雙龍?zhí)霉敬疝q稱：一審法院認定A地塊對應為一期，B地塊對應為二期，認定事實清楚，證據(jù)充分。案涉中華城商業(yè)社區(qū)系雙龍?zhí)霉驹谖镔Y總公司被拆遷房屋所在地域上成片開發(fā)的項目，其面積范圍包括A、B兩地塊。根據(jù)《置換協(xié)議》第二條，二期是指在整個145畝、600000平方米規(guī)模的項目范圍內(nèi)。但根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局（現(xiàn)武漢市自然資源和規(guī)劃局，以下簡稱武漢市國土局）武土資規(guī)函[2010]8號《關于雙龍?zhí)霉尽爸腥A城”項目分期指標的函》（以下簡稱8號函）中內(nèi)容，案涉A地塊面積僅為20194平方米，總建筑面積為227897平方米。因此A地塊不符合《置換協(xié)議》第二條的約定。武漢市國土局8號函、武土資規(guī)函[2017]156號《關于調(diào)整武土交確字[2017]第003號<國有土地使用權成交確認書>有關內(nèi)容的通知》明確B地塊為整體項目二期，為《置換協(xié)議》約定的還建房屋所在地。按照一般商業(yè)邏輯，房地產(chǎn)開發(fā)工程應先建設可銷售樓盤，后建設還建樓盤，以便于資金回籠、降低成本。此外，雙龍?zhí)霉疽褜⒍谕恋胤肿谥廖錆h鼎新創(chuàng)城置業(yè)有限公司（以下簡稱鼎新公司）名下，并將鼎新公司100%股權轉(zhuǎn)讓給了武漢盛景陽光城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。至此，雙龍?zhí)霉疽呀?jīng)將B地塊處分給了案外第三人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第一百一十條，案涉合同不具備履行可能。綜上，應駁回物資總公司的上訴請求，如物資總公司認為其合法權益受到損害，應另案主張。

華氏公司答辯稱：一審法院認定華氏公司不承擔責任，事實清楚，適用法律正確。根據(jù)2009年9月8日物資總公司、華氏公司及雙龍?zhí)霉救胶炗喌难a充協(xié)議，物資總公司同意華氏公司將其《置換協(xié)議》項下的權利義務轉(zhuǎn)讓給雙龍?zhí)霉?，華氏公司不再承擔向物資總公司返還房屋的合同義務。

物資管理處同意物資總公司的上訴請求和理由。

文物交流中心未發(fā)表意見。

物資總公司一審訴訟請求：1.（1）判令雙龍?zhí)霉驹谥腥A城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟一樓向物資總公司還房6000平方米（根據(jù)建筑施工圖所示，A、B1、B2棟一樓建筑面積共5463.83平方米），不能實現(xiàn)的部分（即6000平方米減去一樓實際還房面積的差額部分），由雙龍?zhí)霉景凑帐袌鲈u估價在中華城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟還給物資總公司等值的房屋；（2）判令雙龍?zhí)霉驹谥腥A城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟二樓向物資總公司還房6000平方米（根據(jù)建筑施工圖所示，A、B1、B2棟一樓建筑面積共5604.83平方米），不能實現(xiàn)的部分（即6000平方米減去二樓實際還房面積的差額部分），由雙龍?zhí)霉景凑帐袌鲈u估價在中華城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟還給物資總公司等值的房屋；（3）判令雙龍?zhí)霉驹谥腥A城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟臨香港路街面位置三樓向物資總公司還房3000平方米（參照建筑施工圖，首先以臨香港路街面最近的一排房屋還房，不足部分在三層向內(nèi)按離香港路街面由近及遠順序擴展至3000平方米房屋作為還房）。若有不能實現(xiàn)的部分（即3000平方米減去三樓實際還房面積的差額部分），由雙龍?zhí)霉景凑帐袌鲈u估價在中華城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟還給物資總公司等值的房屋；（4）判令雙龍?zhí)霉驹谥腥A城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟臨香港路街面位置四樓向物資總公司還房2000平方米（參照建筑施工圖，首先以臨香港路街面最近的一排房屋還房，不足部分在四層向內(nèi)按離香港路街面由近及遠順序擴展至2000平方米房屋作為還房）。若有不能實現(xiàn)的部分（即2000平方米減去四樓實際還房面積的差額部分），由雙龍?zhí)霉景凑帐袌鲈u估價在中華城商業(yè)社區(qū)A地塊A、B1、B2棟還給物資總公司等值的房屋。2.判令雙龍?zhí)霉纠^續(xù)履行2005年8月23日物資總公司與華氏公司簽訂的《置換協(xié)議》、2007年12月12日物資總公司與華氏公司簽訂的《置換補充協(xié)議》和2009年9月8日雙龍?zhí)霉?、華氏公司、物資總公司三方簽訂的《補充協(xié)議》等三份協(xié)議及其他相關協(xié)議；3.判令雙龍?zhí)霉鞠蛭镔Y總公司支付逾期還房的違約金250萬元；4.判令華氏公司對前述三項訴訟請求承擔連帶責任；5、本案訴訟費用由雙龍?zhí)霉竞腿A氏公司負擔。

一審法院查明：2005年8月23日，物資總公司（甲方）與華氏公司（乙方）簽訂《置換協(xié)議》，約定：根據(jù)武漢市政府及武漢市江漢區(qū)政府關于建設香港路總體規(guī)劃的要求，乙方擬在香港路投資建設“中華城”商業(yè)社區(qū)，經(jīng)政府有關部門協(xié)調(diào)，甲乙雙方本著價值對等、平等自愿、互利互惠的原則，友好協(xié)商，就甲方全部物業(yè)與乙方新建物業(yè)的整體置換達成協(xié)議。一、甲方物業(yè)現(xiàn)狀。甲方物業(yè)位于香港路205-209號，占地面積6847.23平方米，其中包括1997年轉(zhuǎn)給武漢市文物商店的1330.78平方米，房產(chǎn)面積約8000平方米，香港路門面房長度100米（最終以房產(chǎn)部門核定數(shù)據(jù)為準），水、電、電話等設施齊全，土地性質(zhì)：劃撥，土地用于：工、交、倉。目前用于開辦文物市場。甲方同意該物業(yè)整體置換乙方新建物業(yè)。二、乙方新物業(yè)情況。乙方將在香港路與建設大道交匯處興建占地面積約145畝，建筑面積約600000平方米的商業(yè)社區(qū)，其中二期商業(yè)面積70000平方米，建設周期為三年，項目完工后，還甲方二期建筑面積17000平方米，其中：用于經(jīng)營的商業(yè)面積12000平方米，用于辦公的建筑面積5000平方米。三、置換方式。1、乙方在香港路213號（原武漢塑料電線廠）地塊興建臨時建筑（新文物市場），用于甲方過渡使用，新文物市場將根據(jù)甲方的需求，按照市場的形式建設，負責水、電設施的到位，符合市場經(jīng)營的基本條件。2、臨建項目的各項手續(xù)由乙方負責，工程所需費用由乙方承擔，過渡期內(nèi)乙方不向甲方收取任何費用，但使用中的水電費，與經(jīng)營相關的如：占道費、戶外廣告費、衛(wèi)生費等等，由甲方自行向相關部門交納。3、過渡期限定為三年，自甲方遷入之日起計算，如因乙方工程進度的原因需要延緩過渡期，乙方將提前三個月書面通知甲方?？紤]到過渡期乙方不收取任何費用，延緩期限在六個月以內(nèi)不作違約，六個月以后作違約處理。4、項目建成后，原地還給甲方物業(yè)，即乙方在商業(yè)街香港路街面的位置還甲方：一、二層各還6000平方米的商鋪（建筑面積），三層還3000平方米、四層還2000平方米的辦公用房（建筑面積）。所還物業(yè)保留獨立的門牌號碼，產(chǎn)權歸甲方所有。具體位置待規(guī)劃設計方案確定后，或者根據(jù)甲方經(jīng)營特點和性質(zhì)另行商定，但必須服從商業(yè)街的總體規(guī)劃。物業(yè)交付后，乙方負責在六個月內(nèi)為甲方辦理房屋產(chǎn)權證和土地使用證。5、臨時建筑交付時，乙方按照甲方現(xiàn)有物業(yè)裝修水平，在新建臨時建筑內(nèi)為其裝修（墻面見白、地面鋪地磚），不再作其他補償。產(chǎn)權過戶中的規(guī)費，甲方負責承擔不超過人民幣伍拾萬元（含50萬元）的費用，超過伍拾萬元的部分全部由乙方承擔；土地變性的費用由乙方自行承擔。四、雙方的權利義務。1、甲方的置換方案必須報經(jīng)政府主管部門備案，得到政府的大力支持，必須通過職工代表大會，形成職代會決議。本協(xié)議簽訂后1個月內(nèi)完成。2、臨時建筑動工的時候，甲方應向乙方提交全部物業(yè)權證，包括：土地使用證、房屋產(chǎn)權證等，以便于乙方辦理產(chǎn)權交易、項目開發(fā)等工作；乙方應向甲方提交過渡期間臨時建筑的全部批文。3、甲方要做好市場拆遷前的各項準備工作，保證乙方的拆遷工作順利進行。4、在置換工作中，甲方應該全力配合乙方，包括產(chǎn)權交易，臨時建筑方案的認定等等。5、乙方負責制定拆遷方案，辦理拆遷手續(xù)，職工宿舍的拆遷安置補償由乙方承擔。6、乙方必須做好臨時建筑（新文物市場）規(guī)劃方案，并隨時與甲方溝通，接受甲方的意見與建議并經(jīng)甲方簽字同意。一旦方案敲定，不得再行更改。7、乙方保證在取得臨時建筑（新文物市場）建設施工許可證的情況下，六個月內(nèi)完成項目建設，保證水、電、電話、道路的暢通，保證復核市場經(jīng)營的必要條件。8、乙方商業(yè)社區(qū)建成后，以書面形式通知甲方搬遷，甲方自接到通知之日起七個工作日內(nèi)與乙方辦理接交，六個月內(nèi)必須搬遷，超過六個月不搬遷作違約處理。9、乙方還給甲方的17000平方米的物業(yè)必須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗收，墻面見白，水泥地坪，門窗齊全，消防設施經(jīng)消防部門驗收合格，水電容量必須與置換前的容量相一致，經(jīng)營門面的電話號碼與置換前的號碼相一致（容量數(shù)字及電話號碼雙方另行勘驗后書面約定，為本協(xié)議附件）。新物業(yè)的裝修由甲方自理，費用由甲方自行承擔。五、違約責任。甲乙雙方必須認真履行本協(xié)議，如任何一方違約，必須承擔相應的違約金：1、根據(jù)第三條第3款的約定，過渡延緩期超過六個月，從第七個月起乙方按月向甲方支付置換物業(yè)總價值的萬分之一點五的違約金、超過二十個月，從第十三個月其按置換物業(yè)總價值的萬分之二支付違約金，直至按約定的交付條件交付時止。2、根據(jù)第四條第8款的約定，甲方超過六個月仍不搬遷，從第七個月起甲方按月向乙方支付置換物業(yè)總價值的萬分之一點五的違約金、超過十二個月，從第十三個月其按置換物業(yè)總價值的萬分之二支付違約金，直至搬遷時止。3、根據(jù)第三條第四款的約定，交付后乙方六個月內(nèi)沒有為甲方辦理房屋產(chǎn)權證和土地使用證，從第七個月起乙方按月向甲方支付置換物業(yè)總價值萬分之一點五的違約金。4、甲方在沒有任何理由的情況下，不履行本協(xié)議的有關約定，或者人為制造障礙阻止本協(xié)議的履行，視為違約，按照置換物業(yè)總價值的5%承擔違約金。5、乙方在沒有任何理由的情況下，不履行本協(xié)議的有關約定，或者認為制造障礙阻止本協(xié)議的履行，視為違約，按照置換物業(yè)總價值的5%承擔違約金。6、雙方約定置換物業(yè)總價值為人民幣伍仟萬元。（僅作違約賠付依據(jù)）六、其他。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，至協(xié)議內(nèi)容全部履行完畢時止。本協(xié)議未盡事宜，雙方本著實事求是的原則予以補充，補充協(xié)議與本協(xié)議一并具有法律效力。本協(xié)議履行中發(fā)生爭議，雙方應坦誠地交換意見，協(xié)商解決，如確實不能達成一致，任何一方都有申請仲裁或者訴訟的權利。該協(xié)議上有物資總公司加蓋的印章及法定代表人的簽名、華氏公司加蓋的印章及法定代表人李文華的簽名。

2007年2月7日，武漢市國土局（甲方）與雙龍?zhí)霉荆ㄒ曳剑┖炗啞秶型恋厥褂脵喑山淮_認書》，約定：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十一條、第十二條和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》第二十條的規(guī)定，并經(jīng)湖北省武漢市人民政府批準出讓，乙方于2007年1月31日在湖北省武漢市土地交易中心二樓大廳以掛牌方式競得位于湖北省武漢市江漢區(qū)，編號為Ｐ（2006）056號的國有土地使用權，成交土地面積為79587.89平方米（約合119.38畝，最終以武漢市國土局發(fā)證面積為準），成交價款總額為人民幣72600萬元（包括Ａ、Ｂ地塊拆遷費用和前期工作成本、交易地塊的土地轉(zhuǎn)讓補償總價款以及下列行政事業(yè)性收費和政府性基金；土地出讓金、城市基礎設施配套費、水土保持設施補償費和土地登記費）。本確認書確認的成交地塊在項目實施前，乙方必須依法辦理該地塊用地范圍內(nèi)和周邊規(guī)劃道路上原建（構）筑物拆除、土地使用及建筑方案報批手續(xù)，該地塊內(nèi)的建（構）筑物的規(guī)劃、設計應嚴格執(zhí)行湖北省武漢市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的規(guī)劃設計（土地使用）條件。請于本《國有土地使用權成交確認書》簽訂之日起10個工作日內(nèi)，按掛牌結果和掛牌文件規(guī)定繳清政府“一費制”收入，并與交易地塊原土地使用人簽訂《國有土地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》。在《國有土地使用權成交確認書》簽訂之日起3個月內(nèi)持此《國有土地使用權成交確認書》到拆遷管理部門辦理拆遷手續(xù)并取得拆遷許可證。待拆遷完畢后，按照法律法規(guī)規(guī)定持相關資料到湖北省武漢市國土資源管理局申請辦理拆遷驗收手續(xù)，簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并辦理國有土地變更登記手續(xù)。

2007年12月12日，物資總公司（甲方）與華氏公司（乙方）簽訂《置換補充協(xié)議》，約定：武漢市政府及武漢市江漢區(qū)政府關于建設香港路總體規(guī)劃的要求，甲乙雙方于2005年8月23日簽訂了《置換協(xié)議》，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商一致，對該協(xié)議未盡事宜，達成如下補充協(xié)議：一、乙方新建物業(yè)情況。乙方在湖北省武漢市江漢區(qū)香港路與建設大道交匯處興建占地面積約145畝，建筑面積約600000平方米的商業(yè)社區(qū)，其中二期商業(yè)面積70000平方米，建設工期為三年，自2008年6月30日開始動工至2011年6月30日之前完工。二、置換方式。1、乙方于2008年6月30日之前，在香港路213號地塊完成臨時建筑（新文物市場）的建設，用于甲方過渡使用；乙方保證在取得臨時建筑建設施工許可證的6個月內(nèi)完成符合要求的項目建設。甲乙雙方于臨時建筑完工之日起15日內(nèi)，辦理臨時建筑的交接手續(xù)。交接手續(xù)辦理完成后的第15日，為甲方遷入臨時建筑之日。2、乙方商業(yè)社區(qū)的二期項目建成完工之日起30日內(nèi)，將置換物業(yè)（詳見《置換協(xié)議》第三條第4款）交付于甲方。交付后，乙方負責在六個月內(nèi)為甲方辦理完成房屋產(chǎn)權證和土地使用證。三、雙方的權利義務。1、乙方承擔甲方職工宿舍的拆遷安置補償，乙方應于本協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)，辦理好拆遷手續(xù)之日并完成拆遷安置補償?shù)娜抗ぷ鳌?、乙方商業(yè)社區(qū)建成后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗收合格、消防部門驗收合格之日起30日內(nèi)，以書面形式通知甲方搬遷。四、違約責任。甲乙雙方必須認真履行本補充協(xié)議，如任何一方違約，必須承擔相應的違約金；1、乙方臨時建筑于2008年6月30日之前建成后，最遲應于2008年9月30日之前向甲方交付臨時建筑。如乙方未履行上述任何之義務，應當按照置換物業(yè)總價值的5%向甲方承擔違約金。2、乙方商業(yè)社區(qū)建成后，最遲應于2011年7月30日之前向甲方交付置換的新物業(yè)，并保證二期建設項目的各項工程、設施經(jīng)法定部門的驗收合格。如乙方未履行上述任何之義務，應當按照置換物業(yè)總價值的5%向甲方承擔違約金，且甲方可單方解除合同。本補充協(xié)議與甲乙雙方于2005年8月23日簽訂的《置換協(xié)議》具有同等法律效力；本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。該協(xié)議上有物資總公司加蓋的印章及法定代表人私章、華氏公司加蓋的印章及法定代表人李文華的簽名。

2009年9月8日，物資總公司（甲方）、華氏公司（乙方）、雙龍?zhí)霉荆ū剑┖炗啞堆a充協(xié)議》，約定：甲、乙、丙三方本著平等互利的原則，在甲乙雙方2005年8月23日簽訂的《置換協(xié)議》的基礎上，甲、乙、丙三方就《置換協(xié)議》達成如下協(xié)議：1、甲、乙、丙一致同意繼續(xù)執(zhí)行，甲乙雙方2005年8月23日簽訂的《置換協(xié)議》，以及隨后簽訂《補充協(xié)議》和《會議紀要》的約定等。丙方負責承擔在《置換協(xié)議》以及《補充協(xié)議》、《會議紀要》中乙方所承擔的權利義務及有關條款的規(guī)定。2、甲方于2009年9月20日前，新市場交鑰匙工程完成的同時并將土地使用權證和房屋所有權證等原房有關資料一并交給丙方。并協(xié)助辦理土地拆遷驗收手續(xù)。3、乙方安置甲方在香港路223號文物市場過渡，過渡時間為五年，時間從2009年9月30日至2014年9月30日至。4、乙方于5年后新建文物市場未建成，該市場甲方繼續(xù)無償使用……8、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章生效，直至《置換協(xié)議》及其所有的《補充協(xié)議》、《會議紀要》的約定等全部履行完畢時止。9、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙、丙三方本著實事求是的原則予以補充。10、本補充協(xié)議與《置換協(xié)議》及《補充協(xié)議》等所有的約定一并具有同等法律效力。物資總公司、華氏公司、雙龍?zhí)霉揪谠搮f(xié)議上加蓋了印章。

2010年1月9日，武漢市國土局向雙龍?zhí)霉境鼍叩?號函載明：你公司位于江漢區(qū)香港路的“中華城”項目，已取得建設用地規(guī)劃許可證武規(guī)地字(2007)058號和武規(guī)地字(2008)013號，兩塊地合計用地面積82261.67平方米，其中控制城市規(guī)劃道路面積8603.61平方米，規(guī)劃凈用地面積73658.06平方米，用地性質(zhì)為公共設施用地、居住用地，建筑面積為29872.26平方米（其中公共設施建筑面積113318.46平方米，居住建筑面積216553.8平方米）?，F(xiàn)根據(jù)你公司申請，經(jīng)我局研究同意該項目分兩期實施。其中：A地塊規(guī)劃總用地面積20194平方米（以實測為準），其中控制城市規(guī)劃道路面積902平方米（以實測為準），規(guī)劃凈用地面積19292拍賣（以實測為準），用地性質(zhì)為公共設施用地、居住用地，建筑面積227897.9平方米（其中公共設施建筑面積106197.2平方米、居住建筑面積121700.7平方米），容積率按建筑面積與凈用地面積的比值計算（約11.8）。B地塊規(guī)劃總用地面積62067.67平方米（以實測為準），其中控制城市規(guī)劃道路面積7701.61平方米（以實測為準），凈用地面積54366.06平方米（以實測為準），用地性質(zhì)為居住用地，建筑面積101974.36平方米，容積率按建筑面積與凈用地面積的比值計算（約1.87）。其他相關規(guī)劃要求按原規(guī)劃設計條件執(zhí)行。

2011年7月13日，武漢市國土局向雙龍?zhí)霉绢C發(fā)武規(guī)建（2011）227號、228號、229號建設工程規(guī)劃許可證，武規(guī)建（2011）227號載明：項目名稱為公寓樓及商業(yè)裙房（A地塊二期工程B1）；武規(guī)建（2011）228號載明：項目名稱為公寓樓及商業(yè)裙房（A地塊一期工程B2、B3棟）；武規(guī)建（2011）229號載明：項目名稱為公寓樓及商業(yè)裙房（A地塊二期A棟）。

另查明，1、物資管理處持有的原國有土地使用權證（江國用字第705號），載明：土地座落，前三眼橋27號；土地用途，倉庫；總面積5566.97平方米。武漢市文物商店持有的原國有土地使用權證（江國用字第706號），載明：土地座落，前三眼橋27號；土地用途，商店；總面積1330.78平方米。物資管理處持有的原房屋所有權證（江房管字第××號），載明：房屋棟數(shù)，11棟；用地面積7355.06平方米；房屋占地面積2612.20平方米，建筑面積5443.66平方米。2009年9月12日，雙龍?zhí)霉鞠蛭镔Y管理處出具收條一份，載明：今收到物資管理處房屋所有權證壹本，證號：江房管字第××號，及國有土地使用權證貳本，證號分別為：江國用字第705號，江國用字第706號。2、2006年12月28日，武漢市國土局在報紙上刊登《武漢市掛牌出讓國有土地使用權公告》載明，Ｐ（2006）056總用地面積77407平方米，其中江漢區(qū)香港路Ａ地塊17991平方米出讓年限商服40年，江漢區(qū)香港路Ｂ地塊47990平方米出讓年限住宅70年。3、武漢市文物商店于2009年12月8日將名稱變更為文物交流中心。

還查明：2016年12月27日，最高人民法院作出(2016)最高法民終292號民事裁定認為，原判決對于物資總公司拆遷前房屋的位置，案涉中華城項目已經(jīng)建成的A棟、B1棟、B2棟房屋一至四層中每層的具體面積等基本事實認定不清。此外，在相應樓層中符合當事人約定條件的房屋實際面積小于當事人約定的應當交付給物資總公司的房屋面積的情況下，物資總公司訴訟請求中“等值的房屋”亦不明確、具體。1、經(jīng)一審法院庭審要求物資總公司明確其訴訟請求后，物資總公司主張其訴狀載明的訴訟請求具體、明確，即如果涉案的一樓、二樓房屋面積不夠置換的還建面積，就按樓層從下往上置換，直至還完還建面積為止；2、各方當事人對涉案房屋的具體位置均無異議；3、各方當事人在庭審中均確認以下事實：因A棟、B1棟施工圖(藍圖)與規(guī)劃部門批準的圖紙相矛盾，相關部門未發(fā)放《預售許可證》，其具體面積無法確定。B2棟相關部門已經(jīng)發(fā)放了《預售許可證》。

一審法院認為，本案焦點問題是：（一）物資總公司與華氏公司簽訂的《置換協(xié)議》及補充協(xié)議的效力；（二）雙龍?zhí)霉緫裣蛭镔Y總公司返還位于A地塊上的房屋；（三）雙龍?zhí)霉臼欠襁`約以及應否向物資總公司支付違約金250萬元；（四）華氏公司應否在本案中承擔民事責任。

（一）關于物資總公司與華氏公司簽訂的《置換協(xié)議》及補充協(xié)議的效力問題

從《置換協(xié)議》的內(nèi)容看，雙方約定將物資總公司位于香港路205-209號的房屋予以拆除，由華氏公司在該地塊上新建房屋，建成后將部分房屋返還給物資總公司，該協(xié)議還約定拆遷過程中華氏公司為物資總公司修建臨時建筑予以過渡，華氏公司負責物資總公司職工宿舍的拆遷安置補償?shù)鹊?。因該合同中未涉及土地使用權轉(zhuǎn)讓事宜，故從合同內(nèi)容來看，該合同性質(zhì)應為房屋拆遷安置補償協(xié)議，而非土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定。物資總公司與華氏公司在《置換協(xié)議》的基礎上于2007年12月12日簽訂的《置換補充協(xié)議》以及2009年9月8日物資總公司與華氏公司、雙龍?zhí)霉竞炗喌摹堆a充協(xié)議》，均系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。

（二）關于雙龍?zhí)霉緫裣蛭镔Y總公司返還位于A地塊上房屋的問題

根據(jù)2009年9月8日物資總公司與華氏公司、雙龍?zhí)霉竞炗啞堆a充協(xié)議》第一條關于“三方一致同意繼續(xù)執(zhí)行物資總公司與華氏公司于2005年8月23日簽訂的《置換協(xié)議》，以及隨后所簽訂的《補充協(xié)議》和《會議紀要》的約定等。雙龍?zhí)霉矩撠煶袚凇吨脫Q協(xié)議》以及《補充協(xié)議》、《會議紀要》中華氏公司所承擔的權利義務及有關條款的規(guī)定”的約定，華氏公司在《置換協(xié)議》項下的權利義務轉(zhuǎn)讓給了雙龍?zhí)霉?。因此，雙龍?zhí)霉緫敵袚蛭镔Y總公司返還房屋的義務。

關于返還房屋的具體位置，根據(jù)《置換協(xié)議》第二條“華氏公司將在香港路與建設大道交匯處興建占地面積約145畝，建筑面積約600000平方米的商業(yè)社區(qū)，其中二期商業(yè)面積70000平方米，建設周期為三年，項目完工后，還物資總公司二期建筑面積17000平方米，其中：用于經(jīng)營的商業(yè)面積12000平方米，用于辦公的建筑面積5000平方米”，第三條第四款“項目建成后，原地還給物資總公司物業(yè)，即華氏公司在商業(yè)街香港路街面的位置還物資總公司：一、二層各還6000平方米的商鋪（建筑面積），三層還3000平方米、四層還2000平方米的辦公用房（建筑面積）。所還物業(yè)保留獨立的門牌號碼，產(chǎn)權歸物資總公司所有。具體位置待規(guī)劃設計方案確定后，或者根據(jù)物資總公司經(jīng)營特點和性質(zhì)另行商定，但必須服從商業(yè)街的總體規(guī)劃”的約定，雙龍?zhí)霉鞠蛭镔Y總公司返還的房屋位置必須滿足“二期”、“原地”、“香港路街面”等條件。

物資總公司主張該公司被拆除的原物業(yè)在A地塊上，雙龍?zhí)霉久碌腁、B、C地塊中只有A地塊符合原地、臨香港路街面、土地用途具備商業(yè)和辦公性質(zhì)，應當在A地塊A棟、B1棟、B2棟中返還17000平方米房屋的依據(jù)不充分，理由在于：首先，關于“原地”的理解，《置換協(xié)議》約定“在項目建成后，原地還給物資總公司物業(yè)”，因涉案中華城項目系雙龍?zhí)霉驹谖镔Y總公司被拆房屋所在地域上成片開發(fā)的項目，故合同中約定的“原地”并非物資總公司被拆房屋原址，而是中華城項目所在地塊，即A、B地塊。物資總公司認為“原地”僅指A地塊依據(jù)不足。其次，關于“香港路街面”的概念，根據(jù)武漢市國土局8號函所附紅線圖，A、B地塊上均有臨香港路街面的區(qū)域，差別在于A地塊臨香港路一側的長度比B地塊長，因《置換協(xié)議》僅約定在香港路街面的位置還房，未約定靠街面一側房屋的具體長度，因此A、B地塊均滿足“香港路街面”的條件。再次，關于“二期”概念的理解。雖然《置換協(xié)議》中沒有對一期、二期的具體位置進行約定，但根據(jù)武漢市國土局向雙龍?zhí)霉境鼍叩?號函中“現(xiàn)根據(jù)你公司申請，經(jīng)我局研究同意該項目分兩期實施，其中：A地塊規(guī)劃用地面積20194平方米，建筑面積227897.9平方米，用地性質(zhì)亦為公共設施用地、居住用地……；B地塊規(guī)劃用地面積602067.67平方米，建筑面積101974.36平方米，用地性質(zhì)為居住用地……”的內(nèi)容，A地塊對應的為一期，B地塊對應的為二期。根據(jù)《置換協(xié)議》約定，應在“二期”返還房屋，物資總公司未提交證據(jù)證明A地塊滿足《置換協(xié)議》中約定“二期”的條件，在A、B地塊均滿足“原地”、“香港路街面”條件的情形下，物資總公司要求在A地塊上A棟、B1、B2棟中返還17000平方米房屋的訴訟請求依據(jù)不充分。加之，物資總公司的訴訟請求要求如果A地塊上A棟、B1、B2棟一樓、二樓房屋面積不夠返還其還建面積，就按樓層從低往高依次返還其還建面積，直至還完為止。因涉案房屋A棟、B1棟的施工藍圖與規(guī)劃部門批準的圖紙不一致，導致相關部門未發(fā)放《預售許可證》，亦未辦理涉案房屋產(chǎn)權證書，其涉案房屋的具體面積無法確定。且當事人在協(xié)議中要求返還的還建面積與A地塊上A棟、B1、B2棟要求的還建面積的價值是否相同沒有證據(jù)證明，故物資總公司要求在A地塊上A棟、B1、B2棟返還其還建面積的訴訟請求不具體、不明確，一審法院無法予以支持。因《置換協(xié)議》、《置換補充協(xié)議》及《補充協(xié)議》等系列合同均為有效合同，根據(jù)前述合同約定，雙龍?zhí)霉居邢蛭镔Y總公司返還房屋的義務，因此，對于物資總公司要求繼續(xù)履行《置換協(xié)議》《置換補充協(xié)議》及《補充協(xié)議》等合同的訴訟請求，一審法院予以支持。

（三）關于雙龍?zhí)霉臼欠襁`約以及應否向物資總公司支付違約金250萬元的問題

2007年12月12日《置換補充協(xié)議》第四條第二款約定“華氏公司商業(yè)社區(qū)建成后，最遲應于2011年7月30日之前向物資總公司交付置換的新物業(yè)”，明確約定了新物業(yè)的交付時間為2011年7月30日之前，雙龍?zhí)霉疚丛?011年7月30日前向物資總公司返還房屋，違反合同約定，應承擔相應的違約責任。雙龍?zhí)霉菊J為根據(jù)2009年9月8日《補充協(xié)議》第三條的約定“華氏公司安置物資總公司在香港路223號文物市場過渡，過渡時間為五年，時間從2009年9月30日至2014年9月30日止”，故房屋的交付時間為2014年9月30日，該協(xié)議同時還約定“華氏公司五年后如新文物市場未建成，臨時文物市場由物資總公司無償使用”，因此雙龍?zhí)霉静淮嬖谟馄诮桓斗课莸倪`約行為。因2009年9月8日《補充協(xié)議》中約定的是“過渡時間為五年，時間從2009年9月30日至2014年9月30日止”，過渡時間與新物業(yè)的交付時間并非同一概念，不能視為對新物業(yè)的交付時間作出了變更?！堆a充協(xié)議》中“華氏公司五年后如新文物市場未建成，臨時文物市場由物資總公司無償使用”的約定，僅約定在新物業(yè)未交付的情形下物資總公司可以無償使用臨時文物市場，并未免除義務方未按期交付房屋的違約責任。根據(jù)《置換協(xié)議》第五條第五款、第六款的約定“華氏公司在沒有任何理由的情況下，不履行本協(xié)議的有關約定，或者人為制造障礙阻止本協(xié)議的履行，視為違約，按照置換物業(yè)總價值的5%承擔違約金。雙方約定置換物業(yè)總價值為人民幣伍仟萬元。（僅作違約賠付依據(jù)）”，故違約金應計算為5000萬元的5%，即250萬元。物資總公司請求雙龍?zhí)霉緫蚱渲Ц哆`約金250萬元的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)，一審法院予以支持。

（四）關于華氏公司在本案中應否承擔民事責任的問題

物資總公司主張華氏公司應就雙龍?zhí)霉驹诒景傅呢熑纬袚B帶責任，但根據(jù)2009年9月8日物資總公司與華氏公司、雙龍?zhí)霉竞炗啞堆a充協(xié)議》第一條“三方一致同意繼續(xù)執(zhí)行物資總公司與華氏公司于2005年8月23日簽訂的《置換協(xié)議》，以及隨后所簽訂的《補充協(xié)議》和《會議紀要》的約定等。雙龍?zhí)霉矩撠煶袚凇吨脫Q協(xié)議》以及《補充協(xié)議》、《會議紀要》中華氏公司所承擔的權利義務及有關條款的規(guī)定”的約定，物資總公司已經(jīng)同意華氏公司將其在《置換協(xié)議》項下的權利義務轉(zhuǎn)讓給雙龍?zhí)霉?。雖然雙龍?zhí)霉九c華氏公司為關聯(lián)公司，但其與華氏公司在法律上屬于獨立的人格，且本案為合同之訴，在合同中沒有明確約定華氏公司應承擔返還房屋責任的情形下，物資總公司要求華氏公司承擔連帶責任沒有事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

一審判決：一、物資總公司與雙龍?zhí)梅抗纠^續(xù)履行《置換協(xié)議》、《置換補充協(xié)議》及《補充協(xié)議》等系列協(xié)議；二、雙龍?zhí)霉居诒九袥Q生效之日起十五日內(nèi)向物資總公司支付違約金250萬元；三、駁回物資總公司的其他訴訟請求。一審案件受理費2374300元，訴訟保全費5000元，由物資總公司負擔2141370元，由雙龍?zhí)霉矩摀?37930元。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

物資總公司向本院提交證據(jù)為：雙龍?zhí)霉菊心纪顿Y人公告，擬證明雙龍?zhí)霉究傎Y產(chǎn)不包括B地塊，其應當在A地塊上返還1.7萬平方米的房屋，在B地塊上返還房屋已經(jīng)不可能。

雙龍?zhí)霉景l(fā)表質(zhì)證意見如下：對該證據(jù)真實性認可，對其關聯(lián)性和證明目的不認可。招募公告上沒有B地塊，按照《置換協(xié)議》的約定，應當在B地塊還房，但招募公告上并沒有B地塊；且即使B地塊無法返還，也不應該在A地塊上返還房屋。

華氏公司質(zhì)同意雙龍?zhí)霉镜馁|(zhì)證意見。物資管理處同意物資總公司舉證的證明目的。文物交流中心未發(fā)表質(zhì)證意見。

本院對物資總公司提供的證據(jù)認定如下：因雙龍?zhí)霉緦φ心脊娴恼鎸嵭詿o異議，且二審中認可一審判決認定的B地塊已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，本院予以確認。

雙龍?zhí)霉咎峤灰韵伦C據(jù)：1.（2019）鄂0103破申2號民事裁定一份，擬證明2019年1月28日，湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（以下簡稱江漢區(qū)法院）受理債權人羅榮輝對雙龍?zhí)霉镜闹卣暾垼?.（2019）鄂0103破1號決定書一份，擬證明2019年3月26日，江漢區(qū)法院指定北京中倫（武漢）律師事務所為雙龍?zhí)霉酒飘a(chǎn)管理人；3.關于調(diào)整武土交確字〔2007〕第003號《國有土地使用權成交確認書》有關內(nèi)容的通知，擬證明雙龍?zhí)霉居?017年1月31日以掛牌方式成交的P（2006）056號地塊中的B地塊為項目二期土地，武漢市國土局同意將雙龍?zhí)霉径谕恋兀˙地塊）分宗至鼎新公司名下；4.鼎新公司企業(yè)信用信息公示報告、陽光城（湖北）置業(yè)有限公司（以下簡稱陽光公司）企業(yè)信用信息公示報告、福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)信用信息公示報告，擬證明自2017年3月24日起，鼎新公司的股東為陽光公司，實際控制人為陽光城集團股份有限公司。

物資總公司發(fā)表質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1、證據(jù)2的真實性及證明目的無異議，說明雙龍?zhí)霉疽呀?jīng)進入破產(chǎn)重整程序；對證據(jù)3真實性有異議，雙龍?zhí)霉痉QB地塊為二期，現(xiàn)其將該地塊處置，存在惡意侵害物資總公司合法權益的行為；對證據(jù)4真實性及證明目的無異議，但是該證據(jù)與本案無關，因為《置換協(xié)議》的相對方是雙龍?zhí)霉尽?/div>