中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：牛成立，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、案外人）：白某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江津區(qū)。

委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙詩(shī)誠(chéng)，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：重慶典雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公，住所地重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)花溪村村。

管理人：重慶麗達(dá)律師事務(wù)所。

負(fù)責(zé)人：徐麗霞，該所主任。

委托訴訟代理人：劉陽(yáng)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳俊勵(lì)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：張誼生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市巴南區(qū)。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：張?chǎng)?，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市。

白某某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。一審判決依據(jù)重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的查詢證明認(rèn)定白某某“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”正確，白某某已經(jīng)盡到了舉證責(zé)任。白某某在一審中已經(jīng)舉示了自己付款完畢的證據(jù)。

典雅地產(chǎn)公司辯稱，對(duì)一審認(rèn)定事實(shí)無(wú)異議，對(duì)于法律適用問(wèn)題請(qǐng)法院依法判決。

張誼生、張?chǎng)尉醋鞔疝q。

中誠(chéng)信托公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決對(duì)重慶市巴南區(qū)15幢2單元1-2號(hào)房屋準(zhǔn)許執(zhí)行；2.案件訴訟費(fèi)用由典雅地產(chǎn)公司、白某某、張誼生、張?chǎng)呜?fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年6月21日，典雅地產(chǎn)公司(甲方、賣方)與白某某（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定，乙方購(gòu)買甲方位于重慶市巴南區(qū)現(xiàn)房（《房地產(chǎn)權(quán)證》號(hào)：202房地證2013字第××號(hào)），房屋建筑面積為130.91平方米，商品房用途為住宅，總成交金額864,006元，付款方式為一次性付款，乙方于簽合同時(shí)一次性支付房款864,006元。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人重慶市國(guó)際信托有限公司書面同意對(duì)外銷售。書面證明見(jiàn)附件六。雙方還約定了其他事項(xiàng)。

合同簽訂后，白某某向典雅地產(chǎn)公司支付房款864,006元。分別為：1.2014年5月14日，白某某以建設(shè)銀行刷卡支付10萬(wàn)元。2.2014年6月17日，以重慶天祿混凝土有限公司貨款抵扣案涉房款764,006元。

另查明：2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠(chéng)信托公司簽訂(2014)抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅地產(chǎn)公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見(jiàn)抵押物清單）和負(fù)1-21車庫(kù)（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)202房地證2014字第××號(hào)）設(shè)定抵押，作為向中誠(chéng)信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市巴南土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押財(cái)產(chǎn)282套住宅中的一套，房號(hào)為重慶市巴南區(qū)15幢2單元1-2號(hào)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為202房地證2013字第××號(hào)。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠(chéng)信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。

2015年11月27日，一審法院作出(2015)渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)。

2014年10月21日，典雅地產(chǎn)公司向白某某交付房屋。2018年3月20日，重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的編號(hào)為XXX號(hào)重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明顯示：白某某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。

一審法院認(rèn)為，結(jié)合本案查明的事實(shí)和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定白某某對(duì)重慶市巴南區(qū)15幢2單元1-2號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。事實(shí)和理由：1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”，第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！痹摋l規(guī)定的是無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，白某某購(gòu)買的案涉房屋雖然符合前三種情形，但是不符合第四種情形,故白某某不能據(jù)此對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。具體分析如下：首先，因案涉房屋的查封時(shí)間為2015年11月27日，書面買賣合同簽訂時(shí)間為2014年6月21日，故白某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，因一審法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)，典雅地產(chǎn)公司于2014年10月21日向白某某交付房屋，故白某某在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同簽訂后，白某某向典雅地產(chǎn)公司支付房款10萬(wàn)元，并在2014年6月17日以重慶天祿混凝土有限公司的貨款抵扣房款764,006元。雖然中誠(chéng)信托公司對(duì)該764,006元抵款的事實(shí)不予認(rèn)可，但該事實(shí)由商品房買賣合同及典雅地產(chǎn)公司出具的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票予以佐證，且典雅地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證對(duì)該款項(xiàng)亦有相應(yīng)記載，因此一審法院對(duì)該抵款的事實(shí)予以確認(rèn)，故白某某實(shí)際已向典雅地產(chǎn)公司支付房款864,006元。第四，案涉房屋未辦理過(guò)戶登記系因買受人自身原因。2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠(chéng)信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，2014年6月21日，典雅地產(chǎn)公司與白某某簽訂《重慶市商品房買賣合同》。白某某簽訂該商品房買賣合同的時(shí)間在簽訂抵押合同之后，且該商品房買賣合同中約定的抵押權(quán)人為重慶國(guó)際信托有限公司，與真實(shí)的第二順位抵押權(quán)人中誠(chéng)信托公司、第一順位抵押權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行不符，其沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致案涉房屋登記時(shí)因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法登記，故未能辦理過(guò)戶登記系因其自身原因，不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹摋l規(guī)定的是房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，白某某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。第（一）、（三）種情形前面已經(jīng)述及，不再贅述。2018年3月20日，重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的編號(hào)為XXX號(hào)重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明顯示：白某某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。據(jù)此，白某某所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。中誠(chéng)信托公司雖然主張白某某可能通過(guò)出售其他房屋而致其查詢時(shí)名下城鎮(zhèn)住房為0套，但是并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。

二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案中，白某某與典雅地產(chǎn)公司于2014年6月21日簽訂了合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，白某某作為購(gòu)房者已經(jīng)支付了案涉房屋的全部?jī)r(jià)款864,006元。且白某某舉示了重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明》，亦證明了自己名下除購(gòu)買的用于居住的案涉商品房外無(wú)其他用于居住的房屋。一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”，認(rèn)定白某某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)。中誠(chéng)信托公司主張白某某并未舉證證明其已交付案涉房屋百分之五十以上的購(gòu)房款，但白某某在一審中已經(jīng)舉示了商品房買賣合同以及典雅地產(chǎn)公司出具的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票等證據(jù)，且典雅地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證對(duì)此予以證實(shí)，一審法院據(jù)此認(rèn)定白某某已支付購(gòu)房款864,006元，并無(wú)不當(dāng)。中誠(chéng)信托公司主張白某某所舉示的重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明》不能證明白某某名下無(wú)其他用于居住的房屋，但中誠(chéng)信托公司亦未提交證據(jù)證明白某某名下有其他用于居住的商品房等房屋，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，本院對(duì)其該主張，不予支持。中誠(chéng)信托公司另主張白某某應(yīng)舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條并未要求購(gòu)房人應(yīng)同時(shí)舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋。在白某某已經(jīng)舉證證明自己名下無(wú)其他用于居住的房屋，且中誠(chéng)信托公司亦未能舉證證明白某某的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情況下，中誠(chéng)信托公司的該主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上，中誠(chéng)信托公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李延忱

審判員　　馮文生

審判員　　司　偉

二〇一九年四月九日

法官助理張東一