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呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書

2020-02-29 塵埃 評(píng)論0

中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民終976號(hào)
上訴人(原審被告):呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司,住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某鄂爾多斯大街(東某某貨棧東側(cè))。
法定代表人:劉長(zhǎng)征,該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張偉,慧聰律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)(原呼和浩特市賽某某巧報(bào)鎮(zhèn)東某某村村民委員會(huì)),住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某鄂爾多斯大街東某某平房區(qū)紅色樓。
法定代表人:樊雙喜,該居民委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人:陳慶波,北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:江春,北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。
上訴人呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司)因與被上訴人內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱東某某居委會(huì))合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案,不服內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱一審法院)(2018)內(nèi)民初12號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年6月17日立案后,依法組成合議庭,開庭進(jìn)行了審理。開發(fā)公司的委托訴訟代理人張偉,東某某居委會(huì)的委托訴訟代理人陳慶波、江春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
開發(fā)公司上訴請(qǐng)求:1.撤銷一審判決,依法改判;2.本案一、二審訴訟費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由東某某居委會(huì)承擔(dān)。事實(shí)和理由:(一)一審判決違反一事不再理原則,嚴(yán)重程序違法。2011年,東某某居委會(huì)針對(duì)涉案糾紛向一審法院提起訴訟,該案重審一審中,東某某居委會(huì)變更訴訟請(qǐng)求為,判令開發(fā)公司向其賠償損失471133600元,一、二審判決支持了其訴訟請(qǐng)求中的一部分,即170083497元,同時(shí)認(rèn)定,對(duì)于東某某居委會(huì)其他補(bǔ)償款的主張,由于存在退紅線、道路用地以及占用地拆遷義務(wù)等問(wèn)題,不應(yīng)在上述問(wèn)題未解決的情況下進(jìn)行裁判,建議另案處理。東某某居委會(huì)本案一審訴訟請(qǐng)求仍為賠償損失,數(shù)額及計(jì)算方法與前一訴訟的訴請(qǐng)存在相同或覆蓋的關(guān)系。目前,前一訴訟兩審判決中所提問(wèn)題仍然存在,未能解決,而且針對(duì)涉案地塊,由于拆遷、訴訟等原因,開發(fā)公司未能再行開發(fā)建設(shè),東某某居委會(huì)的起訴不具備新情況,違反一事不再理原則,應(yīng)駁回其起訴。(二)一審判決適用法律錯(cuò)誤。雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)一環(huán)路師大南段及住宅小區(qū)協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》)中關(guān)于開發(fā)利益分配有兩種計(jì)算方式,即第三條的以建成房屋面積進(jìn)行計(jì)算和第四條以占地畝數(shù)進(jìn)行計(jì)算。一審判決依據(jù)《協(xié)議書》第四條計(jì)算損失,而前一訴訟生效判決依據(jù)《協(xié)議書》第三條計(jì)算損失,同一糾紛在不同訴訟中計(jì)算方法矛盾,屬于適用法律錯(cuò)誤。此外,一審判決的計(jì)算方式必然涉及以下問(wèn)題:第一,應(yīng)當(dāng)扣除修路用地面積,但目前該面積仍未確定;第二,應(yīng)當(dāng)扣除開發(fā)公司為東某某居委會(huì)利益抵押的50畝土地;第三,應(yīng)當(dāng)扣除由東某某居委會(huì)承擔(dān)拆遷補(bǔ)償義務(wù)而未實(shí)際交付的49.86畝非農(nóng)建設(shè)用地。(三)一審拒收開發(fā)公司反訴以及鑒定申請(qǐng)材料,且裁判嚴(yán)重超期,構(gòu)成枉法裁判。一審開庭前,開發(fā)公司提出反訴請(qǐng)求及鑒定申請(qǐng),被當(dāng)庭駁回,使開發(fā)公司喪失一并解決糾紛的可能,增加了訴累。一審開庭時(shí)間距開發(fā)公司收到一審判決時(shí)間近一年,裁判嚴(yán)重超期。
東某某居委會(huì)提交答辯意見(jiàn)稱,(一)本案與前訴的訴訟標(biāo)的和處置權(quán)益均不相同,不違反一事不再理原則。(2005)民一終字第109號(hào)民事判決解決的是東苑小區(qū)F組團(tuán)住房交付補(bǔ)償問(wèn)題。(2015)民一終字第408號(hào)民事判決解決的是已建成住房中應(yīng)交而未交給東某某居委會(huì)的損失賠償問(wèn)題。而本案解決的是未開發(fā)土地上附著的東某某居委會(huì)應(yīng)得而未決的權(quán)益賠償問(wèn)題。因此,雖然本案與前兩案源自于同一份《協(xié)議書》,但訟爭(zhēng)標(biāo)的和權(quán)益均不相同,不構(gòu)成重復(fù)訴訟。(二)一審判決適用法律正確。1.《協(xié)議書》第三條和第四條都對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出了約定,第三條約定是以小區(qū)建筑面積為依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),第四條是在約定最低容積率的條件下,以征地面積為依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),兩條有機(jī)統(tǒng)一、互為補(bǔ)充,第四條是對(duì)第三條分配比例的具體化,兩者結(jié)合起來(lái)是一項(xiàng)完整的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),既確定了分配比例,也確定了分配總額。目前東苑小區(qū)部分建成并銷售完畢,其余土地已被查封,正處于評(píng)估拍賣程序,開發(fā)公司事實(shí)上已無(wú)法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。單純適用《協(xié)議書》第三條,無(wú)法處理未開發(fā)土地的補(bǔ)償問(wèn)題。而將兩個(gè)條款綜合適用,則可以公平合理地解決這一現(xiàn)實(shí)困局。2.開發(fā)公司關(guān)于扣除“修路用地”、“抵押土地”以及“49.86畝未拆遷土地”的上訴理由與事實(shí)嚴(yán)重不符?!秴f(xié)議書》第四條中“除修路用地外”的“修路用地”僅指修建一環(huán)路(現(xiàn)鄂爾多斯大街師大段)的土地,不在開發(fā)公司征用的300畝土地范圍之內(nèi);抵押的50畝土地是雙樹村的被征土地,至今仍在開發(fā)公司名下,由雙樹村實(shí)際占有使用。而且,貸款抵押與征地補(bǔ)償非同一法律關(guān)系,開發(fā)公司為批發(fā)市場(chǎng)的貸款抵押行為不能免除其對(duì)東某某居委會(huì)的債務(wù);開發(fā)公司1999年1月已取得所征300畝土地的國(guó)有土地使用權(quán),東某某居委會(huì)已經(jīng)按照《協(xié)議書》約定履行了交付土地的義務(wù)。按照當(dāng)時(shí)有效的法律法規(guī),對(duì)土地進(jìn)行拆遷是開發(fā)公司的法定義務(wù),與東某某居委會(huì)無(wú)關(guān),是否具體實(shí)施拆遷不影響開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)的補(bǔ)償責(zé)任。(三)一審程序合法。在與本案關(guān)聯(lián)的在先訴訟中,開發(fā)公司屢次提起反訴且拒不繳納反訴費(fèi)用,以此拖延訴訟。本案中,其所提反訴不符合法律規(guī)定,合議庭當(dāng)庭告知其不予受理,可以另訴,程序合法。
東某某居委會(huì)一審起訴請(qǐng)求:1.判令開發(fā)公司向東某某居委會(huì)賠償損失338718590.00元(6034元/平方米×56135平方米=338718590元);2.本案的全部訴訟費(fèi)用由開發(fā)公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):1998年1月6日,開發(fā)公司與東某某居委會(huì)、巧報(bào)鎮(zhèn)雙樹村村民委員會(huì)簽訂《協(xié)議書》,該協(xié)議約定:(一)由東某某居委會(huì)提供土地,開發(fā)公司出資,修通一環(huán)路師大南段呼倫南路至昭烏某路段長(zhǎng)度為1.2公里及呼倫南路三毛至雙樹村段,路長(zhǎng)約1.2公里,前進(jìn)巷往南修500米左右。(二)住宅小區(qū)用地約為800畝,東某某村約300畝左右,雙樹村占地500畝左右(具體面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)),建設(shè)資金由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。(三)分配原則為以小區(qū)建筑面積計(jì)算,東某某村占35%,開發(fā)公司占65%。雙樹村占30%,開發(fā)公司占70%。(四)為了便于算賬和保證東某某村、雙樹村的利益,設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算,除修路用地外,每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算,負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米,每占用雙樹村一畝地負(fù)責(zé)解決住房300平方米。不論出房率高低,東某某村每畝350平方米,雙樹村每畝300平方米的住房面積。(五)一環(huán)路師大南段以南住宅小區(qū)由開發(fā)公司開發(fā),前進(jìn)巷500米左右兩側(cè)由東某某村和雙樹村按規(guī)定要求開發(fā)。(六)為保證農(nóng)民的利益,在建設(shè)開工前每占一畝地開發(fā)公司給東某某居委會(huì)暫墊補(bǔ)償費(fèi)2萬(wàn)元,作為村民青苗等補(bǔ)償費(fèi)。在房款回收后如數(shù)返還開發(fā)公司。(七)前期工作由開發(fā)公司負(fù)責(zé)完成,兩村委會(huì)積極配合,在履行手續(xù)中,涉及到郊區(qū)交費(fèi)等工作兩村應(yīng)幫助開發(fā)公司給予減免有關(guān)稅費(fèi)。
《協(xié)議書》簽訂后,開發(fā)公司為興建東苑住宅小區(qū)向呼和浩特市計(jì)委報(bào)批,呼和浩特市計(jì)委立項(xiàng)后,依程序向內(nèi)蒙古自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)呈報(bào)后,經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)研究,于1998年12月2日以內(nèi)計(jì)基字(1998)1076號(hào)文件《關(guān)于呼和浩特東苑住宅小區(qū)工程項(xiàng)目建設(shè)書的批復(fù)》同意建設(shè)東苑住宅小區(qū)。1998年12月16日,內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府建設(shè)用地審批部門以內(nèi)政土(1998)56號(hào)《關(guān)于東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司新建東苑小區(qū)征用土地的批復(fù)》,對(duì)呼和浩特市土地管理局報(bào)請(qǐng)征用土地的請(qǐng)求作出批復(fù),同意征用東某某村集體土地300畝,其中耕地250.14畝,非農(nóng)建設(shè)用地49.86畝;雙樹村集體土地500.01畝,其中耕地487.04畝,非農(nóng)建設(shè)用地12.97畝。隨后履行了征地報(bào)批手續(xù),被征用單位東某某村、雙樹村均加蓋了公章。在國(guó)家建設(shè)征(撥)用土地呈報(bào)表逐級(jí)審查意見(jiàn)欄中,鄉(xiāng)、區(qū)、市、自治區(qū)有關(guān)單位均加蓋了公章簽字同意。該土地由呼和浩特市人民政府征用后,出讓給開發(fā)公司。1999年1月開發(fā)公司辦理了呼國(guó)用(99)字第024號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證。
2003年5月6日,東某某居委會(huì)與開發(fā)公司經(jīng)共同協(xié)商,在原《協(xié)議書》的基礎(chǔ)上又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》約定:(一)開發(fā)公司分次給東某某居委會(huì)在位于東某某新村二區(qū)南東苑小區(qū)內(nèi)、東苑在建大鍋爐房西側(cè)建造F組團(tuán)住宅小區(qū),并在保證工程質(zhì)量不低于東苑小區(qū)A組團(tuán)樓房標(biāo)準(zhǔn)的前提下建造,本次工程于2003年10月30日前交工。(二)開發(fā)公司本次給東某某居委會(huì)建筑的樓房面積為20625.48平方米、216戶(最后的精確面積以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)),其中85.61平方米戶型的108戶;98.8平方米戶型的60戶;102.62平方米戶型的24戶;124.53平方米戶型的24戶。(三)六樓上隔層的面積每平方米不能超過(guò)500元,隔層出售后此款歸開發(fā)公司所有,此面積不計(jì)入交付東某某居委會(huì)的面積。(四)如果開發(fā)公司不能按時(shí)交工,延誤的工期要按照樓房市場(chǎng)價(jià)格計(jì)20625480元的同期信用社貸款利率支付東某某居委會(huì)違約金(20625480元×同期信用社貸款利率×逾期時(shí)間=違約金)。
東某某居委會(huì)與開發(fā)公司簽訂《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》后,東某某居委會(huì)按約履行了提供建設(shè)用地的義務(wù)。開發(fā)公司未按約定交付房屋。東某某居委會(huì)多次同開發(fā)公司協(xié)商并要求履行協(xié)議,交付全部建設(shè)面積。由于協(xié)商未果,雙方發(fā)生爭(zhēng)議,東某某居委會(huì)于2004年7月1日向一審法院提起訴訟。一審法院于2005年8月3日作出(2004)內(nèi)民一初字第5號(hào)民事判決,判決:(一)東某某居委會(huì)和開發(fā)公司簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》有效,繼續(xù)履行;(二)開發(fā)公司按《補(bǔ)充協(xié)議書》第二項(xiàng)向東某某居委會(huì)交付20625.48平方米樓房(F組團(tuán)住宅小區(qū)以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn))并以《補(bǔ)充協(xié)議書》第四條約定的違約金計(jì)算方法承擔(dān)逾期交付的違約金(違約金自約定樓房交付時(shí)間起至東某某居委會(huì)起訴之日止);(三)東某某居委會(huì)按《補(bǔ)充協(xié)議書》第三條給付開發(fā)公司六樓上閣樓面積價(jià)款,每平方米500元(此面積不計(jì)入應(yīng)交付東某某居委會(huì)的面積)。開發(fā)公司不服該判決,向本院提起上訴。本院于2007年8月13日作出(2005)民一終字第109號(hào)民事判決。該判決認(rèn)定,雙方法律關(guān)系的性質(zhì)為征地補(bǔ)償關(guān)系。開發(fā)公司與東某某居委會(huì)之間的《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定,合法有效。東某某居委會(huì)已經(jīng)依據(jù)《協(xié)議書》履行了交付土地的義務(wù),其與開發(fā)公司在《補(bǔ)充協(xié)議書》中關(guān)于合同義務(wù)履行的約定亦不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條能夠行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的情形。盡管關(guān)于繼續(xù)履行合同并交付20625.48平方米房屋的判決與東某某居委會(huì)提出的交付建筑面積為89222平方米住宅的訴訟請(qǐng)求不完全一致,但該項(xiàng)判決并不損害開發(fā)公司在本案中的利益,且東某某居委會(huì)亦未提出上訴。至于20625.48平方米之外的其他房屋,東某某居委會(huì)可以依據(jù)合同的約定另行主張權(quán)利。故判決駁回上訴,維持原判。
東某某居委會(huì)于2008年2月28日再次提起訴訟,并于同年5月12日變更訴訟請(qǐng)求,將要求交付房屋的價(jià)格折算為12176萬(wàn)元。2011年7月11日,東某某居委會(huì)撤回關(guān)于商業(yè)混二樓應(yīng)分的建筑面積1859.63平方米的訴訟請(qǐng)求,另行起訴。一審法院于2011年8月1日作出(2008)內(nèi)民一初字第3號(hào)民事判決,判決:(一)開發(fā)公司給付東某某居委會(huì)住宅樓房面積28239.1085平方米;(二)開發(fā)公司應(yīng)提供辦理上述住宅樓房面積產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)。開發(fā)公司不服,提起上訴。鑒于開發(fā)公司將其應(yīng)交付的建成房屋均已出售,東某某居委會(huì)關(guān)于立即交付40587.95平方米商住樓的訴訟請(qǐng)求,客觀上不具有履行可能性,本院于2013年7月24日作出(2013)民一終字第63號(hào)民事裁定,撤銷一審法院(2008)內(nèi)民一初字第3號(hào)民事判決,將本案發(fā)回重審。重審時(shí),東某某居委會(huì)于2013年8月26日變更訴訟請(qǐng)求為:1.判令開發(fā)公司向東某某居委會(huì)賠償損失471133600元(5600元/平方米×84131平方米);2.本案的全部訴訟費(fèi)由開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。重審期間,東某某居委會(huì)申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行鑒定,經(jīng)依法委托,內(nèi)蒙古景通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司分別作出內(nèi)景通估字(2015)第133號(hào)、第134號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》。依據(jù)該報(bào)告,涉案房屋以2008年1月1日為時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為2290元/平方米,以2014年11月24日為時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為6023元/平方米。一審法院作出(2013)內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決,判決:(一)開發(fā)公司在判決生效之日起十日內(nèi)賠償東某某居委會(huì)房屋損失款170083497元;(二)駁回東某某居委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。東某某居委會(huì)與開發(fā)公司均不服該判決,向本院提起上訴,本院作出(2015)民一終字第408號(hào)民事判決,駁回上訴,維持原判。
東某某居委會(huì)于2018年1月18日提起本案訴訟,請(qǐng)求依據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議書》第二、三、四、五條之規(guī)定,判令開發(fā)公司就尚未開發(fā)的土地向東某某居委會(huì)賠償損失338718590元。
一審法院認(rèn)為,本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為東某某居委會(huì)要求開發(fā)公司賠償損失338718590元是否有依據(jù)。因《協(xié)議書》已被生效判決認(rèn)定為合法有效,該《協(xié)議書》的內(nèi)容及生效判決的內(nèi)容應(yīng)作為本案定案依據(jù)。東某某居委會(huì)依據(jù)該《協(xié)議書》第四條“為了便于算賬和保證東某某村、雙樹村的利益,設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算,除修路用地外,每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算,負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米,每占用雙樹村一畝地負(fù)責(zé)解決住房300平方米。不論出房率高低,東某某村每畝350平方米,雙樹村每畝300平方米的住房面積”的約定,要求判決開發(fā)公司給付其應(yīng)分得的住房面積。東某某居委會(huì)此前主張的是開發(fā)公司已開發(fā)的土地面積中應(yīng)分得的住房面積,依據(jù)是《協(xié)議書》第三條的約定,對(duì)未開發(fā)土地面積部分予以保留訴權(quán)。而東某某居委會(huì)此次提起本案訴訟主張的是開發(fā)公司未開發(fā)土地面積中應(yīng)分得的住房面積,依據(jù)《協(xié)議書》第四條約定主張本案權(quán)利,有事實(shí)和法律依據(jù),其合法權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。雙方合作開發(fā)的土地面積為300畝,依據(jù)《協(xié)議書》第四條約定,東某某居委會(huì)每畝應(yīng)分的房屋面積為350平方米,其對(duì)所合資、合作開發(fā)300畝土地面積應(yīng)分得住房面積為10.5萬(wàn)平方米(350平方米/畝×300畝)。東某某居委會(huì)已通過(guò)訴訟確認(rèn)開發(fā)公司應(yīng)給付的房屋面積為48865平方米(包括已執(zhí)行和未執(zhí)行的),東某某居委會(huì)應(yīng)分得開發(fā)公司未開發(fā)土地面積的住房面積為56135平方米(10.5萬(wàn)平方米-48865平方米)。開發(fā)公司抗辯主張所開發(fā)的小區(qū)內(nèi)道路占地面積和抵押擔(dān)保的土地面積不屬雙方約定開發(fā)的土地,不應(yīng)計(jì)算在合資、合作開發(fā)土地的面積中。就修路占地面積的問(wèn)題,雙方爭(zhēng)議的條款仍為《協(xié)議書》第四條中除修路外土地計(jì)算面積,開發(fā)公司抗辯認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的道路占地面積,應(yīng)從總開發(fā)土地面積中核減,核減后剩余土地面積屬于應(yīng)分住房面積的基數(shù)。東某某居委會(huì)主張開發(fā)公司開發(fā)小區(qū)修路占地面積已扣除,條款中的修路指的是師大南一環(huán)的路而不是小區(qū)內(nèi)的道路。一審法院認(rèn)為,開發(fā)住宅小區(qū),小區(qū)內(nèi)的道路是開發(fā)配套所必需的,開發(fā)公司所開發(fā)的土地面積應(yīng)以實(shí)際占地面積確認(rèn),開發(fā)住宅小區(qū)內(nèi)的道路亦屬雙方合資、合作開發(fā)的范圍,故不應(yīng)扣除。就抵押土地面積的問(wèn)題,開發(fā)公司主張有50畝土地面積是為了東某某居委會(huì)貸款進(jìn)行的抵押擔(dān)保,不應(yīng)作為雙方合資、合作開發(fā)建設(shè)用地面積而再向東某某居委會(huì)給付應(yīng)分得住房面積。一審法院認(rèn)為,因抵押土地?fù)?dān)保的行為與合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為不屬同一法律關(guān)系,開發(fā)公司的抗辯理由不能成立,雙方就抵押土地使用權(quán)的事宜可另行協(xié)商處理。
關(guān)于房屋價(jià)格的問(wèn)題。東某某居委會(huì)提起本次訴訟要求開發(fā)公司依據(jù)一審法院(2013)內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決評(píng)估的房屋價(jià)格確認(rèn)本次訴訟爭(zhēng)議的房屋價(jià)格,即每平方米6034元,而一審法院(2013)內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決確認(rèn)的房屋每平方米單價(jià)為6023元。東某某居委會(huì)在本案中應(yīng)申請(qǐng)對(duì)房屋單價(jià)進(jìn)行評(píng)估,但其未申請(qǐng),一審法院考慮目前呼和浩特市房?jī)r(jià)屬于上漲期,故以(2013)內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決確定的房屋單價(jià)對(duì)開發(fā)公司非常有利,亦避免了東某某居委會(huì)因申請(qǐng)鑒定造成訴累。故采信(2013)內(nèi)民一初字第16號(hào)民事判決中認(rèn)定的房屋評(píng)估價(jià)格,即以每平方米6023元確定本案訴爭(zhēng)房屋面積單價(jià),開發(fā)公司應(yīng)賠償東某某居委會(huì)未開發(fā)土地面積的房屋面積價(jià)款為338101105元(6023元/平方米×56135平方米)。
綜上,一審判決:開發(fā)公司于判決生效之日起十五日內(nèi)賠償東某某居委會(huì)房屋損失338101105元(6023元/平方米×56135平方米)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1735392.95元,由開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
二審過(guò)程中,東某某居委會(huì)提交新證據(jù):內(nèi)蒙古科瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱科瑞公司)出具的《測(cè)繪報(bào)告書》(2019.07.05),證明開發(fā)公司尚有未開發(fā)的土地,因該土地使用權(quán)已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序,無(wú)法進(jìn)行后續(xù)開發(fā),開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)賠償東某某居委會(huì)在該地塊上附著的利益。開發(fā)公司質(zhì)證稱,對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可,關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。地塊四設(shè)計(jì)為綠地及退紅線道路,《測(cè)繪報(bào)告書》所附“擬處置空地測(cè)繪圖”右上方位的49.86畝土地被村民平房占據(jù),不具備開發(fā)條件。本院對(duì)該證據(jù)認(rèn)定如下:開發(fā)公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,該證據(jù)系一審法院執(zhí)行程序中依法委托評(píng)估公司所作,能夠證明案涉土地現(xiàn)狀,與本案待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性,本院予以采信。據(jù)此,本院認(rèn)定以下事實(shí):內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中級(jí)人民法院因執(zhí)行需要,委托科瑞公司對(duì)案涉國(guó)用(99)字第024號(hào)土地未開發(fā)利用部分土地及地上建筑物以及土地和周邊建筑物、道路的情況進(jìn)行測(cè)繪,科瑞公司于2019年7月5日作出《測(cè)繪報(bào)告書》,評(píng)估結(jié)果為:擬處置空地范圍有四塊,地塊一土地面積為6537.13平方米,地塊二土地面積為3282.32平方米,地塊三土地面積為25482.65平方米,地塊四土地面積為15802.73平方米。
另查明,主送呼和浩特市土地管理局的《關(guān)于東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司新建“東苑小區(qū)”征用土地的批復(fù)》(內(nèi)政土〔1998〕第56號(hào))載明,同意開發(fā)公司征用呼和浩特市郊區(qū)東某某村集體土地300畝,其中耕地250.14畝,非農(nóng)建設(shè)用地49.86畝。以上土地作為呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用住房(安居)工程建設(shè)用地。免收任何形式的土地有償使用費(fèi)。土地管理費(fèi)減半收取。未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
1998年7月14日呼和浩特市建設(shè)局《關(guān)于東苑居住區(qū)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)》(呼建設(shè)規(guī)技發(fā)〔1998〕175號(hào))載明,南一環(huán)路及呼倫南路建筑物退紅線不少于8米,退24米道路紅線不少于5米。
本院(2015)民一終字第408號(hào)民事判決載明,開發(fā)公司上訴稱,按《協(xié)議書》第四條的350平方米/畝計(jì)算(修路用地除外),因占地面積固定則相應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額必然確定,符合補(bǔ)償之義。從《協(xié)議書》的行文順序、文義及其邏輯,也不難判斷應(yīng)當(dāng)以第四條為基礎(chǔ)。
一審卷宗中東某某居委會(huì)的起訴狀載明:鑒于,已進(jìn)入執(zhí)行程序的尚未開發(fā)土地上還有其合法利益,且該利益尚未得到法律的確認(rèn)和保護(hù),為維護(hù)自身權(quán)益計(jì),特依法提起訴訟。
本院二審?fù)徶?,雙方均確認(rèn),《協(xié)議書》第一條中的修路用地,不在第二條800畝征地范圍內(nèi)。(2015)民一終字第408號(hào)民事判決生效后,開發(fā)公司在案涉土地上未再新建住宅。
對(duì)于開發(fā)公司一審所提反訴和鑒定問(wèn)題,開發(fā)公司在二審?fù)徶嘘愂龇Q,申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)是修路用地面積,以在總征地面積中扣除,但未繳納鑒定費(fèi)用。截至本案二審期間,開發(fā)公司尚未就一審所提反訴請(qǐng)求另行提起訴訟。
本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為,本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:(一)一審是否存在程序嚴(yán)重違法;(二)開發(fā)公司應(yīng)否賠償東某某居委會(huì)未開發(fā)土地的損失,如何計(jì)算。
關(guān)于一審是否存在程序嚴(yán)重違法的問(wèn)題。就案涉《協(xié)議書》,東某某居委會(huì)與開發(fā)公司在本案訴訟前已進(jìn)行兩次訴訟,本院曾先后作出(2005)民一終字第109號(hào)民事判決和(2015)民一終字第408號(hào)民事判決。其中,(2005)民一終字第109號(hào)民事判決解決的是開發(fā)公司已經(jīng)建成的F組團(tuán)住宅房屋分配問(wèn)題,(2015)民一終字第408號(hào)民事判決解決的是F組團(tuán)房屋以外其他已經(jīng)建成的住宅房屋(包括已開工的在建部分)分配問(wèn)題。(2015)民一終字第408號(hào)民事判決生效后,開發(fā)公司在案涉土地上未再新建住宅,本案東某某居委會(huì)提起訴訟系針對(duì)已進(jìn)入執(zhí)行程序的未開發(fā)土地上東某某居委會(huì)的應(yīng)得利益??梢?jiàn),本案與前兩次訴訟雖均源于雙方所簽《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》,但具體內(nèi)容并不相同,一審對(duì)本案進(jìn)行實(shí)體審理,不違反一事不再理原則。對(duì)于開發(fā)公司一審所提反訴,經(jīng)查,其并未預(yù)交相應(yīng)的案件受理費(fèi),一審對(duì)其反訴請(qǐng)求不予審理并無(wú)不當(dāng),且一審法院已釋明開發(fā)公司可就反訴事項(xiàng)另行起訴解決,不損害開發(fā)公司利益,亦不構(gòu)成程序違法。根據(jù)開發(fā)公司二審陳述,截至本案二審審理期間,就反訴部分仍未再行提起訴訟。其該項(xiàng)上訴主張,依據(jù)不足,本院不予支持。對(duì)于開發(fā)公司一審所提鑒定申請(qǐng),其在本院二審?fù)徶凶哉J(rèn),未就此繳納鑒定費(fèi)用,根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十條關(guān)于申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交之規(guī)定,一審對(duì)其鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許,并無(wú)不當(dāng)。判決超期以及判決書遲延送達(dá)不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第四項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十五條規(guī)定的嚴(yán)重違反法定程序情形,開發(fā)公司就其所稱一審存在枉法裁判亦未提供任何證據(jù)證明,對(duì)其該項(xiàng)上訴主張,本院不予支持。
(二)關(guān)于開發(fā)公司應(yīng)否賠償東某某居委會(huì)未開發(fā)土地的損失以及如何計(jì)算的問(wèn)題
根據(jù)本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的(2005)民一終字第109號(hào)民事判決認(rèn)定,案涉雙方法律關(guān)系的性質(zhì)為征地補(bǔ)償關(guān)系?!秴f(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于《協(xié)議書》第三條和第四條的關(guān)系,《協(xié)議書》第三條約定,分配原則為以小區(qū)建筑面積計(jì)算,東某某村占35%,開發(fā)公司占65%。第四條約定,為了便于算賬和保證東某某村的利益,設(shè)計(jì)出房率按1.5計(jì)算,除修路用地外,每占用東某某村土地一畝按條款三計(jì)算,負(fù)責(zé)給東某某村解決住房350平方米。不論出房率高低,東某某村每畝350平方米。通觀上述兩條約定內(nèi)容可知,第三條是關(guān)于分配方式和分配比例的約定,第四條則通過(guò)設(shè)定出房率的方式確定了分配基數(shù)。從文字表述看,第四條中“東某某村每畝350平方米”是按照“條款三計(jì)算”而來(lái);從實(shí)際結(jié)果看,按照一畝地666.67平方米、出房率1.5計(jì)算,一畝地應(yīng)得的房屋建筑面積為1000平方米,以第三條東某某村占建筑面積35%的比例,東某某村每畝即獲得350平方米住房??梢?jiàn),兩者并不沖突,而是緊密聯(lián)系、相輔相成。一審判決以第四條作為計(jì)算依據(jù),不違背雙方當(dāng)事人的本意,不存在適用法律錯(cuò)誤。而且,根據(jù)本院二審查明的事實(shí),開發(fā)公司在前次訴訟中亦主張以《協(xié)議書》第四條作為計(jì)算依據(jù)。開發(fā)公司關(guān)于一審判決適用法律錯(cuò)誤的上訴主張,依據(jù)不足。實(shí)際上,開發(fā)公司在本次訴訟中亦不反對(duì)按照《協(xié)議書》第四條計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用,只是主張應(yīng)當(dāng)扣除部分土地面積,對(duì)此,本院分述如下:1.關(guān)于修路用地。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于對(duì)《協(xié)議書》第四條中的“修路用地”如何理解。開發(fā)公司主張,修路用地包括三部分:一是市政道路;二是小區(qū)規(guī)劃道路;三是退紅線占用地。對(duì)此,本院認(rèn)為,在文義解釋無(wú)法消除歧義的情況下,應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同目的和其他條款對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行解釋。根據(jù)《協(xié)議書》首部約定,簽訂本協(xié)議的目的之一是為“改善呼市交通狀況”,協(xié)議內(nèi)容包括兩項(xiàng),即“聯(lián)合開發(fā)一環(huán)路師大南段”并“在此路南新建住宅小區(qū)”。《協(xié)議書》第一條即是關(guān)于修建上述道路的約定,由“東某某提供土地,東某某房地產(chǎn)開發(fā)公司出資”,修路占用的土地不需要開發(fā)公司對(duì)東某某居委會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償。雙方在二審?fù)徶幸嗑_認(rèn),《協(xié)議書》第一條中的修路用地,不在第二條800畝征地范圍內(nèi)。因此,《協(xié)議書》第四條“修路用地”中的“路”應(yīng)是指《協(xié)議書》第一條約定的道路。開發(fā)公司稱,“修路用地”應(yīng)包含小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路和退紅線用地。對(duì)此,本院認(rèn)為,道路用地為居住小區(qū)用地的必要組成部分,案涉土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證中均記載該宗地規(guī)劃道路占地面積37146.1平方米,可見(jiàn),小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路屬于開發(fā)居住小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃的當(dāng)然內(nèi)容,與本案雙方之間的拆遷補(bǔ)償并無(wú)必然關(guān)系,將第四條中的“修路用地”解釋為小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路用地,依據(jù)不足。關(guān)于退紅線用地,根據(jù)本院二審查明的事實(shí),1998年7月14日呼和浩特市建設(shè)局《關(guān)于東苑居住區(qū)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)》(呼建設(shè)規(guī)技發(fā)〔1998〕175號(hào))載明,南一環(huán)路及呼倫南路建筑物退紅線不少于8米,退24米道路紅線不少于5米??梢?jiàn),退紅線亦屬于住宅小區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容之一,與雙方之間的拆遷補(bǔ)償無(wú)必然關(guān)系,而且退紅線并非為修路所用,將第四條中的“修路用地”解釋為包括退紅線用地,依據(jù)不足。從實(shí)際履行情況看,開發(fā)公司在其后簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》以及合同履行過(guò)程中,均未就需要扣除小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路用地和退紅線用地提出異議。該事實(shí)與上述理解亦可相互印證。因此,開發(fā)公司主張扣除上述兩塊用地面積并申請(qǐng)鑒定,依據(jù)不足。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條規(guī)定,申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)與待證事實(shí)無(wú)關(guān)聯(lián),或者對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義的,人民法院不予準(zhǔn)許。一審法院對(duì)開發(fā)公司關(guān)于修路用地面積的鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許,在實(shí)體處理上亦無(wú)不當(dāng)。2.關(guān)于50畝抵押土地。開發(fā)公司認(rèn)可,該50畝土地使用權(quán)已經(jīng)登記在其名下,可見(jiàn),設(shè)定抵押系開發(fā)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)之后的自行處分行為。從其提交的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書看,抵押擔(dān)保的貸款期限為1999年6月18日至2004年2月18日,目前早已屆滿,而開發(fā)公司未提供證據(jù)證明該50畝土地使用權(quán)已由債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)體現(xiàn)的是物的交換價(jià)值,與對(duì)物實(shí)際占有使用的權(quán)利并不沖突,開發(fā)公司未提供證據(jù)證明其無(wú)法開發(fā)建設(shè)系因抵押所致。而且,根據(jù)本院二審新查明的事實(shí),目前進(jìn)入執(zhí)行程序擬處置的四塊未開發(fā)土地均非雙方爭(zhēng)議的50畝抵押土地。一審判決認(rèn)定抵押與本案并非同一法律關(guān)系,雙方可就抵押土地使用權(quán)的事宜另行協(xié)商處理,并無(wú)不當(dāng)。開發(fā)公司主張?jiān)谟?jì)算補(bǔ)償數(shù)額時(shí)直接扣除50畝土地,依據(jù)不足。3.關(guān)于尚未拆遷的49.86畝土地。本院二審?fù)徶校瑬|某某居委會(huì)認(rèn)可該土地上有未拆遷的村民住宅,而對(duì)哪一方負(fù)有拆遷義務(wù),雙方各執(zhí)一詞。對(duì)此,本院認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)考察合同全部?jī)?nèi)容,并結(jié)合合同簽訂的歷史背景、政策因素等予以綜合認(rèn)定?!秴f(xié)議書》并未明確約定該49.86畝非農(nóng)建設(shè)用地上房屋的拆遷補(bǔ)償事宜,但從第六條內(nèi)容看,雙方明確約定了村民青苗補(bǔ)償費(fèi)用負(fù)擔(dān),即由開發(fā)公司墊付,最終由東某某居委會(huì)負(fù)擔(dān)。東某某居委會(huì)在(2015)民一終字第408號(hào)案件的上訴中也稱,民宅拆遷根本就不在合同約定事項(xiàng)之內(nèi),充分說(shuō)明民宅拆遷不是開發(fā)公司和東某某居委會(huì)之間要解決的問(wèn)題,因而也不存在約定不明的問(wèn)題??梢?jiàn),該項(xiàng)內(nèi)容并非雙方遺漏。根據(jù)《協(xié)議書》簽訂時(shí)施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第十八條規(guī)定,征地補(bǔ)償方案應(yīng)由建設(shè)單位與被征地單位協(xié)商確定。東某某居委會(huì)為《協(xié)議書》的簽約主體,系代表全體村民作為被征地單位與建設(shè)單位開發(fā)公司協(xié)商確定補(bǔ)償方案。在《協(xié)議書》沒(méi)有明確約定的情況下,并不能當(dāng)然得出開發(fā)公司在修建道路、復(fù)墾耕地、每畝地補(bǔ)償350平方米住宅面積的情況下,還需額外對(duì)村民住宅予以補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論。而且,目前執(zhí)行程序中,該49.86畝土地亦未納入擬處置空地范圍。東某某居委會(huì)一審起訴狀理由部分針對(duì)的也是“已進(jìn)入執(zhí)行程序的尚未開發(fā)土地上”其應(yīng)獲得的合法利益。因此,該部分土地屬于歷史遺留問(wèn)題,不宜納入本案審理,一審判決簡(jiǎn)單地將其作為未開發(fā)土地予以計(jì)算賠償費(fèi)用,不符合本案實(shí)際情況,本院予以糾正。對(duì)該部分土地上的相關(guān)糾紛,雙方當(dāng)事人可另尋其他法律途徑解決。據(jù)此,開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)支付東某某居委會(huì)的房屋損失賠償金額為:6023元/平方米×(56135平方米-350平方米/畝×49.86畝)=232993732元。
綜上,開發(fā)公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
一、撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院(2018)內(nèi)民初12號(hào)民事判決;
二、呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)房屋損失232993732元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1735392.95元,由呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1195900元,由內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)擔(dān)539492.95元;二審案件受理費(fèi)1732305.52元,由呼和浩特市東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1193774元,由內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽某某昭烏某路街道東某某社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)擔(dān)538531.52元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 王 丹
審判員 吳曉芳
審判員 李 春
二〇一九年十二月十七日
法官助理徐上
書記員喬禹博

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