法定代表人：鄒榮，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：唐煉，貴州澤初律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：蔣普慶，貴州澤初律師事務(wù)所律師。

上訴人（一審被告）：鄒榮，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)。

委托訴訟代理人：張洋，貴州鼎尊律師事務(wù)所律師。

上訴人（一審被告）：李明紅，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)。

委托訴訟代理人：張洋，貴州鼎尊律師事務(wù)所律師。

上訴人（一審被告）：鄒天呈，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)。

委托訴訟代理人：張洋，貴州鼎尊律師事務(wù)所律師。

居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈辯稱(chēng)：長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張的利息、罰息、復(fù)利、違約金之和已經(jīng)超過(guò)了年利率24%，不應(yīng)得到支持。此外，案涉貸款并非不良貸款，非長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的業(yè)務(wù)范圍，其受讓此筆債權(quán)有違常理且增加了居某公司的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)，改判居某公司清償借款本金95066000元，并以此為基數(shù)從2017年7月22日至全部款項(xiàng)付清之日止按年利率24%計(jì)付利息；二、訴訟費(fèi)用由長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、255萬(wàn)元的利息和420萬(wàn)元的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)實(shí)為砍頭息，應(yīng)抵扣本金。從收取時(shí)間以及所計(jì)入的科目其他服務(wù)業(yè)可以確認(rèn)255萬(wàn)元系砍頭息，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司并無(wú)證據(jù)證明其履行了財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議所確定的義務(wù)，且其收購(gòu)債權(quán)后，立即上調(diào)利率，違反了財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議，不應(yīng)再收取財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。二、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司怠于履行合同附隨義務(wù)而引起的逾期還款不應(yīng)計(jì)算違約金。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司在收到辦理涂銷(xiāo)登記釋放房屋的申請(qǐng)后，需拖延2-5個(gè)月才出具同意意見(jiàn)；在案涉抵押物價(jià)值明顯增加的情況下，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司堅(jiān)持按在建工程時(shí)的抵押率即35%設(shè)定抵押權(quán)；居某公司在一審時(shí)提交了已達(dá)成購(gòu)房意向的解押申請(qǐng)，解押房屋銷(xiāo)售款可達(dá)5000萬(wàn)元，而長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為獲取高額違約金、利息等拒絕配合。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的上述行為導(dǎo)致居某公司銷(xiāo)售不能或銷(xiāo)售遲緩，進(jìn)而導(dǎo)致逾期清償長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的債務(wù)，此后果應(yīng)由長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司承擔(dān)。三、案涉抵押物上除抵押權(quán)外，還存在優(yōu)于抵押權(quán)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司行使抵押權(quán)存在事實(shí)和法律障礙。

長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司辯稱(chēng)：居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。一、255萬(wàn)元的利息和420萬(wàn)元的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)均有合同依據(jù)，不應(yīng)抵扣本金。二、按照《61號(hào)協(xié)議書(shū)》的約定，抵押率不高于35%，但結(jié)合債權(quán)總額和抵押物的價(jià)值，抵押率超過(guò)了50%。三、居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈不能以案涉抵押物存有其它優(yōu)先受償權(quán)而抗辯，因其并非權(quán)利人。四、利息、罰息、復(fù)利均有合同約定，且未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，即使法院認(rèn)為高于24%的部分不應(yīng)得到支持，截至2017年9月21日之前未高于24%的部分也應(yīng)支持。

長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令居某公司償還長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司欠款本金101816000元及利息39136906.38元、罰息31514492.53元、復(fù)利10440951.69元、違約金41566908.34元，總計(jì)224475258.94元（利息、罰息、復(fù)利、違約金暫計(jì)算至2017年9月21日止，并應(yīng)計(jì)算至本金實(shí)際清償完畢之日止）；二、判令長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司提供抵押的位于貴州省安順市西秀區(qū)龍泉路“龍鳳呈祥”在建工程的折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)（他項(xiàng)權(quán)證號(hào)碼：安市房建西秀字第J1400042號(hào)）；三、判令長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)鄒榮、李明紅、鄒天呈提供質(zhì)押的居某公司股權(quán)的折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)[股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記通知書(shū)：（安01）股質(zhì)登記設(shè)字〔2013〕第28號(hào)]；四、判令鄒榮、李明紅對(duì)居某公司的上述224475258.94元債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；五、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)及因本案所致一切費(fèi)用由居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理查明：2013年6月27日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與貴州銀行股份有限公司安順?lè)中校ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)貴州銀行安順?lè)中校┘熬幽彻竞炗喼虚L(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕42號(hào)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定由長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司收購(gòu)貴州銀行安順?lè)中袑?duì)居某公司的貸款債權(quán)本金8000萬(wàn)元，并約定自交割之日起貴州銀行安順?lè)中袑①J款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司由此替代貴州銀行安順?lè)中腥〉觅J款債權(quán)項(xiàng)下的所有權(quán)利。三方并就該《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》辦理了公證。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈就上述8000萬(wàn)元債權(quán)簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕43號(hào)《債務(wù)重組協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《43號(hào)重組協(xié)議》），約定債務(wù)重組期限為2.5年，即從2013年6月27日至2015年12月27日，2015年12月27日為還款日，利率為年13.5%，日利率為13.5%÷360，罰息利率在年利率基礎(chǔ)上上浮30%。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕44號(hào)《抵押合同》，約定居某公司用其合法擁有的安順市龍泉路“龍鳳呈祥”項(xiàng)目第一層5121㎡商業(yè)用房，1#樓18883.39㎡住宅，3C號(hào)樓11794㎡在建工程為《43號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的全部債權(quán)提供抵押擔(dān)保，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于保管費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、公證費(fèi)、稅費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等）。雙方于2013年6月28日在安順市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理他項(xiàng)權(quán)登記，他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為安市房建西秀字第J1300025號(hào)。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅、鄒天呈簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕45號(hào)《股權(quán)質(zhì)押合同》，約定鄒榮以其擁有的居某公司83.5%的股權(quán)，李明紅以其擁有的居某公司15%的股權(quán)，鄒天呈以其擁有的居某公司1.5%的股權(quán)為《43號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的債權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押擔(dān)保的范圍為《43號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的全部債權(quán)，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、公證費(fèi)、送達(dá)費(fèi)、公告費(fèi)、律師費(fèi)等）；并約定無(wú)論長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)主合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其他形式的擔(dān)?；蚍艞壠渌麚?dān)保債權(quán)，質(zhì)押人在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任均不因此減免，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司均可直接要求質(zhì)押人依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。合同簽訂當(dāng)日，雙方在安順市西秀區(qū)工商行政管理局辦理了編號(hào)為（安01）股質(zhì)登記設(shè)字〔2013〕第9號(hào)的股權(quán)出質(zhì)登記。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕46號(hào)《連帶保證合同》，約定鄒榮、李明紅為《43號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的債權(quán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保的范圍為《43號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的全部債權(quán)，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于保管費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等），約定的保證期間為債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日后的2.5年；并約定無(wú)論長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)主合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其他形式的擔(dān)?；蚍艞壠渌麚?dān)保債權(quán)，保證人在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任均不因此減免，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司均可直接要求保證人依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

2013年9月24日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕74號(hào)《債務(wù)重組協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《74號(hào)重組協(xié)議》），受讓貴州銀行安順?lè)中袑?duì)居某公司6000萬(wàn)元的債權(quán)，并約定長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與貴州銀行安順?lè)中袩o(wú)需再行簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定債務(wù)重組期限為2年，即從2013年10月8日至2015年10月8日，2015年10月8日為還款期，年利率13.5%，日利率13.5%÷360，罰息利率17.55%,不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。同時(shí)協(xié)議還確認(rèn)兩次債權(quán)經(jīng)疊加后，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司一共享有14000萬(wàn)元的債權(quán)。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕75號(hào)《抵押合同》，約定居某公司用其合法擁有的安順市龍泉路“龍鳳呈祥”項(xiàng)目第一層商業(yè)5121㎡、1#樓住宅18287.42㎡、3C號(hào)樓住宅11794㎡、第二層商業(yè)4485.6㎡、2#樓住宅21129.29㎡、3A、3B、4號(hào)樓在建工程為《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》項(xiàng)下的14000萬(wàn)元債權(quán)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司提供抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保的范圍為《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》下的全部債權(quán)，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于報(bào)關(guān)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、公證費(fèi)、稅費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等）。雙方于2013年11月21日在安順市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理他項(xiàng)權(quán)登記，他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為安市房建西秀字第J1400042號(hào)。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅、鄒天呈簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕76號(hào)《股權(quán)質(zhì)押合同》，約定鄒榮以其擁有的居某公司83.5%的股權(quán)，李明紅以其擁有的居某公司15%的股權(quán)，鄒天呈以其擁有的居某公司1.5%的股權(quán)為《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》下的債權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押擔(dān)保的范圍包括《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》下的全部債權(quán)，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、公證費(fèi)、送達(dá)費(fèi)、公告費(fèi)、律師費(fèi)等）；并約定無(wú)論長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)主合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其他形式的擔(dān)保或放棄其他擔(dān)保債權(quán)，質(zhì)押人在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任均不因此減免，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司均可直接要求質(zhì)押人依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。合同簽訂后，雙方在安順市西秀區(qū)工商行政管理局辦理了編號(hào)為（安01）股質(zhì)登記設(shè)字〔2013〕第28號(hào)的股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記。同日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅簽訂中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕77號(hào)《連帶保證合同》，約定鄒榮、李明紅為《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》的債權(quán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保的范圍為《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》中的全部債權(quán)，包括但不限于本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司支付的其他款項(xiàng)（包括但不限于有關(guān)手續(xù)費(fèi)、電訊費(fèi)、雜費(fèi)等）、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于保管費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)處置費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等），保證期間為債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日后的2年。并約定無(wú)論長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)主合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其他形式的擔(dān)?；蚍艞壠渌麚?dān)保債權(quán)，保證人在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任均不因此減免，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司均可直接要求保證人依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》簽訂后，居某公司已償還部分利息及500萬(wàn)元本金。2014年12月24日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈及貴州銀行安順?lè)中泻炗啞?1號(hào)協(xié)議書(shū)》，確認(rèn)截止2014年12月24日，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司享有重組債權(quán)本金余額13500萬(wàn)元，其中4630萬(wàn)元已逾期；不欠利息。且將13500萬(wàn)元債權(quán)的重組期限調(diào)整為2014年10月8日至2016年10月8日。該協(xié)議第一條約定，居某公司應(yīng)在2015年10月8日之前累計(jì)償還長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司剩余重組債權(quán)本金的40%，即5400萬(wàn)元，剩余的債權(quán)本金8100萬(wàn)元在2015年10月8日至2016年10月8日期間，按季等額償還，即2016年1月8日、2016年4月8日、2016年7月8日、2016年10月8日每期各償還2025萬(wàn)元。重組收益率為13.5%，每季度末月20日為結(jié)息日、21日為付息日，逾期償還本金的，按照年利率17.55%計(jì)算罰息，居某公司不能按時(shí)支付債務(wù)重組收益的，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。如居某公司未按照協(xié)議約定的期限、金額清償債權(quán)本金、利息，自逾期之日起，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司可要求居某公司按未清償金額（包括上期應(yīng)償付而未清償?shù)膫鶆?wù)本金、利息及罰息）的日萬(wàn)分之五支付違約金，直至全部清償完畢之日止。雙方還約定了如擬銷(xiāo)售的“龍鳳呈祥”項(xiàng)目需要辦理涂銷(xiāo)登記手續(xù)（即解除抵押）的，涂銷(xiāo)抵押后抵押率應(yīng)不高于35%。

《61號(hào)協(xié)議書(shū)》簽訂后，居某公司陸續(xù)償還部分借款本金及利息。后經(jīng)雙方協(xié)商一致，2015年8月6日后，居某公司償還的每筆款項(xiàng)的90%計(jì)作本金，10%計(jì)作利息。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司、居某公司在庭審中均認(rèn)可截至2017年7月21日，居某公司尚欠長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司債務(wù)本金101816000元。從2015年10月12日起長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司數(shù)次向鄒榮、李明紅、鄒天呈發(fā)出《履行擔(dān)保義務(wù)通知書(shū)》，2017年9月5日發(fā)出的《履行擔(dān)保義務(wù)通知書(shū)》載明：“截止2017年7月21日，居某公司尚欠長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司債務(wù)重組收益36739684.36元，債務(wù)本金101816000元。”居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈于2017年9月5日共同向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司作出擔(dān)保承諾，對(duì)居某公司所欠長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的債務(wù)本金及重組收益（本金及利息）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

另查明，根據(jù)居某公司向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司提交的《財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)需求書(shū)》，作為甲方的長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與作為乙方的居某公司于2013年6月27日簽訂了中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕48號(hào)《財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《48號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》）、中長(zhǎng)資（筑）合字〔2013〕50號(hào)《財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《50號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》）?！?8號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》約定居某公司聘請(qǐng)長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)，財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)240萬(wàn)元，于業(yè)務(wù)合作協(xié)議生效之日起1個(gè)工作日內(nèi)一次性支付。《50號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》約定居某公司聘請(qǐng)長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)，財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)為180萬(wàn)元，于業(yè)務(wù)合作協(xié)議生效之日起1個(gè)工作日內(nèi)一次性支付。協(xié)議第二條2.1項(xiàng)約定，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司提供的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)為專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容為企業(yè)融資顧問(wèn)，即應(yīng)居某公司的要求，結(jié)合該企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為其拓寬融資渠道實(shí)現(xiàn)融資，緩解居某公司資金壓力；第三條3.1項(xiàng)約定，雙方確認(rèn)，在該協(xié)議簽署前，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為實(shí)施協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容，已經(jīng)提供了包括但不限于調(diào)查、與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商溝通、及時(shí)提供關(guān)于企業(yè)融資的信息服務(wù)，至簽訂有關(guān)業(yè)務(wù)合作協(xié)議之日，本協(xié)議約定的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)履行完畢。上述財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，居某公司于2013年6月28日已一并支付給長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司。

還查明，雙方在2014年12月24日簽訂《61號(hào)協(xié)議書(shū)》之前，居某公司于2013年9月23日、9月27日，分別轉(zhuǎn)賬220萬(wàn)元、35萬(wàn)元共計(jì)255萬(wàn)元給長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司，轉(zhuǎn)賬憑證上注明的用途為利息，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張系居某公司按照年利率17.55%的標(biāo)準(zhǔn)償還長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司8000萬(wàn)元重組債權(quán)的利息。

一審法院認(rèn)為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張的利息、罰息、復(fù)利、違約金是否符合法律規(guī)定，應(yīng)否得到支持；二、居某公司支付的255萬(wàn)元利息及420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，是否應(yīng)當(dāng)返還（在本金中予以抵扣）；三、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司提供抵押擔(dān)保的在建工程是否享有優(yōu)先受償權(quán)以及各擔(dān)保人應(yīng)如何承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

關(guān)于焦點(diǎn)一，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張的利息39136906.38元、罰息31514492.53元、復(fù)利10440951.69元、違約金41566908.34元（合計(jì)122659258.9元）是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧ｉL(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司通過(guò)與居某公司及貴州銀行安順?lè)中泻炗喌摹秱鶛?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《債務(wù)重組協(xié)議》，取得了貴州銀行安順?lè)中袑?duì)居某公司享有的債權(quán)本金14000萬(wàn)元及相應(yīng)利息。協(xié)議對(duì)居某公司的還款期限及利息、罰息、復(fù)利、違約金等計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)作出約定，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約履行。因居某公司已償還了500萬(wàn)元本金，協(xié)議各方又于2014年12月24日簽訂《61號(hào)協(xié)議書(shū)》，對(duì)剩余重組債權(quán)本金及利息的償還重新作出了約定，應(yīng)視各方當(dāng)事人達(dá)成了新的約定，且系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)各方當(dāng)事人均具有法律約束力，因此，《61號(hào)協(xié)議書(shū)》與《43號(hào)重組協(xié)議》《74號(hào)重組協(xié)議》就利息、罰息、復(fù)利、違約金的約定不一致的，應(yīng)以《61號(hào)協(xié)議書(shū)》的約定為準(zhǔn)?！?1號(hào)協(xié)議書(shū)》約定，截止2014年12月24日，居某公司尚欠長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司本金13500萬(wàn)元，其中的4630萬(wàn)元已逾期，居某公司不欠長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司利息。居某公司的還款方式為：2015年10月8日償還本金5400萬(wàn)元，剩余的本金于2016年1月8日、2016年4月8日、2016年7月8日、2016年10月8日分四次等額償還，每期分別償還2025萬(wàn)元。但居某公司并未按約履行還款義務(wù)。

《61號(hào)協(xié)議書(shū)》約定重組收益率為年13.5%，日利率為13.5%÷360，每季度末月20日為結(jié)息日，21日為付息日，逾期償還本金的，計(jì)收罰息，罰息利率為17.55%，不能按時(shí)支付重組收益的，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。還約定，如居某公司未按《61號(hào)協(xié)議書(shū)》約定的期限、金額清償債權(quán)本金、利息，自逾期之日起按照未清償?shù)慕痤~（包括上期應(yīng)償付而未清償?shù)谋窘?、利息及罰息）的日萬(wàn)分之五（日萬(wàn)分之五×360=18%）支付違約金，直至清償完畢之日止。由于居某公司未按照《61號(hào)協(xié)議書(shū)》約定方式還款，案涉的債權(quán)本金已經(jīng)逾期，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司依約可收取罰息、復(fù)利、違約金等。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見(jiàn)》第二條第2項(xiàng)“嚴(yán)格依法規(guī)制高利貸，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。金融借款合同的借款人以貸款人同時(shí)主張的利息、復(fù)利、罰息、違約金和其他費(fèi)用過(guò)高，顯著背離實(shí)際損失為由，請(qǐng)求對(duì)總計(jì)超過(guò)年利率24%的部分予以調(diào)減的，應(yīng)予支持，以有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。規(guī)范和引導(dǎo)民間融資秩序，依法否定民間借貸糾紛案件中預(yù)扣本金或者利息、變相高息等規(guī)避民間借貸利率司法保護(hù)上限的合同條款效力”的規(guī)定，雖然罰息、復(fù)利、違約金均具有懲罰性質(zhì)，但《61號(hào)協(xié)議書(shū)》約定以17.55%的罰息利率計(jì)收罰息、復(fù)利，且同時(shí)以日萬(wàn)分之五的利率對(duì)逾期本金、利息、罰息計(jì)收違約金明顯過(guò)高，對(duì)居某公司顯失公平，應(yīng)予調(diào)減，故長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張的利息、罰息、復(fù)利、違約金合計(jì)超過(guò)年利率24%的部分，一審法院不予支持。據(jù)雙方庭審中的確認(rèn)，以及長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司向各擔(dān)保人出的《履行擔(dān)保義務(wù)通知書(shū)》載明的內(nèi)容，截止2017年7月21日，居某公司尚欠債務(wù)本金101816000元，債務(wù)重組收益36739684.38元，此為雙方對(duì)債權(quán)本金及利息的最后確認(rèn)，債務(wù)人及擔(dān)保人均表示認(rèn)可并承諾歸還，故居某公司應(yīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司償還上述債務(wù)本金及利息。但從2017年7月22日起，罰息、復(fù)利、違約金之和及債務(wù)重組收益應(yīng)以101816000元為基數(shù)，按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至全部款項(xiàng)清償之日止。

關(guān)于焦點(diǎn)二，居某公司支付的255萬(wàn)元利息及420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，是否應(yīng)當(dāng)返還（即在本金中予以抵扣）。根據(jù)居某公司提交的付款憑證顯示，2013年9月23日及9月27日收取的255萬(wàn)元，早于2014年12月24日《61號(hào)協(xié)議書(shū)》簽訂的時(shí)間，該協(xié)議是對(duì)之前的債務(wù)本金及利息進(jìn)行清結(jié)后得出的數(shù)據(jù)，因此對(duì)協(xié)議簽訂前已支付的費(fèi)用不應(yīng)再作處理，且該255萬(wàn)元的備注用途為利息，說(shuō)明長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司已經(jīng)將255萬(wàn)元作為利息計(jì)收，并未算作其他費(fèi)用。故居某公司抗辯主張長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司收取的255萬(wàn)元應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美枰苑颠€無(wú)事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于居某公司支付的420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，因長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司于2013年6月27日簽訂的《48號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》《50號(hào)顧問(wèn)協(xié)議》均約定居某公司聘請(qǐng)長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)，財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)共計(jì)420萬(wàn)元，于協(xié)議生效之日起1個(gè)工作日內(nèi)一次性支付。該420萬(wàn)元的支付時(shí)間為2013年6月28日，早于2014年12月24日《61號(hào)協(xié)議書(shū)》簽訂的時(shí)間，因此該款并未包含在13500萬(wàn)元的債權(quán)范圍內(nèi)。同時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院第297號(hào)令《金融資產(chǎn)管理公司條例》第十條的規(guī)定：“金融資產(chǎn)管理公司在其收購(gòu)的國(guó)有銀行不良貸款范圍內(nèi)，管理和處置因收購(gòu)國(guó)有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)時(shí)，可以從事下列業(yè)務(wù)活動(dòng)：……（六）財(cái)務(wù)及法律咨詢(xún)，資產(chǎn)及項(xiàng)目評(píng)估”，據(jù)此，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司作為資產(chǎn)管理公司具有提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)的業(yè)務(wù)資質(zhì)。雙方簽訂的財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議約定：長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司提供的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)為專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容為企業(yè)融資顧問(wèn)，即應(yīng)居某公司的要求，結(jié)合該企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為其拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資、緩解居某公司資金壓力；雙方確認(rèn)，在該協(xié)議簽署前，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司為實(shí)施協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容，已經(jīng)提供了包括但不限于調(diào)查、與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商溝通、及時(shí)提供關(guān)于企業(yè)融資的信息服務(wù)，至簽訂有關(guān)業(yè)務(wù)合作協(xié)議之日，本協(xié)議約定的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)履行完畢。由此可知，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司系在完成合同約定的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)后，居某公司因此獲得債務(wù)展期，緩解了資金壓力。因此，居某公司認(rèn)為應(yīng)將420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)計(jì)入本金的主張違反雙方合同約定，一審法院不予支持。

關(guān)于焦點(diǎn)三，首先，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司提供抵押擔(dān)保的在建工程是否享有優(yōu)先受償權(quán)。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司簽訂的兩份抵押合同，已約定居某公司將其開(kāi)發(fā)的“龍鳳呈祥”項(xiàng)目在建工程用于擔(dān)保長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的14000萬(wàn)元的債權(quán)，且向安順市不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)辦理了抵押登記，故抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。居某公司在庭審過(guò)程中述稱(chēng)該工程已竣工，房屋形態(tài)和價(jià)值已發(fā)生變化，未對(duì)房屋辦理抵押登記，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)有障礙，但居某公司并未提交住建部門(mén)竣工驗(yàn)收的備案登記證書(shū)，也未提供消防等配套設(shè)施竣工驗(yàn)收的證明來(lái)佐證該工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，達(dá)到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件，及辦理房屋抵押登記。故長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)用于抵押的在建工程仍享有抵押權(quán)，即有權(quán)以該抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

其次，各擔(dān)保人應(yīng)如何承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十六條“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”之規(guī)定，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅、鄒天呈簽訂了2份《股權(quán)質(zhì)押合同》，以三人在居某公司擁有的100%股權(quán)為長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司14000萬(wàn)元的債權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，因此居某公司未履行到期債務(wù)，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)質(zhì)押的股權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。同理，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與鄒榮、李明紅簽訂《連帶保證合同》，就長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司享有的14000萬(wàn)元債權(quán)提供連帶責(zé)任保證，因此居某公司未履行到期債務(wù)，鄒榮、李明紅應(yīng)對(duì)長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十一條“保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”之規(guī)定，鄒榮、李明紅實(shí)際承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向居某公司追償。

綜上所述，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的部分請(qǐng)求符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十三條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十六條、《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見(jiàn)》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、居某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償還長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司借款本金101816000元及截至2017年7月21日止的利息36739684.38元，自2017年7月22日后的利息以101816000元為基數(shù)，按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至全部款項(xiàng)付清之日止；二、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)居某公司提供抵押的位于貴州省安順市西秀區(qū)龍泉路“龍鳳呈祥”在建工程（他項(xiàng)權(quán)證號(hào)碼：安市房建西秀字第J1400042號(hào)）折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；三、長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)鄒榮、李明紅、鄒天呈提供質(zhì)押的居某公司股權(quán)[股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記通知書(shū)：（安01）股質(zhì)登記設(shè)字〔2013〕第28號(hào)]折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；四、鄒榮、李明紅在本判決第一項(xiàng)范圍內(nèi)對(duì)居某公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，鄒榮、李明紅實(shí)際承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向居某公司追償；五、駁回長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)1164176.29元，保全費(fèi)5000元，共計(jì)1169176.29元，由長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司負(fù)擔(dān)467670.29元，居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈共同負(fù)擔(dān)701506元。

二審中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，對(duì)一審查明的事實(shí)無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

本院另查明：長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司自認(rèn)居某公司于2016年1月21日清償了72萬(wàn)元本金和8萬(wàn)元利息。居某公司與長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司在庭審中確認(rèn)居某公司清償債務(wù)的資金來(lái)源于房屋的銷(xiāo)售，且銷(xiāo)售款由長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司監(jiān)管，自2016年開(kāi)始，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司不再配合居某公司的銷(xiāo)售工作，表現(xiàn)為對(duì)居某公司擬銷(xiāo)售的房屋不予解押，其不予解押的原因?yàn)榫幽彻具t延清償借款本金。

一、關(guān)于居某公司支付的255萬(wàn)元利息和420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)?shù)挚郾窘鸬膯?wèn)題

居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈上訴主張從長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司收取時(shí)間以及所計(jì)入的科目其他服務(wù)業(yè)可以確認(rèn)255萬(wàn)元系砍頭息，應(yīng)抵扣本金；長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司并未履行財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議所確定的義務(wù)，且在收購(gòu)債權(quán)后，立即上調(diào)利率，違反了財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議，應(yīng)予退還。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司辯稱(chēng)，255萬(wàn)元利息和420萬(wàn)元財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)均有合同依據(jù)，不應(yīng)抵扣本金。本院認(rèn)為，首先，對(duì)于爭(zhēng)議的255萬(wàn)元，此筆款由居某公司于2013年9月23日、2013年9月27支付，發(fā)生在債務(wù)重組之后，符合支付利息的時(shí)間特征，結(jié)合該255萬(wàn)元所對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證上的備注用途為利息的事實(shí)，可以確定此筆款為利息；居某公司與長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司于2014年12月24日簽訂的《61號(hào)協(xié)議書(shū)》并未將此255萬(wàn)元計(jì)入已清償?shù)谋窘?，亦印證了此筆款應(yīng)為利息；經(jīng)核實(shí)，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司就此255萬(wàn)元款項(xiàng)所出具的票據(jù)上的確載明了其他服務(wù)業(yè)，但居某公司提交的《歸還長(zhǎng)城公司貸款本息情況表》上列明的長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司所出具的針對(duì)其他款項(xiàng)的發(fā)票亦載明了其他服務(wù)業(yè)，故僅憑發(fā)票上載明其他服務(wù)業(yè)不足以證明此255萬(wàn)元屬砍頭息。其次，對(duì)于爭(zhēng)議的420萬(wàn)元，居某公司并不否定一審判決關(guān)于此420萬(wàn)元屬財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的認(rèn)定，只是主張長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司未履行合同義務(wù)，因長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司之間的財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)合同系另一法律關(guān)系，非本案審理范圍，故長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司是否違反財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)合同、是否應(yīng)返還財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，本院不予評(píng)判，對(duì)于居某公司關(guān)于此420萬(wàn)元應(yīng)沖抵債務(wù)本金的上訴主張，本院不予支持。

二、關(guān)于長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司主張的利息、罰息、復(fù)利和違約金是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С值膯?wèn)題

長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司上訴主張《61號(hào)協(xié)議書(shū)》明確約定了罰息、復(fù)利及違約金，且長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司并未明確表示放棄，故居某公司應(yīng)當(dāng)支付截至2017年9月21日的罰息、復(fù)利及違約金。居某公司上訴主張長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司怠于配合解除對(duì)案涉抵押物的抵押，導(dǎo)致居某公司清償不能，不應(yīng)計(jì)算違約金。本院認(rèn)為，一審判決在年利率24%的范圍內(nèi)支持了2017年9月21日之后的罰息、復(fù)利、違約金，雙方對(duì)此并無(wú)異議，且一審判決基本衡平了雙方利益，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于2017年9月21日之前的利息、罰息、復(fù)利、違約金，按照《61號(hào)協(xié)議書(shū)》的約定，案涉?zhèn)鶛?quán)于2015年10月8日至2016年10月8日陸續(xù)到期，如若清償不能則應(yīng)支付罰息、復(fù)利、違約金，而《履行擔(dān)保義務(wù)通知書(shū)》僅僅確定了利息，并未提到罰息、復(fù)利、違約金，在長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司未明示放棄罰息、復(fù)利、違約金的情況下，應(yīng)支持其關(guān)于罰息、復(fù)利、違約金的訴請(qǐng)。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！遍L(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司在居某公司違約的情況下，有義務(wù)采取措施防止損失的擴(kuò)大，否則就損失擴(kuò)大部分不得要求賠償。本案中，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司在知曉居某公司償債資金來(lái)源于銷(xiāo)售款且銷(xiāo)售款由其監(jiān)管的情況下，自2016年開(kāi)始，不再對(duì)居某公司擬銷(xiāo)售的房屋解押，導(dǎo)致居某公司還款不能，應(yīng)視為其未采取措施防止損失的擴(kuò)大，故長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司應(yīng)自行承擔(dān)損失擴(kuò)大的部分即復(fù)利、違約金和罰息中高于利息的部分。因防止損失擴(kuò)大的義務(wù)源于對(duì)方的違約，并不因?qū)Ψ竭`約而消滅，故長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司關(guān)于居某公司先行違約才未予配合其銷(xiāo)售工作的主張不能成立。結(jié)合長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司與居某公司約定了較高的利率和長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司未采取措施防止損失擴(kuò)大的事實(shí)，原審判決對(duì)長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司關(guān)于2017年9月21日之前的罰息、復(fù)利、違約金的訴請(qǐng)未予支持，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

三、關(guān)于長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司對(duì)抵押的在建工程是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題

居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈上訴主張案涉抵押物上除抵押權(quán)外，還存有優(yōu)于抵押權(quán)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司行使抵押權(quán)存在事實(shí)和法律障礙。本院認(rèn)為，長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司訴請(qǐng)的是對(duì)案涉抵押物享有抵押權(quán)，故應(yīng)圍繞抵押權(quán)是否依法設(shè)立等予以審理，案涉抵押物上是否存有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)不影響抵押權(quán)是否依法設(shè)立的判斷，至于其他權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)，并非本案審理范圍，對(duì)于居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈的該項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)雖有瑕疵，但裁判結(jié)果正確；長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州分公司、居某公司、鄒榮、李明紅、鄒天呈的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　黃　年

審判員　王海峰

審判員　葛洪濤

二〇一九年六月二十八日

法官助理馬玲