中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終842號
上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：閔小洋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省曲靖市陸良縣。
委托訴訟代理人：熊正前，云南律道以和律師事務所律師。
委托訴訟代理人：何燕芳，云南律道以和律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。
委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司經(jīng)理。
原審被告（被執(zhí)行人）：云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。
上訴人閔小洋因與被上訴人王某庸、云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱金福地公司）、原審被告云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱海運公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級人民法院（2019）云民初22號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月23日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人閔小洋及委托訴訟代理人熊正前、何燕芳，被上訴人王某庸的委托訴訟代理人劉小克到庭參加訴訟。被上訴人金福地公司，原審被告海運公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
閔小洋上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審；2.終止對案涉金福地花園******號房屋的執(zhí)行，解除對該房產(chǎn)的查封，確認產(chǎn)權歸屬閔小洋所有；3.本案一審訴訟費和上訴費由王某庸、金福地公司承擔。事實和理由：1.一審法院對以物抵債未予認定系事實認定錯誤。閔小洋提交的昆明承達混凝土有限公司對賬單和進賬單、記賬憑證、云南遠東水泥有限責任公司對賬單、法人授權委托書、委托書、購房款收據(jù)、情況說明等證據(jù)已形成證據(jù)鏈，足以證明金福地公司認可閔小洋通過以物抵債的方式取得案涉房產(chǎn)。二、一審法院對購房費用計算單的合同性質(zhì)未予認定系事實及證據(jù)認定不全。閔小洋確實于2011年12月4日，就案涉房產(chǎn)與金福地公司簽訂過商品房購銷合同，只是合同被金福地公司拿去備案，直至一審庭審結束都未歸還，故閔小洋在一審時根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)主張：“購房費用計算單、購房款收據(jù)、接房交費表，能反映原告所購房屋的位置、房號、建筑面積、成交單價付款方式等，具備了買賣合同的基本要素，是具備實質(zhì)意義的書面購房合同?！辈⒎莾H以購房費用計算單而主張其為購房合同。2019年4月，金福地公司法定代表人陳春蕊來到金福地小區(qū)，出面解決遺留問題，閔小洋找其要回了商品房購銷合同，更加印證了閔小洋在法院查封之前就已經(jīng)與金福地公司簽訂了商品房購銷合同。故本案現(xiàn)有證據(jù)足以證明閔小洋的訴請完全符合《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條及《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條等相關法律之規(guī)定，其訴訟請求應予支持。
王某庸辯稱，閔小洋在提出執(zhí)行異議時，沒有提交《商品房購銷合同》，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，案涉房屋登記在金福地公司名下，閔小洋不具有所有權，也不享有物權期待權，不是權利人，不能排除執(zhí)行。
金福地公司、海運公司辯稱，與閔小洋之間簽訂的《商品房購銷合同》確實是在2019年4月才找到的。系因金福地公司差欠昆明承達混凝土有限公司商混款，而昆明承達混凝土有限公司差欠云南遠東水泥有限責任公司水泥款。后各方協(xié)商由閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》抵銷三方債務。
閔小洋向一審法院起訴請求：1.停止對“金福地花園”******號房屋的執(zhí)行，并解除查封措施；2.確認“金福地花園”******號房屋為閔小洋所有；3.本案訴訟費用由王某庸、金福地公司、海運公司承擔。
一審法院認定事實：2011年12月4日，金福地公司向閔小洋出具《購房費用計算單》，載明閔小洋所購物業(yè)為金福地花園*幢****號，戶型A4，套內(nèi)建筑面積62.11㎡，房款632886元。當天，金福地公司出具《收據(jù)》，載明收到閔小洋購房款632886元。2012年3月20日，金福地公司向閔小洋交付了涉案房屋，閔小洋同日繳納了配套設施費、公共維修基金、契稅、產(chǎn)權工本費等費用。此后，閔小洋對涉案房屋進行裝修，使用至今。
王某庸訴陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷價值1.2億元的財產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了金福地公司開發(fā)的位于昆明市官渡區(qū)金福地花園的部分房產(chǎn)和部分土地使用權，其中包括涉案房屋。案件進入執(zhí)行程序后，一審法院于2016年2月17日作出（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣包括金福地公司開發(fā)經(jīng)營的位于昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近的金福地花園價值6863.41萬元的房地產(chǎn)。案外人閔小洋以對執(zhí)行標的享有合法權益為由向一審法院提出書面異議。一審法院于2018年10月24日作出（2018）云執(zhí)異157號裁定，駁回閔小洋的異議請求。
一審法院認為，綜合各方當事人的訴辯主張，案件爭議焦點為：閔小洋對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
一審法院認為，首先，閔小洋主張其通過以物抵債的方式取得案涉房屋，但從閔小洋提交的有原件的證據(jù)，即《證明》《法人授權委托書》《云南遠東水泥有限責任公司對賬單》《委托書》來看，不能證明閔小洋與金福地公司之間形成了以物抵債的法律關系，故閔小洋的該項主張不成立，一審法院不予支持。對于閔小洋是否就案涉標的物具有排除強制執(zhí)行的民事權益，應當依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關于“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定予以判斷。閔小洋未能提交其與金福地公司簽訂的《商品房購銷合同》，其主張《購房費用計算單》可作為《商品房購銷合同》，一審法院認為《購房費用計算單》從名稱及內(nèi)容來看均不具備《商品房購銷合同》的實質(zhì)內(nèi)容，且無金福地公司的簽字蓋章，形式上亦缺乏合同要件。故閔小洋主張《購房費用計算單》可作為《商品房購銷合同》的主張不成立，一審法院不予支持。據(jù)此，閔小洋對涉案房屋不享有《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的物權期待權，其對執(zhí)行標的物不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。同理，對于閔小洋要求確認涉案房屋所有權歸其所有的主張亦無事實和法律依據(jù)，一審法院依法不予支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第二項之規(guī)定，判決：駁回閔小洋的訴訟請求。一審案件受理費10129元，由閔小洋負擔。
本院二審期間，閔小洋提交了其與金福地公司于2011年12月4日簽訂的《商品房購銷合同》原件。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。閔小洋陳述稱，2019年4月，金福地公司的法定代表人陳春蕊出面解決案涉小區(qū)辦證事宜時，陳春蕊才將合同找到并交給了閔小洋。整個小區(qū)有一百多戶都沒有拿到合同，都是金福地公司以辦理備案為由暫存合同。對于該證據(jù)，王某庸質(zhì)證認為，閔小洋未在一審指定時間提交合同，卻在二審中提交，不能排除合同倒簽的可能性。另金福地公司的印章已在2015年左右就被監(jiān)管了，合同上的印章是否是金福地公司的印章無法核實。故對于該證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可。
對于該證據(jù)，本院認為，《商品房購銷合同》系原件，王某庸雖然提出了合同可能倒簽、印章真實性存疑等異議，但并無證據(jù)加以證實，故本院對《商品房購銷合同》的真實性予以確認。
本院二審認定事實：2011年12月4日，閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，約定：閔小洋購買金福地花園******號房，套內(nèi)面積為62.11平方米，總金額632886元，閔小洋于2011年12月4日一次性付清總房款。金福地公司加蓋了印章，陳春蕊在法定代表人處簽章，閔小洋簽名并捺印。
閔小洋系云南遠東水泥有限責任公司（以下簡稱遠東水泥公司）代理銷售商，其向昆明承達混凝土有限公司（以下簡稱承達公司）供應水泥，承達公司向金福地公司供應商品混凝土，由此形成三方債權債務關系。后經(jīng)三方協(xié)商，由金福地公司以房屋抵頂三方債務。2011年10月25日，閔小洋最終確定以金福地公司開發(fā)的“金福地花園”5幢******號房屋及車位一個分別作價632886元和133000元抵頂貨款。2011年11月11日，閔小洋代表遠東水泥公司與承達公司形成對賬單，表明承達公司尚欠水泥款4354338.65元。承達公司備注：以上金額未扣除正在辦理抵房房價部分款項，海運花園金福地。2011年12月4日，閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，約定閔小洋以總價632886元購買金福地公司“金福地花園”5棟******號房屋一套。同日，金福地公司向閔小洋出具632886元的收款收據(jù)。2011年12月10日，金福地公司與承達公司簽訂《材料款抵房協(xié)議》，明確金福地公司尚欠商混款747054元，以“金福地花園”5幢******號房屋及車位一個分別作價632886元和133000元抵償上述貨款。差價款18832元由承達公司一次性補差。承達公司指定遠東水泥公司代理商閔小洋作為上述房屋的產(chǎn)權人。金福地公司保證抵償房屋和車位為未售房源，且未抵押、未被查封。閔小洋對上述事實在上訴狀中予以自認，且在本院二審庭審中亦不否認。
本院對一審法院認定的其他事實予以確認。
本院認為，根據(jù)當事人的上訴請求、答辯意見以及有關證據(jù)，并經(jīng)當事人當庭確認，本案二審爭議焦點為：一、閔小洋對案涉房屋是否享有所有權；二、閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
一、關于閔小洋對案涉房屋是否享有所有權的問題
本院認為，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”也就是說，對于基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動產(chǎn)登記亦屬物權變動生效的要件。本案中，案涉房屋屬于不動產(chǎn)，故依法應當辦理所有權轉移登記，登記完成后方發(fā)生房屋所有權變動的效力。而案涉房屋并未登記在閔小洋名下，閔小洋主張對案涉房屋享有所有權，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、關于閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的問題
本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的金錢債權強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)強制執(zhí)行的問題，該規(guī)定解決的是在強制執(zhí)行程序中，買受人對所買受的不動產(chǎn)權利保護與金錢執(zhí)行債權人權利保護發(fā)生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規(guī)則，其所要保護的權益是買受人基于購買不動產(chǎn)之目的而成立的合法有效的買賣關系，以及所形成的針對該不動產(chǎn)交付及權屬變動的債權。因此，人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件參照適用該規(guī)定審查認定案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益時，應當嚴格把握該條規(guī)定適用的前提條件。而以物抵債協(xié)議系以消滅協(xié)議當事人之間存在的金錢債務為目的，不動產(chǎn)交付僅系以物抵債的履行方式，并不能改變所謂的“買受人”在本質(zhì)上系出賣人的普通金錢債權人的地位。這與前者規(guī)定所要保護的買受人基于買賣合同的履行而期待取得不動產(chǎn)的非金錢債權迥然不同?；谝晕锏謧鴶M受讓不動產(chǎn)的“買受人”，在完成不動產(chǎn)權屬轉移登記之前，僅憑以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的權益。而如果認為此種情況下的所謂“買受人”可以排除出賣人的其他金錢債權人對抵債物的強制執(zhí)行，則無異于該“買受人”通過以物抵債協(xié)議即獲得了優(yōu)先于出賣人的其他普通金錢債權的法律地位，使得本應處于平等受償?shù)匚坏钠胀▊鶛鄡H因此產(chǎn)生了優(yōu)先與劣后之別。因此，除非執(zhí)行案外人確有證據(jù)證明當事人之間已經(jīng)另行達成了真實的以不動產(chǎn)買賣合意為基礎的不動產(chǎn)買賣關系，而購房款的支付方式是以出賣人欠付的債權抵頂，否則，一般而言，以物抵債關系中的債權人對于抵債物的權利，并不能夠排除債務人的其他債權人的強制執(zhí)行。本案中，從閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》的原因來看，雖該合同雖具有房屋買賣合同的外在形式，但據(jù)其自認，實質(zhì)上是沖抵遠東水泥公司與承達公司，以及承達公司與金福地公司之間的三角債關系。也就是說，雙方的真實意思表示為抵銷三方債務，即閔小洋簽訂該合同的目的實際上并非為購買案涉房屋，而是為了實現(xiàn)三方債務的清償?；趥钠降刃栽瓌t，閔小洋對金福地公司的債權并不較本案所涉執(zhí)行債權更具有優(yōu)先實現(xiàn)的價值利益，故不能認為閔小洋對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。另外，案涉《商品房購銷合同》載明的簽訂時間為2011年12月，該日期距離2014年4月案涉房屋被查封尚有兩年多時間，但雙方當事人并未進行合同備案登記從而避免被查封的風險，閔小洋也沒有證據(jù)證明其及時向金福地公司提出過相應主張。
綜上，閔小洋的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10129元，由閔小洋負擔。
本判決為終審判決。
審判長 司 偉
審判員 馬成波
審判員 葉 歡
二〇一九年九月八日
法官助理唐部
書記員羅映秋
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