中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：張艷華，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李燕青，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊仲凱，天津君輝律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：淄博市臨淄大順置業(yè)有限公司，住所地山東省淄博市臨淄區(qū)大順路51號。

法定代表人：李嘉才，該公司總裁。

委托訴訟代理人：王先榮，山東國曜律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：閆飛，山東國曜律師事務(wù)所律師。

原審第三人：天津新華投資集團有限公司，住所地天津市東麗區(qū)華明經(jīng)濟功能區(qū)濱海臨空企業(yè)總部D區(qū)。

法定代表人：張艷華，該公司董事長。

委托訴訟代理人：楊慧娟，天津君輝律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊仲凱，天津君輝律師事務(wù)所律師。

本院認為，本案中杰某公司訴請解除《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及《<惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議>補充協(xié)議》，主要理由是大順公司強行占有惠民項目，導(dǎo)致杰某公司合同目的無法實現(xiàn)。原審法院認為大順公司在2015年7月接手案涉項目是其繼續(xù)履行合同的表現(xiàn)，大順公司并不存在不履行主要債務(wù)、遲延履行主要債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的情形，因此對杰某公司請求解除合同的主張不予支持。原審法院作出此種認定的主要理由為：截至2015年7月，大順公司已經(jīng)按照合同約定提供了土地，而杰某公司也對案涉惠民項目進行獨立開發(fā)經(jīng)營，且已實際完成了一期、二期全部商品房的開發(fā)建設(shè)，回收了一期大部分銷售款，《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已基本得到了履行；大順公司已經(jīng)履行了自己的合同義務(wù)，但杰某公司遲遲未按合同約定足額支付土地轉(zhuǎn)讓款。原審判決的上述認定在大順公司是否全面適當(dāng)履行己方義務(wù)、《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否已基本得到履行、2014年9月26日簽訂的《協(xié)議書》（以下簡稱0926《協(xié)議書》）未獲履行的責(zé)任主體等方面，存在基本事實認定不清的問題。

首先，關(guān)于大順公司是否全面適當(dāng)履行己方義務(wù)的問題。問題一，《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定兩宗標的土地供給約93748.2平方米，含第一宗土地旁邊7畝地約4666.2平方米，地塊用途為住宅用地，土地使用類型為出讓，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣11000萬元整。原審法院確認除4666.2平方米土地之外的合同為有效合同，但對4666.2平方米土地是否能夠轉(zhuǎn)讓、是否已經(jīng)交付、該土地的性質(zhì)等問題未予查明，而該事項關(guān)涉到大順公司是否已經(jīng)全面依約轉(zhuǎn)讓土地，以及如果未交付或不能進行住宅開發(fā)，是否應(yīng)調(diào)整土地轉(zhuǎn)讓價款等案件基本事實問題。問題二，《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第1.4條約定大順公司承諾案涉地塊不存在對外抵押擔(dān)保等涉及第三方債權(quán)債務(wù)的問題。杰某公司在原審中即主張案涉土地被大順公司對外抵押，違反了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本合同義務(wù)，但原審判決未予理涉。杰某公司二審中提交了涉案土地抵押權(quán)登記信息，并主張抵押造成惠民項目的銷售許可證在辦理期限上延遲數(shù)月之久，并且至今無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。大順公司對證據(jù)真實性沒有異議，但認為杰某公司對抵押登記是明知和認可的，并認為該抵押權(quán)的存在并沒有影響杰某公司開發(fā)銷售和獲取相應(yīng)的利潤。本院認為，涉案土地上是否存在抵押權(quán)、杰某公司對此是否明知、該抵押權(quán)是否已被注銷以及該抵押權(quán)是否影響了房屋銷售及房產(chǎn)證的辦理等問題，涉及大順公司是否適當(dāng)履行合同義務(wù)等基本案件事實的認定，而原審判決未予查清。

其次，關(guān)于《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否已基本得到履行的問題。杰某公司雖然實際完成了惠民項目一期、二期全部商品房的開發(fā)建設(shè)，回收了一期大部分銷售款，但惠民項目尚有第三期由大順公司開發(fā)完成。因此，查清一、二期占全部建設(shè)用地的比例，是認定《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否已基本得到履行的關(guān)鍵，原審法院未查清上述事實，即認定《惠民項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已基本得到履行，屬于事實認定不清。

再次，關(guān)于0926《協(xié)議書》未獲履行的原因問題。0926《協(xié)議書》約定：“……三、抵債項目和抵債方法：（一）下列項目抵頂乙方欠甲方的轉(zhuǎn)讓款7500萬元：1.惠民項目乙方替甲方墊付款；2.臨清項目乙方替甲方墊付款及二期已發(fā)生費用；3.臨清二期建設(shè)投入折款。上述第1項和第2項，通過雙方財務(wù)對接或者委托審計部門審計為準；第3項則以工程造價審計為準。（二）抵債方法：1.臨清項目乙方替甲方墊付款和二期建設(shè)投入折款暫按照5200萬元（此金額暫包括了在建工程的全部造價）計算，甲乙雙方先按照上述金額對臨清二期在建項目進行交接，雙方爭議金額待項目操作結(jié)束后協(xié)商解決。2.交接的同時，由甲方安排審計機構(gòu)對二期在建工程現(xiàn)狀進行造價審計，安排財務(wù)人員或者審計機構(gòu)對惠民項目墊付款和臨清項目墊付款進行核對或?qū)徲?，以上審計或核對結(jié)果由雙方簽字確認。3.交接后，且本協(xié)議第四條第1項約定事項已經(jīng)完成的，暫視為乙方清償了所欠甲方等金額的欠款，通過審計或者核對，金額有變化的，相應(yīng)調(diào)整乙方所欠甲方款項的余額。甲方接手二期在建項目后，發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題、工程量與實際不符問題、設(shè)計變更虛假等問題的，即使工程造價已經(jīng)審定但只要未涉及所發(fā)現(xiàn)的問題的，仍按照審計規(guī)范調(diào)整審定值。4.乙方所欠甲方款項的余額，在本協(xié)議生效后一個月內(nèi)，由乙方向甲方提出清償方案，逾期的，甲方有權(quán)單方處置乙方的惠民項目、臨清一期項目的資產(chǎn)。四、交接后乙方開發(fā)期間形成的債務(wù)的處理。1.甲乙雙方按照本協(xié)議第三條第（二）款的約定交接后，二期建設(shè)已形成的債務(wù)應(yīng)當(dāng)由乙方清償，或者應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人同意直接向乙方追索且放棄向甲方追索書面聲明。清償憑證和聲明應(yīng)當(dāng)向甲方提供，乙方在本協(xié)議簽訂后十日內(nèi)不能提供上述文件的，甲方有權(quán)單方處置乙方的惠民項目、臨清項目一期項目的資產(chǎn)用以抵債，同時有權(quán)解除本協(xié)議。……”大順公司主張其是依據(jù)0926《協(xié)議書》的約定在2015年7月接手案涉項目，杰某公司則認為未付清剩余土地轉(zhuǎn)讓款的原因是大順公司不進行財務(wù)對接和委托審計、造價審計。因此，應(yīng)查明雙方是否依約進行了財務(wù)對接，大順公司是否安排審計機構(gòu)對二期在建工程現(xiàn)狀進行造價審計，安排財務(wù)人員或者審計機構(gòu)對惠民項目墊付款和臨清項目墊付款進行核對或?qū)徲?，如果未進行財務(wù)對接和核對審計，其原因是什么；大順公司是否接手了臨清二期項目，臨清二期項目的現(xiàn)狀如何；杰某公司是否依約提供清償憑證和聲明、是否依約提出清償方案，如果未提出，其原因是什么；2014年11月22日簽訂的《協(xié)議書》（以下簡稱1122《協(xié)議書》）約定臨清二期在建工程抵債的金額按照1940萬元計算，并約定0926《協(xié)議書》的其他約定繼續(xù)履行，那么1122《協(xié)議書》是否得以履行，如果未履行原因是什么。查清上述問題是認定0926《協(xié)議書》未獲履行的責(zé)任主體、杰某公司未付清土地轉(zhuǎn)讓款的原因以及大順公司2015年7月接手案涉項目是否有事實和法律依據(jù)的關(guān)鍵，而原審法院未查清上述關(guān)鍵事實，屬于基本事實認定不清。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十五條規(guī)定，民事訴訟法第一百七十條第一款第三項規(guī)定的基本事實，是指用以確定當(dāng)事人主體資格、案件性質(zhì)、民事權(quán)利義務(wù)等對原判決、裁定的結(jié)果有實質(zhì)性影響的事實。本案中，上述原審判決未查明的事實是確定雙方當(dāng)事人民事權(quán)利義務(wù)、對原判決結(jié)果有實質(zhì)性影響的基本事實。

綜上，原審判決認定基本事實不清，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷山東省高級人民法院（2017）魯民初74號民事判決；

二、本案發(fā)回山東省高級人民法院重審。

審判長　　潘勇鋒

審判員　　李　偉

審判員　　周倫軍

二〇一九年十二月十二日

法官助理?? 張凌云