中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1704號
上訴人（原審原告）：朱某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省遵義市紅花崗區(qū)。
委托訴訟代理人：彭洪清，貴州山一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙耀，貴州山一律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）：代某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省遵義市紅花崗區(qū)。
委托訴訟代理人：彭洪清，貴州山一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙耀，貴州山一律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：重慶國際信托股份有限公司。住所地：重慶市渝北區(qū)龍溪街道金山路9號附7號。
法定代表人：翁振杰，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張其超，該公司員工。
委托訴訟代理人：鄒恒舟，該公司員工。
原審第三人：遵義新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：貴州省遵義市匯川區(qū)高九路政府一區(qū)會所。
法定代表人：雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：云南星長征投資開發(fā)控股集團(tuán)有限公司。住所地：云南省昆明市度假區(qū)廣福路387號星長征商務(wù)大廈1層8號。
法定代表人：陳慶忠，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：云南長松園陵園有限責(zé)任公司。住所地：云南省昆明市學(xué)府路682號金鼎賓館辦公室。
法定代表人：范曉玲，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：遵義星長征投資發(fā)展有限公司。住所地：貴州省遵義市匯川區(qū)高九路市政府一區(qū)會所二、三樓。
法定代表人：雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事。
以上原審第三人共同委托訴訟代理人：陳艷萍，云南迪恒律師事務(wù)所律師。
原審第三人：陳慶忠，男，苗族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市西山區(qū)。
上訴人朱某、代某因與被上訴人重慶國際信托股份有限公司（以下簡稱國際信托公司）及原審第三人遵義新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新奧房地產(chǎn)公司）、云南星長征投資開發(fā)控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱云南星長征公司）、云南長松園陵園有限責(zé)任公司（以下簡稱云南長松園陵園公司）、遵義星長征投資發(fā)展有限公司（以下簡稱遵義星長征公司）、陳慶忠案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院（2018）渝民初182號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月16日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某、代某上訴稱，原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認(rèn)定朱某、代某不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)系認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯誤。主要理由：（1）朱某、代某于2014年9月9日與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》《商品房認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》，新奧房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的遵義市上海路尊城天地項目7號樓1層20號商品房出售給朱某、代某，約定金額為573451元，朱某、代某按約定支付了總購房款的50%，即460000元；（2）新奧房地產(chǎn)公司將房屋交付給朱某、代某使用至今；（3）雖然在合同簽訂時新奧房地產(chǎn)公司向朱某、代某明示了房屋存在抵押，但該抵押為在建工程抵押而非房屋抵押，因此朱某、代某對未能辦理房屋過戶登記不存在過錯，而是新奧房地產(chǎn)公司隱瞞實(shí)際情況，陳述了虛假的事實(shí)；（4）新奧房地產(chǎn)公司開發(fā)的尊城天地項目未通過綜合驗收，不符合辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》的法定條件，新奧房地產(chǎn)公司辦理權(quán)屬證明并抵押給國際信托公司的行為違反法律規(guī)定，屬無效行為，該物權(quán)登記行為錯誤，所設(shè)定的抵押權(quán)亦應(yīng)無效。朱某、代某請求撤銷（2018）渝民初182號民事判決，改判確認(rèn)朱某、代某享有足以排除執(zhí)行案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。
國際信托公司答辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，朱某、代某的上訴請求沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。
新奧房地產(chǎn)公司、云南星長征公司、云南長松園陵園公司、遵義星長征公司述稱，請求依法裁判。
陳慶忠未提交意見。
朱某、代某向原審法院起訴請求，（1）停止對朱某、代某購買的位于遵義市上海路尊城天地項目7號樓1層20號房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對該房屋的查封；（2）確認(rèn)遵義市上海路尊城天地項目7號樓1層20號房屋歸朱某、代某所有；（3）本案訴訟費(fèi)用由國際信托公司承擔(dān)。
原審法院認(rèn)定，2013年5月16日，國際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《信托借款合同》和《抵押擔(dān)保合同》，約定新奧房地產(chǎn)公司向國際信托公司借款5億元，新奧房地產(chǎn)公司以其所有的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路的新長征國際大酒店項目的在建工程（面積共計94863.90平方米）及國有土地使用權(quán)（面積共計11464.50平方米）向國際信托公司提供抵押擔(dān)保。2013年5月23日，國際信托公司辦理了新長征國際大酒店及配套項目4-8號樓的在建工程抵押登記，取得在建工程抵押他項權(quán)證。2014年5月22日，國際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《信托借款合同之補(bǔ)充合同（二）》，變更抵押物為新奧房地產(chǎn)公司所有的遵義新長征國際大酒店及配套項目全部房產(chǎn)。2014年5月29日、30日，新奧房地產(chǎn)公司取得貴州省遵義市匯川區(qū)上海路的新長征國際大酒店項目1-2號樓及4-8號樓面積共計944951.10平方米房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》。2014年5月30日，國際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，變更抵押物為遵義新長征國際大酒店及配套項目1-2號樓及4-8號樓房產(chǎn)（面積共計944951.10平方米）。2014年6月6日，國際信托公司辦理了上述房產(chǎn)的抵押登記，取得上述房產(chǎn)抵押他項權(quán)證。2014年8月13日，國際信托公司辦理了遵義新長征國際大酒店及配套項目1-14號樓房產(chǎn)（面積共計148751.73平方米）的抵押他項權(quán)證。因新奧房地產(chǎn)公司償還了部分借款本息，國際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司分別于2015年3月31日、4月1日簽訂《信托借款合同之補(bǔ)充合同（三）》《變更協(xié)議》，解除了遵義新長征國際大酒店及配套項目1號樓房產(chǎn)（面積68987.43平方米）的抵押，剩余抵押物（遵義新長征國際大酒店及配套項目2-14號樓共計79764.30平方米房產(chǎn)）的抵押不變。2015年3月31日，國際信托公司取得上述剩余抵押房產(chǎn)的抵押他項權(quán)證。
因新奧房地產(chǎn)公司到期未償還借款，國際信托公司起訴新奧房地產(chǎn)公司、云南星長征公司、遵義星長征公司、云南長松園陵園公司、陳慶忠，重慶市高級人民法院于2016年4月25日立案受理。訴訟中，國際信托公司提出保全申請，該院于2016年5月9日作出（2016）渝民初第16號《民事裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，輪后查封新奧房地產(chǎn)公司提供抵押的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路新長征國際大酒店及配套項目2-14號樓房產(chǎn)79764.30平方米。2017年3月8日，該院作出（2016）渝民初16號民事判決，判決新奧房地產(chǎn)公司向國際信托公司支付借款本金25780萬元及利息、復(fù)利；國際信托公司對新奧房地產(chǎn)公司提供抵押的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路新長征國際大酒店及配套項目2-14號樓的房屋（他項權(quán)證號：遵房他證監(jiān)字第××號）優(yōu)先受償；國際信托公司對遵義星長征公司提供質(zhì)押的新奧房地產(chǎn)公司99.20%的股權(quán)優(yōu)先受償；云南星長征公司、云南長松園陵園公司、陳慶忠對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。判決生效后，因新奧房地產(chǎn)公司、云南星長征公司、遵義星長征公司、云南長松園陵園公司、陳慶忠不履行判決義務(wù)，國際信托公司向該院申請強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2017年7月3日立案執(zhí)行。執(zhí)行中，經(jīng)該院與首輪查封（首輪查封時間為2015年9月2日）上述房產(chǎn)的云南省昆明市中級人民法院協(xié)調(diào)，云南省昆明市中級人民法院同意將上述抵押房產(chǎn)移交該院處置。2018年8月9日，重慶市高級人民法院作出（2017）渝執(zhí)19號之一《執(zhí)行裁定書》，對上述抵押房產(chǎn)進(jìn)行續(xù)查封，并于2018年8月9日發(fā)出對上述抵押房產(chǎn)進(jìn)行評估、拍賣的公告。朱某、代某知曉后，對該院執(zhí)行的新奧房地產(chǎn)公司名下位于遵義市匯川區(qū)上海路新長征國際大酒店及配套項目2-14號樓的房屋提出書面異議，以其系該項目7號樓1層20號房屋（遵房權(quán)證監(jiān)字第××號房地產(chǎn)權(quán)證所載的7號樓建筑面積1931.89平方米的一部分）的權(quán)利人為由，申請撤銷對該房屋的執(zhí)行。該院于2018年10月9日作出（2018）渝執(zhí)異58號《執(zhí)行裁定書》，駁回朱某、代某的執(zhí)行異議。該執(zhí)行裁定書于2018年10月15日送達(dá)后，朱某、代某于2018年10月26日提起本案訴訟。
另認(rèn)定，2014年9月9日，新奧房地產(chǎn)公司與朱某、代某簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，約定新奧房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的上海路尊城國際項目7號樓1層20號房屋出售給朱某、代某，該房屋建筑面積為25.96平方米，總價款為573451元。朱某、代某應(yīng)于簽訂該協(xié)議七日內(nèi)交納總房款的50%，即29萬元，剩余尾款283451元于2014年11月10日前付清。該協(xié)議還以手寫方式對剩余尾款支付方式作了變更，變更為：2014年11月10日付清房款的80%，即46萬元，剩余房款113451元于2014年12月31日付清。同日，新奧房地產(chǎn)公司還與朱某、代某簽訂《商品房認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》兩份，對所購房屋區(qū)位、交房時間、交房條件、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，同時還載明“所購物業(yè)處于在建工程抵押狀態(tài)”，“若新奧房地產(chǎn)公司未能在2015年6月30日解除抵押，則雙倍返還朱某、代某定金，同時返還朱某、代某已付房款10%作為違約金”。
庭審中，朱某、代某舉示了新奧房地產(chǎn)公司于2014年9月8日、2014年9月15日、2014年11月10日開具的《收據(jù)》三張，分別載明新奧房地產(chǎn)公司收到朱某、代某交付的購房定金2萬元、27萬元、17萬元。
原審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！眹H信托公司系案涉房屋的抵押權(quán)人，現(xiàn)生效判決已認(rèn)定其對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，國際信托公司亦根據(jù)生效判決申請強(qiáng)制執(zhí)行。朱某、代某作為案外人請求排除國際信托公司的強(qiáng)制執(zhí)行，便應(yīng)當(dāng)舉證證明其對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。至于朱某、代某提出的案涉房屋尚不符合辦理抵押登記的條件，國際信托公司所享有的抵押權(quán)自始無效的主張，與生效判決認(rèn)定不一致，其主張不能成立。
朱某、代某對案涉房屋不享有物權(quán)。朱某、代某與新奧房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系債權(quán)合同，在案涉房屋產(chǎn)權(quán)尚未登記至朱某、代某名下的情況下，朱某、代某僅可依照該合同之約定請求新奧房地產(chǎn)公司履行交付房屋、協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證等義務(wù)，而不能直接依據(jù)該合同請求人民法院確認(rèn)其對所購房屋享有物權(quán)。因此，朱某、代某請求確認(rèn)案涉房屋歸其所有，不予支持。
朱某、代某對案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹诒景钢?，朱某、代某舉示的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》《商品房認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》雖具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為商品房買賣合同，以證明其在人民法院查封之前與新奧房地產(chǎn)公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，但朱某、代某仍應(yīng)舉證證明其符合上述規(guī)定的其他條件。朱某、代某在本案中雖舉示了新奧房地產(chǎn)公司出具的《收據(jù)》，但僅憑《收據(jù)》不能證明朱某、代某已實(shí)際支付房款，朱某、代某未舉示其他佐證證據(jù)證明其已支付了上述款項。此外，朱某、代某在本案中亦未舉示任何證據(jù)證明其已在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。朱某、代某與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》時，新奧房地產(chǎn)公司即在合同中明示了其所購房屋存在抵押，朱某、代某明知所購房屋存在抵押仍簽訂上述協(xié)議，其對所購房屋未能辦理過戶登記明顯存在過錯。因此，朱某、代某不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，對案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。
原審法院判決：“一、駁回朱某、代某的訴訟請求。案件受理費(fèi)9534.519元，由朱某、代某負(fù)擔(dān)?！?/div>
本院對原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本案二審期間，朱某、代某提交了兩組證據(jù)：（1）銀行流水記錄；（2）消防部門網(wǎng)站公示的竣工驗收消防備案截圖。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。國際信托公司對朱某、代某提供的銀行流水記錄的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒有異議；國際信托公司認(rèn)為該消防驗收信息系網(wǎng)上打印，其真實(shí)性有待核實(shí)，對其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。本院對于朱某、代某提交的證據(jù)認(rèn)定如下：第一組證據(jù)系一審期間既已存在且朱某、代某應(yīng)知曉的證據(jù)，不屬于二審程序中的新證據(jù)；第二組證據(jù)與本案無關(guān)。上述證據(jù)不足以證明朱某、代某的主張。
本院認(rèn)為，本案的爭點(diǎn)為朱某、代某對案涉房屋是否享有能夠排除執(zhí)行的民事權(quán)利。
依據(jù)本院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，朱某、代某雖然與新奧房地產(chǎn)公司簽訂了具有商品房買賣合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》及《商品房認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》，但在原審中未提供證據(jù)證明其于2015年9月2日即案涉房產(chǎn)首輪查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；新奧房地產(chǎn)公司于2014年5月取得案涉房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，國際信托公司于2014年6月取得案涉房產(chǎn)的抵押他項權(quán)證，朱某、代某購房時明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未盡到審慎的注意義務(wù)，在未核查案涉房屋權(quán)屬及他項權(quán)屬狀態(tài)的情況下，仍與新奧房地產(chǎn)公司簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，其對所購房屋未能辦理過戶登記亦有過錯，不屬于非因買受人自身原因未能辦理過戶登記的情形；此外，朱某、代某主張新奧房地產(chǎn)公司對案涉房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)登記及國際信托公司的抵押權(quán)無效，因其效力已被重慶市高級人民法院（2016）渝民初16號生效判決書確認(rèn)，不屬于本案審理范圍。綜上，朱某、代某的請求不符合無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，對案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)利。
綜上所述，朱某、代某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9534.51元，由朱某、代某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 馮文生
審判員 孫曉光
審判員 馬 嵐
二〇一九年十月二十九日
法官助理仇彥軍
書記員胡青青
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