中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：何禮萍，該公司董事長。

委托訴訟代理人：郭晗，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王建新，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）：中國工商銀行股份有限公司北京平谷支行，住所地北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街**號。

負(fù)責(zé)人：馬剛，該支行行長。

委托訴訟代理人：李民峰，中國工商銀行股份有限公司北京市分行職員。

委托訴訟代理人：劉健，中國工商銀行股份有限公司北京平谷支行職員。

一審被告：中弘控股股份有限公司，住所地安徽省宿州市澮水路**號。

法定代表人：王繼紅，該公司董事長。

事實和理由：一、工商銀行平谷支行通過罰息已可獲得高于其實際損失的補償，要求中弘房地產(chǎn)公司承擔(dān)復(fù)利有違合同法精神，違反公平原則。（一）工商銀行平谷支行按約定利率計收利息，已經(jīng)獲得了足夠的收益，中弘房地產(chǎn)公司逾期未付本金，還須支付罰息，工商銀行平谷支行已依此獲得額外收益。中弘房地產(chǎn)公司逾期返還本金，工商銀行平谷支行損失的是利用本金放貸可收取的利息，中弘房地產(chǎn)公司承擔(dān)罰息彌補了工商銀行平谷支行的預(yù)期收益，對自己的違約行為付出了代價。工商銀行平谷支行再收復(fù)利，無公平可言。（二）對利息再計收利息，本質(zhì)上屬于利滾利，有違誠信原則和公平原則。（三）借款合同系格式合同，復(fù)利格式條款有失公平。二、政策變化導(dǎo)致中弘房地產(chǎn)公司資金緊張，系中弘房地產(chǎn)公司遲延支付的根本原因。2017年限購新政使中弘房地產(chǎn)公司房產(chǎn)銷售基本停滯，已售部分出現(xiàn)大面積退房退款現(xiàn)象，請求法院考慮此因素，酌情減輕中弘房地產(chǎn)公司違約支付義務(wù)。

工商銀行平谷支行辯稱，一、中弘房地產(chǎn)公司關(guān)于其承擔(dān)復(fù)利有違合同法精神和公平原則的理由不能成立。（一）《房地產(chǎn)借款合同》系工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司真實意思表示，合法有效?！斗康禺a(chǎn)借款合同》第二部分9.3條約定了復(fù)利收取方式?！度嗣駧爬使芾硪?guī)定》第二十一條規(guī)定，對于中長期貸款（期限在一年以上）對貸款期內(nèi)不能按期支付的利息按合同利率按季計收復(fù)利，貸款逾期后改按罰息利率計收復(fù)利；第二十五條規(guī)定，對貸款逾期或挪用期間不能按期支付的利息按罰息利率按季計收復(fù)利?！吨袊嗣胥y行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條第二款規(guī)定，對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止；對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復(fù)利。《房地產(chǎn)借款合同》關(guān)于罰息、復(fù)利的約定符合中國人民銀行的規(guī)定，且利息、罰息及復(fù)利利率總計并未超過年利率24%。（二）根據(jù)一審判決第一項關(guān)于復(fù)利的裁判，中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)支付的復(fù)利是以2018年3月21日起至2018年5月8日應(yīng)收利息為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%的標(biāo)準(zhǔn)計收。因此，中弘房地產(chǎn)公司所述的對利息再計收利息本質(zhì)上屬于利滾利的情況并不存在。二、中弘房地產(chǎn)公司主張遲延支付的根本原因系政策變化導(dǎo)致其資金緊張，并請求二審法院酌情減輕違約支付義務(wù)的理由不能成立。（一）工商銀行平谷支行主張中弘房地產(chǎn)公司存在違約行為的情形為中弘房地產(chǎn)公司未按《房地產(chǎn)借款合同》約定銷售進度還款、未按約定將項目資金納入專戶管理、涉及重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁，資產(chǎn)被查封。其中，工商銀行平谷支行主張中弘房地產(chǎn)公司存在未按《房地產(chǎn)借款合同》約定銷售進度還款情形的依據(jù)是中弘房地產(chǎn)公司的住宅項目銷售數(shù)據(jù)，并不包括商業(yè)用房。而且，中弘房地產(chǎn)公司貸款項目中商業(yè)部分占比極少，同時由于至今仍未取得預(yù)售許可，中弘房地產(chǎn)公司根本無法對商業(yè)部分進行銷售。由于限購新政僅針對商業(yè)用房，故商業(yè)用房限購并不能成為中弘房地產(chǎn)公司違約的理由。中弘房地產(chǎn)公司未按約定付款系其違反資金監(jiān)管約定，私自轉(zhuǎn)移、挪用項目銷售款項所致。（二）中弘房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)價格因素、政策因素、購房人違約因素等都是其應(yīng)考慮的商業(yè)風(fēng)險，尤其是近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷出臺的情況下，政策因素更是其從事房地產(chǎn)開發(fā)所固有的且可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險。其以政策變化為由要求減輕違約支付義務(wù)的理由不能成立。

中弘控股公司未提交答辯意見。

工商銀行平谷支行向一審法院提出訴訟請求：1.請求依法判令中弘房地產(chǎn)公司給付工商銀行平谷支行貸款本金3.8億元以及自2017年12月21日起至實際清償之日止按合同約定計算的利息、罰息、復(fù)利；2.請求依法判令工商銀行平谷支行對中弘房地產(chǎn)公司所有的京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000006號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000007號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000008號不動產(chǎn)登記證明所登記的土地使用權(quán)及在建工程享有抵押權(quán)，并有權(quán)就上述抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償；3.請求判令中弘控股公司對前述第1項確定的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4.本案訴訟費用由中弘房地產(chǎn)公司、中弘控股公司承擔(dān)。

一審法院查明，2017年5月14日，工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司簽訂了編號為2017年（平谷）字0080號《房地產(chǎn)借款合同》，約定：第一部分基本約定，第一條借款種類：住房開發(fā)貸款。第二條借款用途：北京市平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)2號地塊項目開發(fā)建設(shè)及置換本項目項下負(fù)債性資金。第三條借款金額和期限：金額5億元；借款期限為2017年5月12日至2020年5月11日，自實際提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），實際提款日以借據(jù)為準(zhǔn)。第四條利率、利息和費用：4.1（3）每筆借款利率以基準(zhǔn)利率加浮動幅度確定，其中基準(zhǔn)利率為每筆借款合同生效日前一工作日全國銀行間拆借中心公布的2017年5月期貸款基礎(chǔ)利率（LPR），浮動幅度為加45個基點（一個基點為0.01%）。每筆借款提款后借款利率按下列A種方式調(diào)整。A、以1個月為一期，一期一調(diào)整，分段計息。第二期及以后各期的利率確定日為每筆借款提款滿一期后的對應(yīng)日，貸款人在該日按前一工作日全國銀行間拆借中心公布的前述期限的貸款基礎(chǔ)利率和浮動幅度對借款利率進行調(diào)整。如遇調(diào)整當(dāng)月不存在與提款日對應(yīng)的日期，則以該月最后一日為對應(yīng)日。如利率確定日前一工作日全國銀行間拆借中心未公布相應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率，則以全國銀行間拆借中心再上一工作日公布的貸款基礎(chǔ)利率為準(zhǔn)，以此類推。4.2本合同項下借款自實際提款日起按日計息，按季結(jié)息。借款到期，利隨本清。其中日利率=年利率/360。4.3本合同項下逾期罰息利率在原借款利率基礎(chǔ)上加收50%確定，挪用借款罰息利率在原借款利率基礎(chǔ)上加收100%確定。第七條還款：7.3本合同項下貸款項目用于銷售的住房開發(fā)、商用房開發(fā)貸款等，借款人須按照項目銷售進度及時歸還借款，項目銷售率（已銷售面積占總可銷售面積的比例，下同）達(dá)到50%時歸還不低于貸款發(fā)放金額的50%，項目銷售率達(dá)到80%（商用房開發(fā)貸款銷售率達(dá)到70%）前，全額歸還借款本息（經(jīng)貸款人同意的除外）。第十一條雙方約定的其他事項：借款人在工商銀行平谷支行開立項目資金監(jiān)管專用賬戶，同意工商銀行平谷支行對貸款資金進行專戶監(jiān)管。①銷售進度還款計劃。按本項目地上可售建筑面積30872平方米（含住宅和商業(yè)）測算，每銷售1平方米（建筑面積）應(yīng)至少歸還工商銀行平谷支行貸款本金2萬元，面積銷售50%時貸款收回比例不得低于50%，面積銷售75%前必須全部收回貸款本息。②時間進度還款計劃。自首筆提款之日起2年內(nèi)，至少歸還貸款本金1億元，其余在到期前還清。第二部分具體條款，第九條違約：9.1發(fā)生下列情形之一的，構(gòu)成借款人違約：（1）借款人未按約定償還本合同項下借款本息及其他應(yīng)付款項，或未履行本合同項下任何其他義務(wù)，或違背在本合同項下任何陳述、保證或承諾的；（3）借款人任何其他債務(wù)在到期（包括被宣布提前到期）后未能清償，或者不履行或違反在其他協(xié)議項下的義務(wù)，已經(jīng)或可能影響到其在本合同項下義務(wù)的履行的；（6）借款人涉及或可能涉及重大經(jīng)濟糾紛、訴訟、仲裁，或資產(chǎn)被查封、扣押或被強制執(zhí)行，或被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法立案查處或依法采取處罰措施，或因違反國家有關(guān)規(guī)定或政策被媒體曝光，已經(jīng)或可能影響到其在本合同項下義務(wù)的履行的；（16）借款人有意隱瞞項目銷售進度或其他項目資金，未按合同約定將項目資金納入專戶管理的；9.2借款人違約，貸款人有權(quán)采取下列一項或多項措施：宣布本合同的貸款人與借款人之間的其他合同項下未償還的借款和其他融資款項立即到期，立即收回未償還款項；要求借款人賠償因違約給貸款人造成的損失；9.3借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按約償還的，貸款人有權(quán)自逾期之日起按本合同約定的逾期罰息利率計收罰息。對借款人未按時支付的利息，按逾期罰息利率計收復(fù)利。

2017年5月4日，工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司簽訂了編號為2017年平谷（抵）字008號《最高額抵押合同》，抵押物為坐落于北京市平谷區(qū)夏各莊新城2-06、2-08、2號2-15地塊的土地使用權(quán)及在建工程，對應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)證書號分別為京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000017號、京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000018號、京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000019號。合同約定所擔(dān)保的債權(quán)包括：自2017年5月12日至2020年5月11日期間（包括期間起始日和屆滿日），在836600000元的最高余額內(nèi)，工商銀行平谷支行依據(jù)與中弘房地產(chǎn)公司簽訂的本外幣借款合同、外匯轉(zhuǎn)貸款合同、銀行承兌協(xié)議、信用證開證協(xié)議/合同、開立擔(dān)保協(xié)議、國際國內(nèi)貿(mào)易融資協(xié)議、遠(yuǎn)期結(jié)售匯協(xié)議等金融衍生類產(chǎn)品協(xié)議以及其他文件而享有的對債務(wù)人的債權(quán)，不論該債權(quán)在上述期間屆滿時是否已經(jīng)到期，也不論該債權(quán)是否在最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)產(chǎn)生。最高額抵押擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、匯率損失以及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

2017年5月23日，工商銀行平谷支行取得上述抵押物對應(yīng)的不動產(chǎn)登記證明[京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000006號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000007號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000008號]。2017年5月14日，工商銀行平谷支行與中弘控股公司簽訂了編號為2017年平谷（保）字008號《保證合同》。中弘控股公司所擔(dān)保的主債權(quán)為工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司簽訂的上述《房地產(chǎn)借款合同》而享有的對債務(wù)人的債權(quán)。中弘控股公司承擔(dān)保證責(zé)任的方式為連帶責(zé)任保證。中弘控股公司保證擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、匯率損失以及實現(xiàn)債權(quán)的費用。

上述合同簽訂后，工商銀行平谷支行分別于2017年5月25日向中弘房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款2億元、2017年5月31日發(fā)放貸款1億元、2017年6月14日發(fā)放貸款1億元，中弘房地產(chǎn)公司于2017年12月4日償還本金2000萬元，同時，中弘房地產(chǎn)公司已經(jīng)結(jié)清截止至2018年3月20日的利息。

工商銀行平谷支行于2018年2月12日向北京市第四中級人民法院對中弘房地產(chǎn)公司、中弘控股公司提起訴訟，該案現(xiàn)已移送本院審理，即本案。

另查明，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)上公示，截至2018年1月，中弘房地產(chǎn)公司弘夕嘉園項目已簽約66套，已簽約面積6274.23平方米，成交均價每平米19844.34元。根據(jù)中弘房地產(chǎn)公司提交給工商銀行平谷支行的貸款項目住宅部分銷售臺賬顯示，截至2017年12月，中弘房地產(chǎn)公司實際取得住宅項目已簽約部分銷售款項約5833萬余元，未簽約但已收款部分約313萬余元。根據(jù)工商銀行平谷支行提交的資金流向跟蹤明細(xì)信息顯示，02×××85監(jiān)管賬戶收入款項共計約3472萬余元。

上述事實，有《房地產(chǎn)借款合同》、提款通知書、借款借據(jù)、貸款憑證及轉(zhuǎn)賬憑證、還款憑證、《最高額抵押合同》《保證合同》及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。

一審法院認(rèn)為，本案焦點問題是中弘房地產(chǎn)公司是否存在違約行為，以及工商銀行平谷支行是否有權(quán)宣布貸款提前到期并主張相應(yīng)違約、擔(dān)保責(zé)任。

根據(jù)一審法院查明事實，確認(rèn)中弘房地產(chǎn)公司在履行《房地產(chǎn)借款合同》中存在違約行為，理由如下：

1.《房地產(chǎn)借款合同》約定“本筆貸款還款計劃按銷售進度、時間進度雙線執(zhí)行，二者以先到者為準(zhǔn)：①銷售進度還款計劃。按本項目地上可售建筑面積30872平米（含住宅和商業(yè)）測算，每銷售1平方米（建筑面積）應(yīng)至少歸還我行貸款本金2萬元，面積銷售50%時貸款收回比例不得低于50%，面積銷售75%前必須全部收回貸款本息。②時間進度還款計劃。自首筆提款之日起2年內(nèi)，至少歸還貸款本金1億元，其余在到期前還清。”對此，工商銀行平谷支行認(rèn)為中弘房地產(chǎn)公司未能依約足額支付售房款，截至2017年12月，中弘房地產(chǎn)公司已取得銷售款約5833萬余元，按照約定，中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)歸還工商銀行平谷支行貸款約5833萬余元，但中弘房地產(chǎn)公司實際只歸還2000萬元，故中弘房地產(chǎn)公司違約。一審法院認(rèn)為，工商銀行平谷支行的計算方式是基于合同約定以及中弘房地產(chǎn)公司實際收款情況進行推算而得出的結(jié)論，客觀合理。根據(jù)《房地產(chǎn)借款合同》約定，每銷售1平方米（建筑面積）應(yīng)至少歸還工商銀行平谷支行貸款本金2萬元，面積銷售50%時貸款收回比例不得低于50%，面積銷售75%前必須全部收回貸款本息。時間進度還款計劃。自首筆提款之日起2年內(nèi)，至少歸還貸款本金1億元，其余在到期前還清。在上述關(guān)于還款進度的約定中，存在兩個標(biāo)準(zhǔn)，前者是按單位面積償還固定貸款，后者是在特定銷售節(jié)點應(yīng)達(dá)到的最低還款數(shù)額，二者并列存在而非選擇關(guān)系，即未達(dá)任一標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)視為違約。因此，在中弘房地產(chǎn)公司未按約定償還貸款時，工商銀行平谷支行有權(quán)依約宣布貸款提前到期，中弘房地產(chǎn)公司關(guān)于無義務(wù)提前清償本息的抗辯沒有合同依據(jù)。

2.根據(jù)中弘房地產(chǎn)公司提交給工商銀行平谷支行貸款項目住宅部分銷售臺賬顯示，截至2017年12月，中弘房地產(chǎn)公司實際取得住宅項目已簽約部分銷售款項約5833萬余元，未簽約但已收款部分約313萬余元。根據(jù)工商銀行平谷支行提交的資金流向跟蹤明細(xì)信息顯示，02×××85監(jiān)管賬戶收入款項共計約3472萬余元。根據(jù)《房地產(chǎn)借款合同》第9.1（16）條約定，借款人有意隱瞞項目銷售進度或其他項目資金，未按本合同約定將項目資金納入專戶管理的，構(gòu)成違約。因此，中弘房地產(chǎn)公司未將實際取得的全部售房款支付至02×××85監(jiān)管賬戶，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

3.根據(jù)《房地產(chǎn)借款合同》第9.1（6）條約定，借款人涉及或可能涉及重大經(jīng)濟糾紛、訴訟、仲裁，或資產(chǎn)被查封、扣押或被強制執(zhí)行的，構(gòu)成違約。中弘房地產(chǎn)公司名下京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000017號、京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000018號、京（2016）平谷區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0000019號土地使用權(quán)已于2018年1月24日被法院查封。三塊地是抵押合同約定的土地，中弘房地產(chǎn)公司抵押的三塊地被查封構(gòu)成違約。

因此，借款人中弘房地產(chǎn)公司存在《房地產(chǎn)借款合同》第九條約定的違約行為，工商銀行平谷支行有權(quán)依約宣布貸款立即到期，有權(quán)依約收回本金并主張利息、罰息、復(fù)利。

本案中，工商銀行平谷支行以提起訴訟的方式向中弘房地產(chǎn)公司、中弘控股公司宣布貸款到期并主張相應(yīng)權(quán)利，中弘房地產(chǎn)公司、中弘控股公司于2018年5月8日收到一審法院送達(dá)的《起訴狀》等訴訟材料，故應(yīng)當(dāng)確定該日為工商銀行平谷支行貸款到期的意思表述到達(dá)中弘房地產(chǎn)公司、中弘控股公司之日，次日起即為逾期。截至目前，中弘房地產(chǎn)公司尚欠工商銀行平谷支行貸款本金3.8億元，故在本案中，中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向工商銀行平谷支行償還貸款本金3.8億元。因中弘房地產(chǎn)公司已經(jīng)向工商銀行平谷支行支付了截至2018年3月20日的利息，故中弘房地產(chǎn)公司向工商銀行平谷支行支付自2018年3月21日起至2018年5月8日止的利息，即以3.8億元為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點計收,并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整。因本案貸款于2018年5月8日提前到期，故中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向工商銀行平谷支行支付自2018年5月9日起至實際清償之日止的罰息，即以3.8億元為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%計收，并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整。同時，因本案貸款于2018年5月8日提前到期，故中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向工商銀行平谷支行支付自2018年5月9日起至實際清償之日止的復(fù)利，以2018年3月21日起至2018年5月8日應(yīng)收利息為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%計收，并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整。

根據(jù)工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司簽訂的編號為2017年平谷（抵）字008號《最高額抵押合同》，抵押物為坐落于北京市平谷區(qū)夏各莊新城2-06、2-08、2號2-15地塊的土地使用權(quán)及在建工程，在836600000元的最高余額內(nèi)對包括本案房地產(chǎn)借款合同在內(nèi)的相關(guān)債權(quán)提供最高額抵押擔(dān)保。最高額抵押擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、匯率損失以及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。上述不動產(chǎn)于2018年5月23日辦理了抵押登記，抵押權(quán)已經(jīng)合法設(shè)定。因此，在中弘房地產(chǎn)公司未按照《房地產(chǎn)借款合同》的約定履行相關(guān)義務(wù)且貸款已經(jīng)提前到期的情況下，工商銀行平谷支行有權(quán)以中弘房地產(chǎn)公司名下的不動產(chǎn)登記證明證號分別為：京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000006號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000007號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000008號的不動產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后所得價款，在一審法院確定的中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)履行債務(wù)以及836600000元的最高余額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)利。

根據(jù)工商銀行平谷支行與中弘控股公司簽訂的編號為2017年平谷（保）字008號《保證合同》約定，中弘控股公司所擔(dān)保的主債權(quán)為《房地產(chǎn)借款合同》項下債權(quán)，保證責(zé)任的方式為連帶責(zé)任保證，保證擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、匯率損失以及實現(xiàn)債權(quán)的費用，保證期間為借款提前到期之次日起兩年，中弘控股公司未對工商銀行平谷支行要求中弘控股公司先承擔(dān)保證責(zé)任提出抗辯。因此，在中弘房地產(chǎn)公司未按照《房地產(chǎn)借款合同》的約定履行相關(guān)義務(wù)且貸款已經(jīng)提前到期的情況下，中弘控股公司應(yīng)當(dāng)在一審法院確定的中弘房地產(chǎn)公司應(yīng)履行債務(wù)的范圍內(nèi)向工商銀行平谷支行承擔(dān)連帶保證責(zé)任。在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，中弘控股公司有權(quán)向中弘房地產(chǎn)公司追償。

綜上，中弘房地產(chǎn)公司未按照合同約定向工商銀行平谷支行償還貸款本金構(gòu)成違約，工商銀行平谷支行有權(quán)向中弘房地產(chǎn)公司主張相應(yīng)本金、利息、罰息、復(fù)利，中弘控股公司應(yīng)當(dāng)向工商銀行平谷支行履行相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條第一款、第三十一條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十三條、第一百七十六條、第一百七十九條、第一百八十七條、第一百九十五條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十二條之規(guī)定，判決：一、中弘房地產(chǎn)限公司于本判決生效后十日內(nèi)向工商銀行平谷支行支付貸款本金3.8億元及相應(yīng)利息、罰息、復(fù)利（利息：自2018年3月21日起至2018年5月8日止，以3.8億元為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點,并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)計收；罰息：自2018年5月9日起至實際清償之日止，以3.8億元為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%，并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)計收；復(fù)利：自2018年5月9日起至實際清償之日止，以2018年3月21日起至2018年5月8日應(yīng)收利息為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%，并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)計收）；二、工商銀行平谷支行對中弘房地產(chǎn)限公司坐落于北京市平谷區(qū)夏各莊新城2-06、北京市平谷區(qū)夏各莊新城2-08、北京市平谷區(qū)夏各莊新城2號2-15地塊的不動產(chǎn)[不動產(chǎn)登記證明證號分別為：京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000006號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000007號、京（2017）平不動產(chǎn)證明第0000008號]折價或者拍賣、變賣后所得價款，在本判決第一項所確定的債權(quán)范圍內(nèi)，在836600000元的最高余額內(nèi)優(yōu)先受償；三、中弘控股公司對本判決第一項所確定的中弘房地產(chǎn)限公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù)向工商銀行平谷支行承擔(dān)連帶保證責(zé)任；四、中弘控股公司在承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向中弘房地產(chǎn)限公司追償；五、駁回工商銀行平谷支行的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費1941800元、財產(chǎn)保全費5000元，由中弘房地產(chǎn)限公司、中弘控股公司共同負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院另查明，2017年5月14日，工商銀行平谷支行與中弘房地產(chǎn)公司簽訂的編號為2017年（平谷）字0080號《房地產(chǎn)借款合同》第一部分基本約定第十一條（4）約定：“逾期借款按合同利率加收50%的利率計收罰息，并對未支付利息按合同利率加收50%的利率計收復(fù)利。”

《人民幣利率管理規(guī)定》第二十一條規(guī)定：“對貸款期內(nèi)不能按期支付的利息按合同利率按季計收復(fù)利，貸款逾期后改按罰息利率計收復(fù)利。”第二十五條規(guī)定：“逾期貸款或擠占挪用貸款，從逾期或擠占挪用之日起，按罰息利率計收罰息，直到清償本息為止，遇罰息利率調(diào)整分段計息。對貸款逾期或挪用期間不能按期支付的利息按罰息利率按季（短期貸款也可按月）計收復(fù)利?！眳⒄丈鲜鲆?guī)定以及金融借款慣例，金融機構(gòu)借款人有權(quán)收取復(fù)利，復(fù)利的收取標(biāo)準(zhǔn)，貸款期內(nèi)按合同利率計收，貸款逾期按罰息利率計收。本案中，中弘房地產(chǎn)公司與工商銀行平谷支行簽訂的案涉《房地產(chǎn)借款合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行合同義務(wù)?！斗康禺a(chǎn)借款合同》第一部分基本約定第十一條（4）約定：“逾期借款按合同利率加收50%的利率計收罰息，并對未支付利息按合同利率加收50%的利率計收復(fù)利?！钡诙糠志唧w條款第九條（9.3）約定：“借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按約償還的，貸款人有權(quán)自逾期之日起按本合同約定的逾期罰息利率計收罰息。對借款人未按時支付的利息，按逾期罰息利率計收復(fù)利?！卑干尜J款于2018年5月8日提前到期，中弘房地產(chǎn)公司已經(jīng)向工商銀行平谷支行支付了2018年3月20日前的利息。根據(jù)上述約定和規(guī)定，工商銀行平谷支行有權(quán)要求中弘房地產(chǎn)公司以3.8億元為基數(shù)，支付自2018年3月21日起至2018年5月8日止的利息，而中弘房地產(chǎn)公司并未依約支付該利息。因此，一審法院判決中弘房地產(chǎn)公司自2018年5月9日起至實際清償之日止，以2018年3月21日起至2018年5月8日應(yīng)付利息為基數(shù)，按照全國銀行間拆借中心公布的同期貸款基礎(chǔ)利率加45個基點加收50%，并按照《房地產(chǎn)借款合同》約定方式分段調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)計收復(fù)利，符合《房地產(chǎn)借款合同》約定和相關(guān)規(guī)定。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉貸款按照合同約定計收的利息、罰息、復(fù)利利率總和并未超過年利率24%，總金額未明顯過高。因此，中弘房地產(chǎn)公司關(guān)于收取復(fù)利有違公平原則的上訴理由不能成立。中弘房地產(chǎn)公司主張遲延還款的原因是政策變化導(dǎo)致其資金緊張，但其并未提交證據(jù)予以證明，本院不予支持。

綜上所述，中弘房地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

二審案件受理費3081.30元，由中弘某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　李　偉

審判員　張雪楳

審判員　吳景麗

二〇一九年五月三十一日

法官助理孫德昌