中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

(2019)最高法民終752號(hào)

法定代表人：周進(jìn)管，該村民委員會(huì)主任。

委托訴訟代理人：黎毅，海南昌寧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：向陽(yáng)，海南昌寧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：三亞增改塑料材料有限公司，住所地海南省三亞市荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)海潤(rùn)大道。

法定代表人：陳輝光，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：童天行，海南瑞來(lái)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李發(fā)強(qiáng)，北京市眾明律師事務(wù)所律師。

負(fù)責(zé)人：吉開(kāi)平，該村民小組組長(zhǎng)。

負(fù)責(zé)人：董石史，該村民小組組長(zhǎng)。

負(fù)責(zé)人：董建平，該村民小組組長(zhǎng)。

原審第三人：三亞誠(chéng)通投資有限公司，住所地海南省三亞市迎賓路185號(hào)陽(yáng)光名邸小區(qū)F-701室。

法定代表人：陳建明，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：陳淵，該公司職員。

原審第三人：三亞抱坡實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地海南省三亞市荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)海潤(rùn)大道31號(hào)。

法定代表人：陳輝光，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：童天行，海南瑞來(lái)律師事務(wù)所律師。

（一）一審判決認(rèn)定抱坡村委會(huì)是2006年12月28日《合作協(xié)議書(shū)》的合同當(dāng)事人，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。1.《合作協(xié)議書(shū)》中甲方代表的落款處系第五、六、七村民小組組長(zhǎng)的簽字，抱坡村委會(huì)雖在《合作協(xié)議書(shū)》上蓋章，但其僅是作為第五、六、七村民小組的管理單位蓋章同意，這與同樣在該《合作協(xié)議書(shū)》上蓋章同意的三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府性質(zhì)是一樣的，一審判決以此認(rèn)為抱坡村委會(huì)是《合作協(xié)議書(shū)》簽約主體，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。2.抱坡村委會(huì)沒(méi)有參與《合作協(xié)議書(shū)》的履行。確認(rèn)土地四至界限及交付土地的義務(wù)均由村民小組實(shí)際履行，因第五、六、七村民小組沒(méi)有印章，抱坡村委會(huì)作為其管理單位，僅在該圖上蓋章確認(rèn)而已。另外抱坡村委會(huì)每年分得1萬(wàn)元，屬于抱坡村委會(huì)與第五、六、七村民小組之間內(nèi)部管理而收取的費(fèi)用，而非直接向增改公司收取的合同款。3.依據(jù)法律的規(guī)定，村民小組能夠獨(dú)立擁有土地所有權(quán)，能獨(dú)立成為發(fā)包的主體。故第五、六、七村民小組有權(quán)以自己的名義與增改公司簽訂協(xié)議。

（二）原審法院認(rèn)定本案案由為土地租賃合同糾紛，但在審理過(guò)程中，卻實(shí)際按合作合同糾紛審理本案，前后矛盾?！逗献鲄f(xié)議書(shū)》雖然約定了共同投資，但未約定雙方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不符合合作的性質(zhì)，且第五、六、七村民小組獲得的利益也不是因合作投資而產(chǎn)生的，而是增改公司每年支付的固定租金。故《合作協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)不是合作，而是租賃。

（三）一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書(shū)》合法有效并判令解除沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.根據(jù)一審查明的事實(shí)，第五、六、七村民小組與增改公司確認(rèn)《合作協(xié)議書(shū)》項(xiàng)下的出租土地為83.97畝，其中80.53畝落入三亞市建材廠所有的國(guó)有土地使用權(quán)登記卡（獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)）的范圍內(nèi)。第五、六、七村民小組于2006年12月28日將涉案土地租賃給增改公司時(shí)，上述土地已由三亞市人民政府于2006年2月27日收回，其土地性質(zhì)為國(guó)有土地而非集體用地。根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定，第五、六、七村民小組將并不屬于自己的國(guó)有土地租賃給增改公司的行為屬無(wú)權(quán)處分，且未得到三亞市人民政府的追認(rèn)。故雙方簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》中涉及國(guó)有土地部分的租賃應(yīng)屬無(wú)效，一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書(shū)》合法有效無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。2.因《合作協(xié)議書(shū)》無(wú)效，一審判決解除第五、六、七村民小組與增改公司簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》，于法無(wú)據(jù)。

（四）一審判決認(rèn)定抱坡村委會(huì)構(gòu)成根本性違約，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。1.增改公司不能使用涉案土地是因?yàn)檎恼魇招袨樵斐傻?。因三亞市人民政府征收了抱坡村委?huì)其他區(qū)域的集體土地，三亞市人民政府依照《海南省征地安置留用地管理辦法》的規(guī)定，于2015年9月將涉案土地?zé)o償劃撥給抱坡村委會(huì)作為集體預(yù)留發(fā)展用地（證號(hào)為三土房（2015）字第××號(hào)），其性質(zhì)屬國(guó)有劃撥土地。2.根據(jù)《合作協(xié)議書(shū)》第六條第一項(xiàng)約定，合同期間，如因政府規(guī)劃需征用該土地，增改公司應(yīng)服從政府需要。本案爭(zhēng)議地被三亞市人民政府無(wú)償劃撥給抱坡村委會(huì)作為集體預(yù)留發(fā)展用地之后，增改公司已喪失租賃土地的使用權(quán)。3.抱坡村委會(huì)不是《合作協(xié)議書(shū)》合同當(dāng)事人，不受合同的約束。抱坡村委會(huì)依法取得集體留用地后，既無(wú)合同約定義務(wù)亦無(wú)法定義務(wù)為增改公司辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。

（五）原審判決抱坡村委會(huì)承擔(dān)增改公司房屋及附著物被拆遷的補(bǔ)償責(zé)任及補(bǔ)償4605.96萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.拆除增改公司房屋及附著物的主體是三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局，原因是違建。另外根據(jù)《合作協(xié)議書(shū)》第六條第三項(xiàng)約定，增改公司應(yīng)合法經(jīng)營(yíng)，在此期間其一切債權(quán)債務(wù)與第五、六、七村民小組無(wú)關(guān)，由其負(fù)完全責(zé)任。增改公司在租賃土地期間，未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，擅自興建廠房，被三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局認(rèn)定為違法建筑而強(qiáng)制拆除，其責(zé)任依法依約應(yīng)由其自行承擔(dān)。2.應(yīng)由三亞市人民政府承擔(dān)增改公司的拆遷補(bǔ)償責(zé)任。根據(jù)《海南省征地安置留用地管理辦法》第八條第四款規(guī)定，留用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收所發(fā)生的費(fèi)用由市、縣、自治縣人民政府承擔(dān)。三亞市人民政府將本案爭(zhēng)議地?zé)o償劃撥給抱坡村委會(huì)作為集體留用地，應(yīng)由其承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任。3.原審判決抱坡村委會(huì)支付增改公司房屋拆遷補(bǔ)償款4605.96萬(wàn)元，沒(méi)有依據(jù)。首先，根據(jù)《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，增改公司被拆房屋面積3443平方米，補(bǔ)償金額為3834496元，房屋裝修及附著物部分補(bǔ)償金額為1232764.49元，青苗補(bǔ)償金額為42705元，以上合計(jì)5109965.49元，每平方米1484元（5109965.49÷3443=1484）。每平方米1484元的單價(jià)中，包含了房屋、房屋裝修及附著物、青苗的賠償標(biāo)準(zhǔn)，不僅僅是房屋的賠償標(biāo)準(zhǔn)。故原審判決以每平方米1484元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算增改公司房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤的。其次，根據(jù)三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局《強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》認(rèn)定，增改公司廠房總建筑面積為20300平方米，對(duì)此，增改公司并未提出異議，但原審判決采信增改公司單方委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心所作的測(cè)量，認(rèn)定增改公司建筑物現(xiàn)狀為34480.78平方米，扣除有軌電車項(xiàng)目被拆房屋3443平方米，增改公司被拆房屋面積為31037.49平方米，明顯違反了民事訴訟證據(jù)的采信規(guī)則。

（六）原審判決抱坡村委會(huì)支付增改公司違約賠償金3526.56萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.《合作協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)是租賃而非合作，對(duì)租賃期限超過(guò)20年的不受法律保護(hù)，原審認(rèn)為增改公司尚有18年的使用期限，沒(méi)有法律依據(jù)。本案《合作協(xié)議書(shū)》項(xiàng)下的爭(zhēng)議土地，被三亞市人民政府無(wú)償劃撥給抱坡村委會(huì)作為集體發(fā)展用地之后，增改公司對(duì)租賃土地已喪失使用權(quán)，不存在預(yù)期利益，且《合作協(xié)議書(shū)》沒(méi)有優(yōu)先合作的約定，不存在增改公司在同等條件下優(yōu)先與抱坡村委會(huì)合作可能得到的部分利益補(bǔ)償。2.原審判決僅僅通過(guò)網(wǎng)上查詢，就認(rèn)定了抱坡村委會(huì)在誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目權(quán)益估值為44082萬(wàn)元，并按估值的8%即3526.56萬(wàn)元承擔(dān)違約金，顯屬隨意。

增改公司答辯稱,原審判決認(rèn)定事實(shí)準(zhǔn)確、適用法律正確，請(qǐng)求維持原判，駁回抱坡村委會(huì)的上訴請(qǐng)求。

（一）原審判決認(rèn)定抱坡村委會(huì)是《合作協(xié)議書(shū)》的簽約主體是有事實(shí)依據(jù)的。1.抱坡村委會(huì)的上級(jí)主管機(jī)關(guān)吉陽(yáng)區(qū)人民政府在向三亞市人民政府請(qǐng)示的文件中明確注明，是抱坡村委會(huì)將預(yù)留的集體發(fā)展用地租賃給增改公司。2.在確認(rèn)涉案土地的面積和位置時(shí)，抱坡村委會(huì)在《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)用地勘測(cè)定界圖》上蓋章確認(rèn)。3.抱坡村委會(huì)收取了增改公司交納的合作款項(xiàng)。4.三亞市國(guó)土局文件明確表示征收的是抱坡村委會(huì)的土地，三亞市國(guó)土局給涉案土地頒發(fā)的三土房（2015）字第11664號(hào)土地房屋權(quán)證的權(quán)益人也是抱坡村委會(huì)。

（二）一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書(shū)》合法有效，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.抱坡村委會(huì)認(rèn)為涉案土地性質(zhì)是國(guó)有土地沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。首先，獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)登記卡已經(jīng)失效。其次，三亞市人民政府《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》只能證明收回土地使用權(quán)，不能證明其性質(zhì)為國(guó)有土地使用權(quán)。另外，該決定說(shuō)明有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，原用地單位可繼續(xù)使用。2.抱坡村委會(huì)租賃涉案土地不是無(wú)權(quán)處分行為。抱坡村委會(huì)的上級(jí)主管機(jī)關(guān)及三亞市人民政府相關(guān)部門(mén)都認(rèn)定抱坡村委會(huì)將涉案土地租賃給了增改公司，在三亞市人民政府作出的意見(jiàn)中，也認(rèn)定了三亞市國(guó)土局、法制局、財(cái)政局意見(jiàn)，沒(méi)有認(rèn)定涉案土地是國(guó)有土地，抱坡村委會(huì)無(wú)權(quán)合作或租賃。因此，《合作協(xié)議書(shū)》是合法有效的合同。

（三）原審認(rèn)定抱坡村委會(huì)構(gòu)成根本性違約有事實(shí)依據(jù)。1.《合作協(xié)議書(shū)》并非因政府行為導(dǎo)致不能履行。按照《海南省集體留用地管理辦法》相關(guān)規(guī)定，集體留用地?zé)o償流轉(zhuǎn)為劃撥土地的意思是經(jīng)集體土地使用權(quán)人申請(qǐng)，在不改變使用權(quán)人的情況下將集體留用地改變性質(zhì)為劃撥的集體留用地，同時(shí)政府無(wú)需支付征地補(bǔ)償費(fèi)。涉案土地即是按照上述規(guī)定由集體土地變更為國(guó)有劃撥土地，三亞市國(guó)土局沒(méi)有與抱坡村委會(huì)簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，不存在因政府行為導(dǎo)致合同不能履行的情況。2.抱坡村委會(huì)的違約行為導(dǎo)致《合作協(xié)議書(shū)》無(wú)法履行，其行為構(gòu)成根本違約。抱坡村委會(huì)在取得劃撥土地使用權(quán)后，不但沒(méi)有為增改公司的地上建筑物補(bǔ)辦相關(guān)報(bào)建手續(xù)，而且是在隱瞞增改公司的情況下，直接與誠(chéng)通公司簽訂聯(lián)營(yíng)協(xié)議，向政府申報(bào)誠(chéng)通廣場(chǎng)項(xiàng)目，并實(shí)際合作建設(shè)了誠(chéng)通廣場(chǎng)，導(dǎo)致《合作協(xié)議書(shū)》無(wú)法繼續(xù)履行。

（四）原審判決抱坡村委會(huì)承擔(dān)增改公司所建房屋及附著物被拆除的補(bǔ)償責(zé)任及補(bǔ)償4605.96萬(wàn)元，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.涉案土地上的房屋被拆除，表面上是三亞市吉陽(yáng)區(qū)城管局以違建為由拆除，實(shí)際上是因?yàn)楸麓逦瘯?huì)作為土地使用權(quán)人不辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)造成的。2.抱坡村委會(huì)在請(qǐng)求政府拆除涉案房屋及附著物時(shí)，也請(qǐng)求政府予以補(bǔ)償，但三亞市財(cái)政局以抱坡村委會(huì)自身發(fā)展轉(zhuǎn)型為由不予補(bǔ)償，而不是違建不予補(bǔ)償。因此，應(yīng)由抱坡村委會(huì)成承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。3.涉案房屋被拆除后，已無(wú)評(píng)估的可能，原審判決認(rèn)定以相鄰地塊且相同房屋類型的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》作為參照依據(jù)，符合公平原則。4、一審法院以三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心所測(cè)量為依據(jù)，計(jì)算增改公司被拆涉案土地上的房屋面積為31037.49平方米，符合客觀事實(shí)。涉案土地上房屋被拆除前，增改公司申請(qǐng)三亞市公證處進(jìn)行了公證保全，而三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局《強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》認(rèn)定拆除的面積20300平方米僅是其中的一部分。

（五）原審判決認(rèn)定抱坡村委會(huì)支付違約賠償金3526.56萬(wàn)元，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.《合作協(xié)議書(shū)》約定的涉案土地使用期限還有18年，抱坡村委會(huì)在沒(méi)有解除合同的情況下，違約與誠(chéng)通公司在涉案土地上合作建設(shè)誠(chéng)通廣場(chǎng)，導(dǎo)致涉案合同無(wú)法履行，增改公司無(wú)法獲得預(yù)期利益，抱坡村委會(huì)因此要承擔(dān)違約賠償責(zé)任有事實(shí)和法律依據(jù)。2.原審判決參考誠(chéng)通廣場(chǎng)周邊價(jià)格計(jì)算抱坡村委會(huì)承擔(dān)違約賠償金3526.56萬(wàn)元兼顧了雙方訴求，屬于自由裁量權(quán)部分，并不存在錯(cuò)誤。

第五、六、七村民小組以及誠(chéng)通公司答辯稱：同意抱坡村委會(huì)的上訴請(qǐng)求。

抱坡公司答辯稱：同意增改公司的答辯意見(jiàn)。

增改公司原審訴訟請(qǐng)求為：1.依法解除增改公司與抱坡村委會(huì)于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》；2.依法判令抱坡村委會(huì)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，賠償增改公司拆遷補(bǔ)償款1.7億元，誠(chéng)通公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任、判令抱坡村委會(huì)承擔(dān)解除合同違約金1.3億元；3.本案保全費(fèi)、訴訟費(fèi)均由抱坡村委會(huì)承擔(dān)。

原審法院經(jīng)審理查明：

2006年12月28日，增改公司與第五、六、七村民小組簽訂《合作協(xié)議書(shū)》，約定第五、六、七村民小組將企業(yè)用地約伍拾畝（以實(shí)測(cè)為主）和增改公司合作建設(shè)塑料廠項(xiàng)目，合作期限三十年（2007年1月1日起至2036年12月31日止）；第五、六、七村民小組出讓土地使用權(quán)作為投資，興建廠房、機(jī)械、設(shè)備、流動(dòng)資金由增改公司投資；合作期間，土地產(chǎn)權(quán)歸第五、六、七村民小組，土地使用權(quán)歸增改公司，投資的廠房、機(jī)械設(shè)備產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)歸增改公司所有；增改公司承包自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧；第一個(gè)十年按每畝每年800元、第二個(gè)十年每畝每年900元，第三個(gè)十年每畝每年1000元支付承包經(jīng)營(yíng)款，每年12月份底支付；合作期間如因政府規(guī)劃需要征用土地，應(yīng)服從政府需要，政府對(duì)征用該地塊的賠償款，土地款約定歸第五、六、七村民小組所有，其他賠償款歸增改公司所有。2007年1月18日，抱坡村委會(huì)經(jīng)兩委會(huì)討論后同意村民小組意見(jiàn)，并在《合作協(xié)議書(shū)》上蓋章。2007年2月8日，抱坡村委會(huì)上級(jí)主管部門(mén)三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)班子會(huì)討論同意該協(xié)議并在《合作協(xié)議書(shū)》上蓋章確認(rèn)。

《合作協(xié)議書(shū)》簽訂后，增改公司于2007年4月18日起至2007年12月5日共向抱坡村委會(huì)村民支付征地補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)償款1822755元。2007年6月，根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局第五地形測(cè)量大隊(duì)出具的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)用地勘測(cè)定界圖，抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組與增改公司確認(rèn)合作地塊面積為55982.7平方米（約83.97畝）。之后，增改公司投入資金完成土地平整、廠房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備等工作，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)。

2008年2月1日，增改公司向抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組支付2007年度承包利潤(rùn)64000元；其中，抱坡村委會(huì)分配10000元，第五、六、七村民小組各分配18000元。之后，2009年1月20日、2009年12月29日、2010年12月31日、2012年12月31日、2014年1月4日、2014年12月31日、2016年1月12日，增改公司向抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組支付了上年度或當(dāng)年度承包利潤(rùn)。增改公司共向抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組支付了2007年到2015年承包利潤(rùn)款576000元。

2007年8月8日，增改公司和抱坡村委會(huì)共同成立抱坡公司，其中增改公司出資85萬(wàn)元占85%股份，抱坡村委會(huì)出資15萬(wàn)元占15%股份，經(jīng)營(yíng)范圍：塑料制品、包裝制品材料的生產(chǎn)及銷售、農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、土畜產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、建筑材料、金屬材料（不含貴金屬）、五金交電、礦產(chǎn)品（不含貴金屬）、物流倉(cāng)儲(chǔ)、種植業(yè)。

2013年抱坡村委會(huì)申請(qǐng)辦理集體留用地，三亞市國(guó)土環(huán)境資源局在收到三亞市人民政府批轉(zhuǎn)的三亞市吉陽(yáng)鎮(zhèn)人民政府《關(guān)于預(yù)留吉陽(yáng)鎮(zhèn)抱坡村委會(huì)集體建設(shè)用地的請(qǐng)示》（吉陽(yáng)府〔2013〕141號(hào)）后，以三土環(huán)資規(guī)〔2013〕254號(hào)《關(guān)于抱坡村委會(huì)申請(qǐng)集體發(fā)展留用地的意見(jiàn)》明確抱坡村2007年以來(lái)被征收土地面積為1299畝，該村委會(huì)位于城鄉(xiāng)規(guī)劃劃定的中心城區(qū)范圍內(nèi)，按照留用地占被征收土地面積不超過(guò)5%計(jì)算，抱坡村委會(huì)可申請(qǐng)不超過(guò)64.95畝的留用地。上述地塊中，土地規(guī)劃為建設(shè)用地且屬于抱坡村的土地，由市規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)，并經(jīng)市政府同意預(yù)留后，可按規(guī)定辦理建設(shè)用地的審批手續(xù)。三亞市政府三府函〔2013〕576號(hào)《關(guān)于預(yù)留吉陽(yáng)鎮(zhèn)抱坡村委會(huì)發(fā)展用地的批復(fù)》同意將位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中37.80畝土地作為抱坡村委會(huì)集體發(fā)展用地，其規(guī)劃性質(zhì)為商辦混合用地。2014年1月26日，抱坡村委會(huì)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地性質(zhì)商辦混合用地，用地面積38畝。

2014年4月18日，抱坡村委會(huì)與誠(chéng)通公司簽訂《聯(lián)營(yíng)合作合同書(shū)》，約定利用抱坡村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目；抱坡村委會(huì)以集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地使用權(quán)作為出資，誠(chéng)通公司出資負(fù)責(zé)建設(shè)的方式進(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作；共同設(shè)立項(xiàng)目公司，抱坡村委會(huì)以集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)投資額中的400萬(wàn)元作為出資，誠(chéng)通公司以現(xiàn)金600萬(wàn)元出資；聯(lián)營(yíng)期限暫定為50年，即2014年4月1日至2064年3月31日。

2015年2月在三亞市第六屆人民代表大會(huì)第六次會(huì)議期間，抱坡村委會(huì)致函大會(huì)，三亞市人民政府批準(zhǔn)同意將位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中37.8畝土地作為抱坡村委會(huì)集體發(fā)展用地。由于歷史原因，在未申請(qǐng)預(yù)留用地之前，抱坡村委會(huì)經(jīng)原三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府同意，將該留用地塊租賃給增改公司興建臨時(shí)廠房；現(xiàn)留用地已取得三亞市規(guī)劃局的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，正在著手做概念設(shè)計(jì)報(bào)市規(guī)劃局審批和辦理用地手續(xù)。依據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)工作要求，請(qǐng)三亞市委、市政府給予安排開(kāi)展留用地地塊附著物的補(bǔ)償、清理工作；并將抱坡村委會(huì)與增改公司簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》作為附件提交。2015年7月28日，三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府以吉陽(yáng)府〔2015〕159號(hào)《關(guān)于抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的請(qǐng)示》請(qǐng)示三亞市人民政府，三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府認(rèn)定：由于該地塊未申請(qǐng)作為留用地之前，抱坡村委會(huì)將該地塊租賃給增改公司，現(xiàn)該地塊上有增改公司建筑房屋及附著物。2015年5月，抱坡村委會(huì)請(qǐng)求我區(qū)對(duì)增改公司建筑房屋及附著物進(jìn)行補(bǔ)償。為支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)請(qǐng)市政府同意抱坡村集體發(fā)展用地上增改公司建筑房屋及附著物按三府〔2013〕43號(hào)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用由市政府承擔(dān)。

在收到三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府請(qǐng)示后，三亞市法制辦公室、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局、三亞市審計(jì)局、三亞市財(cái)政局分別做出意見(jiàn)，三亞市人民政府匯總后同意并轉(zhuǎn)三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府閱知。三亞市法制辦公室三府法核〔2015〕232號(hào)《關(guān)于對(duì)抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見(jiàn)》建議查明事實(shí)后再依法認(rèn)定：是否已經(jīng)征收；若已征收，地上房屋及附著物是否已補(bǔ)償；增改公司是否合法使用土地，地上建筑物是否合法建筑。三亞市國(guó)土環(huán)境資源局三土環(huán)資用〔2015〕230號(hào)《關(guān)于對(duì)抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見(jiàn)》建議先由吉陽(yáng)區(qū)會(huì)同市執(zhí)法局核定增改公司房屋是否屬于合法建筑，經(jīng)核定屬于合法建筑，建議按照三府〔2013〕43號(hào)文件規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違法建筑的拆除，建議嚴(yán)格依法處理。三亞市財(cái)政局三財(cái)〔2015〕828號(hào)《關(guān)于對(duì)抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見(jiàn)》認(rèn)為抱坡村委會(huì)將預(yù)留的集體發(fā)展用地租賃給增改公司，雙方合作內(nèi)容本身就屬于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)范疇。目前主要是為了增加該地塊的土地收益與誠(chéng)通公司對(duì)該地塊進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，屬于自身發(fā)展轉(zhuǎn)型。鑒于抱坡村對(duì)該地塊的租賃和聯(lián)合開(kāi)發(fā)均屬其自身對(duì)預(yù)留用地的使用問(wèn)題，市政府不應(yīng)予以補(bǔ)償。

2015年10月20日，三亞市國(guó)土環(huán)境資源局簽發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》，三亞市人民政府批準(zhǔn)抱坡村委會(huì)取得位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中20506.02平方米集體預(yù)留發(fā)展用地。2015年10月29日，抱坡村委會(huì)取得三土房（2015）字第11664號(hào)土地房屋權(quán)證，土地坐落在吉陽(yáng)區(qū)育秀路，用途商業(yè)金融用地，性質(zhì)為劃撥，面積20447.25平方米。

2016年6月，增改公司收到三亞市吉陽(yáng)區(qū)鄧文旭主席轉(zhuǎn)交的《誠(chéng)通國(guó)際工程項(xiàng)目用地地面附著物自愿搬遷拆除清理補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》。增改公司向三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府提出異議，表示其不同意達(dá)成協(xié)議。2016年6月24日，三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府辦公室公文呈批單的處理意見(jiàn)是：如達(dá)不成協(xié)議，建議以違建拆除。2016年7月8日，三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局向增改公司送達(dá)三吉城管（二大隊(duì)）執(zhí)決字[2016]第455號(hào)《強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》，認(rèn)定增改公司所建房屋未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，決定對(duì)增改公司違法建筑物實(shí)施強(qiáng)制拆除。2016年9月29日，三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局拆除了增改公司部分房屋。

2016年12月15日，抱坡村委會(huì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)項(xiàng)目名稱“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，項(xiàng)目用地20447.25平方米，總建筑面積52983.1平方米，其中計(jì)入容積率建筑面積36735.27平方米。2018年1月9日，抱坡村委會(huì)取得施工許可證，工程名稱“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模53034.86平方米，施工合同價(jià)格13955.863萬(wàn)元?！罢\(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目現(xiàn)已完成全部主體建設(shè)，已進(jìn)入外立面裝修階段。

另查明，2006年2月27日，三亞市人民政府三府〔2006〕27號(hào)《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》決定依法無(wú)償收回三亞市建材廠剩余的436456.23平方米的土地使用權(quán)；在該決定中，三亞市人民政府認(rèn)定三亞市建材廠在1975年時(shí)與當(dāng)時(shí)的荔枝溝公社、抱坡大隊(duì)、三亞鎮(zhèn)、三亞鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)等單位簽訂《征用土地協(xié)議書(shū)》，征用這些單位的土地，但有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，并約定原用地單位可繼續(xù)使用，待建材廠施工用到才按規(guī)定辦理征地補(bǔ)償手續(xù)；1993年1月29日，三亞市國(guó)土環(huán)境資源局為建材廠辦理了獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)登記卡，登記面積為640912平方米，屬行政劃撥土地，用途為工業(yè)用地。

本案在三亞市中級(jí)人民法院審理過(guò)程中，三亞市中級(jí)人民法院委托海南匯德咨詢有限公司進(jìn)行測(cè)量司法鑒定，鑒定意見(jiàn)為：增改公司與第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》，現(xiàn)場(chǎng)指界測(cè)得103.16畝出租土地，其中有80.53畝落入獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)登記卡范圍內(nèi)，未落入有22.63畝；誠(chéng)通公司與抱坡村委會(huì)簽訂的《聯(lián)營(yíng)合作合同書(shū)》的土地面積落入增改公司所主張的剩余涉案租賃土地的范圍內(nèi)。

2016年7月20日，增改公司向三亞市公證處提出申請(qǐng)，請(qǐng)求三亞市公證處對(duì)與第五、六、七村民小組合作的塑料廠項(xiàng)目的50畝地上的建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行保全證據(jù)，三亞市公證處對(duì)增改公司房屋現(xiàn)狀進(jìn)行視頻公證。2016年7月，三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對(duì)增改公司房屋進(jìn)行測(cè)量，增改公司房屋總面積為34480.78平方米。

2017年7月26日，增改公司與三亞市吉陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，約定為保障三亞有軌電車示范工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，增改公司同意自愿搬遷位于三亞有軌電車項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋、附著物，并交由三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府拆除，房屋總建筑面積為3443平方米，房屋補(bǔ)償、裝修及附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償合計(jì)5109965.49元。協(xié)議簽訂后，三亞市吉陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心向增改公司實(shí)際支付了上述補(bǔ)償款。此次交由三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府拆除的3443平方米房屋，屬于2016年7月三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對(duì)增改公司合作項(xiàng)目所建房屋測(cè)量的一部分，該部分房屋未被三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局拆除。

原審法院認(rèn)為，本案審理的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1.增改公司請(qǐng)求解除《合作協(xié)議書(shū)》是否有事實(shí)和法律依據(jù)；《合作協(xié)議書(shū)》是否合法有效；抱坡村委會(huì)是否是合作協(xié)議簽訂履行主體；被告抱坡村委會(huì)是否構(gòu)成根本性違約；2.抱坡村委會(huì)是否應(yīng)該承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任；如要承擔(dān)，補(bǔ)償金額如何計(jì)算，依據(jù)是什么；誠(chéng)通公司是否承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；3.增改公司主張抱坡村委會(huì)支付違約金，是否有事實(shí)和法律依據(jù)；如要支付，違約金如何計(jì)算，依據(jù)是什么。

（一）《合作協(xié)議書(shū)》是否合法有效

增改公司和第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)，履行了民主議定程序，村民小組組長(zhǎng)及村民代表均在協(xié)議上簽名同意，抱坡村委會(huì)經(jīng)兩委會(huì)討論同意并加蓋公章，故《合作協(xié)議書(shū)》應(yīng)為各方真實(shí)意思表示。根據(jù)協(xié)議約定，第五、六、七村民小組將企業(yè)用地與增改公司合作建設(shè)塑料廠項(xiàng)目，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。1.2006年2月27日三亞市人民政府決定收回三亞建材廠436456.23平方米土地使用權(quán)后，獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)登記卡及相關(guān)土地登記卡已失效，不能作為定案依據(jù)。2.三亞市人民政府三府（2006）27號(hào)文說(shuō)明三亞建材廠在簽訂《征用土地協(xié)議書(shū)》時(shí)，有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，并約定原用地單位可繼續(xù)使用。因此三亞市國(guó)土環(huán)境資源局雖于1993年1月29日為三亞建材廠辦理國(guó)有劃撥土地使用權(quán)證，但不必然證明已完成征地補(bǔ)償手續(xù)。三亞市國(guó)土環(huán)境資源局三土環(huán)資規(guī)（2013）254號(hào)文明確了抱坡村2007年以來(lái)被征收土地面積為1299畝，印證了上述事實(shí)。3.在未完成征地補(bǔ)償之前，抱坡村委會(huì)可以繼續(xù)使用簽訂征地協(xié)議書(shū)范圍內(nèi)的土地，包括合作或租賃，第五、六、七村民小組將企業(yè)用地與增改公司簽訂合作協(xié)議并無(wú)不當(dāng)。故抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組、誠(chéng)通公司答辯理由不成立，該院不予采納。

（二）抱坡村委會(huì)是否是合作協(xié)議簽訂履行主體

抱坡村委會(huì)經(jīng)兩委會(huì)討論同意后在《合作協(xié)議書(shū)》上蓋章確認(rèn)，在實(shí)際履行過(guò)程中，抱坡村委會(huì)與增改公司確認(rèn)聯(lián)營(yíng)合作土地范圍和面積，作為股東與增改公司成立抱坡公司，收取承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)并出具收據(jù)。抱坡村委會(huì)給政府的文件中明確其與增改公司簽訂合作協(xié)議，其將留用地租賃給增改公司建設(shè)廠房。三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府作為上級(jí)主管部門(mén)認(rèn)定，抱坡村委會(huì)將留用地租賃給增改公司。該院認(rèn)為，抱坡村委會(huì)是2006年12月28日《合作協(xié)議書(shū)》簽約履行主體。

（三）抱坡村委會(huì)是否存在根本性違約

抱坡村委會(huì)在未與增改公司解除合作協(xié)議、增改公司使用合作土地期限還有18年的情況下，與誠(chéng)通公司簽訂聯(lián)營(yíng)合作合同，將與增改公司合作建設(shè)塑料廠的部分土地另行與誠(chéng)通公司合作建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”并實(shí)際履行，其行為已構(gòu)成違約。在三亞市人民政府批準(zhǔn)抱坡村委會(huì)取得集體發(fā)展用地、可以辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后，抱坡村委會(huì)沒(méi)有為增改公司所建房屋辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，而是以“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目取得政府各項(xiàng)審批手續(xù)，導(dǎo)致增改公司所建房屋繼續(xù)存在沒(méi)有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的問(wèn)題，進(jìn)而被三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局認(rèn)定為違法建筑并強(qiáng)制拆除。在三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局拆除增改公司房屋和附著物后，抱坡村委會(huì)沒(méi)有向增改公司履行交付合作土地使用權(quán)的主要義務(wù)，而是與誠(chéng)通公司合作建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，導(dǎo)致與增改公司合作協(xié)議已無(wú)法履行。抱坡村委會(huì)已對(duì)增改公司構(gòu)成根本性違約。

（四）增改公司請(qǐng)求解除合同是否有事實(shí)和法律依據(jù)

既然抱坡村委會(huì)對(duì)增改公司構(gòu)成根本性違約，合作協(xié)議已無(wú)法履行，合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，增改公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求解除2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》有事實(shí)和法律依據(jù)，該院予以支持。

（五）抱坡村委會(huì)是否應(yīng)該承擔(dān)增改公司房屋及附著物被拆遷的補(bǔ)償責(zé)任

首先，根據(jù)三亞市財(cái)政局、三亞市法制辦公室、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局意見(jiàn)，抱坡村委會(huì)集體發(fā)展用地上增改公司建設(shè)的房屋和附著物，政府沒(méi)有進(jìn)行征收補(bǔ)償；政府不補(bǔ)償?shù)脑蚴潜麓逦瘯?huì)自身為增加利益的合作轉(zhuǎn)型，因此抱坡村委會(huì)作為受益方應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任。其次，三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局強(qiáng)制拆除的理由是沒(méi)有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，增改公司所建房屋沒(méi)有報(bào)建手續(xù)是因?yàn)榻ㄔO(shè)時(shí)，抱坡村委會(huì)尚未取得建設(shè)用地，不具備規(guī)劃報(bào)建條件；在具備為增改公司建設(shè)房屋補(bǔ)辦臨時(shí)規(guī)劃報(bào)建手續(xù)時(shí)，抱坡村委會(huì)直接辦理了“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目審批報(bào)建手續(xù)。因此，增改公司建設(shè)房屋沒(méi)有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)是抱坡村委會(huì)造成的，抱坡村委會(huì)要承擔(dān)房屋被拆除的補(bǔ)償責(zé)任。再次，三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局強(qiáng)制拆除增改公司部分房屋，使得“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目得以開(kāi)工建設(shè)，抱坡村委會(huì)作為增改公司房屋被拆除的實(shí)際受益人，應(yīng)該對(duì)增改公司損失進(jìn)行補(bǔ)償。

（六）抱坡村委會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的補(bǔ)償是多少，如何計(jì)算

增改公司在訴訟請(qǐng)求中，請(qǐng)求抱坡村委會(huì)補(bǔ)償?shù)慕痤~是1.7億元，增改公司主張補(bǔ)償?shù)慕痤~顯然過(guò)高。三府（2013）43號(hào)文件規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償金額要以評(píng)估為準(zhǔn)。本案中，增改公司所建部分房屋已被強(qiáng)制拆除，無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，只能參考周邊地塊評(píng)估價(jià)格。2017年7月26日，增改公司與三亞市吉陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，約定為保障三亞有軌電車示范工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，增改公司同意自愿搬遷位于三亞有軌電車項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋、附著物，并交三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府拆除，房屋總建筑面積為3443平方米，房屋補(bǔ)償、裝修及附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償合計(jì)5109965.49元，每平方米1484元。有軌電車項(xiàng)目緊鄰“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，以其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為增改公司被拆除的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具有準(zhǔn)確的參考作用。

增改公司在知道三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局計(jì)劃拆除其部分建設(shè)房屋和附著物后，請(qǐng)求三亞市公證處對(duì)合作土地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行保全，同時(shí)委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對(duì)地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量總面積為34480.78平方米。經(jīng)調(diào)查，增改公司地上建筑物被三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局拆除大部分，剩余部分在有軌電車項(xiàng)目中交由三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府拆除，因此本案中增改公司被拆除的地上建筑物面積為31037.49平方米，按照每平方米1484元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，增改公司被拆除房屋及附著物補(bǔ)償金額為4605.96萬(wàn)元。

（七）誠(chéng)通公司是否應(yīng)對(duì)抱坡村委會(huì)補(bǔ)償承擔(dān)連帶責(zé)任

增改公司在訴訟過(guò)程中，僅提交抱坡村委會(huì)與誠(chéng)通公司的聯(lián)營(yíng)合作合同，沒(méi)有其他證據(jù)證明誠(chéng)通公司存在惡意損害增改公司的利益的行為，增改公司僅以誠(chéng)通公司是受益者，要求誠(chéng)通公司承擔(dān)連帶補(bǔ)償責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。

（八）抱坡村委會(huì)是否應(yīng)支付違約金

抱坡村委會(huì)對(duì)增改公司構(gòu)成根本性違約，雖《合作協(xié)議書(shū)》中沒(méi)有約定要支付違約金，但考慮到：1.增改公司在與抱坡村委會(huì)和抱坡村委會(huì)第五、六、七村民小組簽訂《合作協(xié)議書(shū)》后向村民支付了征地、青苗補(bǔ)償款，并支付了大量費(fèi)用進(jìn)行場(chǎng)地平整。2.《合作協(xié)議書(shū)》約定，合作土地使用權(quán)歸增改公司。如抱坡村委會(huì)不違約與誠(chéng)通公司建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”，增改公司還有18年使用期限，增改公司享有預(yù)期利益。因此，補(bǔ)償增改公司被拆除房屋及附著物不足以彌補(bǔ)抱坡村委會(huì)違約給增改公司造成的損失，增改公司請(qǐng)求抱坡村委會(huì)支付違約金，該院予以支持。

（九）違約金如何計(jì)算

增改公司在訴訟請(qǐng)求中，主張違約金數(shù)額1.3億元，增改公司主張的違約金數(shù)額顯然過(guò)高。在增改公司部分房屋被拆除后、抱坡村委會(huì)沒(méi)有解除《合作協(xié)議書(shū)》的情況下，即開(kāi)始“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)?！罢\(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”計(jì)入容積率建筑面積36735.27平方米，抱坡村委會(huì)擁有40%權(quán)益即14694平方米，根據(jù)上網(wǎng)查詢?nèi)齺喪性摰囟胃浇虡I(yè)廣場(chǎng)的價(jià)格，其均價(jià)在每平方米5萬(wàn)元以上，則按照“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”（又名萬(wàn)悅新天地）銷售使用權(quán)價(jià)格每平方米3萬(wàn)元估算，抱坡村委會(huì)在“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目權(quán)益估值約44082萬(wàn)元。抱坡村委會(huì)在對(duì)增改公司違約的情況下能獲取更高的收益，抱坡村委會(huì)適當(dāng)支付違約金補(bǔ)償增改公司損失符合公平原則，此違約金亦包含了增改公司若在同等條件下優(yōu)先與抱坡村委會(huì)進(jìn)行該廣場(chǎng)項(xiàng)目合作可能得到的部分利益補(bǔ)償。按照抱坡村委會(huì)增加收益估值的8%即3526.56萬(wàn)元，酌定向增改公司支付解除《合作協(xié)議書(shū)》的違約金，相對(duì)公平合理。

綜上所述，增改公司的訴訟請(qǐng)求部分有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，原審法院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條的規(guī)定，判決：

一、解除增改公司與第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》；

二、抱坡村委會(huì)于判決生效之日起三十日內(nèi)支付增改公司房屋拆遷補(bǔ)償款人民幣4605.96萬(wàn)元；

三、抱坡村委會(huì)于判決生效之日起三十日內(nèi)支付增改公司違約賠償金人民幣3526.56萬(wàn)元；

四、駁回增改公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1541800元，由增改公司負(fù)擔(dān)416286元，由抱坡村委會(huì)負(fù)擔(dān)1125514元。保全費(fèi)5000元，由抱坡村委會(huì)負(fù)擔(dān)。

本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1.涉案土地在簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)的性質(zhì)和權(quán)屬是什么；2.抱坡村委會(huì)是否是《合作協(xié)議書(shū)》的合同當(dāng)事人；3.《合作協(xié)議書(shū)》是否是有效合同；4.《合作協(xié)議書(shū)》是土地租賃合同還是合作合同；5.抱坡村委會(huì)是否違約，《合作協(xié)議書(shū)》是否解除；6.抱坡村委會(huì)是否應(yīng)該承擔(dān)涉案土地上房屋的拆遷損失和解除合同違約金，以及該損失如何計(jì)算。

（一）關(guān)于涉案土地在簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)的性質(zhì)和權(quán)屬問(wèn)題

首先，根據(jù)2015年6月11日三亞市國(guó)土環(huán)境資源局出具的《三亞市國(guó)土環(huán)境資源局關(guān)于對(duì)抱坡村37.8畝土地情況說(shuō)明的函》（三土環(huán)資規(guī)〔2015〕149號(hào)）記載：“抱坡村委會(huì)申請(qǐng)批準(zhǔn)為集體發(fā)展留用地面積2.5345公頃（約合38畝），土地權(quán)屬為國(guó)有土地2.0506公頃、抱坡村集體土地0.0936公頃，西環(huán)鐵路已發(fā)證土地0.3951公頃。但西環(huán)鐵路的0.3951公頃土地不可作為村發(fā)展留用地?！币虼耍姘竿恋刂信鷾?zhǔn)為集體發(fā)展留用地部分為國(guó)有土地，部分為抱坡村委會(huì)的集體土地。其次，根據(jù)2015年4月15日三亞市國(guó)土環(huán)境資源信息中心出具的權(quán)屬示意圖和2017年8月海南省三亞市中級(jí)人民法院委托海南匯德測(cè)字第201707B-1008號(hào)《司法技術(shù)鑒定意見(jiàn)書(shū)》（征求意見(jiàn)稿2）中的增改公司糾紛示意圖顯示，結(jié)合2015年8月12日《三亞市審計(jì)局關(guān)于吉陽(yáng)區(qū)抱坡村集體預(yù)留用地上房屋及附著物補(bǔ)償?shù)囊庖?jiàn)》（三審字〔2015〕169號(hào)）文件記載：“經(jīng)查，上述預(yù)留用地原屬市建材廠1993年取得的國(guó)有土地使用權(quán)登記卡（獨(dú)立國(guó)用（1993）第030號(hào)）確權(quán)的961.36畝范圍內(nèi)的國(guó)有土地，2002年11月，市政府?dāng)M將該地收回作為三亞航空職業(yè)學(xué)院用地（但因規(guī)劃調(diào)整，該地沒(méi)有列入三亞航空職業(yè)學(xué)院用地范圍）。以及獨(dú)立國(guó)用（1993）字第030號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)登記卡及相關(guān)土地登記卡顯示，涉案土地的國(guó)有土地部分原屬于三亞市建材廠的行政劃撥土地”。但根據(jù)2006年2月27日三亞市人民政府三府（2006）27號(hào)《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》，三亞市建材廠剩余的436456.23平方米的土地使用權(quán)被三亞市人民政府收回。綜上，在簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)，涉案土地有小部分是屬于抱坡村委會(huì)的集體土地，大部分是已被三亞市人民政府收回的國(guó)有土地。但根據(jù)《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》的內(nèi)容，原屬三亞市建材廠的劃撥土地，其中有部分是來(lái)自征用抱坡大隊(duì)（抱坡村委會(huì)）的集體土地，因未對(duì)抱坡大隊(duì)進(jìn)行補(bǔ)償，三亞建材廠與抱坡大隊(duì)約定，抱坡大隊(duì)可以繼續(xù)使用土地至三亞建材廠按規(guī)定辦理征地補(bǔ)償手續(xù)時(shí)。因此，在三亞建材廠和三亞市政府均沒(méi)有辦理征地補(bǔ)償?shù)那闆r下，抱坡村委會(huì)對(duì)征用的國(guó)有土地部分享有約定使用權(quán)，即抱坡村委會(huì)在簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)對(duì)涉案土地的國(guó)有土地部分享有使用權(quán)。對(duì)抱坡村委會(huì)認(rèn)為其在《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)，涉案土地為國(guó)有土地，抱坡村委會(huì)對(duì)其沒(méi)有處分權(quán)的主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

（二）關(guān)于抱坡村委會(huì)是否是《合作協(xié)議書(shū)》合同當(dāng)事人的問(wèn)題

根據(jù)上述結(jié)論，首先，對(duì)涉案土地享有使用權(quán)的主體是抱坡村委會(huì)，而非第五、六、七村民小組；其次，抱坡村委會(huì)在《合作協(xié)議書(shū)》及其附件國(guó)家測(cè)繪局第五地形測(cè)量大隊(duì)出具的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)用地勘測(cè)定界圖上蓋章確認(rèn)，表明其受協(xié)議書(shū)約束；再次，在合同履行過(guò)程中，抱坡村委會(huì)按合同的約定收取了增改公司支付的土地承包利潤(rùn)款，實(shí)際參與了合同的履行。因此，抱坡村委會(huì)是《合作協(xié)議書(shū)》的合同當(dāng)事人。抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組認(rèn)為，抱坡村委會(huì)在《合作協(xié)議書(shū)》和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)用地勘測(cè)定界圖上蓋章是作為第五、六、七村民小組的管理單位蓋章表示同意，收取承包利潤(rùn)款是收取第五、六、七村民小組管理費(fèi)的主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定抱坡村委會(huì)是《合作協(xié)議書(shū)》合同當(dāng)事人，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

（三）關(guān)于《合作協(xié)議書(shū)》是土地租賃合同還是合作合同的問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的規(guī)定，租賃合同的出租人交付租賃物后，只收取固定的租金，而不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合作協(xié)議書(shū)》的約定，抱坡村委會(huì)向增改公司交付約定土地后，增改公司按合同約定定期向抱坡村委會(huì)和第五、六、七村民小組支付土地利潤(rùn)承包款，增改公司在土地上自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。因此，《合作協(xié)議書(shū)》符合租賃合同的特點(diǎn)，而不符合合作合同雙方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。對(duì)抱坡村委會(huì)認(rèn)為《合作協(xié)議書(shū)》是租賃合同的主張，本院予以支持。對(duì)增改公司認(rèn)為《合作協(xié)議書(shū)》是合作合同的答辯主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

（四）關(guān)于《合作協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題

抱坡村委會(huì)對(duì)涉案土地享有使用權(quán)，因此，其簽訂《合作協(xié)議書(shū)》的行為并非無(wú)權(quán)處分行為，也無(wú)需三亞市人民政府追認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”的規(guī)定，《合作協(xié)議書(shū)》系合同雙方自愿簽訂，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。對(duì)抱坡村委會(huì)認(rèn)為《合作協(xié)議書(shū)》是無(wú)效合同的主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審認(rèn)定《合作協(xié)議書(shū)》是有效合同，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。但因?yàn)椤逗献鲄f(xié)議書(shū)》性質(zhì)為土地租賃合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”的規(guī)定，《合作協(xié)議書(shū)》超過(guò)二十年的部分應(yīng)為無(wú)效。原審認(rèn)定超過(guò)二十年的部分有效，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

（五）關(guān)于抱坡村委會(huì)是否違約，《合作協(xié)議書(shū)》是否解除的問(wèn)題

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。抱坡村委會(huì)應(yīng)該按《合作協(xié)議書(shū)》的約定，將約定土地交付增改公司使用二十年，即自2007年1月1日起至2026年12月31日止。但抱坡村委會(huì)于2014年4月18日與誠(chéng)通公司簽訂《聯(lián)營(yíng)合作合同書(shū)》，約定利用抱坡村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，并實(shí)際于2018年在涉案土地上與誠(chéng)通公司合作建設(shè)“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，且該項(xiàng)目已實(shí)際建成，直接導(dǎo)致增改公司喪失了在涉案土地上使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，抱坡村委會(huì)構(gòu)成違約，且造成《合作協(xié)議書(shū)》的目的不能實(shí)現(xiàn)。抱坡村委會(huì)認(rèn)為，《合作協(xié)議書(shū)》不能履行的原因是集體留用地?zé)o償流轉(zhuǎn)為劃撥土地的國(guó)家征收行為，按《合作協(xié)議書(shū)》第六條第一項(xiàng)約定，政府規(guī)劃需要征用土地的行為不屬于抱坡村委會(huì)的違約行為。本院認(rèn)為，從涉案土地辦理集體留用地的過(guò)程和結(jié)果來(lái)看，首先，抱坡村委會(huì)始終是涉案土地的合法使用權(quán)人，土地權(quán)屬和性質(zhì)的變化并不影響《合作協(xié)議書(shū)》的履行；其次，根據(jù)三規(guī)選〔2013〕101號(hào)《三亞市規(guī)劃局關(guān)于三亞市吉陽(yáng)鎮(zhèn)抱坡村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地（誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)）項(xiàng)目的選址審查意見(jiàn)》，涉案土地被規(guī)劃為建設(shè)誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)，源于抱坡村委會(huì)的主動(dòng)申請(qǐng)，而非被動(dòng)服從于國(guó)家基于公共利益需要的整體規(guī)劃，因此是抱坡村委會(huì)的行為引起了一系列土地權(quán)屬、性質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)劃改變等政府行為的結(jié)果。所以，造成《合作協(xié)議書(shū)》不能履行，源于抱坡村委會(huì)的違約行為，而非政府行為，對(duì)抱坡村委會(huì)的該項(xiàng)主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。因此，增改公司在抱坡村委會(huì)違約導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形下，可以依法解除合同。原審法院判決《合作協(xié)議書(shū)》解除有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以維持。

（六）關(guān)于抱坡村委會(huì)是否應(yīng)該承擔(dān)涉案土地上房屋的拆遷損失和解除合同違約金，以及該損失如何計(jì)算的問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”及第一百一十三條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，抱坡村委會(huì)應(yīng)承擔(dān)其違約行為導(dǎo)致合同解除后，給增改公司造成的實(shí)際損失和預(yù)期利益損失。首先，關(guān)于增改公司的實(shí)際損失，即在涉案土地上房屋被拆遷的損失。雖然其留用地上被拆遷的房屋拆遷的主體是三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局，拆遷的直接原因是建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但結(jié)合吉陽(yáng)府〔2015〕159號(hào)《三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府關(guān)于抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的請(qǐng)示》以及《三亞市人民政府辦公室公文呈批單》2015年8月28日的最終意見(jiàn)可知，抱坡村委會(huì)與誠(chéng)通公司簽訂《聯(lián)營(yíng)合作合同書(shū)》，欲聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，是增改公司房屋被拆遷的根本原因，且抱坡村委會(huì)是最終的受益者。因此，由抱坡村委會(huì)承擔(dān)增改公司房屋被拆遷的損失，符合合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。關(guān)于房屋被拆遷的損失金額，抱坡村委會(huì)認(rèn)為其面積應(yīng)按三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局確認(rèn)的20300平方米認(rèn)定，且原審以每平方米1484元的單價(jià)計(jì)算是錯(cuò)誤的。本院認(rèn)為，根據(jù)三亞市吉陽(yáng)區(qū)城市管理局三吉城管（二大隊(duì)）執(zhí)決字[2016]第455號(hào)《強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》的內(nèi)容，其認(rèn)定為違法建設(shè)房屋的僅為涉案土地上二棟磚墻體鐵皮棚頂廠房和一棟通道鐵皮棚，且其認(rèn)定面積為未附詳細(xì)圖紙，也未經(jīng)增改公司確認(rèn)的大概面積。與增改公司委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對(duì)地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)量的面積相比較，從數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性上來(lái)講，后者有詳細(xì)的圖紙和測(cè)量數(shù)據(jù)，而前者為估計(jì)數(shù)據(jù)；從拆遷范圍來(lái)看，前者比較片面，僅為二棟磚墻體鐵皮棚頂廠房和一棟通道鐵皮棚的面積，而后者更為全面，為涉案土地上全部建筑物的面積。因此，《強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》認(rèn)定的拆遷面積，不能如實(shí)反映增改公司的全部實(shí)際損失；從證明力上看，增改公司委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對(duì)地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)量得出的面積更具優(yōu)勢(shì)。原審法院參考總面積34480.78平方米和已經(jīng)補(bǔ)償?shù)拿娣e3443平方米，估算出增改公司未被補(bǔ)償?shù)拿娣e為31037.49平方米，符合常理，并無(wú)明顯不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在已無(wú)評(píng)估可能性的情況下，原審法院參考三亞市吉陽(yáng)區(qū)人民政府2017年給予周邊地塊的補(bǔ)償單價(jià)1484元/平方米，符合實(shí)際和常理，并無(wú)明顯不當(dāng)，本院予以維持。因此，增改公司因抱坡村委會(huì)違約造成的實(shí)際損失為地上建筑物被拆遷的損失即31037.49平方米×1484元/平方米=46059635.16元。

其次，關(guān)于增改公司的預(yù)期利益損失。《合作協(xié)議書(shū)》對(duì)違約金沒(méi)有約定。如《合作協(xié)議書(shū)》能如約履行，增改公司的預(yù)期利益為其正常經(jīng)營(yíng)至2026年12月31日止所獲得的利益。而“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目可能獲得的收益，并非簽訂《合作協(xié)議書(shū)》時(shí)抱坡村委會(huì)和增改公司能預(yù)見(jiàn)的增改公司可獲得的預(yù)期利益，因此原審法院按照抱坡村委會(huì)在“誠(chéng)通國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目中增加收益估值的8%即3526.56萬(wàn)元計(jì)算預(yù)期利益的損失，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)增改公司主張其享有優(yōu)先合作權(quán)的主張，本院認(rèn)為根據(jù)《合作協(xié)議書(shū)》第五條約定，增改公司享有合作合同期滿后同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)，而非在合同期內(nèi)的優(yōu)先合作開(kāi)發(fā)權(quán)。因此，增改公司的該項(xiàng)主張無(wú)合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于增改公司的預(yù)期利益損失，在本案訴訟過(guò)程中，增改公司并未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，對(duì)增改公司要求抱坡村委會(huì)承擔(dān)解除合同違約金1.3億元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

一、維持海南省高級(jí)人民法院（2018）瓊民初50號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；

二、撤銷海南省高級(jí)人民法院（2018）瓊民初50號(hào)民事判決第三項(xiàng)；

三、駁回三亞增改塑料材料有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　江顯和

審判員　　張穎新

審判員　　肖　芳

二〇一九年七月十五日

法官助理陳海霞