tuán)樓房標(biāo)準(zhǔn)的前提下建造，本次工程于2003年10月30日前交工。（二）開發(fā)公司本次給東某某居委會(huì)建筑的樓房面積為20625.48平方米、216戶（最后的精確面積以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)），其中85.61平方米戶型的108戶；98.8平方米戶型的60戶；102.62平方米戶型的24戶；124.53平方米戶型的24戶。（三）六樓上隔層的面積每平方米不能超過(guò)500元，隔層出售后此款歸開發(fā)公司所有，此面積不計(jì)入交付東某某居委會(huì)的面積。（四）如果開發(fā)公司不能按時(shí)交工，延誤的工期要按照樓房市場(chǎng)價(jià)格計(jì)20625480元的同期信用社貸款利率支付東某某居委會(huì)違約金（20625480元×同期信用社貸款利率×逾期時(shí)間=違約金）。

東某某居委會(huì)與開發(fā)公司簽訂《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》后，東某某居委會(huì)按約履行了提供建設(shè)用地的義務(wù)。開發(fā)公司未按約定交付房屋。東某某居委會(huì)多次同開發(fā)公司協(xié)商并要求履行協(xié)議，交付全部建設(shè)面積。由于協(xié)商未果，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，東某某居委會(huì)于2004年7月1日向一審法院提起訴訟。一審法院于2005年8月3日作出（2004）內(nèi)民一初字第5號(hào)民事判決，判決：（一）東某某居委會(huì)和開發(fā)公司簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》有效，繼續(xù)履行；（二）開發(fā)公司按《補(bǔ)充協(xié)議書》第二項(xiàng)向東某某居委會(huì)交付20625.48平方米樓房（F組團(tuán)住宅小區(qū)以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)）并以《補(bǔ)充協(xié)議書》第四條約定的違約金計(jì)算方法承擔(dān)逾期交付的違約金（違約金自約定樓房交付時(shí)間起至東某某居委會(huì)起訴之日止）；（三）東某某居委會(huì)按《補(bǔ)充協(xié)議書》第三條給付開發(fā)公司六樓上閣樓面積價(jià)款，每平方米500元（此面積不計(jì)入應(yīng)交付東某某居委會(huì)的面積）。開發(fā)公司不服該判決，向本院提起上訴。本院于2007年8月13日作出（2005）民一終字第109號(hào)民事判決。該判決認(rèn)定，雙方法律關(guān)系的性質(zhì)為征地補(bǔ)償關(guān)系。開發(fā)公司與東某某居委會(huì)之間的《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，合法有效。東某某居委會(huì)已經(jīng)依據(jù)《協(xié)議書》履行了交付土地的義務(wù)，其與開發(fā)公司在《補(bǔ)充協(xié)議書》中關(guān)于合同義務(wù)履行的約定亦不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條能夠行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的情形。盡管關(guān)于繼續(xù)履行合同并交付20625.48平方米房屋的判決與東某某居委會(huì)提出的交付建筑面積為89222平方米住宅的訴訟請(qǐng)求不完全一致，但該項(xiàng)判決并不損害開發(fā)公司在本案中的利益，且東某某居委會(huì)亦未提出上訴。至于20625.48平方米之外的其他房屋，東某某居委會(huì)可以依據(jù)合同的約定另行主張權(quán)利。故判決駁回上訴，維持原判。

東某某居委會(huì)于2008年2月28日再次提起訴訟，并于同年5月12日變更訴訟請(qǐng)求，將要求交付房屋的價(jià)格折算為12176萬(wàn)元。2011年7月11日，東某某居委會(huì)撤回關(guān)于商業(yè)混二樓應(yīng)分的建筑面積1859.63平方米的訴訟請(qǐng)求，另行起訴。一審法院于2011年8月1日作出（2008）內(nèi)民一初字第3號(hào)民事判決，判決：（一）開發(fā)公司給付東某某居委會(huì)住宅樓房面積28239.1085平方米；（二）開發(fā)公司應(yīng)提供辦理上述住宅樓房面積產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)。開發(fā)公司不服，提起上訴。鑒于開發(fā)公司將其應(yīng)交付的建成房屋均已出售，東某某居委會(huì)關(guān)于立即交付40587.95平方米商住樓的訴訟請(qǐng)求，客觀上不具有履行可能性，本院于2013年7月24日作出（2013）民一終字第63號(hào)民事裁定，撤銷一審法院（2008）內(nèi)民一初字第3號(hào)民事判決，將本案發(fā)回重審。重審時(shí)，東某某居委會(huì)于2013年8月26日變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令開發(fā)公司向東某某居委會(huì)賠償損失471133600元（5600元/平方米×84131平方米）;2.本案的全部訴訟費(fèi)由開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。重審期間，東某某居委會(huì)申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行鑒定，經(jīng)依法委托，內(nèi)蒙古景通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司分別作出內(nèi)景通估字（2015）第133號(hào)、第134號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》。依據(jù)該報(bào)告，涉案房屋以2008年1月1日為時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為2290元/平方米,以2014年11月24日為時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為6023元/平方米。一審法院作出（2013）內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決，判決：（一）開發(fā)公司在判決生效之日起十日內(nèi)賠償東某某居委會(huì)房屋損失款170083497元；（二）駁回東某某居委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。東某某居委會(huì)與開發(fā)公司均不服該判決，向本院提起上訴，本院作出（2015）民一終字第408號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。

東某某居委會(huì)于2018年1月18日提起本案訴訟，請(qǐng)求依據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議書》第二、三、四、五條之規(guī)定，判令開發(fā)公司就尚未開發(fā)的土地向東某某居委會(huì)賠償損失338718590元。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為東某某居委會(huì)要求開發(fā)公司賠償損失338718590元是否有依據(jù)。因《協(xié)議書》已被生效判決認(rèn)定為合法有效,該《協(xié)議書》的內(nèi)容及生效判決的內(nèi)容應(yīng)作為本案定案依據(jù)。東某某居委會(huì)依據(jù)該《協(xié)議書》第四條“為了便于算賬和保證東某某村、雙樹村的利益，設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算，除修路用地外，每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算，負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米，每占用雙樹村一畝地負(fù)責(zé)解決住房300平方米。不論出房率高低，東某某村每畝350平方米，雙樹村每畝300平方米的住房面積”的約定，要求判決開發(fā)公司給付其應(yīng)分得的住房面積。東某某居委會(huì)此前主張的是開發(fā)公司已開發(fā)的土地面積中應(yīng)分得的住房面積，依據(jù)是《協(xié)議書》第三條的約定，對(duì)未開發(fā)土地面積部分予以保留訴權(quán)。而東某某居委會(huì)此次提起本案訴訟主張的是開發(fā)公司未開發(fā)土地面積中應(yīng)分得的住房面積，依據(jù)《協(xié)議書》第四條約定主張本案權(quán)利，有事實(shí)和法律依據(jù)，其合法權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。雙方合作開發(fā)的土地面積為300畝，依據(jù)《協(xié)議書》第四條約定，東某某居委會(huì)每畝應(yīng)分的房屋面積為350平方米，其對(duì)所合資、合作開發(fā)300畝土地面積應(yīng)分得住房面積為10.5萬(wàn)平方米（350平方米/畝×300畝）。東某某居委會(huì)已通過(guò)訴訟確認(rèn)開發(fā)公司應(yīng)給付的房屋面積為48865平方米（包括已執(zhí)行和未執(zhí)行的），東某某居委會(huì)應(yīng)分得開發(fā)公司未開發(fā)土地面積的住房面積為56135平方米（10.5萬(wàn)平方米-48865平方米）。開發(fā)公司抗辯主張所開發(fā)的小區(qū)內(nèi)道路占地面積和抵押擔(dān)保的土地面積不屬雙方約定開發(fā)的土地，不應(yīng)計(jì)算在合資、合作開發(fā)土地的面積中。就修路占地面積的問(wèn)題，雙方爭(zhēng)議的條款仍為《協(xié)議書》第四條中除修路外土地計(jì)算面積，開發(fā)公司抗辯認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的道路占地面積，應(yīng)從總開發(fā)土地面積中核減，核減后剩余土地面積屬于應(yīng)分住房面積的基數(shù)。東某某居委會(huì)主張開發(fā)公司開發(fā)小區(qū)修路占地面積已扣除，條款中的修路指的是師大南一環(huán)的路而不是小區(qū)內(nèi)的道路。一審法院認(rèn)為，開發(fā)住宅小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的道路是開發(fā)配套所必需的，開發(fā)公司所開發(fā)的土地面積應(yīng)以實(shí)際占地面積確認(rèn)，開發(fā)住宅小區(qū)內(nèi)的道路亦屬雙方合資、合作開發(fā)的范圍，故不應(yīng)扣除。就抵押土地面積的問(wèn)題，開發(fā)公司主張有50畝土地面積是為了東某某居委會(huì)貸款進(jìn)行的抵押擔(dān)保,不應(yīng)作為雙方合資、合作開發(fā)建設(shè)用地面積而再向東某某居委會(huì)給付應(yīng)分得住房面積。一審法院認(rèn)為，因抵押土地?fù)?dān)保的行為與合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為不屬同一法律關(guān)系，開發(fā)公司的抗辯理由不能成立，雙方就抵押土地使用權(quán)的事宜可另行協(xié)商處理。

關(guān)于房屋價(jià)格的問(wèn)題。東某某居委會(huì)提起本次訴訟要求開發(fā)公司依據(jù)一審法院（2013）內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決評(píng)估的房屋價(jià)格確認(rèn)本次訴訟爭(zhēng)議的房屋價(jià)格，即每平方米6034元，而一審法院（2013）內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決確認(rèn)的房屋每平方米單價(jià)為6023元。東某某居委會(huì)在本案中應(yīng)申請(qǐng)對(duì)房屋單價(jià)進(jìn)行評(píng)估，但其未申請(qǐng)，一審法院考慮目前呼和浩特市房?jī)r(jià)屬于上漲期，故以（2013）內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決確定的房屋單價(jià)對(duì)開發(fā)公司非常有利，亦避免了東某某居委會(huì)因申請(qǐng)鑒定造成訴累。故采信（2013）內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決中認(rèn)定的房屋評(píng)估價(jià)格，即以每平方米6023元確定本案訴爭(zhēng)房屋面積單價(jià)，開發(fā)公司應(yīng)賠償東某某居委會(huì)未開發(fā)土地面積的房屋面積價(jià)款為338101105元（6023元/平方米×56135平方米）。

綜上，一審判決：開發(fā)公司于判決生效之日起十五日內(nèi)賠償東某某居委會(huì)房屋損失338101105元（6023元/平方米×56135平方米）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1735392.95元，由開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。

二審過(guò)程中，東某某居委會(huì)提交新證據(jù)：內(nèi)蒙古科瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱科瑞公司）出具的《測(cè)繪報(bào)告書》（2019.07.05），證明開發(fā)公司尚有未開發(fā)的土地，因該土地使用權(quán)已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，無(wú)法進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)賠償東某某居委會(huì)在該地塊上附著的利益。開發(fā)公司質(zhì)證稱，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。地塊四設(shè)計(jì)為綠地及退紅線道路，《測(cè)繪報(bào)告書》所附“擬處置空地測(cè)繪圖”右上方位的49.86畝土地被村民平房占據(jù)，不具備開發(fā)條件。本院對(duì)該證據(jù)認(rèn)定如下：開發(fā)公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，該證據(jù)系一審法院執(zhí)行程序中依法委托評(píng)估公司所作，能夠證明案涉土地現(xiàn)狀，與本案待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。據(jù)此，本院認(rèn)定以下事實(shí)：內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中級(jí)人民法院因執(zhí)行需要，委托科瑞公司對(duì)案涉國(guó)用（99）字第024號(hào)土地未開發(fā)利用部分土地及地上建筑物以及土地和周邊建筑物、道路的情況進(jìn)行測(cè)繪，科瑞公司于2019年7月5日作出《測(cè)繪報(bào)告書》，評(píng)估結(jié)果為：擬處置空地范圍有四塊，地塊一土地面積為6537.13平方米，地塊二土地面積為3282.32平方米，地塊三土地面積為25482.65平方米，地塊四土地面積為15802.73平方米。

另查明，主送呼和浩特市土地管理局的《關(guān)于東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司新建“東苑小區(qū)”征用土地的批復(fù)》（內(nèi)政土〔1998〕第56號(hào)）載明，同意開發(fā)公司征用呼和浩特市郊區(qū)東某某村集體土地300畝，其中耕地250.14畝，非農(nóng)建設(shè)用地49.86畝。以上土地作為呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用住房（安居）工程建設(shè)用地。免收任何形式的土地有償使用費(fèi)。土地管理費(fèi)減半收取。未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

1998年7月14日呼和浩特市建設(shè)局《關(guān)于東苑居住區(qū)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)》（呼建設(shè)規(guī)技發(fā)〔1998〕175號(hào)）載明，南一環(huán)路及呼倫南路建筑物退紅線不少于8米，退24米道路紅線不少于5米。

本院（2015）民一終字第408號(hào)民事判決載明，開發(fā)公司上訴稱，按《協(xié)議書》第四條的350平方米/畝計(jì)算（修路用地除外），因占地面積固定則相應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額必然確定，符合補(bǔ)償之義。從《協(xié)議書》的行文順序、文義及其邏輯，也不難判斷應(yīng)當(dāng)以第四條為基礎(chǔ)。

一審卷宗中東某某居委會(huì)的起訴狀載明：鑒于，已進(jìn)入執(zhí)行程序的尚未開發(fā)土地上還有其合法利益，且該利益尚未得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，為維護(hù)自身權(quán)益計(jì)，特依法提起訴訟。

本院二審?fù)徶?，雙方均確認(rèn)，《協(xié)議書》第一條中的修路用地，不在第二條800畝征地范圍內(nèi)。（2015）民一終字第408號(hào)民事判決生效后，開發(fā)公司在案涉土地上未再新建住宅。

對(duì)于開發(fā)公司一審所提反訴和鑒定問(wèn)題，開發(fā)公司在二審?fù)徶嘘愂龇Q，申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)是修路用地面積，以在總征地面積中扣除，但未繳納鑒定費(fèi)用。截至本案二審期間，開發(fā)公司尚未就一審所提反訴請(qǐng)求另行提起訴訟。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致。

關(guān)于一審是否存在程序嚴(yán)重違法的問(wèn)題。就案涉《協(xié)議書》，東某某居委會(huì)與開發(fā)公司在本案訴訟前已進(jìn)行兩次訴訟，本院曾先后作出（2005）民一終字第109號(hào)民事判決和（2015）民一終字第408號(hào)民事判決。其中，（2005）民一終字第109號(hào)民事判決解決的是開發(fā)公司已經(jīng)建成的F組團(tuán)住宅房屋分配問(wèn)題，（2015）民一終字第408號(hào)民事判決解決的是F組團(tuán)房屋以外其他已經(jīng)建成的住宅房屋（包括已開工的在建部分）分配問(wèn)題。（2015）民一終字第408號(hào)民事判決生效后，開發(fā)公司在案涉土地上未再新建住宅，本案東某某居委會(huì)提起訴訟系針對(duì)已進(jìn)入執(zhí)行程序的未開發(fā)土地上東某某居委會(huì)的應(yīng)得利益?？梢?jiàn)，本案與前兩次訴訟雖均源于雙方所簽《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》，但具體內(nèi)容并不相同，一審對(duì)本案進(jìn)行實(shí)體審理，不違反一事不再理原則。對(duì)于開發(fā)公司一審所提反訴，經(jīng)查，其并未預(yù)交相應(yīng)的案件受理費(fèi)，一審對(duì)其反訴請(qǐng)求不予審理并無(wú)不當(dāng)，且一審法院已釋明開發(fā)公司可就反訴事項(xiàng)另行起訴解決，不損害開發(fā)公司利益，亦不構(gòu)成程序違法。根據(jù)開發(fā)公司二審陳述，截至本案二審審理期間，就反訴部分仍未再行提起訴訟。其該項(xiàng)上訴主張，依據(jù)不足，本院不予支持。對(duì)于開發(fā)公司一審所提鑒定申請(qǐng)，其在本院二審?fù)徶凶哉J(rèn)，未就此繳納鑒定費(fèi)用，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十條關(guān)于申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交之規(guī)定，一審對(duì)其鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許，并無(wú)不當(dāng)。判決超期以及判決書遲延送達(dá)不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第四項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十五條規(guī)定的嚴(yán)重違反法定程序情形，開發(fā)公司就其所稱一審存在枉法裁判亦未提供任何證據(jù)證明，對(duì)其該項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。

（二）關(guān)于開發(fā)公司應(yīng)否賠償東某某居委會(huì)未開發(fā)土地的損失以及如何計(jì)算的問(wèn)題

根據(jù)本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2005）民一終字第109號(hào)民事判決認(rèn)定，案涉雙方法律關(guān)系的性質(zhì)為征地補(bǔ)償關(guān)系?！秴f(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于《協(xié)議書》第三條和第四條的關(guān)系，《協(xié)議書》第三條約定，分配原則為以小區(qū)建筑面積計(jì)算，東某某村占35%，開發(fā)公司占65%。第四條約定，為了便于算賬和保證東某某村的利益，設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算，除修路用地外，每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算，負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米。不論出房率高低，東某某村每畝350平方米。通觀上述兩條約定內(nèi)容可知，第三條是關(guān)于分配方式和分配比例的約定，第四條則通過(guò)設(shè)定出房率的方式確定了分配基數(shù)。從文字表述看，第四條中“東某某村每畝350平方米”是按照“條款三計(jì)算”而來(lái)；從實(shí)際結(jié)果看，按照一畝地666.67平方米、出房率1.5計(jì)算，一畝地應(yīng)得的房屋建筑面積為1000平方米，以第三條東某某村占建筑面積35%的比例，東某某村每畝即獲得350平方米住房?？梢?jiàn)，兩者并不沖突，而是緊密聯(lián)系、相輔相成。一審判決以第四條作為計(jì)算依據(jù)，不違背雙方當(dāng)事人的本意，不存在適用法律錯(cuò)誤。而且，根據(jù)本院二審查明的事實(shí)，開發(fā)公司在前次訴訟中亦主張以《協(xié)議書》第四條作為計(jì)算依據(jù)。開發(fā)公司關(guān)于一審判決適用法律錯(cuò)誤的上訴主張，依據(jù)不足。實(shí)際上，開發(fā)公司在本次訴訟中亦不反對(duì)按照《協(xié)議書》第四條計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，只是主張應(yīng)當(dāng)扣除部分土地面積，對(duì)此，本院分述如下：1.關(guān)于修路用地。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于對(duì)《協(xié)議書》第四條中的“修路用地”如何理解。開發(fā)公司主張，修路用地包括三部分：一是市政道路；二是小區(qū)規(guī)劃道路；三是退紅線占用地。對(duì)此，本院認(rèn)為，在文義解釋無(wú)法消除歧義的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同目的和其他條款對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行解釋。根據(jù)《協(xié)議書》首部約定，簽訂本協(xié)議的目的之一是為“改善呼市交通狀況”，協(xié)議內(nèi)容包括兩項(xiàng)，即“聯(lián)合開發(fā)一環(huán)路師大南段”并“在此路南新建住宅小區(qū)”。《協(xié)議書》第一條即是關(guān)于修建上述道路的約定，由“東某某提供土地，東某某房地產(chǎn)開發(fā)公司出資”，修路占用的土地不需要開發(fā)公司對(duì)東某某居委會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償。雙方在二審?fù)徶幸嗑_認(rèn)，《協(xié)議書》第一條中的修路用地，不在第二條800畝征地范圍內(nèi)。因此，《協(xié)議書》第四條“修路用地”中的“路”應(yīng)是指《協(xié)議書》第一條約定的道路。開發(fā)公司稱，“修路用地”應(yīng)包含小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路和退紅線用地。對(duì)此，本院認(rèn)為，道路用地為居住小區(qū)用地的必要組成部分，案涉土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證中均記載該宗地規(guī)劃道路占地面積37146.1平方米，可見(jiàn)，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路屬于開發(fā)居住小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃的當(dāng)然內(nèi)容，與本案雙方之間的拆遷補(bǔ)償并無(wú)必然關(guān)系，將第四條中的“修路用地”解釋為小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路用地，依據(jù)不足。關(guān)于退紅線用地，根據(jù)本院二審查明的事實(shí)，1998年7月14日呼和浩特市建設(shè)局《關(guān)于東苑居住區(qū)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)》（呼建設(shè)規(guī)技發(fā)〔1998〕175號(hào)）載明，南一環(huán)路及呼倫南路建筑物退紅線不少于8米，退24米道路紅線不少于5米?？梢?jiàn)，退紅線亦屬于住宅小區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容之一，與雙方之間的拆遷補(bǔ)償無(wú)必然關(guān)系，而且退紅線并非為修路所用，將第四條中的“修路用地”解釋為包括退紅線用地，依據(jù)不足。從實(shí)際履行情況看，開發(fā)公司在其后簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》以及合同履行過(guò)程中，均未就需要扣除小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路用地和退紅線用地提出異議。該事實(shí)與上述理解亦可相互印證。因此，開發(fā)公司主張扣除上述兩塊用地面積并申請(qǐng)鑒定，依據(jù)不足。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條規(guī)定，申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)與待證事實(shí)無(wú)關(guān)聯(lián)，或者對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義的，人民法院不予準(zhǔn)許。一審法院對(duì)開發(fā)公司關(guān)于修路用地面積的鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許，在實(shí)體處理上亦無(wú)不當(dāng)。2.關(guān)于50畝抵押土地。開發(fā)公司認(rèn)可，該50畝土地使用權(quán)已經(jīng)登記在其名下，可見(jiàn)，設(shè)定抵押系開發(fā)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)之后的自行處分行為。從其提交的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書看，抵押擔(dān)保的貸款期限為1999年6月18日至2004年2月18日，目前早已屆滿，而開發(fā)公司未提供證據(jù)證明該50畝土地使用權(quán)已由債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)體現(xiàn)的是物的交換價(jià)值，與對(duì)物實(shí)際占有使用的權(quán)利并不沖突，開發(fā)公司未提供證據(jù)證明其無(wú)法開發(fā)建設(shè)系因抵押所致。而且，根據(jù)本院二審新查明的事實(shí)，目前進(jìn)入執(zhí)行程序擬處置的四塊未開發(fā)土地均非雙方爭(zhēng)議的50畝抵押土地。一審判決認(rèn)定抵押與本案并非同一法律關(guān)系，雙方可就抵押土地使用權(quán)的事宜另行協(xié)商處理，并無(wú)不當(dāng)。開發(fā)公司主張?jiān)谟?jì)算補(bǔ)償數(shù)額時(shí)直接扣除50畝土地，依據(jù)不足。3.關(guān)于尚未拆遷的49.86畝土地。本院二審?fù)徶校瑬|某某居委會(huì)認(rèn)可該土地上有未拆遷的村民住宅，而對(duì)哪一方負(fù)有拆遷義務(wù)，雙方各執(zhí)一詞。對(duì)此，本院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)考察合同全部?jī)?nèi)容，并結(jié)合合同簽訂的歷史背景、政策因素等予以綜合認(rèn)定?！秴f(xié)議書》并未明確約定該49.86畝非農(nóng)建設(shè)用地上房屋的拆遷補(bǔ)償事宜，但從第六條內(nèi)容看，雙方明確約定了村民青苗補(bǔ)償費(fèi)用負(fù)擔(dān)，即由開發(fā)公司墊付，最終由東某某居委會(huì)負(fù)擔(dān)。東某某居委會(huì)在（2015）民一終字第408號(hào)案件的上訴中也稱，民宅拆遷根本就不在合同約定事項(xiàng)之內(nèi)，充分說(shuō)明民宅拆遷不是開發(fā)公司和東某某居委會(huì)之間要解決的問(wèn)題，因而也不存在約定不明的問(wèn)題?？梢?jiàn)，該項(xiàng)內(nèi)容并非雙方遺漏。根據(jù)《協(xié)議書》簽訂時(shí)施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第十八條規(guī)定，征地補(bǔ)償方案應(yīng)由建設(shè)單位與被征地單位協(xié)商確定。東某某居委會(huì)為《協(xié)議書》的簽約主體，系代表全體村民作為被征地單位與建設(shè)單位開發(fā)公司協(xié)商確定補(bǔ)償方案。在《協(xié)議書》沒(méi)有明確約定的情況下，并不能當(dāng)然得出開發(fā)公司在修建道路、復(fù)墾耕地、每畝地補(bǔ)償350平方米住宅面積的情況下，還需額外對(duì)村民住宅予以補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論。而且，目前執(zhí)行程序中，該49.86畝土地亦未納入擬處置空地范圍。東某某居委會(huì)一審起訴狀理由部分針對(duì)的也是“已進(jìn)入執(zhí)行程序的尚未開發(fā)土地上”其應(yīng)獲得的合法利益。因此，該部分土地屬于歷史遺留問(wèn)題，不宜納入本案審理，一審判決簡(jiǎn)單地將其作為未開發(fā)土地予以計(jì)算賠償費(fèi)用，不符合本案實(shí)際情況，本院予以糾正。對(duì)該部分土地上的相關(guān)糾紛，雙方當(dāng)事人可另尋其他法律途徑解決。據(jù)此，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)支付東某某居委會(huì)的房屋損失賠償金額為：6023元/平方米×（56135平方米-350平方米/畝×49.86畝）=232993732元。

綜上，開發(fā)公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（2018）內(nèi)民初12號(hào)民事判決；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　丹

審判員　吳曉芳

審判員　李　春

二〇一九年十二月十七日

法官助理徐上