中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

(2019)最高法民終752號

法定代表人：周進(jìn)管，該村民委員會主任。

委托訴訟代理人：黎毅，海南昌寧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：向陽，海南昌寧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：三亞增改塑料材料有限公司，住所地海南省三亞市荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū)海潤大道。

法定代表人：陳輝光，該公司董事長。

委托訴訟代理人：童天行，海南瑞來律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李發(fā)強(qiáng)，北京市眾明律師事務(wù)所律師。

負(fù)責(zé)人：吉開平，該村民小組組長。

負(fù)責(zé)人：董石史，該村民小組組長。

負(fù)責(zé)人：董建平，該村民小組組長。

原審第三人：三亞誠通投資有限公司，住所地海南省三亞市迎賓路185號陽光名邸小區(qū)F-701室。

法定代表人：陳建明，該公司董事長。

委托訴訟代理人：陳淵，該公司職員。

原審第三人：三亞抱坡實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，住所地海南省三亞市荔枝溝工業(yè)開發(fā)區(qū)海潤大道31號。

法定代表人：陳輝光，該公司董事長。

委托訴訟代理人：童天行，海南瑞來律師事務(wù)所律師。

（一）一審判決認(rèn)定抱坡村委會是2006年12月28日《合作協(xié)議書》的合同當(dāng)事人，沒有事實(shí)根據(jù)。1.《合作協(xié)議書》中甲方代表的落款處系第五、六、七村民小組組長的簽字，抱坡村委會雖在《合作協(xié)議書》上蓋章，但其僅是作為第五、六、七村民小組的管理單位蓋章同意，這與同樣在該《合作協(xié)議書》上蓋章同意的三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府性質(zhì)是一樣的，一審判決以此認(rèn)為抱坡村委會是《合作協(xié)議書》簽約主體，沒有事實(shí)根據(jù)。2.抱坡村委會沒有參與《合作協(xié)議書》的履行。確認(rèn)土地四至界限及交付土地的義務(wù)均由村民小組實(shí)際履行，因第五、六、七村民小組沒有印章，抱坡村委會作為其管理單位，僅在該圖上蓋章確認(rèn)而已。另外抱坡村委會每年分得1萬元，屬于抱坡村委會與第五、六、七村民小組之間內(nèi)部管理而收取的費(fèi)用，而非直接向增改公司收取的合同款。3.依據(jù)法律的規(guī)定，村民小組能夠獨(dú)立擁有土地所有權(quán)，能獨(dú)立成為發(fā)包的主體。故第五、六、七村民小組有權(quán)以自己的名義與增改公司簽訂協(xié)議。

（二）原審法院認(rèn)定本案案由為土地租賃合同糾紛，但在審理過程中，卻實(shí)際按合作合同糾紛審理本案，前后矛盾。《合作協(xié)議書》雖然約定了共同投資，但未約定雙方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，不符合合作的性質(zhì)，且第五、六、七村民小組獲得的利益也不是因合作投資而產(chǎn)生的，而是增改公司每年支付的固定租金。故《合作協(xié)議書》的性質(zhì)不是合作，而是租賃。

（三）一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書》合法有效并判令解除沒有事實(shí)和法律依據(jù)。1.根據(jù)一審查明的事實(shí)，第五、六、七村民小組與增改公司確認(rèn)《合作協(xié)議書》項(xiàng)下的出租土地為83.97畝，其中80.53畝落入三亞市建材廠所有的國有土地使用權(quán)登記卡（獨(dú)立國用（1993）字第030號）的范圍內(nèi)。第五、六、七村民小組于2006年12月28日將涉案土地租賃給增改公司時，上述土地已由三亞市人民政府于2006年2月27日收回，其土地性質(zhì)為國有土地而非集體用地。根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定，第五、六、七村民小組將并不屬于自己的國有土地租賃給增改公司的行為屬無權(quán)處分，且未得到三亞市人民政府的追認(rèn)。故雙方簽訂的《合作協(xié)議書》中涉及國有土地部分的租賃應(yīng)屬無效，一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書》合法有效無事實(shí)和法律依據(jù)。2.因《合作協(xié)議書》無效，一審判決解除第五、六、七村民小組與增改公司簽訂的《合作協(xié)議書》，于法無據(jù)。

（四）一審判決認(rèn)定抱坡村委會構(gòu)成根本性違約，沒有事實(shí)根據(jù)。1.增改公司不能使用涉案土地是因?yàn)檎恼魇招袨樵斐傻?。因三亞市人民政府征收了抱坡村委會其他區(qū)域的集體土地，三亞市人民政府依照《海南省征地安置留用地管理辦法》的規(guī)定，于2015年9月將涉案土地?zé)o償劃撥給抱坡村委會作為集體預(yù)留發(fā)展用地（證號為三土房（2015）字第××號），其性質(zhì)屬國有劃撥土地。2.根據(jù)《合作協(xié)議書》第六條第一項(xiàng)約定，合同期間，如因政府規(guī)劃需征用該土地，增改公司應(yīng)服從政府需要。本案爭議地被三亞市人民政府無償劃撥給抱坡村委會作為集體預(yù)留發(fā)展用地之后，增改公司已喪失租賃土地的使用權(quán)。3.抱坡村委會不是《合作協(xié)議書》合同當(dāng)事人，不受合同的約束。抱坡村委會依法取得集體留用地后，既無合同約定義務(wù)亦無法定義務(wù)為增改公司辦理規(guī)劃報建手續(xù)。

（五）原審判決抱坡村委會承擔(dān)增改公司房屋及附著物被拆遷的補(bǔ)償責(zé)任及補(bǔ)償4605.96萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。1.拆除增改公司房屋及附著物的主體是三亞市吉陽區(qū)城市管理局，原因是違建。另外根據(jù)《合作協(xié)議書》第六條第三項(xiàng)約定，增改公司應(yīng)合法經(jīng)營，在此期間其一切債權(quán)債務(wù)與第五、六、七村民小組無關(guān)，由其負(fù)完全責(zé)任。增改公司在租賃土地期間，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自興建廠房，被三亞市吉陽區(qū)城市管理局認(rèn)定為違法建筑而強(qiáng)制拆除，其責(zé)任依法依約應(yīng)由其自行承擔(dān)。2.應(yīng)由三亞市人民政府承擔(dān)增改公司的拆遷補(bǔ)償責(zé)任。根據(jù)《海南省征地安置留用地管理辦法》第八條第四款規(guī)定，留用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收所發(fā)生的費(fèi)用由市、縣、自治縣人民政府承擔(dān)。三亞市人民政府將本案爭議地?zé)o償劃撥給抱坡村委會作為集體留用地，應(yīng)由其承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任。3.原審判決抱坡村委會支付增改公司房屋拆遷補(bǔ)償款4605.96萬元，沒有依據(jù)。首先，根據(jù)《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，增改公司被拆房屋面積3443平方米，補(bǔ)償金額為3834496元，房屋裝修及附著物部分補(bǔ)償金額為1232764.49元，青苗補(bǔ)償金額為42705元，以上合計(jì)5109965.49元，每平方米1484元（5109965.49÷3443=1484）。每平方米1484元的單價中，包含了房屋、房屋裝修及附著物、青苗的賠償標(biāo)準(zhǔn)，不僅僅是房屋的賠償標(biāo)準(zhǔn)。故原審判決以每平方米1484元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算增改公司房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是錯誤的。其次，根據(jù)三亞市吉陽區(qū)城市管理局《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》認(rèn)定，增改公司廠房總建筑面積為20300平方米，對此，增改公司并未提出異議，但原審判決采信增改公司單方委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心所作的測量，認(rèn)定增改公司建筑物現(xiàn)狀為34480.78平方米，扣除有軌電車項(xiàng)目被拆房屋3443平方米，增改公司被拆房屋面積為31037.49平方米，明顯違反了民事訴訟證據(jù)的采信規(guī)則。

（六）原審判決抱坡村委會支付增改公司違約賠償金3526.56萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。1.《合作協(xié)議書》的性質(zhì)是租賃而非合作，對租賃期限超過20年的不受法律保護(hù)，原審認(rèn)為增改公司尚有18年的使用期限，沒有法律依據(jù)。本案《合作協(xié)議書》項(xiàng)下的爭議土地，被三亞市人民政府無償劃撥給抱坡村委會作為集體發(fā)展用地之后，增改公司對租賃土地已喪失使用權(quán)，不存在預(yù)期利益，且《合作協(xié)議書》沒有優(yōu)先合作的約定，不存在增改公司在同等條件下優(yōu)先與抱坡村委會合作可能得到的部分利益補(bǔ)償。2.原審判決僅僅通過網(wǎng)上查詢，就認(rèn)定了抱坡村委會在誠通國際廣場項(xiàng)目權(quán)益估值為44082萬元，并按估值的8%即3526.56萬元承擔(dān)違約金，顯屬隨意。

增改公司答辯稱,原審判決認(rèn)定事實(shí)準(zhǔn)確、適用法律正確，請求維持原判，駁回抱坡村委會的上訴請求。

（一）原審判決認(rèn)定抱坡村委會是《合作協(xié)議書》的簽約主體是有事實(shí)依據(jù)的。1.抱坡村委會的上級主管機(jī)關(guān)吉陽區(qū)人民政府在向三亞市人民政府請示的文件中明確注明，是抱坡村委會將預(yù)留的集體發(fā)展用地租賃給增改公司。2.在確認(rèn)涉案土地的面積和位置時，抱坡村委會在《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營用地勘測定界圖》上蓋章確認(rèn)。3.抱坡村委會收取了增改公司交納的合作款項(xiàng)。4.三亞市國土局文件明確表示征收的是抱坡村委會的土地，三亞市國土局給涉案土地頒發(fā)的三土房（2015）字第11664號土地房屋權(quán)證的權(quán)益人也是抱坡村委會。

（二）一審判決認(rèn)定《合作協(xié)議書》合法有效，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.抱坡村委會認(rèn)為涉案土地性質(zhì)是國有土地沒有事實(shí)依據(jù)。首先，獨(dú)立國用（1993）字第030號國有土地使用權(quán)登記卡已經(jīng)失效。其次，三亞市人民政府《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》只能證明收回土地使用權(quán)，不能證明其性質(zhì)為國有土地使用權(quán)。另外，該決定說明有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，原用地單位可繼續(xù)使用。2.抱坡村委會租賃涉案土地不是無權(quán)處分行為。抱坡村委會的上級主管機(jī)關(guān)及三亞市人民政府相關(guān)部門都認(rèn)定抱坡村委會將涉案土地租賃給了增改公司，在三亞市人民政府作出的意見中，也認(rèn)定了三亞市國土局、法制局、財政局意見，沒有認(rèn)定涉案土地是國有土地，抱坡村委會無權(quán)合作或租賃。因此，《合作協(xié)議書》是合法有效的合同。

（三）原審認(rèn)定抱坡村委會構(gòu)成根本性違約有事實(shí)依據(jù)。1.《合作協(xié)議書》并非因政府行為導(dǎo)致不能履行。按照《海南省集體留用地管理辦法》相關(guān)規(guī)定，集體留用地?zé)o償流轉(zhuǎn)為劃撥土地的意思是經(jīng)集體土地使用權(quán)人申請，在不改變使用權(quán)人的情況下將集體留用地改變性質(zhì)為劃撥的集體留用地，同時政府無需支付征地補(bǔ)償費(fèi)。涉案土地即是按照上述規(guī)定由集體土地變更為國有劃撥土地，三亞市國土局沒有與抱坡村委會簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，不存在因政府行為導(dǎo)致合同不能履行的情況。2.抱坡村委會的違約行為導(dǎo)致《合作協(xié)議書》無法履行，其行為構(gòu)成根本違約。抱坡村委會在取得劃撥土地使用權(quán)后，不但沒有為增改公司的地上建筑物補(bǔ)辦相關(guān)報建手續(xù)，而且是在隱瞞增改公司的情況下，直接與誠通公司簽訂聯(lián)營協(xié)議，向政府申報誠通廣場項(xiàng)目，并實(shí)際合作建設(shè)了誠通廣場，導(dǎo)致《合作協(xié)議書》無法繼續(xù)履行。

（四）原審判決抱坡村委會承擔(dān)增改公司所建房屋及附著物被拆除的補(bǔ)償責(zé)任及補(bǔ)償4605.96萬元，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.涉案土地上的房屋被拆除，表面上是三亞市吉陽區(qū)城管局以違建為由拆除，實(shí)際上是因?yàn)楸麓逦瘯鳛橥恋厥褂脵?quán)人不辦理規(guī)劃報建手續(xù)造成的。2.抱坡村委會在請求政府拆除涉案房屋及附著物時，也請求政府予以補(bǔ)償，但三亞市財政局以抱坡村委會自身發(fā)展轉(zhuǎn)型為由不予補(bǔ)償，而不是違建不予補(bǔ)償。因此，應(yīng)由抱坡村委會成承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。3.涉案房屋被拆除后，已無評估的可能，原審判決認(rèn)定以相鄰地塊且相同房屋類型的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》作為參照依據(jù)，符合公平原則。4、一審法院以三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心所測量為依據(jù)，計(jì)算增改公司被拆涉案土地上的房屋面積為31037.49平方米，符合客觀事實(shí)。涉案土地上房屋被拆除前，增改公司申請三亞市公證處進(jìn)行了公證保全，而三亞市吉陽區(qū)城市管理局《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》認(rèn)定拆除的面積20300平方米僅是其中的一部分。

（五）原審判決認(rèn)定抱坡村委會支付違約賠償金3526.56萬元，有事實(shí)和法律依據(jù)。1.《合作協(xié)議書》約定的涉案土地使用期限還有18年，抱坡村委會在沒有解除合同的情況下，違約與誠通公司在涉案土地上合作建設(shè)誠通廣場，導(dǎo)致涉案合同無法履行，增改公司無法獲得預(yù)期利益，抱坡村委會因此要承擔(dān)違約賠償責(zé)任有事實(shí)和法律依據(jù)。2.原審判決參考誠通廣場周邊價格計(jì)算抱坡村委會承擔(dān)違約賠償金3526.56萬元兼顧了雙方訴求，屬于自由裁量權(quán)部分，并不存在錯誤。

第五、六、七村民小組以及誠通公司答辯稱：同意抱坡村委會的上訴請求。

抱坡公司答辯稱：同意增改公司的答辯意見。

增改公司原審訴訟請求為：1.依法解除增改公司與抱坡村委會于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書》；2.依法判令抱坡村委會承擔(dān)違約賠償責(zé)任，賠償增改公司拆遷補(bǔ)償款1.7億元，誠通公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任、判令抱坡村委會承擔(dān)解除合同違約金1.3億元；3.本案保全費(fèi)、訴訟費(fèi)均由抱坡村委會承擔(dān)。

原審法院經(jīng)審理查明：

2006年12月28日，增改公司與第五、六、七村民小組簽訂《合作協(xié)議書》，約定第五、六、七村民小組將企業(yè)用地約伍拾畝（以實(shí)測為主）和增改公司合作建設(shè)塑料廠項(xiàng)目，合作期限三十年（2007年1月1日起至2036年12月31日止）；第五、六、七村民小組出讓土地使用權(quán)作為投資，興建廠房、機(jī)械、設(shè)備、流動資金由增改公司投資；合作期間，土地產(chǎn)權(quán)歸第五、六、七村民小組，土地使用權(quán)歸增改公司，投資的廠房、機(jī)械設(shè)備產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)歸增改公司所有；增改公司承包自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧；第一個十年按每畝每年800元、第二個十年每畝每年900元，第三個十年每畝每年1000元支付承包經(jīng)營款，每年12月份底支付；合作期間如因政府規(guī)劃需要征用土地，應(yīng)服從政府需要，政府對征用該地塊的賠償款，土地款約定歸第五、六、七村民小組所有，其他賠償款歸增改公司所有。2007年1月18日，抱坡村委會經(jīng)兩委會討論后同意村民小組意見，并在《合作協(xié)議書》上蓋章。2007年2月8日，抱坡村委會上級主管部門三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)班子會討論同意該協(xié)議并在《合作協(xié)議書》上蓋章確認(rèn)。

《合作協(xié)議書》簽訂后，增改公司于2007年4月18日起至2007年12月5日共向抱坡村委會村民支付征地補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)償款1822755元。2007年6月，根據(jù)國家測繪局第五地形測量大隊(duì)出具的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營用地勘測定界圖，抱坡村委會和第五、六、七村民小組與增改公司確認(rèn)合作地塊面積為55982.7平方米（約83.97畝）。之后，增改公司投入資金完成土地平整、廠房建設(shè)、購買設(shè)備等工作，并實(shí)際經(jīng)營。

2008年2月1日，增改公司向抱坡村委會和第五、六、七村民小組支付2007年度承包利潤64000元；其中，抱坡村委會分配10000元，第五、六、七村民小組各分配18000元。之后，2009年1月20日、2009年12月29日、2010年12月31日、2012年12月31日、2014年1月4日、2014年12月31日、2016年1月12日，增改公司向抱坡村委會和第五、六、七村民小組支付了上年度或當(dāng)年度承包利潤。增改公司共向抱坡村委會和第五、六、七村民小組支付了2007年到2015年承包利潤款576000元。

2007年8月8日，增改公司和抱坡村委會共同成立抱坡公司，其中增改公司出資85萬元占85%股份，抱坡村委會出資15萬元占15%股份，經(jīng)營范圍：塑料制品、包裝制品材料的生產(chǎn)及銷售、農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、土畜產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、建筑材料、金屬材料（不含貴金屬）、五金交電、礦產(chǎn)品（不含貴金屬）、物流倉儲、種植業(yè)。

2013年抱坡村委會申請辦理集體留用地，三亞市國土環(huán)境資源局在收到三亞市人民政府批轉(zhuǎn)的三亞市吉陽鎮(zhèn)人民政府《關(guān)于預(yù)留吉陽鎮(zhèn)抱坡村委會集體建設(shè)用地的請示》（吉陽府〔2013〕141號）后，以三土環(huán)資規(guī)〔2013〕254號《關(guān)于抱坡村委會申請集體發(fā)展留用地的意見》明確抱坡村2007年以來被征收土地面積為1299畝，該村委會位于城鄉(xiāng)規(guī)劃劃定的中心城區(qū)范圍內(nèi)，按照留用地占被征收土地面積不超過5%計(jì)算，抱坡村委會可申請不超過64.95畝的留用地。上述地塊中，土地規(guī)劃為建設(shè)用地且屬于抱坡村的土地，由市規(guī)劃部門審核通過，并經(jīng)市政府同意預(yù)留后，可按規(guī)定辦理建設(shè)用地的審批手續(xù)。三亞市政府三府函〔2013〕576號《關(guān)于預(yù)留吉陽鎮(zhèn)抱坡村委會發(fā)展用地的批復(fù)》同意將位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中37.80畝土地作為抱坡村委會集體發(fā)展用地，其規(guī)劃性質(zhì)為商辦混合用地。2014年1月26日，抱坡村委會取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地性質(zhì)商辦混合用地，用地面積38畝。

2014年4月18日，抱坡村委會與誠通公司簽訂《聯(lián)營合作合同書》，約定利用抱坡村委會集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地建設(shè)“誠通國際廣場”項(xiàng)目；抱坡村委會以集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地使用權(quán)作為出資，誠通公司出資負(fù)責(zé)建設(shè)的方式進(jìn)行聯(lián)營合作；共同設(shè)立項(xiàng)目公司，抱坡村委會以集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地使用權(quán)評估作價投資額中的400萬元作為出資，誠通公司以現(xiàn)金600萬元出資；聯(lián)營期限暫定為50年，即2014年4月1日至2064年3月31日。

2015年2月在三亞市第六屆人民代表大會第六次會議期間，抱坡村委會致函大會，三亞市人民政府批準(zhǔn)同意將位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中37.8畝土地作為抱坡村委會集體發(fā)展用地。由于歷史原因，在未申請預(yù)留用地之前，抱坡村委會經(jīng)原三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)人民政府同意，將該留用地塊租賃給增改公司興建臨時廠房；現(xiàn)留用地已取得三亞市規(guī)劃局的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，正在著手做概念設(shè)計(jì)報市規(guī)劃局審批和辦理用地手續(xù)。依據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)工作要求，請三亞市委、市政府給予安排開展留用地地塊附著物的補(bǔ)償、清理工作；并將抱坡村委會與增改公司簽訂的《合作協(xié)議書》作為附件提交。2015年7月28日，三亞市吉陽區(qū)人民政府以吉陽府〔2015〕159號《關(guān)于抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的請示》請示三亞市人民政府，三亞市吉陽區(qū)人民政府認(rèn)定：由于該地塊未申請作為留用地之前，抱坡村委會將該地塊租賃給增改公司，現(xiàn)該地塊上有增改公司建筑房屋及附著物。2015年5月，抱坡村委會請求我區(qū)對增改公司建筑房屋及附著物進(jìn)行補(bǔ)償。為支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)請市政府同意抱坡村集體發(fā)展用地上增改公司建筑房屋及附著物按三府〔2013〕43號規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用由市政府承擔(dān)。

在收到三亞市吉陽區(qū)人民政府請示后，三亞市法制辦公室、三亞市國土環(huán)境資源局、三亞市審計(jì)局、三亞市財政局分別做出意見，三亞市人民政府匯總后同意并轉(zhuǎn)三亞市吉陽區(qū)人民政府閱知。三亞市法制辦公室三府法核〔2015〕232號《關(guān)于對抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見》建議查明事實(shí)后再依法認(rèn)定：是否已經(jīng)征收；若已征收，地上房屋及附著物是否已補(bǔ)償；增改公司是否合法使用土地，地上建筑物是否合法建筑。三亞市國土環(huán)境資源局三土環(huán)資用〔2015〕230號《關(guān)于對抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見》建議先由吉陽區(qū)會同市執(zhí)法局核定增改公司房屋是否屬于合法建筑，經(jīng)核定屬于合法建筑，建議按照三府〔2013〕43號文件規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。對于違法建筑的拆除，建議嚴(yán)格依法處理。三亞市財政局三財〔2015〕828號《關(guān)于對抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的意見》認(rèn)為抱坡村委會將預(yù)留的集體發(fā)展用地租賃給增改公司，雙方合作內(nèi)容本身就屬于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)范疇。目前主要是為了增加該地塊的土地收益與誠通公司對該地塊進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，屬于自身發(fā)展轉(zhuǎn)型。鑒于抱坡村對該地塊的租賃和聯(lián)合開發(fā)均屬其自身對預(yù)留用地的使用問題，市政府不應(yīng)予以補(bǔ)償。

2015年10月20日，三亞市國土環(huán)境資源局簽發(fā)《國有建設(shè)用地劃撥決定書》，三亞市人民政府批準(zhǔn)抱坡村委會取得位于《三亞火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》YC3-4-1地塊中20506.02平方米集體預(yù)留發(fā)展用地。2015年10月29日，抱坡村委會取得三土房（2015）字第11664號土地房屋權(quán)證，土地坐落在吉陽區(qū)育秀路，用途商業(yè)金融用地，性質(zhì)為劃撥，面積20447.25平方米。

2016年6月，增改公司收到三亞市吉陽區(qū)鄧文旭主席轉(zhuǎn)交的《誠通國際工程項(xiàng)目用地地面附著物自愿搬遷拆除清理補(bǔ)償協(xié)議書》。增改公司向三亞市吉陽區(qū)人民政府提出異議，表示其不同意達(dá)成協(xié)議。2016年6月24日，三亞市吉陽區(qū)人民政府辦公室公文呈批單的處理意見是：如達(dá)不成協(xié)議，建議以違建拆除。2016年7月8日，三亞市吉陽區(qū)城市管理局向增改公司送達(dá)三吉城管（二大隊(duì)）執(zhí)決字[2016]第455號《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》，認(rèn)定增改公司所建房屋未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，決定對增改公司違法建筑物實(shí)施強(qiáng)制拆除。2016年9月29日，三亞市吉陽區(qū)城市管理局拆除了增改公司部分房屋。

2016年12月15日，抱坡村委會取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)項(xiàng)目名稱“誠通國際廣場”項(xiàng)目，項(xiàng)目用地20447.25平方米，總建筑面積52983.1平方米，其中計(jì)入容積率建筑面積36735.27平方米。2018年1月9日，抱坡村委會取得施工許可證，工程名稱“誠通國際廣場”項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模53034.86平方米，施工合同價格13955.863萬元。“誠通國際廣場”項(xiàng)目現(xiàn)已完成全部主體建設(shè)，已進(jìn)入外立面裝修階段。

另查明，2006年2月27日，三亞市人民政府三府〔2006〕27號《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》決定依法無償收回三亞市建材廠剩余的436456.23平方米的土地使用權(quán)；在該決定中，三亞市人民政府認(rèn)定三亞市建材廠在1975年時與當(dāng)時的荔枝溝公社、抱坡大隊(duì)、三亞鎮(zhèn)、三亞鎮(zhèn)農(nóng)場等單位簽訂《征用土地協(xié)議書》，征用這些單位的土地，但有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，并約定原用地單位可繼續(xù)使用，待建材廠施工用到才按規(guī)定辦理征地補(bǔ)償手續(xù)；1993年1月29日，三亞市國土環(huán)境資源局為建材廠辦理了獨(dú)立國用（1993）字第030號國有土地使用權(quán)登記卡，登記面積為640912平方米，屬行政劃撥土地，用途為工業(yè)用地。

本案在三亞市中級人民法院審理過程中，三亞市中級人民法院委托海南匯德咨詢有限公司進(jìn)行測量司法鑒定，鑒定意見為：增改公司與第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書》，現(xiàn)場指界測得103.16畝出租土地，其中有80.53畝落入獨(dú)立國用（1993）字第030號國有土地使用權(quán)登記卡范圍內(nèi)，未落入有22.63畝；誠通公司與抱坡村委會簽訂的《聯(lián)營合作合同書》的土地面積落入增改公司所主張的剩余涉案租賃土地的范圍內(nèi)。

2016年7月20日，增改公司向三亞市公證處提出申請，請求三亞市公證處對與第五、六、七村民小組合作的塑料廠項(xiàng)目的50畝地上的建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行保全證據(jù)，三亞市公證處對增改公司房屋現(xiàn)狀進(jìn)行視頻公證。2016年7月，三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對增改公司房屋進(jìn)行測量，增改公司房屋總面積為34480.78平方米。

2017年7月26日，增改公司與三亞市吉陽區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定為保障三亞有軌電車示范工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，增改公司同意自愿搬遷位于三亞有軌電車項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋、附著物，并交由三亞市吉陽區(qū)人民政府拆除，房屋總建筑面積為3443平方米，房屋補(bǔ)償、裝修及附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償合計(jì)5109965.49元。協(xié)議簽訂后，三亞市吉陽區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心向增改公司實(shí)際支付了上述補(bǔ)償款。此次交由三亞市吉陽區(qū)人民政府拆除的3443平方米房屋，屬于2016年7月三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對增改公司合作項(xiàng)目所建房屋測量的一部分，該部分房屋未被三亞市吉陽區(qū)城市管理局拆除。

原審法院認(rèn)為，本案審理的焦點(diǎn)問題是：1.增改公司請求解除《合作協(xié)議書》是否有事實(shí)和法律依據(jù)；《合作協(xié)議書》是否合法有效；抱坡村委會是否是合作協(xié)議簽訂履行主體；被告抱坡村委會是否構(gòu)成根本性違約；2.抱坡村委會是否應(yīng)該承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任；如要承擔(dān)，補(bǔ)償金額如何計(jì)算，依據(jù)是什么；誠通公司是否承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；3.增改公司主張抱坡村委會支付違約金，是否有事實(shí)和法律依據(jù)；如要支付，違約金如何計(jì)算，依據(jù)是什么。

（一）《合作協(xié)議書》是否合法有效

增改公司和第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂《合作協(xié)議書》時，履行了民主議定程序，村民小組組長及村民代表均在協(xié)議上簽名同意，抱坡村委會經(jīng)兩委會討論同意并加蓋公章，故《合作協(xié)議書》應(yīng)為各方真實(shí)意思表示。根據(jù)協(xié)議約定，第五、六、七村民小組將企業(yè)用地與增改公司合作建設(shè)塑料廠項(xiàng)目，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。1.2006年2月27日三亞市人民政府決定收回三亞建材廠436456.23平方米土地使用權(quán)后，獨(dú)立國用（1993）字第030號國有土地使用權(quán)登記卡及相關(guān)土地登記卡已失效，不能作為定案依據(jù)。2.三亞市人民政府三府（2006）27號文說明三亞建材廠在簽訂《征用土地協(xié)議書》時，有部分土地未進(jìn)行補(bǔ)償，并約定原用地單位可繼續(xù)使用。因此三亞市國土環(huán)境資源局雖于1993年1月29日為三亞建材廠辦理國有劃撥土地使用權(quán)證，但不必然證明已完成征地補(bǔ)償手續(xù)。三亞市國土環(huán)境資源局三土環(huán)資規(guī)（2013）254號文明確了抱坡村2007年以來被征收土地面積為1299畝，印證了上述事實(shí)。3.在未完成征地補(bǔ)償之前，抱坡村委會可以繼續(xù)使用簽訂征地協(xié)議書范圍內(nèi)的土地，包括合作或租賃，第五、六、七村民小組將企業(yè)用地與增改公司簽訂合作協(xié)議并無不當(dāng)。故抱坡村委會和第五、六、七村民小組、誠通公司答辯理由不成立，該院不予采納。

（二）抱坡村委會是否是合作協(xié)議簽訂履行主體

抱坡村委會經(jīng)兩委會討論同意后在《合作協(xié)議書》上蓋章確認(rèn)，在實(shí)際履行過程中，抱坡村委會與增改公司確認(rèn)聯(lián)營合作土地范圍和面積，作為股東與增改公司成立抱坡公司，收取承包經(jīng)營費(fèi)并出具收據(jù)。抱坡村委會給政府的文件中明確其與增改公司簽訂合作協(xié)議，其將留用地租賃給增改公司建設(shè)廠房。三亞市吉陽區(qū)人民政府作為上級主管部門認(rèn)定，抱坡村委會將留用地租賃給增改公司。該院認(rèn)為，抱坡村委會是2006年12月28日《合作協(xié)議書》簽約履行主體。

（三）抱坡村委會是否存在根本性違約

抱坡村委會在未與增改公司解除合作協(xié)議、增改公司使用合作土地期限還有18年的情況下，與誠通公司簽訂聯(lián)營合作合同，將與增改公司合作建設(shè)塑料廠的部分土地另行與誠通公司合作建設(shè)“誠通國際廣場”并實(shí)際履行，其行為已構(gòu)成違約。在三亞市人民政府批準(zhǔn)抱坡村委會取得集體發(fā)展用地、可以辦理規(guī)劃報建手續(xù)后，抱坡村委會沒有為增改公司所建房屋辦理規(guī)劃報建手續(xù)，而是以“誠通國際廣場”項(xiàng)目取得政府各項(xiàng)審批手續(xù)，導(dǎo)致增改公司所建房屋繼續(xù)存在沒有規(guī)劃報建手續(xù)的問題，進(jìn)而被三亞市吉陽區(qū)城市管理局認(rèn)定為違法建筑并強(qiáng)制拆除。在三亞市吉陽區(qū)城市管理局拆除增改公司房屋和附著物后，抱坡村委會沒有向增改公司履行交付合作土地使用權(quán)的主要義務(wù)，而是與誠通公司合作建設(shè)“誠通國際廣場”項(xiàng)目，導(dǎo)致與增改公司合作協(xié)議已無法履行。抱坡村委會已對增改公司構(gòu)成根本性違約。

（四）增改公司請求解除合同是否有事實(shí)和法律依據(jù)

既然抱坡村委會對增改公司構(gòu)成根本性違約，合作協(xié)議已無法履行，合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，增改公司依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，請求解除2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書》有事實(shí)和法律依據(jù)，該院予以支持。

（五）抱坡村委會是否應(yīng)該承擔(dān)增改公司房屋及附著物被拆遷的補(bǔ)償責(zé)任

首先，根據(jù)三亞市財政局、三亞市法制辦公室、三亞市國土環(huán)境資源局意見，抱坡村委會集體發(fā)展用地上增改公司建設(shè)的房屋和附著物，政府沒有進(jìn)行征收補(bǔ)償；政府不補(bǔ)償?shù)脑蚴潜麓逦瘯陨頌樵黾永娴暮献鬓D(zhuǎn)型，因此抱坡村委會作為受益方應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任。其次，三亞市吉陽區(qū)城市管理局強(qiáng)制拆除的理由是沒有規(guī)劃報建手續(xù)，增改公司所建房屋沒有報建手續(xù)是因?yàn)榻ㄔO(shè)時，抱坡村委會尚未取得建設(shè)用地，不具備規(guī)劃報建條件；在具備為增改公司建設(shè)房屋補(bǔ)辦臨時規(guī)劃報建手續(xù)時，抱坡村委會直接辦理了“誠通國際廣場”項(xiàng)目審批報建手續(xù)。因此，增改公司建設(shè)房屋沒有規(guī)劃報建手續(xù)是抱坡村委會造成的，抱坡村委會要承擔(dān)房屋被拆除的補(bǔ)償責(zé)任。再次，三亞市吉陽區(qū)城市管理局強(qiáng)制拆除增改公司部分房屋，使得“誠通國際廣場”項(xiàng)目得以開工建設(shè)，抱坡村委會作為增改公司房屋被拆除的實(shí)際受益人，應(yīng)該對增改公司損失進(jìn)行補(bǔ)償。

（六）抱坡村委會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的補(bǔ)償是多少，如何計(jì)算

增改公司在訴訟請求中，請求抱坡村委會補(bǔ)償?shù)慕痤~是1.7億元，增改公司主張補(bǔ)償?shù)慕痤~顯然過高。三府（2013）43號文件規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償金額要以評估為準(zhǔn)。本案中，增改公司所建部分房屋已被強(qiáng)制拆除，無法進(jìn)行評估，只能參考周邊地塊評估價格。2017年7月26日，增改公司與三亞市吉陽區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)服務(wù)中心簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定為保障三亞有軌電車示范工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，增改公司同意自愿搬遷位于三亞有軌電車項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋、附著物，并交三亞市吉陽區(qū)人民政府拆除，房屋總建筑面積為3443平方米，房屋補(bǔ)償、裝修及附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償合計(jì)5109965.49元，每平方米1484元。有軌電車項(xiàng)目緊鄰“誠通國際廣場”項(xiàng)目，以其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為增改公司被拆除的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具有準(zhǔn)確的參考作用。

增改公司在知道三亞市吉陽區(qū)城市管理局計(jì)劃拆除其部分建設(shè)房屋和附著物后，請求三亞市公證處對合作土地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行保全，同時委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測量，測量總面積為34480.78平方米。經(jīng)調(diào)查，增改公司地上建筑物被三亞市吉陽區(qū)城市管理局拆除大部分，剩余部分在有軌電車項(xiàng)目中交由三亞市吉陽區(qū)人民政府拆除，因此本案中增改公司被拆除的地上建筑物面積為31037.49平方米，按照每平方米1484元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，增改公司被拆除房屋及附著物補(bǔ)償金額為4605.96萬元。

（七）誠通公司是否應(yīng)對抱坡村委會補(bǔ)償承擔(dān)連帶責(zé)任

增改公司在訴訟過程中，僅提交抱坡村委會與誠通公司的聯(lián)營合作合同，沒有其他證據(jù)證明誠通公司存在惡意損害增改公司的利益的行為，增改公司僅以誠通公司是受益者，要求誠通公司承擔(dān)連帶補(bǔ)償責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。

（八）抱坡村委會是否應(yīng)支付違約金

抱坡村委會對增改公司構(gòu)成根本性違約，雖《合作協(xié)議書》中沒有約定要支付違約金，但考慮到：1.增改公司在與抱坡村委會和抱坡村委會第五、六、七村民小組簽訂《合作協(xié)議書》后向村民支付了征地、青苗補(bǔ)償款，并支付了大量費(fèi)用進(jìn)行場地平整。2.《合作協(xié)議書》約定，合作土地使用權(quán)歸增改公司。如抱坡村委會不違約與誠通公司建設(shè)“誠通國際廣場”，增改公司還有18年使用期限，增改公司享有預(yù)期利益。因此，補(bǔ)償增改公司被拆除房屋及附著物不足以彌補(bǔ)抱坡村委會違約給增改公司造成的損失，增改公司請求抱坡村委會支付違約金，該院予以支持。

（九）違約金如何計(jì)算

增改公司在訴訟請求中，主張違約金數(shù)額1.3億元，增改公司主張的違約金數(shù)額顯然過高。在增改公司部分房屋被拆除后、抱坡村委會沒有解除《合作協(xié)議書》的情況下，即開始“誠通國際廣場”項(xiàng)目建設(shè)?！罢\通國際廣場”計(jì)入容積率建筑面積36735.27平方米，抱坡村委會擁有40%權(quán)益即14694平方米，根據(jù)上網(wǎng)查詢?nèi)齺喪性摰囟胃浇虡I(yè)廣場的價格，其均價在每平方米5萬元以上，則按照“誠通國際廣場”（又名萬悅新天地）銷售使用權(quán)價格每平方米3萬元估算，抱坡村委會在“誠通國際廣場”項(xiàng)目權(quán)益估值約44082萬元。抱坡村委會在對增改公司違約的情況下能獲取更高的收益，抱坡村委會適當(dāng)支付違約金補(bǔ)償增改公司損失符合公平原則，此違約金亦包含了增改公司若在同等條件下優(yōu)先與抱坡村委會進(jìn)行該廣場項(xiàng)目合作可能得到的部分利益補(bǔ)償。按照抱坡村委會增加收益估值的8%即3526.56萬元，酌定向增改公司支付解除《合作協(xié)議書》的違約金，相對公平合理。

綜上所述，增改公司的訴訟請求部分有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，原審法院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條的規(guī)定，判決：

一、解除增改公司與第五、六、七村民小組于2006年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書》；

二、抱坡村委會于判決生效之日起三十日內(nèi)支付增改公司房屋拆遷補(bǔ)償款人民幣4605.96萬元；

三、抱坡村委會于判決生效之日起三十日內(nèi)支付增改公司違約賠償金人民幣3526.56萬元；

四、駁回增改公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1541800元，由增改公司負(fù)擔(dān)416286元，由抱坡村委會負(fù)擔(dān)1125514元。保全費(fèi)5000元，由抱坡村委會負(fù)擔(dān)。

本院對原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)是：1.涉案土地在簽訂《合作協(xié)議書》時的性質(zhì)和權(quán)屬是什么；2.抱坡村委會是否是《合作協(xié)議書》的合同當(dāng)事人；3.《合作協(xié)議書》是否是有效合同；4.《合作協(xié)議書》是土地租賃合同還是合作合同；5.抱坡村委會是否違約，《合作協(xié)議書》是否解除；6.抱坡村委會是否應(yīng)該承擔(dān)涉案土地上房屋的拆遷損失和解除合同違約金，以及該損失如何計(jì)算。

（一）關(guān)于涉案土地在簽訂《合作協(xié)議書》時的性質(zhì)和權(quán)屬問題

首先，根據(jù)2015年6月11日三亞市國土環(huán)境資源局出具的《三亞市國土環(huán)境資源局關(guān)于對抱坡村37.8畝土地情況說明的函》（三土環(huán)資規(guī)〔2015〕149號）記載：“抱坡村委會申請批準(zhǔn)為集體發(fā)展留用地面積2.5345公頃（約合38畝），土地權(quán)屬為國有土地2.0506公頃、抱坡村集體土地0.0936公頃，西環(huán)鐵路已發(fā)證土地0.3951公頃。但西環(huán)鐵路的0.3951公頃土地不可作為村發(fā)展留用地。”因此，涉案土地中批準(zhǔn)為集體發(fā)展留用地部分為國有土地，部分為抱坡村委會的集體土地。其次，根據(jù)2015年4月15日三亞市國土環(huán)境資源信息中心出具的權(quán)屬示意圖和2017年8月海南省三亞市中級人民法院委托海南匯德測字第201707B-1008號《司法技術(shù)鑒定意見書》（征求意見稿2）中的增改公司糾紛示意圖顯示，結(jié)合2015年8月12日《三亞市審計(jì)局關(guān)于吉陽區(qū)抱坡村集體預(yù)留用地上房屋及附著物補(bǔ)償?shù)囊庖姟罚ㄈ龑徸帧?015〕169號）文件記載：“經(jīng)查，上述預(yù)留用地原屬市建材廠1993年取得的國有土地使用權(quán)登記卡（獨(dú)立國用（1993）第030號）確權(quán)的961.36畝范圍內(nèi)的國有土地，2002年11月，市政府?dāng)M將該地收回作為三亞航空職業(yè)學(xué)院用地（但因規(guī)劃調(diào)整，該地沒有列入三亞航空職業(yè)學(xué)院用地范圍）。以及獨(dú)立國用（1993）字第030號國有土地使用權(quán)登記卡及相關(guān)土地登記卡顯示，涉案土地的國有土地部分原屬于三亞市建材廠的行政劃撥土地”。但根據(jù)2006年2月27日三亞市人民政府三府（2006）27號《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》，三亞市建材廠剩余的436456.23平方米的土地使用權(quán)被三亞市人民政府收回。綜上，在簽訂《合作協(xié)議書》時，涉案土地有小部分是屬于抱坡村委會的集體土地，大部分是已被三亞市人民政府收回的國有土地。但根據(jù)《關(guān)于依法收回三亞市建材廠436456.23平方米用地的決定》的內(nèi)容，原屬三亞市建材廠的劃撥土地，其中有部分是來自征用抱坡大隊(duì)（抱坡村委會）的集體土地，因未對抱坡大隊(duì)進(jìn)行補(bǔ)償，三亞建材廠與抱坡大隊(duì)約定，抱坡大隊(duì)可以繼續(xù)使用土地至三亞建材廠按規(guī)定辦理征地補(bǔ)償手續(xù)時。因此，在三亞建材廠和三亞市政府均沒有辦理征地補(bǔ)償?shù)那闆r下，抱坡村委會對征用的國有土地部分享有約定使用權(quán)，即抱坡村委會在簽訂《合作協(xié)議書》時對涉案土地的國有土地部分享有使用權(quán)。對抱坡村委會認(rèn)為其在《合作協(xié)議書》時，涉案土地為國有土地，抱坡村委會對其沒有處分權(quán)的主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

（二）關(guān)于抱坡村委會是否是《合作協(xié)議書》合同當(dāng)事人的問題

根據(jù)上述結(jié)論，首先，對涉案土地享有使用權(quán)的主體是抱坡村委會，而非第五、六、七村民小組；其次，抱坡村委會在《合作協(xié)議書》及其附件國家測繪局第五地形測量大隊(duì)出具的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營用地勘測定界圖上蓋章確認(rèn)，表明其受協(xié)議書約束；再次，在合同履行過程中，抱坡村委會按合同的約定收取了增改公司支付的土地承包利潤款，實(shí)際參與了合同的履行。因此，抱坡村委會是《合作協(xié)議書》的合同當(dāng)事人。抱坡村委會和第五、六、七村民小組認(rèn)為，抱坡村委會在《合作協(xié)議書》和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營用地勘測定界圖上蓋章是作為第五、六、七村民小組的管理單位蓋章表示同意，收取承包利潤款是收取第五、六、七村民小組管理費(fèi)的主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定抱坡村委會是《合作協(xié)議書》合同當(dāng)事人，并無不當(dāng)，本院予以維持。

（三）關(guān)于《合作協(xié)議書》是土地租賃合同還是合作合同的問題

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的規(guī)定，租賃合同的出租人交付租賃物后，只收取固定的租金，而不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險。根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，抱坡村委會向增改公司交付約定土地后，增改公司按合同約定定期向抱坡村委會和第五、六、七村民小組支付土地利潤承包款，增改公司在土地上自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。因此，《合作協(xié)議書》符合租賃合同的特點(diǎn)，而不符合合作合同雙方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的特點(diǎn)。對抱坡村委會認(rèn)為《合作協(xié)議書》是租賃合同的主張，本院予以支持。對增改公司認(rèn)為《合作協(xié)議書》是合作合同的答辯主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

（四）關(guān)于《合作協(xié)議書》的效力問題

抱坡村委會對涉案土地享有使用權(quán)，因此，其簽訂《合作協(xié)議書》的行為并非無權(quán)處分行為，也無需三亞市人民政府追認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效”的規(guī)定，《合作協(xié)議書》系合同雙方自愿簽訂，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。對抱坡村委會認(rèn)為《合作協(xié)議書》是無效合同的主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審認(rèn)定《合作協(xié)議書》是有效合同，并無不當(dāng)，本院予以維持。但因?yàn)椤逗献鲄f(xié)議書》性質(zhì)為土地租賃合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，《合作協(xié)議書》超過二十年的部分應(yīng)為無效。原審認(rèn)定超過二十年的部分有效，適用法律錯誤，本院予以糾正。

（五）關(guān)于抱坡村委會是否違約，《合作協(xié)議書》是否解除的問題

1.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。抱坡村委會應(yīng)該按《合作協(xié)議書》的約定，將約定土地交付增改公司使用二十年，即自2007年1月1日起至2026年12月31日止。但抱坡村委會于2014年4月18日與誠通公司簽訂《聯(lián)營合作合同書》，約定利用抱坡村委會集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地建設(shè)“誠通國際廣場”項(xiàng)目，并實(shí)際于2018年在涉案土地上與誠通公司合作建設(shè)“誠通國際廣場”項(xiàng)目，且該項(xiàng)目已實(shí)際建成，直接導(dǎo)致增改公司喪失了在涉案土地上使用經(jīng)營的權(quán)利，抱坡村委會構(gòu)成違約，且造成《合作協(xié)議書》的目的不能實(shí)現(xiàn)。抱坡村委會認(rèn)為，《合作協(xié)議書》不能履行的原因是集體留用地?zé)o償流轉(zhuǎn)為劃撥土地的國家征收行為，按《合作協(xié)議書》第六條第一項(xiàng)約定，政府規(guī)劃需要征用土地的行為不屬于抱坡村委會的違約行為。本院認(rèn)為，從涉案土地辦理集體留用地的過程和結(jié)果來看，首先，抱坡村委會始終是涉案土地的合法使用權(quán)人，土地權(quán)屬和性質(zhì)的變化并不影響《合作協(xié)議書》的履行；其次，根據(jù)三規(guī)選〔2013〕101號《三亞市規(guī)劃局關(guān)于三亞市吉陽鎮(zhèn)抱坡村委會集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地（誠通國際廣場）項(xiàng)目的選址審查意見》，涉案土地被規(guī)劃為建設(shè)誠通國際廣場，源于抱坡村委會的主動申請，而非被動服從于國家基于公共利益需要的整體規(guī)劃，因此是抱坡村委會的行為引起了一系列土地權(quán)屬、性質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)劃改變等政府行為的結(jié)果。所以，造成《合作協(xié)議書》不能履行，源于抱坡村委會的違約行為，而非政府行為，對抱坡村委會的該項(xiàng)主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

2.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。因此，增改公司在抱坡村委會違約導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形下，可以依法解除合同。原審法院判決《合作協(xié)議書》解除有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以維持。

（六）關(guān)于抱坡村委會是否應(yīng)該承擔(dān)涉案土地上房屋的拆遷損失和解除合同違約金，以及該損失如何計(jì)算的問題

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”及第一百一十三條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，抱坡村委會應(yīng)承擔(dān)其違約行為導(dǎo)致合同解除后，給增改公司造成的實(shí)際損失和預(yù)期利益損失。首先，關(guān)于增改公司的實(shí)際損失，即在涉案土地上房屋被拆遷的損失。雖然其留用地上被拆遷的房屋拆遷的主體是三亞市吉陽區(qū)城市管理局，拆遷的直接原因是建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但結(jié)合吉陽府〔2015〕159號《三亞市吉陽區(qū)人民政府關(guān)于抱坡村集體發(fā)展用地上房屋及附著物補(bǔ)償事宜的請示》以及《三亞市人民政府辦公室公文呈批單》2015年8月28日的最終意見可知，抱坡村委會與誠通公司簽訂《聯(lián)營合作合同書》，欲聯(lián)營開發(fā)誠通國際廣場項(xiàng)目，是增改公司房屋被拆遷的根本原因，且抱坡村委會是最終的受益者。因此，由抱坡村委會承擔(dān)增改公司房屋被拆遷的損失，符合合同法的誠實(shí)信用原則和公平原則。關(guān)于房屋被拆遷的損失金額，抱坡村委會認(rèn)為其面積應(yīng)按三亞市吉陽區(qū)城市管理局確認(rèn)的20300平方米認(rèn)定，且原審以每平方米1484元的單價計(jì)算是錯誤的。本院認(rèn)為，根據(jù)三亞市吉陽區(qū)城市管理局三吉城管（二大隊(duì)）執(zhí)決字[2016]第455號《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》的內(nèi)容，其認(rèn)定為違法建設(shè)房屋的僅為涉案土地上二棟磚墻體鐵皮棚頂廠房和一棟通道鐵皮棚，且其認(rèn)定面積為未附詳細(xì)圖紙，也未經(jīng)增改公司確認(rèn)的大概面積。與增改公司委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測量的面積相比較，從數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性上來講，后者有詳細(xì)的圖紙和測量數(shù)據(jù)，而前者為估計(jì)數(shù)據(jù)；從拆遷范圍來看，前者比較片面，僅為二棟磚墻體鐵皮棚頂廠房和一棟通道鐵皮棚的面積，而后者更為全面，為涉案土地上全部建筑物的面積。因此，《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》認(rèn)定的拆遷面積，不能如實(shí)反映增改公司的全部實(shí)際損失；從證明力上看，增改公司委托三亞規(guī)劃信息服務(wù)中心對地上建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行測量得出的面積更具優(yōu)勢。原審法院參考總面積34480.78平方米和已經(jīng)補(bǔ)償?shù)拿娣e3443平方米，估算出增改公司未被補(bǔ)償?shù)拿娣e為31037.49平方米，符合常理，并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在已無評估可能性的情況下，原審法院參考三亞市吉陽區(qū)人民政府2017年給予周邊地塊的補(bǔ)償單價1484元/平方米，符合實(shí)際和常理，并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。因此，增改公司因抱坡村委會違約造成的實(shí)際損失為地上建筑物被拆遷的損失即31037.49平方米×1484元/平方米=46059635.16元。

其次，關(guān)于增改公司的預(yù)期利益損失?！逗献鲄f(xié)議書》對違約金沒有約定。如《合作協(xié)議書》能如約履行，增改公司的預(yù)期利益為其正常經(jīng)營至2026年12月31日止所獲得的利益。而“誠通國際廣場”項(xiàng)目可能獲得的收益，并非簽訂《合作協(xié)議書》時抱坡村委會和增改公司能預(yù)見的增改公司可獲得的預(yù)期利益，因此原審法院按照抱坡村委會在“誠通國際廣場”項(xiàng)目中增加收益估值的8%即3526.56萬元計(jì)算預(yù)期利益的損失，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對增改公司主張其享有優(yōu)先合作權(quán)的主張，本院認(rèn)為根據(jù)《合作協(xié)議書》第五條約定，增改公司享有合作合同期滿后同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)，而非在合同期內(nèi)的優(yōu)先合作開發(fā)權(quán)。因此，增改公司的該項(xiàng)主張無合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于增改公司的預(yù)期利益損失，在本案訴訟過程中，增改公司并未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，對增改公司要求抱坡村委會承擔(dān)解除合同違約金1.3億元的訴訟請求，無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

一、維持海南省高級人民法院（2018）瓊民初50號民事判決第一、二項(xiàng)；

二、撤銷海南省高級人民法院（2018）瓊民初50號民事判決第三項(xiàng)；

三、駁回三亞增改塑料材料有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長　　江顯和

審判員　　張穎新

審判員　　肖　芳

二〇一九年七月十五日

法官助理陳海霞