中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：王妍霽，該公司董事長。

委托訴訟代理人：遲公化，北京煒衡律師事務所律師。

委托訴訟代理人：羅書鍵，北京德恒（南昌）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：惠水縣自然資源局，住所地貴州省惠水縣漣江街道建設東路。

負責人：董永峰，該局局長。

委托訴訟代理人：汪國慶，貴州匠心律師事務所律師。

委托訴訟代理人：禹龍國，貴州匠心律師事務所律師。

妍綺公司上訴請求：1.改判一審判決第二項內容，即除第二項已支持的數(shù)額外，還應判令惠水縣自然局再支付人工及辦公經(jīng)費損失7,604,970.07元（8，000，000元-395,029.93元）；2.改判一審判決第三項內容，即還應判令惠水縣自然局再支付妍綺公司投入的國有建設用地使用權出讓價款資金88,243,090元的收益，按照年10.35%的利潤率，自2013年8月25日起，計算至實際付清之日止【暫計算至2019年6月10日為52,922,282元（=88,243,090*10.35%/365*2,115）】；3.上述金額暫總計為60,527,252.07元；4.惠水縣自然局承擔本案一二審訴訟費用。事實與理由：一、關于人工及辦公經(jīng)費損失。1.妍綺公司因案涉項目存在，公司所有的項目和經(jīng)費也是圍繞案涉項目產(chǎn)生，即妍綺公司的開支和案涉項目的開支具有同一性。妍綺公司提供的《審計報告》及審計機構的工作底稿，能夠證明妍綺公司2013年10月至2018年12月支出的人工及辦公經(jīng)費共計10,242,980.05元，其遭受的損失除人工工資外，還包括職工福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、汽車費等。該部分費用系實際發(fā)生，理應得到賠償。2.雖然惠水縣自然局于2016年11月22日作出了注銷案涉國有土地使用權證的通知，但是妍綺公司仍需保留部分員工，處理后續(xù)事宜，故一審法院對人工及辦公經(jīng)費損失計算截止時間的認定，不符合實際情況。3.一審法院酌情將騰宇廣場3-7號樓的人工及辦公經(jīng)費在整個項目中所占的比例確定為90%并予以扣除，該扣除不符合項目的實際情況。妍綺公司是對占地四百多畝的整個大項目進行開發(fā)，而不僅僅是騰宇廣場3-7號樓的開發(fā)。雙方當事人在和解協(xié)議中對騰宇廣場3-7號樓均是按6.6%的比例進行扣除，因此，騰宇廣場3-7號樓以外的人工及辦公經(jīng)費投入比例應該按照93.4%計算。同時，根據(jù)《審計報告》載明的內容，妍綺公司發(fā)生人工及辦公經(jīng)費的總額為10,242,980.05元。其主張8，000，000元人工及辦公經(jīng)費損失，已經(jīng)將騰宇廣場3-7號樓的部分予以扣除。二、關于88,243,090元投入的收益。1.妍綺公司簽訂案涉合同的目的是為了獲得利潤，這是惠水縣自然局能夠并應該預見的。2.妍綺公司在上訴請求中主張的年利潤率，是根據(jù)本案發(fā)生期間國內房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤率確定，具有一定的普遍性。將該利潤率置于惠水縣房地產(chǎn)價格上漲的背景下，妍綺公司實際可能獲得的利潤只高不低。3.妍綺公司主張88,243,090元投入產(chǎn)生的收益，與該投入產(chǎn)生的利息，并不重復。前者屬于可得利益，后者系因惠水縣自然局的違約行為而產(chǎn)生的信賴利益損失，兩者均應得到賠償。4.根據(jù)《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定，惠水縣自然局應當按照土地出讓價款日1‰的利率標準或者按照雙倍返還定金的標準支付違約金。對于違反該合同約定的后果，惠水縣自然局也是可以預見的。而妍綺公司主張的預期收益標準，也遠遠低于該條約定的標準，理應得到支持。

惠水縣自然局辯稱，一、妍綺公司主張的人工及辦公經(jīng)費損失已通過其他途徑獲得收益或賠償，不應得到支持。1.妍綺公司投入的人工及辦公經(jīng)費，主要是用于開發(fā)騰宇廣場3-7號樓以及該樓以外的地塊附屬設施建設。對于騰宇廣場3-7號樓的投入，其已通過銷售方式獲得回收和收益；對于該樓以外的地塊附屬設施的投入，其已通過調解協(xié)議獲得補償，不應另行獲得賠償。2.2016年11月22日，惠水縣自然局已通知妍綺公司案涉土地使用權證被注銷的事實，其后續(xù)產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費，與惠水縣自然局無關。3.關于騰宇廣場3-7號樓以外的投入損失比例，惠水縣自然局尊重一審法院的酌情認定。二、一審法院已判決支持妍綺公司主張的88,243,090元的資金占用損失，其再主張該部分價款的預期收益，沒有合同和法律依據(jù)。且妍綺公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其主張的預期可得收益，不具有確定性和可預見性。綜上，請求二審法院判決駁回妍綺公司的上訴請求。

妍綺公司向一審法院提出訴訟請求：1.撤銷雙方簽訂的以下合同：(1)于2013年8月7日簽訂的關于“惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目1、2號地塊”的《國有建設用地使用權出讓合同》；(2)于2014年4月29日簽訂的關于“惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目2號（南）、4號（東）地塊”的《國有建設用地使用權出讓合同》；（3）于2014年4月29日簽訂的關于“惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目3號（東）地塊”的《國有建設用地使用權出讓合同》。2.判令惠水縣自然局退還妍綺公司已經(jīng)繳納的國有建設用地使用權出讓價款共102,040,000元，并支付利息。3.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司其他投入損失53,557,672.08元。4.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司除騰宇廣場3-7號樓外的一切投入預期收益，按年15%的利潤率計算為52,510,268.12元。5.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司騰宇廣場3-7號樓未售出部分的收益58,754,750元。6.以上各項總計284,565,878.35元。7.惠水縣自然局承擔本案的所有訴訟費用。

2018年12月28日，雙方就部分訴訟請求達成和解協(xié)議，同時妍綺公司撤回了部分訴訟，撤回的訴訟請求包括：1.第4項訴訟請求其他投入資金的收益；2.第5項訴訟請求。之后妍綺公司就尚需處理的訴訟請求明確為：1.請求惠水縣自然局支付土地出讓價款的利息：(1)自2013年7月17日起，至實際退還之日止，按中國人民銀行同期貸款利率，支付以58,403,090元（扣除騰宇廣場3-7號樓對應的土地出讓金13,796,910元）為基數(shù)計算的利息；(2)自2013年8月5日起，至實際退還之日止，按中國人民銀行同期貸款利率，支付以18,010,000元為基數(shù)計算的利息。(3)自2014年4月21日起，至實際退還之日止，按中國人民銀行同期貸款利率，支付以11,830,000元為基數(shù)計算的利息。2.請求惠水縣自然局支付投入國有建設用地使用權出讓價款的資金的收益，以88,243,090元為基數(shù)（土地出讓金總價款102,040,000元，扣除騰宇廣場3-7號樓所對應的土地出讓金13,796,910元），從2013年8月25日起，按年15%的利潤率計算。3.請求惠水縣自然局支付人工及辦公經(jīng)費損失8,000,000元。4.請求惠水縣自然局承擔本案訴訟費用。

一審法院認定事實：2013年7月15日，惠水縣人民政府（甲方）與采禾創(chuàng)新集團有限公司（乙方）（后更名為采禾控股集團有限公司）簽訂《惠水縣城北新區(qū)中央商務區(qū)城市綜合體（城北新區(qū)中央核心區(qū)城市綜合體）及配套地產(chǎn)開發(fā)項目投資協(xié)議書》，主要約定：甲方通過招商引資引進投資者建設惠水縣城北新區(qū)中央商務區(qū)綜合體項目，項目投資概算約貳拾億元人民幣，城市綜合體建設用地面積40畝左右，包含四星級酒店、商務中心、商業(yè)、餐飲、高檔住宅等。還約定乙方在甲方所在地投資注冊設立具有獨立法人資格的項目開發(fā)公司，法定代表人由乙方指派。公司成立后，享有和承擔本協(xié)議所約定的全部權利和義務，乙方認可該公司行為可完全代表乙方。根據(jù)招商協(xié)議的約定，采禾控股集團有限公司于2013年8月5日，在惠水縣投資注冊成立了妍綺公司，并函告惠水縣人民政府：案涉項目所有投資均由妍綺公司投資，并由妍綺公司行使、實施招商協(xié)議約定的全部內容，獨立享有和承擔招商協(xié)議約定的全部權利和義務。

2013年8月7日，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定出讓宗地編號為惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目1、2號地塊，出讓宗地面積為126,599平方米，出讓價款為人民幣180,418,000元。2014年4月29日，雙方再次簽訂兩份《國有建設用地使用權出讓合同》，一份約定出讓宗地編號為惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目2號（南）、4號（東）地塊，出讓宗地面積為57,963平方米，價款為人民幣17,400,000元。另一份約定出讓宗地編號為惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目3號（東）地塊，出讓宗地面積為40,200平方米，價款為人民幣4,380,000元。

2014年3月17日，妍綺公司繳納城北綜合體1、2號地塊保證金72,200,000元。2013年8月5日，妍綺公司向惠水縣自然局支付18,010,000元土地出讓款。2014年4月21日，妍綺公司繳納城北中央商務區(qū)城市綜合體2、3、4號地塊保證金11,830,000元。以上共計102,040,000元。在訴訟中，雙方確認已開發(fā)的騰宇廣場3-7號樓所占用地對應的土地出讓價款為13,796,910元。另外，妍綺公司還繳納了相關契稅、土地使用稅等。

2013年10月30日，妍琦公司獲得62,330.28㎡土地的國有土地使用權證。2014年6月19日，妍綺公司獲得20,963㎡、18,442㎡土地的國有土地使用權證。2014年3月7日，案涉三宗地塊取得規(guī)劃設計條件通知書。

2014年5月21日、2014年6月12日，騰宇廣場一期(A區(qū)1#、2#、3#、4#、5#樓及地下車庫)、二期(A區(qū)6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、B區(qū)15#樓)項目分別在惠水縣發(fā)展和改革局備案。2014年6月4日，騰宇廣場取得建設用地規(guī)劃許可證。2014年11月11日，騰宇廣場3#、4#、5#、6#、7#樓取得建設工程規(guī)劃許可證。2014年12月29日，騰宇廣場3-7號樓及地下車庫取得建設工程施工許可證。2015年1月21日，騰宇廣場3-7號樓取得商品房預售許可證。

妍綺公司為開發(fā)建設案涉城市綜合體項目，修建了騰宇廣場3-7號樓，圍墻、工程部辦公室、售樓部、售樓部水景及道路工程、接待中心及樣板房、簡易房、活動板房等。騰宇廣場3-7號樓部分住宅、商業(yè)已經(jīng)對外銷售。

2016年11月22日，惠水縣自然局發(fā)出《關于注銷國有土地使用證的通知》（惠國土資〔2016〕94號），主要內容：“你公司辦理的國有土地使用證，因違反《中華人民共和國土地管理法》相關規(guī)定，2016年6月被黔南州國土資源局立案查處。該局調查后，2016年6月12日下達了《黔南州國土資源局行政處理決定書》，責令惠水縣人民政府注銷三個國有土地使用證，并在6個月內依法收回非法批準使用的土地。2016年10月21日，惠水縣人民政府行文批復同意收回城北新區(qū)中央商務區(qū)城市綜合體土地，根據(jù)《土地登記辦法》相關規(guī)定，經(jīng)研究，我局決定注銷你公司上述3個國有土地使用證，現(xiàn)通知你公司3日內將惠國用（2013）第A-217號、惠國用（2014）第A-092號、惠國用（2014）第A-093號國有土地使用證交回我局并辦理注銷登記，逾期不辦理注銷登記我局將進行公告注銷”。

因損失賠償?shù)葐栴}，雙方未達成一致，妍綺公司遂提起本案訴訟。

本案訴訟過程中，雙方當事人就解除案涉三份《國有土地使用權出讓合同》、土地出讓金本金的返還、騰宇廣場3-7號樓占地以外爭議地塊上的其他投入損失、妍綺公司已經(jīng)繳納的土地使用稅、契稅等問題達成了和解協(xié)議，并請求一審法院予以確認，一審法院經(jīng)審查確認，出具了（2016）黔民初220號《民事調解書》。

另，經(jīng)妍綺公司委托，貴州亞信會計師事務所有限公司于2019年1月15日出具亞會審字[2019]第001號《審計報告》，載明：根據(jù)相關賬簿及憑證，妍綺公司2013年10月至2018年12月期間發(fā)生的費用：工資及獎金4,945,930.34元；職工福利費372,239.60元；辦公費749,704.39元；差旅費670,253.10元；業(yè)務招待費522,264.64元；汽車費用899,851.16元；水電費1,347,757.82元；咨詢服務、年檢審計、評估費734,979.00元。其中，工資及獎金：2013年10-12月232,887元，2014年度1,364,569元，2015年度1,013,768.34元，2016年度1,339,075元，2017年度696,578元，2018年度299,053元……

一審法院認為，綜合雙方的訴辯主張，歸納本案尚需審理的問題為：1.案涉三份《國有建設用地使用權出讓合同》的效力；2.已付土地出讓價款的利息及預期收益；3.人工費及其他辦公經(jīng)費。

一、關于案涉三份《國有建設用地使用權出讓合同》的效力問題。惠水縣自然局答辯主張其與妍綺公司簽訂的三份《國有建設用地使用權出讓合同》，因合同約定的土地未辦理農用地轉用審批手續(xù)而無效。該院認為案涉三份《國有建設用地使用權出讓合同》系雙方當事人真實意思表示，內容未違反法律法規(guī)強制性效力性規(guī)定，應為合法有效的合同。理由如下：第一，《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)?！钡撘?guī)定屬于行政管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，未辦理農用地轉用審批手續(xù)，并不當然導致國有土地出讓合同無效,而是導致土地不能交付，屬于合同不能履行，因此并非構成《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定合同無效的“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”幾種事由。第二，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第四條規(guī)定“土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持?！北景钢?，妍綺公司與惠水縣自然局雙方當事人在該院已確認的和解協(xié)議中，已一致同意解除了案涉三份《國有建設用地使用權出讓合同》。綜上，惠水縣自然局抗辯主張案涉三份《國有建設用地使用權出讓合同》無效，無法律和事實依據(jù)，該院不予支持。

二、關于已付土地出讓價款利息及預期收益的問題。首先，關于妍綺公司主張的土地出讓價款利息問題。妍綺公司與惠水縣自然局在和解協(xié)議中，確認已支付土地出讓價款總計102,040,000元，其中已開發(fā)的騰宇廣場3-7號樓對應的土地出讓價款為13,796,910元。對于除騰宇廣場3-7號樓對應的土地出讓金以外的土地出讓金，該院認為惠水縣自然局應當向妍綺公司支付相應的利息。理由如下：第一，妍綺公司與惠水縣自然局庭外和解中，已經(jīng)同意解除雙方簽訂的三份《國有建設用地使用權出讓合同》，惠水縣自然局收回相應的土地，并向妍綺公司退還相應的土地出讓金?；菟h自然局收取土地出讓金已無法律基礎，妍綺公司之前繳納的土地出讓金勢必會產(chǎn)生相應的資金占用損失。第二，案涉《國有建設用地使用權出讓合同》之所以解除，原因在于案涉土地未辦理農用地轉用審批手續(xù)，而該手續(xù)辦理的責任主體為惠水縣自然局，而非妍綺公司，因此惠水縣自然局應承擔相應的責任。第三，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！卞_公司支付土地出讓價款的損失一般為銀行貸款利息，妍綺公司主張按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準，從支付之日計算資金占用損失，符合法律規(guī)定，該院予以支持。綜上，惠水縣自然局應當向妍綺公司支付的資金占用費為：1.以58,403,090元[72,200,000元-13,796,910元（騰宇廣場3-7號樓占用的土地對應的土地出讓金）]為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，從2013年7月18日起計算至付清之日止；2.以18,010,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，從2013年8月6日起計算至付清之日止；3.以11,830,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，從2014年4月22日起計算至付清之日止。其次，關于妍綺公司主張的按年15%的標準計算預期收益的問題。該院認為，該主張無法律及合同依據(jù)，不予支持。理由如下：第一，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”妍綺公司與惠水縣自然局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時，應當能預見到支付的土地出讓價款相應的資金占用損失，前述已經(jīng)支持。對于預期收益損失，因房地產(chǎn)開發(fā)屬于市場經(jīng)營活動，存在管理、市場經(jīng)濟等各種不確定的因素或風險，并不必然獲得盈利，也可能發(fā)生虧損的后果，因此不屬于訂立合同時能夠預見到的損失。第二，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中亦未約定預期收益的內容，因此妍綺公司該請求并無合同依據(jù)。

三、關于人工及辦公經(jīng)費的問題。扣除騰宇廣場3-7號樓所占的比例外，妍綺公司仍主張8,000,000元?；菟h自然局抗辯認為，不應支持該訴請。理由為：1.妍綺公司提供的證據(jù)無法印證該部分訴請。2.對于3-7號樓部分的人工投入已經(jīng)通過開發(fā)的房屋銷售進行收回；對于3-7號樓以外地塊的附屬設施投入，雙方已經(jīng)達成調解協(xié)議，對附屬設施通過評估后進行了補償，因此已經(jīng)涵蓋了人工及辦公經(jīng)費。該院認為，第一，妍綺公司在開發(fā)騰宇廣場3-7號樓及修建騰宇廣場3-7號樓以外地塊的附屬設施的過程中，勢必要發(fā)放員工工資、亦會產(chǎn)生一定的辦公經(jīng)費。第二，本案訴訟中，妍綺公司已經(jīng)放棄對騰宇廣場3-7號樓部分對應的人工及辦公經(jīng)費的請求，該院不再審查。第三，關于騰宇廣場3-7號樓以外地塊的人工及辦公經(jīng)費，雙方已經(jīng)達成的調解協(xié)議第三條約定的其他投入損失包括：1#、2#地塊設計、地勘、1#地塊土方開挖、售樓部三樓土建、售房部、售房部周邊水景及道路、接待中心及樣板房、附屬物及圍墻等工程的價款以及廣告費的投入，并未包括人工及辦公費用，因此，惠水縣自然局應當賠償此部分損失。第四，關于損失的金額。1.妍綺公司提供了人員工資表及勞動合同，并提供了其委托貴州亞信會計師事務所有限公司出具的《審計報告》，該《審計報告》雖是單方委托中介機構作出的審計，但該機構具有相應的審計資質，惠水縣自然局亦未提供充分的證據(jù)證明該《審計報告》的意見不正確，因此，該院認為該《審計報告》的意見中工資及獎金部分可以作為認定妍綺公司人工費損失的參考依據(jù)。2.對于《審計報告》中其余職工福利費、辦公費等費用，妍綺公司僅提供了審計機構的計算底稿，并未提供相應的憑證等予以佐證，故對于妍綺公司主張的除人員工資外的其他損失，因證據(jù)不足，該院不予支持。3.惠水縣自然局已于2016年11月22日作出注銷案涉國有土地使用權證的通知，此時妍綺公司已知曉案涉土地證要被注銷，之后妍綺公司就不應再在案涉土地上進行項目開發(fā)，相應的人員應及時解除勞動關系。結合妍綺公司提供的勞動合同中第八章第2條“甲方依法裁員應提前30天以書面形式通知乙方”的內容，該院確定1個月為妍綺公司處理后續(xù)事宜的時間。故損失計算時間應從項目開發(fā)之初即2013年10月開始計算至惠水縣自然局通知注銷國有土地使用權證之后一個月即2016年12月止。4.因騰宇廣場3-7號樓已開發(fā)并銷售部分，未售部分的損失，妍琦公司在本案中也已撤回相應訴請，故應扣除騰宇廣場3-7號樓占地面積對應的比例。該院認為，妍綺公司主要修建了騰宇廣場3-7號樓項目，其他投入的僅為1#、2#地塊設計、地勘、1#地塊土方開挖、售樓部三樓土建、售房部、售房部周邊水景及道路、接待中心及樣板房、附屬物及圍墻等，投入的人工及辦公經(jīng)費勢必主要用于開發(fā)騰宇廣場3-7號樓，用于騰宇廣場3-7號樓之外的部分較少，該院酌情按10%計算。綜上，參照貴州亞信會計師事務所有限公司出具的《審計報告》的意見，認定妍綺公司人工工資損失金額為：（2013年10-12月232,887元＋2014年度1,364,569元＋2015年度1,013,768.34元＋2016年度1,339,075元）×10%＝395,029.93元。

綜上，經(jīng)雙方當事人和解及妍綺公司撤回部分訴訟請求后剩余的訴請，部分成立，該院部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第九十三條、第九十七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國土地管理法》第四十四條，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于人民法院民事調解工作若干問題的規(guī)定(2008修正)》第十七條第一款規(guī)定，判決：一、惠水縣自然局于本判決生效之日起三十日內向妍綺公司支付土地出讓價款的資金占用費：1.以58,403,090元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準，從2013年7月18日起計算至付清之日止；2.以18,010,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準，從2013年8月6日起計算至付清之日止；3.以11,830,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準，從2014年4月22日起計算至付清之日止；二、惠水縣自然局于本判決生效之日起三十日內向妍綺公司支付人工工資損失395,029.934元；三、駁回妍綺公司的其他訴訟請求。關于案件受理費，本案調解部分涉及的標的額為147,597,672.08元，所對應的案件受理費，在該院出具的（2016）黔民初220號《民事調解書》中已處理。本案判決部分涉及的標的額62,290,327.92元所對應的案件審理費323,880元，由貴州妍綺房產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔181,373元，由惠水縣國土資源局負擔142,507元。

二審中，妍綺公司向本院提交以下證據(jù)：第一組，妍綺公司2013年7月至2017年12月期間產(chǎn)生的所有職工福利費、辦公費、差旅費、通訊費、業(yè)務招待費、汽車費、廣告費、水電費的付款憑證，擬證明妍綺公司在此期間遭受的人工及辦公經(jīng)費損失；相關支付憑證系《審計報告》載明的各分項費用的計算依據(jù)；妍綺公司是因案涉項目而存在，其開支與案涉項目的開支具有同一性，即妍綺公司支出的人工及辦公經(jīng)費的憑證就是案涉項目支出的人工及辦公經(jīng)費的憑證；惠水縣自然局應就該部分開支向妍綺公司承擔損失賠償責任。第二組，三份新聞報道，擬證明本案發(fā)生期間房地產(chǎn)行業(yè)的平均年利潤率。

對妍綺公司提供的上述證據(jù)，惠水縣自然局經(jīng)質證認為：一、對第一組證據(jù)的真實性、合法性無法核實，對其關聯(lián)性不予認可；其中很多發(fā)票不是國家正規(guī)發(fā)票且無法一一核實；過路費、汽車費、燃油費、物管費等明顯與3-7號樓以外的投入沒有關系，例如，2015年6月16日的一張發(fā)票，付款單位和收款單位都與妍綺公司沒有任何關系；妍綺公司主張的該部分損失已包含在一審調解確認的評估價格中，屬于重復計算。二、對第二組證據(jù)的關聯(lián)性不予認可，該組證據(jù)不是權威機構作出，不能達到妍綺公司的證明目的。

本院認為，一、關于妍綺公司提供的第一組證據(jù)，從證據(jù)形式上看，部分付款憑證的付款人及收款人均系案外第三人，無法證明是妍綺公司支付的費用，更不能反映該部分費用開支系妍綺公司用于案涉項目的投入；部分付款憑證不具備正規(guī)發(fā)票的合法形式，亦反映不出與妍綺公司費用支出之間的關系，不具有合法性。從證據(jù)內容上看，所涉范圍包括過路費、航空客運費、餐飲招待費、物管費等，更符合妍綺公司主張的系其公司運營開支的各項經(jīng)費，不能證明與因修建騰宇廣場3-7號樓以外的附屬設施而產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費之間，存在直接關聯(lián)性。綜上，對該組證據(jù)的證明效力，本院不予確認。二、關于妍綺公司提供的第二組證據(jù)，新聞報道所涉評論性內容，不具有客觀性，不能證明妍綺公司主張的房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤率，故對該組證據(jù)，本院不予采信。

惠水縣自然局向本院提交以下證據(jù)：第一組，惠水縣自然局統(tǒng)一社會信用代碼證書、負責人身份證明，擬證明惠水縣自然局的主體資格及負責人基本情況。第二組，《惠水縣自然資源局關于原騰宇廣場用地報批情況》《涉及原騰宇廣場建設項目用地申報審批情況統(tǒng)計表》以及四份貴州省人民政府關于惠水縣城鎮(zhèn)建設用地的批準文件，擬證明案涉用地已于2018年、2019年獲得貴州省人民政府的審批，該項目用地現(xiàn)屬于建設用地，符合用地規(guī)劃。第三組，《股權轉讓協(xié)議》《應收款移交協(xié)議》《補償協(xié)議》《擔保函》，擬證明妍綺公司已開發(fā)的騰宇廣場3-7號樓未銷售房屋和地下車庫，已經(jīng)由政府協(xié)調的第三方進行承接，該部分投資已經(jīng)獲得補償，其主張的騰宇廣場3-7號樓部分的人工和辦公經(jīng)費不應得到支持。

對惠水縣自然局提供的上述證據(jù)，妍綺公司經(jīng)質證認為：一、對第一組證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性予以認可。二、對第二組證據(jù)的真實性不確定，對該組證據(jù)的關聯(lián)性不予認可。三、對第三組證據(jù)的關聯(lián)性不予認可，妍綺公司主張扣除的是騰宇廣場3-7號樓以外的比例，且主張的是按照成本進行補償。

本院認為，因妍綺公司對惠水縣自然局提供的變更后的統(tǒng)一社會信用代碼證書及負責人身份證明不持異議，其來源合法、與本案事實具有客觀聯(lián)系，故對第一組證據(jù)，本院予以采信；因妍綺公司對其余證據(jù)的真實性或關聯(lián)性持有異議，且案涉項目用地現(xiàn)狀與本案待證事實之間無關聯(lián)性，對其余證據(jù)材料，本院不予采信。

除下列事實外，本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院經(jīng)審理查明，2014年4月29日，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂出讓宗地編號為惠水縣城北中央商務區(qū)城市綜合體項目3號（東）地塊的《國有建設用地使用權出讓合同》，出讓宗地面積為40,200平方米，價款為人民幣12,070,000元。同時，對一審法院確認的該份合同的“價款為人民幣438萬元”予以糾正。

2013年7月17日，妍綺公司繳納城北綜合體1、2號地塊保證金72,200,000元。同時，對一審法院確認的妍綺公司繳納該筆保證金的時間為“2014年3月17日”予以糾正。

另查明，2019年3月21日，惠水縣國土資源局更名為惠水縣自然資源局，其負責人由“余德恩”變更為“董永峰”。

本院認為，本案的爭議焦點為：1.一審法院認定的人工及辦公經(jīng)費是否正確；2.一審法院未支持妍綺公司主張的88,243,090元預期收益是否正確。

一、關于一審法院認定的人工及辦公經(jīng)費是否正確的問題

首先，根據(jù)本案查明的事實，妍綺公司主要修建了騰宇廣場3-7號樓，以及該部分以外的圍墻、工程部辦公室、售樓部、售樓部水景及道路工程、接待中心及樣板房、簡易房、活動板房等附屬設施。妍綺公司主張的人工及辦公經(jīng)費等投入，主要是圍繞修建騰宇廣場3-7號樓及其以外的附屬設施而進行，亦是在修建前述標的物過程中產(chǎn)生。關于騰宇廣場3-7號樓對應的人工及辦公經(jīng)費的投入，妍綺公司已通過開發(fā)銷售房屋等獲取收益的方式得以收回；關于騰宇廣場3-7號樓以外附屬設施對應的人工及辦公經(jīng)費的投入，在一定程度上已轉化成實物資產(chǎn)。根據(jù)一審中雙方達成的和解協(xié)議，惠水縣自然局已明確對該部分實物資產(chǎn)等投入損失進行補償。其次，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果?！北景钢?，妍綺公司提交的證據(jù)，不足以證明其主張的因案涉項目而產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費損失已實際發(fā)生，其亦未舉證證明其與惠水縣自然局就該部分費用的承擔作出了書面約定，應承擔舉證不能的法律后果。第三，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款之規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。2016年11月22日，惠水縣自然局向妍綺公司作出注銷案涉國有土地使用權證的通知。此時，妍綺公司應知曉案涉土地所涉項目不能再繼續(xù)開發(fā)的事實，應及時采取適當措施防止損失的擴大。一審法院結合妍綺公司提供的勞動合同，酌定其處理案涉后續(xù)事宜的時間以1個月為宜，具有合理性。妍綺公司上訴請求增加7,604,970.07元人工及辦公經(jīng)費損失賠償，缺乏事實依據(jù)。綜上，一審法院對人工及辦公經(jīng)費的認定，并無不當，本院予以維持。

二、關于一審法院未支持妍綺公司主張的88,243,090元預期收益是否正確的問題

針對除騰宇廣場3-7號樓對應的土地出讓金以外的土地出讓金88,243,090元，妍綺公司根據(jù)其單方計算的房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤率，主張惠水縣自然局應以土地出讓金88,243,090元為基數(shù)，按年利率10.35%的標準，從2013年8月25日起支付預期收益至付清之日止。本院認為，房地產(chǎn)開發(fā)屬于市場經(jīng)營活動，存在未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素，將來既可能產(chǎn)生利潤，也可能會造成虧損。妍綺公司主張的利潤系對房地產(chǎn)開發(fā)項目將來可能產(chǎn)生的收益所作的評估預測，并沒有舉示有效證據(jù)證明其主張，也沒有舉示證據(jù)證明其與惠水縣自然局就預期收益作出過書面約定。妍綺公司要求以可能產(chǎn)生的利潤作為認定損失的依據(jù)，并據(jù)此確定違約責任，缺乏事實和法律依據(jù)。同時，一審法院已判令支持妍綺公司主張的88,243,090元土地出讓金對應的資金占用損失，妍綺公司進一步要求惠水縣自然局支付88,243,090元對應的預期利潤，亦缺乏相關依據(jù)，本院不予支持。

綜上，妍綺公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　孫曉光

審判員　　馮文生

審判員　　馬　嵐

二〇一九年十二月六日

法官助理毛熒月