被上訴人（原審被告）：山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司，住，住所地山東省日照市泰安路**/div>
法定代表人：KINGJACQUELINE，該公司董事長。
上訴人日照衡某海曲商用設(shè)施經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱衡某公司）因與被上訴人山東百豐典當有限公司（以下簡稱百豐公司）、山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司（以下簡稱舒斯貝爾公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服山東省高級人民法院(2018)魯民初24號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月4日立案后，依法組成合議庭，于2019年4月1日對本案進行了公開開庭審理。上訴人衡某公司的委托訴訟代理人崔強、蘇忻和，被上訴人百豐公司委托訴訟代理人任玉偉到庭參加訴訟。舒斯貝爾公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由未出庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
衡某公司上訴請求：1.撤銷原判決，依法改判準許對已查封的山東省日照市舒斯貝爾新天地006幢1單元203號和403號房產(chǎn)（以下簡稱案涉房產(chǎn)）繼續(xù)執(zhí)行；2.一、二審訴訟費用由百豐公司、舒斯貝爾公司承擔。事實與理由：一、原判決認定百豐公司與舒斯貝爾公司之間存在人民幣4060萬元的民間借貸，屬事實認定錯誤、法律適用錯誤。本案一審中，舒斯貝爾公司未能到庭，百豐公司雖主張其與舒斯貝爾公司在案涉以房抵債協(xié)議簽訂前存在人民幣4060萬元的民間借貸，但不能提交其與舒斯貝爾公司之間的借款合同，僅提供了其向舒斯貝爾公司轉(zhuǎn)賬人民幣1100萬元的轉(zhuǎn)賬憑證、案外人日照中港糧油有限公司（以下簡稱中港公司）向舒斯貝爾公司轉(zhuǎn)賬人民幣2960萬元的轉(zhuǎn)賬憑證以及利害關(guān)系人李某與金某的證人證言。一審法院在未審查借款原因、借款時間、款項來源等基本事實的情況下，徑行認定百豐公司與舒斯貝爾公司在案涉以房抵債協(xié)議簽訂前存在人民幣4060萬元的民間借貸，違反了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十九條的規(guī)定，屬法律適用錯誤、事實認定錯誤。百豐公司與舒斯貝爾公司在簽訂案涉以房抵債協(xié)議前是否存在百豐公司所稱的人民幣4060萬元借款屬真?zhèn)尾幻鞯氖聦崱６?、原判決認定案涉事實符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形錯誤。1.原判決錯誤地將兩份百豐公司主張未實際履行的《商品房買賣合同》的簽訂時間認定為百豐公司主張實際履行的《商品房買賣合同》的簽訂時間，錯誤地認定該《商品房買賣合同》于法院查封案涉房產(chǎn)前簽訂。事實上，2012年10月11日網(wǎng)簽備案的兩份《商品房買賣合同》中約定的房屋價款為人民幣6555萬元，百豐公司主張該兩份《商品房買賣合同》未實際履行。百豐公司主張實際履行的是其與舒斯貝爾公司另行訂立的、未經(jīng)過網(wǎng)簽備案的、約定房屋價款為人民幣3550萬元的《商品房買賣合同》，且簽訂時間不明。庭審中，衡某公司認為，案涉《商品房買賣合同》的性質(zhì)屬于讓與擔保。2.原判決錯誤地認定了百豐公司已支付了全部價款。退一步說，即便百豐公司與舒斯貝爾公司在以房抵債協(xié)議簽訂前存在人民幣4060萬元的借款，根據(jù)2012年10月11日網(wǎng)簽備案的兩份《商品房買賣合同》，案涉房產(chǎn)總價款為人民幣6555萬元，百豐公司尚未支付全部價款，剩余人民幣2495萬元尚未支付。3.原判決根據(jù)《移交協(xié)議書》、《交接程序表》認定百豐公司已在人民法院查封前合法占有案涉房產(chǎn)顯屬事實認定錯誤。原判決錯誤地認定：“百豐公司提交的《移交協(xié)議書》及載有交接清單內(nèi)容的《交接程序表》可以基本證實物業(yè)公司已向百豐公司交付案涉房產(chǎn)資料及鑰匙的事實，按照商品房買賣實踐中將‘交鑰匙’作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有和交付使用標志的慣例，應(yīng)當認定案涉房產(chǎn)自2012年10月25日交付百豐公司占有、使用?！比欢兑平粎f(xié)議書》與《交接程序表》的真實性無法確認。百豐公司應(yīng)提供其他證據(jù)對其主張的其已于法院查封前合法占有案涉房產(chǎn)的事實進行證明，僅憑百豐公司與舒斯貝爾公司關(guān)聯(lián)公司制作的書證無法實現(xiàn)其證明目的?！兑平粎f(xié)議書》中關(guān)于“鑰匙、磁卡交接的記錄”的欄目為空白。根據(jù)《移交協(xié)議書》的記載，物業(yè)公司未將案涉房產(chǎn)的鑰匙、磁卡交付給百豐公司?！督唤映绦虮怼分休d明：“繳納費用和押金：1、代收公共維修基金（總房款的2%）。2、裝修保證押金：1000元。3、預(yù)收6個月物業(yè)服務(wù)費、電梯費：建筑面積×1.5元×6月……”。而前述費用百豐公司均未繳納。由此可知，百豐公司自始未履行百豐公司與物業(yè)公司間《交接程序表》中約定的事項。更重要的是，根據(jù)建筑法、城市房地產(chǎn)管理法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定，竣工驗收是房屋交付使用的條件。而直至2014年1月21日，案涉房產(chǎn)的竣工驗收備案才完成，案涉房產(chǎn)客觀上不可能于2012年10月25日完成合法交付。本案中，百豐公司為證明其支配、使用房屋，提交了《房屋租賃合同》，而該《房屋租賃合同》的簽訂時間為2015年4月。由此可見，百豐公司合法占有案涉房產(chǎn)的時間應(yīng)為2015年，晚于人民法院查封案涉房產(chǎn)的時間。4.原判決錯誤地認定案涉房產(chǎn)未辦理過戶的原因在于舒斯貝爾公司欠稅。事實上，舒斯貝爾公司稅務(wù)發(fā)生問題的時間在案涉房產(chǎn)查封之后，即2016年第二季度、2017年第一季度，而山東省高級人民法院查封案涉房產(chǎn)的時間為2014年6月13日。案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記的原因系百豐公司根本無意辦理或怠于辦理。百豐公司從未將其主張的其與舒斯貝爾公司間總價人民幣3550萬元的《商品房買賣合同》進行網(wǎng)簽備案，亦未繳納契稅、住宅維修基金。三、原判決認定抵債不動產(chǎn)的受讓人享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定之目的。
百豐公司、舒斯貝爾公司未提交書面答辯意見。庭審中，百豐公司辯稱：案涉房產(chǎn)在法院查封之前已簽訂合法有效的買賣合同；百豐公司在法院查封前已經(jīng)合法占有案涉房產(chǎn)；百豐公司已經(jīng)按照合同約定支付全部購房款；案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記并非百豐公司自身原因，案涉房產(chǎn)所屬土地使用權(quán)被長期查封是無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的客觀原因。
衡某公司向一審法院起訴請求：1.許可對已查封的案涉房產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行；2.本案訴訟費用由百豐公司和舒斯貝爾公司承擔。
一審法院認定事實：衡某公司與舒斯貝爾公司商品房預(yù)售合同糾紛一案訴訟過程中，山東省高級人民法院于2014年5月7日作出（2014）魯民一初字第12-2號民事裁定，并于2014年6月13日向日照市房地產(chǎn)管理局發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了舒斯貝爾公司開發(fā)的舒斯貝爾新天地項目中登記在百豐公司名下的案涉房產(chǎn)，查封期限兩年，自2014年6月13日起至2016年6月13日止。2015年1月23日，山東省高級人民法院作出（2014）魯民一初字第12號民事判決。該判決生效后，衡某公司向山東省高級人民法院申請強制執(zhí)行，山東省高級人民法院于2015年4月22日立案執(zhí)行。執(zhí)行過程中，本案指定由日照市中級人民法院執(zhí)行。日照市中級人民法院在執(zhí)行過程中，百豐公司針對（2014）魯民一初字第12-2號民事裁定向山東省高級人民法院提出案外人執(zhí)行異議，請求山東省高級人民法院解除查封并中止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。山東省高級人民法院于2016年2月4日作出（2015）魯執(zhí)異字第6號執(zhí)行裁定，認為在執(zhí)行程序中對案外人異議的審查所遵循的基本原則是程序性審查原則，即百豐公司的請求在形式上是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八的規(guī)定。首先，百豐公司與舒斯貝爾公司簽訂《商品房買賣合同》的日期分別為2012年10月11日和2012年10月30日，均在山東省高級人民法院查封案涉房產(chǎn)之前，且該合同經(jīng)日照市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)簽并辦理備案手續(xù)。其次，在山東省高級人民法院查封前百豐公司即從物業(yè)公司名下接收了案涉房產(chǎn)，應(yīng)當認定百豐公司自接收之日起即已合法占有了案涉房產(chǎn)。至于百豐公司是否入駐、案涉房產(chǎn)是否空置，并不妨礙百豐公司對案涉房產(chǎn)的占有。再次，百豐公司已支付了全部購房款。舒斯貝爾公司于2012年9月5日為百豐公司開具了3550萬元的收款憑證。雖然該款項的支付時間先于合同簽訂時間，但不能以此否認舒斯貝爾公司收到百豐公司支付購房款的事實。對于衡某公司主張部分購房款系由中港公司支付，損害中港公司及其債權(quán)人、公司員工利益的問題，山東省高級人民法院認為此系中港公司內(nèi)部及中港公司與百豐公司之間的法律關(guān)系，與本案無直接關(guān)聯(lián)。最后，衡某公司提供的證據(jù)并不能證明案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記系由百豐公司自身原因造成。辦理過戶登記手續(xù)不僅需要開發(fā)商的配合，還要受政策調(diào)整、法院執(zhí)行等多種主客觀因素的影響。衡某公司之前順利為其購買的與案涉房產(chǎn)同一棟樓的其他房產(chǎn)辦理過戶登記手續(xù)，并不意味百豐公司在購買案涉房產(chǎn)后就完全具備了辦理過戶登記手續(xù)的條件。故山東省高級人民法院認為，百豐公司的異議請求成立，裁定中止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。衡某公司不服該裁定，于2016年2月25日向山東省高級人民法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，形成本案。一審法院另查明，2015年5月8日，山東省商務(wù)廳作出《關(guān)于同意日照新興典當有限公司變更股權(quán)及名稱等事項的批復(fù)》（魯商審【2015】103號），同意“日照新興典當有限公司”將企業(yè)名稱變更為“山東百豐典當有限公司”，公司法定代表人變更為丁桂梅。
一審法院認為，本案的焦點問題是衡某公司請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行已查封的案涉房產(chǎn)的主張應(yīng)否得到支持，即百豐公司對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任?！北景钢?，百豐公司作為案外人應(yīng)對其對案涉房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任。百豐公司提交了《商品房買賣合同》、《移交協(xié)議書》、《交接程序表》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、《公證書》、《土地登記卡》及《登記卡續(xù)卡》、《取保候?qū)彌Q定書》、《審查起訴階段委托辯護人/申請法律援助告知書》、多個人民法院作出的生效法律文書等證據(jù)，能夠證實，在該院裁定查封案涉房產(chǎn)之前，百豐公司與舒斯貝爾公司簽訂了合法有效的書面買賣合同，并合法占有了案涉房產(chǎn)。百豐公司用前期出借給舒斯貝爾公司的款項抵扣了房屋全部價款。舒斯貝爾公司稅務(wù)發(fā)生問題是導(dǎo)致案涉房產(chǎn)至今未辦理過戶登記的原因，即并非因百豐公司自身原因未辦理過戶。一審法院認為，上述事實符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，百豐公司對登記在舒斯貝爾公司名下的案涉房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上，衡某公司關(guān)于許可對已查封的案涉房產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。舒斯貝爾公司經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，是其對自己訴訟權(quán)利的處分，一審法院缺席判決。一審法院依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第二項規(guī)定，判決如下：駁回衡某公司的訴訟請求。案件受理費219300元，由衡某公司負擔。
本院二審期間，各方當事人未提交新的證據(jù)。
本院對2017年9月20日開庭審理所查明的事實及本院發(fā)回重審后一審法院查明的事實予以確認。
結(jié)合各方當事人訴辯主張，本院確定本案二審的審理焦點是：（一）百豐公司與舒斯貝爾公司之間是否存在商品房買賣合同關(guān)系；（二）百豐公司是否支付全部購房款；（三）百豐公司未辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)是否存在過錯。
本院認為，（一）百豐公司與舒斯貝爾公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系。2012年10月11日百豐公司與舒斯貝爾公司就案涉房產(chǎn)簽訂了《商品房買賣合同》。同日，雙方在山東省日照市房地產(chǎn)管理局辦理了網(wǎng)簽備案。2012年10月30日雙方簽訂了《補充協(xié)議》并根據(jù)該補充協(xié)議簽訂了《商品房買賣合同》。衡某公司二審中稱百豐公司與舒斯貝爾公司所簽《商品房買賣合同》系百豐公司與舒斯貝爾公司之間的民間借貸的擔保的主張沒有事實與法律依據(jù)，不予支持。因而百豐公司與舒斯貝爾公司之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系且該合同關(guān)系成立于一審法院對案涉房產(chǎn)查封之前。（二）百豐公司是否支付了合部購房款。百豐公司是否支付了全部購房款是本院2017年9月20日開庭審理時焦點問題，而且證人李某（中港公司董事長）和證人金某（2012年時任舒斯貝爾公司總經(jīng)理、法定代表人、股東）均出庭就百豐公司與舒斯貝爾公司之間借貸情況及商品房買賣合同簽訂情況進行了說明。山東省高級人民法院重審時，李某、金某均出庭作證，再次就百豐公司與舒斯貝爾公司之間借貸及商品房買賣合同的簽訂情況作了說明。上述證人證言并結(jié)合另案（2017）最高法民終378號范開學與舒斯貝爾公司之間商品房買賣合同糾紛上訴案查明的事實：“買受人范開學購買舒斯貝爾公司開發(fā)的舒斯貝爾新天地第006幢1單元103、303號房產(chǎn)，建筑面積分別為1901.12平方米、2583.96平方米，每平方米單價6688.90元”，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，較為合理的解釋了本案兩份《商品房買賣合同》中房價發(fā)生大幅變化的原因。基于上述證據(jù)及2012年9月5日舒斯貝爾公司為百豐公司開具了3550萬元的收款憑證，一審法院認定百豐公司已經(jīng)支付了全部購房款并無不當。衡某公司提出的一審法院未查清百豐公司與舒斯貝爾公司之間存在借貸事實的上訴理由不能成立。（三）百豐公司未辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)是否存在過錯。百豐公司提交的《移交協(xié)議書》及載有交接清單內(nèi)容的《交接程序表》可以基本證實物業(yè)公司已向百豐公司交付案涉房產(chǎn)資料及鑰匙的事實，按照商品房買賣實踐中將“交鑰匙”作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有和交付使用標志的慣例，應(yīng)當認定案涉房產(chǎn)自2012年10月25日交付百豐公司占有、使用。百豐公司未能辦理房屋過戶手續(xù)并非自身過錯所致。案涉房產(chǎn)雖于2014年1月21日完成竣工備案，但因另一被上訴人即開發(fā)商舒斯貝爾公司涉多起訴訟，其享有的國有土地使用權(quán)被多家法院采取查封措施，導(dǎo)致包括百豐公司在內(nèi)的上百名購房人未能辦理過戶登記手續(xù)。雖然案涉房產(chǎn)所在小區(qū)的部分購房人成功辦理了房屋過戶登記手續(xù)，但不意味著百豐公司亦具備辦理過戶登記手續(xù)的條件，百豐公司至今未能取得案涉房產(chǎn)的發(fā)票。故一審法院認定百豐公司未辦理過戶登記手續(xù)非因自身原因并無不妥。衡某公司上訴稱百豐公司系因自身原因未辦理過戶登記手續(xù)沒有事實依據(jù)。
綜上所述，衡某公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。舒斯貝爾公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由不到庭參加訴訟，是其對自己訴訟權(quán)利的處分，本院缺席判決。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費219300元，由日照衡某海曲商用設(shè)施經(jīng)營管理有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 汪治平
審判員 劉銀春
審判員 付少軍
二〇一九年四月二十六日
書記員 趙 越
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