中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

負(fù)責(zé)人：郭磊，該行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）：彭某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市。

原審第三人：云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，該公司員工。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

原審第三人：蔣勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

原審第三人：陳樹(shù)昆，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

原審第三人：梁夏，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

彭某辯稱(chēng)，同意一審判決。

昆都房地產(chǎn)公司提交書(shū)面請(qǐng)求述稱(chēng)，以2019年9月3日開(kāi)庭發(fā)言為準(zhǔn)。

金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏均未作陳述。

彭某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.停止對(duì)彭某購(gòu)買(mǎi)的位于人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)的A2地塊地下室負(fù)2層A502號(hào)車(chē)位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層A502號(hào)車(chē)位，以下簡(jiǎn)稱(chēng)A502號(hào)車(chē)位）的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)該車(chē)位的查封；2.判決確認(rèn)A502號(hào)車(chē)位歸彭某所有；3.判決由農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏立即協(xié)助和配合彭某辦理A502號(hào)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記；4.本案的案件受理費(fèi)用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月24日，彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》，載明彭某購(gòu)買(mǎi)A502號(hào)車(chē)位，車(chē)位總價(jià)為205000元，付款方式為過(guò)渡費(fèi)折抵。同日，彭某向昆都房地產(chǎn)公司支付2萬(wàn)元車(chē)位定金，昆都房地產(chǎn)公司出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到車(chē)位定金2萬(wàn)元。2017年2月11日，雙方又簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定彭某購(gòu)買(mǎi)A502號(hào)車(chē)位，車(chē)位總價(jià)與《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》一致，付款方式為過(guò)渡費(fèi)折抵185000元，實(shí)收現(xiàn)金20000元，約定2017年2月11日前對(duì)車(chē)位進(jìn)行現(xiàn)狀移交。該合同上有昆都房地產(chǎn)公司簽章，彭某簽字。同日，雙方又簽訂《回遷戶(hù)交房結(jié)算單》和《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》，確認(rèn)彭某已支付車(chē)位款20000元，過(guò)渡費(fèi)抵扣車(chē)位款185000元、抵扣維修基金3916.8元、抵扣辦證費(fèi)600元、抵扣契稅6150元、抵扣印花稅107.5元，付清車(chē)位對(duì)價(jià)款及契稅，昆都房地產(chǎn)公司將車(chē)位以現(xiàn)狀移交彭某使用。

另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書(shū)，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號(hào)及（2017）云執(zhí)保23號(hào)之一《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套，其中包括Ａ502號(hào)車(chē)位。后彭某提出執(zhí)行異議.一審法院經(jīng)審查認(rèn)為彭某在該案中提交的《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》上并無(wú)昆都房地產(chǎn)公司簽章，也未提供案涉車(chē)位的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異133號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回彭某的異議請(qǐng)求。2018年9月11日，一審法院向彭某送達(dá)裁定。彭某于2018年9月20日提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為彭某對(duì)A502號(hào)車(chē)位是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。

一審法院認(rèn)為：首先，關(guān)于本案的法律適用問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，第二十八條系普適性的條款，對(duì)于所有類(lèi)型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)適用該條規(guī)定。

其次，關(guān)于是否符合第二十八條規(guī)定的問(wèn)題。1.合同訂立的問(wèn)題。彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，對(duì)雙方之間車(chē)位買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行了確認(rèn)。彭某與昆都房地產(chǎn)公司均對(duì)此予以認(rèn)可，且提交了合同原件、交款憑證等對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂并履行的事實(shí)予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對(duì)此不予認(rèn)可，但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，一審法院對(duì)其異議不予采信。一審法院認(rèn)定，彭某與昆都房地產(chǎn)公司之間的買(mǎi)賣(mài)合同系于2016年8月24即已成立，2017年2月11日再次確認(rèn)，《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》和《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的內(nèi)容符合不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征，不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。彭某在2017年3月31日法院查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2.車(chē)位占有。2017年2月11日，昆都房地產(chǎn)公司同彭某簽訂《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車(chē)位”，庭審中，彭某與昆都房地產(chǎn)公司對(duì)案涉車(chē)位已實(shí)際交付的事實(shí)均予認(rèn)可，故案涉車(chē)位已由彭某進(jìn)行實(shí)際控制和管理。彭某在查封之前已經(jīng)合法占用了案涉車(chē)位。3.價(jià)款支付。彭某購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位總價(jià)為205000元，彭某提交的證據(jù)能夠證明，彭某通過(guò)現(xiàn)金和用昆都房地產(chǎn)公司欠付過(guò)渡費(fèi)沖抵的方式，于2017年2月11日足額支付了車(chē)位全部幾款及契稅、印花稅和維修基金。4.未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因。昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認(rèn)，由于項(xiàng)目整體未進(jìn)行最后驗(yàn)收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故本案訴爭(zhēng)車(chē)位尚未辦理過(guò)戶(hù)登記的責(zé)任在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而非彭某。綜上，彭某對(duì)案涉車(chē)位的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的情形，彭某對(duì)A502號(hào)車(chē)位享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。彭某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

雖然彭某與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務(wù)。在彭某已經(jīng)支付車(chē)位對(duì)價(jià)款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負(fù)有將車(chē)位登記變更至彭某名下的義務(wù)，但由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，彭某對(duì)案涉車(chē)位僅享有物權(quán)期待權(quán)。故對(duì)彭某等人請(qǐng)求確認(rèn)案涉車(chē)位歸其所有、判令農(nóng)行安寧支行及昆都房地產(chǎn)公司、金城礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹(shù)坤、梁夏協(xié)助和配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的訴請(qǐng)，一審法院不予支持。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認(rèn)定如下事實(shí)：

1.彭某是回遷戶(hù)，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車(chē)位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》上，有昆都房地產(chǎn)公司委托銷(xiāo)售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷(xiāo)售人員簽字確認(rèn)。

3.《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》主要內(nèi)容為，乙方（彭某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，因乙方實(shí)際需要，要求提前使用車(chē)位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車(chē)位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車(chē)位，甲方同意提前移交車(chē)位；二、乙方在使用車(chē)位過(guò)程中，對(duì)車(chē)輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車(chē)位使用中的水電費(fèi)用，在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4.彭某以現(xiàn)金及過(guò)渡費(fèi)沖抵的方式支付了涉案車(chē)位全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，以上款項(xiàng)均只有昆都房地產(chǎn)公司開(kāi)具的收據(jù)，無(wú)正式發(fā)票。同時(shí)，彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶(hù)交房結(jié)算單》，對(duì)彭某等人的所有款項(xiàng)進(jìn)行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司再尚欠彭某過(guò)渡費(fèi)6430.75元。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請(qǐng)，法院于2017年4月7日在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車(chē)位全部查封，案涉車(chē)位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

此外，本院二審期間，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》之前都由其管理，彭某手中沒(méi)有相關(guān)合同。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

一、關(guān)于合同訂立的問(wèn)題

2016年8月24日簽訂的《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》約定彭某購(gòu)買(mǎi)昆都房地產(chǎn)公司的車(chē)位，并明確了具體總價(jià)款和價(jià)款支付方式，且該確認(rèn)書(shū)上有彭某的簽名、銷(xiāo)售人員的簽字確認(rèn)以及昆都房地產(chǎn)公司的簽章，結(jié)合《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》簽訂時(shí)，彭某向昆都房地產(chǎn)公司支付了車(chē)位保證金2萬(wàn)元的事實(shí)，該確認(rèn)書(shū)的真實(shí)性應(yīng)予以認(rèn)定。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同彭某簽訂了正式的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》（時(shí)間在查封前），再次對(duì)雙方之間的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行確認(rèn)。農(nóng)行安寧支行雖對(duì)《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的訂立時(shí)間有異議，但未提交相反證據(jù)證明前述合同存在虛假。而且，《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》未備案也不影響該合同的合法性。故一審據(jù)此認(rèn)定彭某在案涉車(chē)位查封前與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

二、關(guān)于車(chē)位是否合法占有的問(wèn)題

彭某同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車(chē)位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對(duì)案涉車(chē)位已實(shí)際交付至彭某均予認(rèn)可。農(nóng)行安寧支行雖對(duì)該《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》的訂立和履行有異議，但其未提交相反證據(jù)證明《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》的訂立和履行存在虛假。因此，一審法院認(rèn)定案涉車(chē)位已由彭某進(jìn)行實(shí)際控制和管理，并無(wú)不當(dāng)，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。

三、關(guān)于案涉車(chē)位價(jià)款是否全部支付的問(wèn)題

彭某作為回遷戶(hù)，其提交的相關(guān)證據(jù)可以證明其已通過(guò)支付部分款項(xiàng)及過(guò)渡費(fèi)沖抵的方式支付了全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因

因案涉車(chē)位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車(chē)位被法院查封，致案涉車(chē)位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車(chē)位產(chǎn)權(quán)證未能辦理非彭某的原因所致。

綜上，案涉車(chē)位《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》簽訂在人民法院查封之前，彭某亦已支付該車(chē)位的全部?jī)r(jià)款并為合法占有，且產(chǎn)權(quán)證未能辦理也非彭某的過(guò)錯(cuò)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，彭某對(duì)涉案車(chē)位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事民事權(quán)利，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。另外，農(nóng)行安寧支行主張應(yīng)同時(shí)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條也沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年十二月二十四日

法官助理覃小飛