2016年3月15日，金晨公司出具《委托書(shū)》，載明：“貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司特委托貴州貴遠(yuǎn)信貿(mào)易有限公司將烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)?西南工業(yè)總部基地A-24棟房產(chǎn)的購(gòu)房款2000000元（大寫(xiě)：貳佰萬(wàn)元整）轉(zhuǎn)至貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)方信小額貸款有限責(zé)任公司賬上?！?016年3月23日，貴遠(yuǎn)信公司依照《委托書(shū)》內(nèi)容將200萬(wàn)元款項(xiàng)支付到第三人指定的烏當(dāng)區(qū)方信小額貸款有限責(zé)任公司,轉(zhuǎn)賬憑證附言為：“代貴州金晨置業(yè)投資有限公司還款?！?/div>
2016年3月30日，貴州高院對(duì)長(zhǎng)城資產(chǎn)公司與金晨公司、金元、黃貴東、張玉咨等金融不良債權(quán)追償及擔(dān)保合同糾紛一案作出（2015）黔高民商初字第99號(hào)《民事判決書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)第99號(hào)民事判決），判決內(nèi)容如下：“一、由貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)償還中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處債權(quán)轉(zhuǎn)讓本金人民幣7000萬(wàn)元及截止至2015年12月31日的利息、罰息、復(fù)利12525264.98元，2016年1月1日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止的逾期罰息以7000萬(wàn)元本金為基數(shù)；復(fù)利，以應(yīng)支付而未付的利息金額為基數(shù)，均按年息17%計(jì)算。二、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處在本判決第一項(xiàng)的范圍內(nèi)，對(duì)貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司提供抵押的位于貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村云上寨‘陽(yáng)晨美林’項(xiàng)目即抵押登記編號(hào)為‘筑房建烏當(dāng)字第J1500052號(hào)’《在建工程抵押登記證明》項(xiàng)下的在建工程及土地使用權(quán)在拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。三、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處在本判決第一項(xiàng)的范圍內(nèi)，就貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司的抵押物清償之后的不足部分，對(duì)金元質(zhì)押的貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司63%的股權(quán)在拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。金元在承擔(dān)質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司追償。四、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處在本判決第一項(xiàng)的范圍內(nèi)，由金元、黃貴東、張玉咨在本判決第二項(xiàng)抵押物清償之后的不足部分承擔(dān)連帶清償責(zé)任。金元、黃貴東、張玉咨在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司追償。五、駁回中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)462458.7元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，合計(jì)467458.7元，由貴州金晨置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，金元、黃貴東、張玉咨承擔(dān)連帶清償責(zé)任?！?/div>
該案審理期間，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第99-2號(hào)《民事裁定書(shū)》，對(duì)案涉貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)?西南工業(yè)總部基地的A-24棟房產(chǎn)進(jìn)行查封，查封期限為2015年12月15日至2018年12月14日。
第99號(hào)民事判決發(fā)生法律效力后，金晨公司未履行判決確定的給付義務(wù)，長(zhǎng)城資產(chǎn)公司向貴州高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。貴州高院受理后，作出(2016)黔執(zhí)49-1號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，對(duì)位于貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)?西南工業(yè)總部基地的案涉土地進(jìn)行查封，查封期限為2016年8月24日至2019年8月23日。
2017年3月15日，貴遠(yuǎn)信公司對(duì)案涉房屋提出書(shū)面異議。貴州高院經(jīng)召集各方召開(kāi)執(zhí)行異議聽(tīng)證會(huì)后于2017年4月28日作出（2017）黔執(zhí)異64號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》，裁定：中止對(duì)貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買(mǎi)的位于貴州省貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)?西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋的執(zhí)行。長(zhǎng)城資產(chǎn)公司遂提起本次執(zhí)行異議之訴。
另，2017年12月20日，金晨公司向一審法院出具《關(guān)于陽(yáng)晨總部基地A24棟房屋購(gòu)房情況說(shuō)明》，載明該房屋2014年銷(xiāo)售給貴遠(yuǎn)信公司，后因金晨公司拖欠案外人貴州上上物資貿(mào)易有限公司工程款，故將A-24棟房屋暫時(shí)抵押給貴州上上物資貿(mào)易有限公司，后2017年6月，金晨置業(yè)已經(jīng)支付工程款1150萬(wàn)元給貴州上上物資貿(mào)易有限公司，故A-24棟房屋歸還給貴遠(yuǎn)信公司。
一審法院認(rèn)為，長(zhǎng)城資產(chǎn)公司申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人金晨公司的案涉房屋，案外人貴遠(yuǎn)信公司以其為案涉房屋的所有人為由向貴州高院提出異議，貴州高院作出中止執(zhí)行的裁定。申請(qǐng)執(zhí)行人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司以案外人貴遠(yuǎn)信公司為被告提起申請(qǐng)人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)中止執(zhí)行裁定并繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條關(guān)于申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定。故，本案應(yīng)屬申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟，請(qǐng)求對(duì)執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)以案外人為被告；被執(zhí)行人反對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)以案外人和被執(zhí)行人為共同被告?！北景附鸪抗久鞔_反對(duì)長(zhǎng)城資產(chǎn)公司申請(qǐng)執(zhí)行，故金晨公司應(yīng)為本案共同被告。
根據(jù)一審當(dāng)事人的訴辯，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉的貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)?西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋是否應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。
該院認(rèn)為，本案房屋未過(guò)戶至貴遠(yuǎn)信公司名下，貴遠(yuǎn)信公司自身存在過(guò)錯(cuò)，故案涉房屋應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。具體理由如下：
第一，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！痹撛赫J(rèn)為，未辦理過(guò)戶登記，從實(shí)踐中看，能夠歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因，可以分為三個(gè)層面，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買(mǎi)受人沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時(shí)由于存在他人抵押權(quán)而無(wú)法登記。二是對(duì)政策限制的忽略。三是消極不行使登記權(quán)利。本案中，案涉房屋的抵押權(quán)已經(jīng)于2014年7月30日成立，該抵押權(quán)成立在先，貴遠(yuǎn)信公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2015年8月3日簽訂，該合同簽訂在后。貴遠(yuǎn)信公司對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋是否存在抵押應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，現(xiàn)其未盡到注意義務(wù)而購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其本身存在過(guò)錯(cuò)。故本案不能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，認(rèn)定貴遠(yuǎn)信公司對(duì)案涉房屋可以請(qǐng)求排除執(zhí)行。
第二，貴遠(yuǎn)信公司所購(gòu)案涉房屋是國(guó)有工業(yè)用地上的廠房，不是商品房，故本案不適用《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。貴遠(yuǎn)信公司不能依據(jù)前述規(guī)定主張購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者的相關(guān)權(quán)益，不能依據(jù)前述規(guī)定請(qǐng)求排除執(zhí)行。
第三，貴遠(yuǎn)信公司主張已經(jīng)房屋主管部門(mén)登記備案的理由，因?yàn)醍?dāng)區(qū)住建局房管辦本身僅是住建部門(mén)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，其出具的《證明》也不是法定的備案登記形式，且本案所涉房屋并不屬于備案登記制度所規(guī)范的預(yù)售商品房。故其主張亦不能成立。
第四，關(guān)于長(zhǎng)城資產(chǎn)公司要求撤銷(xiāo)（2017）黔執(zhí)異64號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》的訴訟請(qǐng)求，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十四條關(guān)于“對(duì)案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決準(zhǔn)許對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)恢復(fù)執(zhí)行”之規(guī)定，原（2017）黔執(zhí)異64號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》的效力會(huì)因本案作出的判決結(jié)果而當(dāng)然失效或繼續(xù)有效，無(wú)須再行判決撤銷(xiāo)，且該院已論述案涉的房產(chǎn)不應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行，故對(duì)長(zhǎng)城資產(chǎn)公司的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，予以駁回。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決：一、準(zhǔn)許執(zhí)行貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國(guó)·西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋；二、駁回長(zhǎng)城資產(chǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由貴遠(yuǎn)信公司、金晨公司負(fù)擔(dān)。
二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院另查明：2018年12月13日，貴州省貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)人民法院作出（2018）黔0112破2號(hào)民事裁定書(shū)，裁定受理對(duì)金晨公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。長(zhǎng)城資產(chǎn)公司、貴遠(yuǎn)信公司均向金晨公司管理人申報(bào)了債權(quán)。
本院認(rèn)為，本案中，貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋未辦理過(guò)戶登記，原因在于其購(gòu)買(mǎi)前，該房屋已設(shè)立有其他人的抵押權(quán)登記。貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，忽略了他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致所購(gòu)房屋因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，故未辦理過(guò)戶登記是因買(mǎi)受人貴遠(yuǎn)信公司自身的原因。貴遠(yuǎn)信公司主張烏當(dāng)區(qū)住建局房管辦出具的《證明》具有手工備案的公示效力，本院認(rèn)為，烏當(dāng)區(qū)住建局房管辦僅是烏當(dāng)區(qū)住建局的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。從形式上看，該《證明》僅加蓋該部門(mén)內(nèi)部印章，不具備法定的房屋備案登記形式；從內(nèi)容上看，該《證明》亦佐證了案涉房屋未辦理初始登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)，故貴遠(yuǎn)信公司的上述主張不能成立。因此，一審判決關(guān)于貴遠(yuǎn)信公司不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，其對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。貴遠(yuǎn)信公司的上訴理由沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，貴遠(yuǎn)信公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由貴州貴遠(yuǎn)信貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 李延忱
審判員 馮文生
審判員 馬 嵐
二〇一九年五月二十二日
法官助理毛熒月
書(shū)記員王鈺婷
成為第一個(gè)評(píng)論者