中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：陳昆宏，云南護(hù)義律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南海運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司經(jīng)理。

陳益春上訴請求：1.撤銷一審判決，改判解除對案涉昆明市官渡區(qū)彩云北路海運(yùn)花園小區(qū)2號地下室負(fù)*層******號車位的查封、執(zhí)行，確認(rèn)陳益春已購買該車位并享有所有權(quán)；2.一、二審案件受理費(fèi)由王某庸負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.陳益春在購買海運(yùn)花園小區(qū)商品房時(shí)，就一并購買了案涉車位。對此，陳益春提交的《購房費(fèi)用計(jì)算單》《收據(jù)》，以及海運(yùn)花園物業(yè)服務(wù)中心出具的《證明》等均證明陳益春與海運(yùn)公司就案涉車位的買賣合同成立并生效的時(shí)間為2012年7月，并且陳益春從該時(shí)間點(diǎn)就已實(shí)際占有使用至今。一審法院將補(bǔ)簽訂《地下車位買賣合同》的時(shí)間2015年6月作為案涉車位買賣合同的生效時(shí)間錯(cuò)誤。2.陳益春購買車位，是因?yàn)樵?012年7月購買了該地的房屋。從使用功能上看，車位與房屋具有從屬性，車位是與房屋配套使用，并且該車位被陳益春使用多年。法院對該車位的執(zhí)行已嚴(yán)重影響了陳益春的生活、工作。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤?！吨腥A人民共和國合同法》第一百四十條規(guī)定，標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效時(shí)間為交付時(shí)間。如此，本案車位在2013年交付即為陳益春占有，買賣合同生效時(shí)間就應(yīng)依法確認(rèn)為2013年，而非補(bǔ)簽合同的2015年。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百三十三條之規(guī)定，該車位買賣已于2013年實(shí)際交付車位時(shí)成立并將其所有者權(quán)利移交給了陳益春。一審判決認(rèn)定事實(shí)，確認(rèn)涉案車位已于2013年交付陳益春。則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案車位買賣合同已于查封前依法成立。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的，提出異議能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

王某庸辯稱，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，涉案車位的所有權(quán)目前還登記在海運(yùn)公司的名下，陳益春不享有所有權(quán)。從物權(quán)期待權(quán)角度出發(fā)，陳益春簽訂購買車位的合同時(shí)間為2015年6月19日，在執(zhí)行異議審查階段法院查明的合同簽訂時(shí)間也是上述日期，按照相關(guān)法律規(guī)定，該合同簽署于法院查封之后，故本案不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

海運(yùn)公司、金福地公司辯稱，因陳益春系分期付款，所以在款項(xiàng)未付清之前，海運(yùn)公司未將合同交付給陳益春。是在陳益春付清款項(xiàng)后才確定合同簽訂時(shí)間。合同是補(bǔ)簽但并非倒簽。因項(xiàng)目至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收，尚不具備辦證條件。

陳益春向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)其已購買昆明市官渡區(qū)彩云北路海運(yùn)花園小區(qū)2號地下室負(fù)*層******號車位并享有所有者權(quán)利，判決解除對該財(cái)產(chǎn)的查封、執(zhí)行（車位價(jià)款16.8萬元）。2.案件受理費(fèi)由王某庸負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年8月1日，陳益春、涂美蘭與海運(yùn)公司簽訂《商品房購銷合同》，約定海運(yùn)公司以總價(jià)1470900元將其開發(fā)的海運(yùn)花園第5幢2單元11-12層****號房屋出售給陳益春、涂美蘭，并約定于2012年7月17日首期支付購房總價(jià)款的30.65%金額為450900元，余款1020000元向富滇銀行昆明世紀(jì)城支行貸款支付。合同還約定了其他事項(xiàng)。2012年7月17日，陳益春、涂美蘭按合同約定向海運(yùn)公司支付了450900元的房屋首付款，海運(yùn)公司向其開具了相應(yīng)款項(xiàng)的收據(jù)。

2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日，陳益春、涂美蘭向海運(yùn)公司分別支付了******車位“車位款（部分車位款）”、“補(bǔ)交車位款”、“補(bǔ)交車位款（分期）”100800元、50400元及16800元，以上款項(xiàng)合計(jì)168000元。當(dāng)日，海運(yùn)公司向陳益春、涂美蘭開具了上述款項(xiàng)的收據(jù)。

2015年6月19日，海運(yùn)公司（甲方）與陳益春（乙方）簽訂了《“海運(yùn)花園”地下車位買賣合同》，約定海運(yùn)公司以總價(jià)168000元將海運(yùn)花園小區(qū)地下室負(fù)一層2號庫區(qū)****號車位出售給陳益春，乙方應(yīng)于2015年6月19日前一次性向甲方付清該車位的全部價(jià)款。合同還約定了其他事項(xiàng)。

2017年11月22日，海運(yùn)花園物業(yè)服務(wù)中心出具《證明》，載明：“茲有海運(yùn)花園小區(qū)5棟2單元****室，業(yè)主：陳益春……車位編號為2號庫****號，于2013年接房至今一直正常繳納管理費(fèi)，正常使用中，特此證明！”

關(guān)于王某庸與陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷限額價(jià)值1.2億元的財(cái)產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了海運(yùn)公司位于昆明市官渡區(qū)“海運(yùn)花園”部分房屋和部分土地使用權(quán)，其中包括涉案該車位。2016年2月17日，一審法院作出了（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定，裁定拍賣海運(yùn)公司開發(fā)的海運(yùn)花園價(jià)值18416.77萬元的房地產(chǎn)、車位、車庫。案外人陳益春以其對執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由向本院提出書面異議。一審法院于2017年12月20日作出（2017）云執(zhí)異115號執(zhí)行裁定，駁回陳益春的異議請求。

一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、陳益春對涉案車位是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；二、陳益春是否享有對涉案車位的所有權(quán)。

一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！痹摪钢?，陳益春、涂美蘭與海運(yùn)公司簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，并按照合同約定向海運(yùn)公司支付了海運(yùn)花園第5幢2單元11-12層****號房屋首付款并已占有使用，雖其對該房屋未依法辦理所有權(quán)登記，但可以認(rèn)定陳益春、涂美蘭為該房屋的業(yè)主。從不動產(chǎn)的使用功能來看，業(yè)主購買車位的目的是與房屋配套使用，車位之于房屋具有從屬性。涉案車位位于海運(yùn)花園小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，可以單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)為不動產(chǎn)，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，判斷陳益春對于涉案車位是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。該案中，陳益春、涂美蘭雖于2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日分別向海運(yùn)公司支付了涉案車位的價(jià)款合計(jì)168000元，但雙方涉及涉案車位的買賣合同卻是2015年6月19日簽訂，簽訂合同的時(shí)間晚于一審法院依法采取查封措施的時(shí)間，且該合同約定的車位價(jià)款支付方式為“一次性付款方式”，與上述分期付款方式不符，故陳益春提出其對涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的主張不符合前述法律規(guī)定，對此一審法院依法不予支持。同理，對于陳益春是否享有對涉案車位的所有權(quán)的問題，一審法院亦依法不予支持。

綜上，陳益春的訴訟請求不成立，一審法院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回陳益春的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)3660元，由陳益春負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，陳益春向本院提交了書面承諾書，表明其在執(zhí)行異議得到法院判決支持之后，承諾將查封后支付的款項(xiàng)16800元交付法院執(zhí)行。

本院對一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的上訴請求、答辯意見以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，本案二審爭議焦點(diǎn)為：一、陳益春對案涉車位是否享有所有權(quán)；二、陳益春是否就案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

一、關(guān)于陳益春對案涉車位是否享有所有權(quán)的問題

本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币簿褪钦f，對于基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動產(chǎn)登記亦屬物權(quán)變動生效的要件。本案中，案涉車位屬于不動產(chǎn)，故依法應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記完成后方發(fā)生車位所有權(quán)變動的效力。而案涉車位至今并未登記到陳益春名下，故陳益春主張對案涉車位享有所有權(quán)，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

二、關(guān)于陳益春是否就案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！币虼?，案外人執(zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權(quán)排除對執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對此問題的評判，應(yīng)當(dāng)以法律、司法解釋對于民事權(quán)利（益）的規(guī)定為依據(jù)展開。而現(xiàn)行法律、司法解釋對案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對于法律、司法解釋規(guī)定的“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件訴訟程序的有關(guān)司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴中對案外人就執(zhí)行標(biāo)的所主張的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的審查，可以以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋的有關(guān)規(guī)定為參照。具體到本案而言，對于陳益春就案涉車位排除強(qiáng)制執(zhí)行的請求能否成立，可參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定加以評判。

首先，從陳益春提交的書面合同來看，雖載明的時(shí)間是2015年6月19日，但綜合本案事實(shí)看，該時(shí)間點(diǎn)并非陳益春與海運(yùn)公司就案涉車位形成買賣合同意思表示的初始時(shí)間，而系補(bǔ)簽合同的時(shí)間點(diǎn)。根據(jù)案涉證據(jù)，陳益春已于2012年7月17日支付車位款100800元、于2012年12月21日支付車位款50400元。該時(shí)間點(diǎn)均在本案王某庸申請人民法院查封案涉車位之前。陳益春向海運(yùn)公司交付車位款，海運(yùn)公司向陳益春出具收據(jù)的行為表明雙方買賣車位的合意形成時(shí)間實(shí)為2012年7月17日。雖然《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”，但該條件系基于執(zhí)行程序形式審查、高效低成本的特點(diǎn)，故在強(qiáng)制執(zhí)行程序中處理案外人執(zhí)行異議時(shí)應(yīng)盡量通過形式外觀審查以提高執(zhí)行審查效率等目的而作出的規(guī)定，其體現(xiàn)的最終目的仍然是藉此以判斷當(dāng)事人之間是否存在真實(shí)合法有效的買賣關(guān)系，因此，在執(zhí)行異議之訴案件審理參照適用該條規(guī)定時(shí)，應(yīng)基于立法目的把握該要件的實(shí)質(zhì)，而不宜只作機(jī)械文義理解。本案現(xiàn)有證據(jù)能夠證明陳益春與海運(yùn)公司之間就案涉車位達(dá)成買賣關(guān)系的合意時(shí)間為2012年7月17日。雖在該時(shí)間點(diǎn)雙方并未簽訂書面合同，但雙方已經(jīng)實(shí)際履行了合同義務(wù)，即陳益春交付了大部分車位購置款，海運(yùn)公司也向陳益春交付了車位。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陳益春與海運(yùn)公司就案涉車位的買賣合同關(guān)系形成在查封之前且已實(shí)際履行。

其次，陳益春于2013年與海運(yùn)公司辦理了車位交接手續(xù)，并已經(jīng)實(shí)際占用使用了案涉車位，故應(yīng)認(rèn)定其在案涉車位被查封之前已合法占有了該車位。

再次，陳益春已經(jīng)于2012年12月21日向海運(yùn)公司交付了大部分車位購置款151200元（占全部價(jià)款的90%）。而陳益春交付尾款的時(shí)間2015年6月19日系在人民法院查封之后，屬于無效付款。陳益春于本院二審期間向本院承諾愿意在能夠排除對案涉車位的強(qiáng)制執(zhí)行的情況下將16800元再交付執(zhí)行，而陳益春在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出的執(zhí)行異議請求被（2017）云執(zhí)異115號執(zhí)行裁定駁回，即執(zhí)行法院認(rèn)為陳益春對案涉車位并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故無論在執(zhí)行異議程序中還是執(zhí)行異議之訴案件審理中，要求陳益春將尾款16800元交付執(zhí)行、并且執(zhí)行部門在此情況下收取陳益春交納的16800元，均難免勉為其難，在實(shí)踐操作中具有一定障礙。因此，雖然《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)規(guī)定的要件為“已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，但在本案所涉情形下，不宜機(jī)械地理解為在執(zhí)行異議之訴中，在案外人將剩余價(jià)款交付執(zhí)行完畢之前，就不能夠?qū)Π竿馊耸欠裣碛凶阋耘懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理判斷。鑒于上述情形，本院認(rèn)為，若陳益春在本案判決生效之日起十日內(nèi)向執(zhí)行法院交付剩余價(jià)款16800元，即應(yīng)認(rèn)定滿足了支付價(jià)款的要件。

最后，陳益春已經(jīng)履行了全部買賣合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，海運(yùn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助為其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)系因案涉項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收故不具備登記條件所致，并非陳益春自身原因。

綜上所述，陳益春在本案判決生效之日起十日內(nèi)向執(zhí)行法院交付剩余價(jià)款16800元后，即對案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上，陳益春的上訴主張部分成立，本院予以支持；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷云南省高級人民法院（2019）云民初1號民事判決；

二、在陳益春于本判決生效之日起十日內(nèi)向執(zhí)行法院交付購買車位剩余價(jià)款16800元后，不得執(zhí)行昆明市官渡區(qū)彩云北路海運(yùn)花園小區(qū)2號地下室負(fù)*層******號車位；

三、駁回陳益春其他訴訟請求。

一審案件受理費(fèi)3660元，二審案件受理費(fèi)3660元，均由王某庸負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年九月八日

法官助理唐部