中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1614號
上訴人（原審原告）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住貴州省貴陽市小河區(qū)。
委托訴訟代理人：陳建新，貴州行泰律師事務所律師。
委托訴訟代理人：袁梽鈞，貴州行泰律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：交通銀行股份有限公司六盤水分行。住所地：貴州省六盤水市鐘山區(qū)麒麟路6號。
負責人：萬洋，該分行行長。
委托訴訟代理人：羅陽，該分行工作人員。
委托訴訟代理人：鄧嘉瑞，該分行工作人員。
被上訴人（原審被告）：貴州盛鑫礦業(yè)集團投資有限公司。住所地：貴州省六盤水市水城縣涼都大道一段。
法定代表人：張曉然，該公司執(zhí)行董事。
被上訴人（原審被告）：六盤水市鐘山開發(fā)區(qū)鼎業(yè)房地產開發(fā)有限公司。住所地：貴州省六盤水市鐘山區(qū)鐘山東路1號鋼城花園5-S1棟。
法定代表人：陳慶和，該公司董事長。
被上訴人（原審被告）：何勁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市盤龍區(qū)。
被上訴人（原審被告）：譚建鑫，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市盤龍區(qū)。
上訴人馬某某因與被上訴人交通銀行股份有限公司六盤水分行（以下簡稱交行六盤水分行）、貴州盛鑫礦業(yè)集團投資有限公司（以下簡稱盛鑫礦業(yè)公司）、六盤水市鐘山開發(fā)區(qū)鼎業(yè)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎業(yè)房開公司）、何勁、譚建鑫案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服貴州省高級人民法院（2018）黔民初136號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月3日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。馬某某及其委托訴訟代理人陳建新、交行六盤水分行的委托訴訟代理人羅陽和鄧嘉瑞到庭參加訴訟。盛鑫礦業(yè)公司、鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
馬某某上訴請求：1.依法撤銷一審判決；2.確認位于貴州省六盤水市鐘山區(qū)鐘山東路鋼城花園1號五組團2棟B-2602、B-3103、B-3003、B-2903、B-1803、B-2906號共六套房屋（以下簡稱案涉六套房屋）為馬某某所有；3.不得執(zhí)行案涉六套房屋，并解除對案涉六套房屋的司法查封；4.本案一、二審訴訟費由交行六盤水分行、盛鑫礦業(yè)公司、鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫承擔。事實和理由：（一）馬某某在法院查封前已合法占有案涉六套房屋。鼎業(yè)房開公司在與馬某某簽訂《商品房買賣合同》時以指認位置的方式將案涉六套房屋移交馬某某，且在達到交房條件時已將房屋鑰匙交給馬某某，馬某某已將案涉六套房屋對外出租。由于鋼城花園未完成竣工驗收，所有房屋都未辦理產權證。（二）馬某某對案涉六套房屋未能辦理過戶登記不存在過錯。馬某某簽訂《商品房買賣合同》時，案涉六套房屋所在的鋼城花園項目已取得商品房預售許可證，馬某某有理由相信鼎業(yè)房開公司在合同中所作的案涉六套房屋沒有權利瑕疵的承諾。且《商品房買賣合同》簽訂時間為2014年7月1日，當時案涉六套房屋未被法院查封，至2014年7月30日案涉六套房屋被查封，時間短促，馬某某不可能完成產權過戶，且其已多次要求鼎業(yè)房開公司辦理產權登記。（三）案涉六套房屋與一審法院于2014年11月19日解封的217套房屋并無本質區(qū)別，馬某某的訴請卻被駁回，該區(qū)別對待應予糾正。馬某某用于沖抵案涉六套房屋購房款的款項屬于修建鋼城花園的鋼材款，實際上屬于工程款范疇，依法享有優(yōu)先受償權。（四）一審判決駁回馬某某的訴訟請求適用法律錯誤。
交行六盤水分行辯稱，在人民法院查封之前，案涉六套房屋尚未修建完成，馬某某未對房屋合法占有。馬某某未對抵債不動產瑕疵作基本考察，未盡合理注意義務，不符合排除執(zhí)行條件。馬某某應就鼎業(yè)房開公司不能履行《商品房買賣合同》的行為向其主張違約責任，而非混淆法律關系，向交行六盤水分行主張排除執(zhí)行。一審法院前期解封的217套房屋系基于交行六盤水分行的申請進行，不能作為排除執(zhí)行的條件，且案涉六套房屋和解封的房屋性質不同，不可相提并論。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
馬某某向一審法院起訴請求：1.確認案涉六套房屋為馬某某所有；2.不得執(zhí)行案涉六套房屋，并解除對案涉六套房屋的司法查封；3.案件受理費由交行六盤水分行、盛鑫礦業(yè)公司、鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫承擔。
一審法院認定事實：2013年12月10日，鼎業(yè)房開公司與交行六盤水分行簽訂《最高額抵押合同》，約定鼎業(yè)房開公司將其位于鐘山大道以南的123997.4平方米、權證號為黔鐘經國用（2010）第1212號的土地使用權為盛鑫礦業(yè)公司與交行六盤水分行所簽訂的貸款合同項下債權的實現設定抵押擔保并辦理了抵押登記，于2013年12月16日取得了黔鐘經他項（2013）第0043號《他項權證》，該《他項權證》載明“設定日期：2013年12月16日；設定順序：第壹順序；存續(xù)期限：2013年12月10日至2015年12月10日止”。后因盛鑫礦業(yè)公司逾期還款，交行六盤水分行于2014年7月訴至一審法院。一審法院于2014年7月23日立案受理了交行六盤水分行與盛鑫礦業(yè)公司、鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫金融借款合同糾紛一案，并于2015年3月10日作出（2014）黔高民商初字第28號民事判決：一、盛鑫礦業(yè)公司在判決生效后十日內償還交行六盤水分行貸款本金20800萬元及相應利息（其中4800萬元以中國人民銀行公布同期人民幣貸款基準利率上浮20%，從2013年12月26日起計付利息；2000萬元以中國人民銀行公布同期人民幣貸款基準利率上浮20%，從2014年2月18日起計付利息；4000萬元以中國人民銀行公布同期人民幣貸款基準利率上浮50%，從2014年5月21日起計付利息；10000萬元以中國人民銀行公布同期人民幣貸款基準利率上浮80%，從2014年6月27日起計付利息）；二、交行六盤水分行對鼎業(yè)房開公司所有的、位于六盤水市鐘山區(qū)鐘山大道以南、面積為123997.4平方米、證號為黔鐘經國用（2010）第1212號的土地使用權享有優(yōu)先受償權；三、在盛鑫礦業(yè)公司不能清償判決第一項所確定的債務時，鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫應當連帶清償該債務；四、鼎業(yè)房開公司、何勁、譚建鑫在承擔保證責任后，有權向盛鑫礦業(yè)公司追償；五、駁回交行六盤水分行的其他訴訟請求。
2014年7月30日，一審法院作出（2014）黔高民商初字第28號民事裁定：在價值20800萬元范圍內，對屬鼎業(yè)房開公司所有的、位于六盤水市鐘山區(qū)鐘山大道、編號為黔鐘經國用（2010）第1212號的土地使用權及該土地上的在建工程采取查封保全措施。2014年8月12日，一審法院依據（2014）黔高民商初字第28號民事裁定和（2014）黔高民商初字第28-1號、（2014）黔高民商初字第28-2號協助執(zhí)行通知，查封了鼎業(yè)房開公司位于六盤水市鐘山區(qū)的黔鐘經國用（2010）第1212號土地使用權及該土地上的鋼城花園項目部分房產。同日，一審法院作出（2014）黔高民商初字第28-4號協助執(zhí)行通知，要求鼎業(yè)房開公司“在2014年8月22日前向我院民事審判第二庭提交該公司所有的鋼城花園樓盤2014年8月12日前銷售的，已簽訂房屋買賣合同、尚未辦理備案登記的房屋清單（需附商品房買賣合同及買受人付款憑證復印件，同時提交原件備核實），逾期提交相關資料，視為我院已查封的所有房屋均未銷售”。
2014年10月27日，鼎業(yè)房開公司向一審法院提交《情況說明》和《查封異議》，認為“貴州高院裁定查封案外人購買的商品房沒有法律依據，貴州高院查封的房產中部分已銷售給他人，且他人已經支付首付款，僅是商品房買賣合同未備案”，同時向一審法院提交了其于2014年8月12日前向林林等人出售商品房的《商品房買賣合同》及購房人向鼎業(yè)房開公司支付購房款的憑證。一審法院于2014年11月14日作出（2014）黔高民商初字第28-1號民事裁定：解除對鼎業(yè)房開公司所有的、坐落于貴州省六盤水市鐘山區(qū)鐘山大道以南“鋼城花園”樓盤中已被一審法院（2014）黔高民商初字第28號民事裁定所查封但已經出售給他人的房屋的查封（見裁定附件《貴州省高級人民法院（2014）黔高民商初字第28-1號民事裁定解除查封房屋清單》）。2014年11月19日，一審法院依據（2014）黔高民商初字第28-1號民事裁定和（2014）黔高民商初字第28-5號協助執(zhí)行通知解除了對鼎業(yè)房開公司所有的、坐落于貴州省六盤水市鐘山區(qū)鐘山大道以南“鋼城花園”樓盤中已被一審法院（2014）黔高民商初字第28號民事裁定所查封但已經出售給他人的房屋的查封，前述解封清單（共計解封217套房屋）中包含了鋼城花園1號五組團2棟中的B-1805、B-2604、B-2606、A-2902、A-2904、B-3001、B-3004、B-3005、B-3104等房屋，但未包含案涉六套房屋。
2016年7月29日，一審法院依據（2015）黔高執(zhí)字第16號執(zhí)行裁定和（2015）黔高執(zhí)字第16-9號協助執(zhí)行通知進行了續(xù)封。2014年8月12日的查封及2016年7月29日的續(xù)封房產中包含了案涉六套房屋。馬某某針對（2015）黔高執(zhí)字第16號執(zhí)行裁定和（2015）黔高執(zhí)字第16-8號協助執(zhí)行通知提出書面異議，一審法院經審查后作出（2018）黔執(zhí)異20號執(zhí)行裁定，駁回馬某某的異議請求。
另查明，2014年3月13日，貴州鋼貿物資有限公司（甲方）、馬某某（乙方）、鼎業(yè)房開公司（丙方）簽訂《債權轉讓協議》，約定貴州鋼貿物資有限公司將其對鼎業(yè)房開公司的鋼材款債權2745317.29元轉讓給馬某某，由鼎業(yè)房開公司將該筆款項直接支付給馬某某。該協議還載明“甲方與丙方于2013年5月簽訂鋼材購銷合同，由甲方供應鋼材，用于丙方在貴州省六盤水市的鋼城花園（二期）工程項目，乙方為實際的鋼材使用方，并且丙方尚欠甲方的鋼材款項大于此協議的轉讓債務金額”。
2014年6月20日，鼎業(yè)房開公司（乙方）與馬某某（甲方）簽訂《債權轉讓購房款協議》，約定鼎業(yè)房開公司同意將其所欠甲方的所有款項（即2014年3月13日簽訂《債務轉讓協議》約定依乙方應于2014年6月13日前分批支付給甲方的2745317.29元）轉為購房款，雙方簽訂房屋購買合同并開具房開收據和維修基金收據，鼎業(yè)房開公司提供案涉六套房屋用于抵償鼎業(yè)房開公司所欠馬某某的所有債務，該六套房屋的“房價及加維修基金”合計2734149元。
2014年7月1日，鼎業(yè)房開公司與馬某某簽訂了合同編號分別為1407010015、1407010016、1407010017、1407010018、1407010019、1407010020的《商品房買賣合同》，約定馬某某向鼎業(yè)房開公司購買案涉六套房屋，該六份《商品房買賣合同》載明“第二章商品房基本狀況。第一條項目建設依據。出賣人以出讓方式取得位于鐘山大道以南、總土地面積為123997.4平方米、編號為黔鐘經國用（2010）第1212號的地塊建設用地使用權，且土地價款已全部付清。該建設用地使用權批準文件是項目立項批復，合同編號是黔鐘經20070002。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，暫定名為鋼城花園……建筑工程施工合同約定的開工日期為2011年10月8日，建設工程上市公司合同約定的竣工日期為2014年10月30日。第二條銷售依據。買受人購買的商品房為預售商品房……第三條基本情況。買受人購買的商品房為本合同第一條第二條約定項目中的第五組團2棟B單元……第四條抵押情況。與該商品房有關的抵押情況為：1.（2和3可以同時選擇）1.該商品房占用范圍內的土地使用權及在建工程均未設定抵押……第四章商品房交付使用條件及日期、交接手續(xù)。第十一條交接時間和條件。（一）出賣人應當在2015年6月30日前向買受人交付該商品房……第八章房屋登記。第二十二條房屋登記。一、預告登記……二、初始登記。出賣人負責在商品房交付使用之日起90日內申請該商品房所有權初始登記。三、轉移登記。（一）出賣人承諾于2015年1月30日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書，交付買受人……”同日，鼎業(yè)房開公司即將前述《商品房買賣合同》提交備案。次日，鼎業(yè)房開公司向馬某某出具了收到前述六套房屋購房款及維修基金的收據。截至一審法院于2019年5月17日向六盤水市不動產房地產信息中心查詢之時，案涉六套房屋的《商品房買賣合同》仍處于“未備案”狀態(tài)。另，案涉項目至今尚未竣工驗收。
2017年7月12日，馬某某向貴州省六盤水市鐘山區(qū)人民法院提起訴訟，訴請：判決確認馬某某與鼎業(yè)房開公司簽訂的《商品房買賣合同》有效、判決鼎業(yè)房開公司為馬某某辦理前述六套房屋不動產權證。后，馬某某于2017年7月13日向六盤水市鐘山區(qū)人民法院申請撤回要求鼎業(yè)房開公司為其辦理前述房屋不動產權證的訴訟請求。2017年9月30日，貴州省六盤水市鐘山區(qū)人民法院作出（2017）黔0201民初2918號、（2017）黔0201民初2921號至2924號民事判決，判決馬某某與鼎業(yè)房開公司于2014年7月1日簽訂的前述六份《商品房買賣合同》合法有效。
一審法院認為，本案爭議焦點為：一、馬某某要求停止對案涉房屋執(zhí)行的訴請能否成立；二、馬某某要求確認對案涉六套房屋享有所有權的訴請能否成立。
關于爭議焦點一。一審法院認為，第一，因案涉房屋屬于鼎業(yè)房開公司開發(fā)建設而取得的不動產，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，在尚未辦理案涉商品房產權變更登記的情形下，不但需要滿足在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，還必須同時滿足支付全部價款、實際占有使用、非因買受人自身原因未辦理過戶手續(xù)等條件，才能產生阻卻強制執(zhí)行的結果。
第二，雖然馬某某主張鼎業(yè)房開公司通過指認方式確定案涉商品房具體位置，在簽訂《商品房買賣合同》之時就向其交付案涉商品房，但是馬某某與鼎業(yè)房開公司于2014年7月1日簽訂《商品房買賣合同》將案涉商品房抵償欠款時，案涉商品房尚在修建，案涉項目尚未由施工單位移交給鼎業(yè)房開公司占有；因案涉工程仍在施工，案涉項目屬于在建工程，案涉商品房屬于在建工程的一個組成部分而非獨立的物。馬某某提交的證據不足以證明在一審法院于2014年8月12日對案涉商品房予以查封之時鼎業(yè)房開公司已經向其交付了案涉房屋，故馬某某提出的其在一審法院查封之前已經實際占有案涉商品房的主張沒有事實依據，一審法院不予支持。
第三，雖然鼎業(yè)房開公司在《商品房買賣合同》中告知馬某某“該商品房占用范圍內的土地使用權及在建工程均未設定抵押”。但是，根據本案查明的事實，鼎業(yè)房開公司在2013年12月即將案涉商品房所在項目的土地使用權即黔鐘經國用（2010）第1212號土地使用權用于盛鑫礦業(yè)公司向交行六盤水分行貸款進行抵押擔保并辦理了抵押登記。馬某某作為具有完全民事行為能力的民事主體，在與鼎業(yè)房開公司協議以房抵債時，有義務對抵債房屋是否存在權利瑕疵做基本考察，否則應視為未盡到合理注意義務，忽略他人權利障礙，應認定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。因此，馬某某對案涉商品房不能辦理過戶登記存在過錯。
綜上所述，馬某某提出的其對案涉商品房享有的實體權利足以阻卻執(zhí)行措施的主張，缺乏事實和法律依據，一審法院不予支持。
關于爭議焦點二。一審法院認為，因馬某某與鼎業(yè)房開公司簽訂《商品房買賣合同》后，尚未辦理產權過戶登記，馬某某享有合同上約定的權利，該權利系債權而非物權。因此，馬某某請求直接確認其對案涉房屋享有所有權的請求于法無據，一審法院不予支持，馬某某可另行向鼎業(yè)房開公司主張履行合同義務。
一審法院判決：駁回馬某某的訴訟請求。案件受理費28166.89元，由馬某某負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人二審爭議的證據和事實，本院認定如下：馬某某提交的新證據房屋租賃合同、物業(yè)管理費收款收據，交行六盤水分行對真實性無異議，本院予以采信。交行六盤水分行提交的新證據貴州省高級人民法院（2015）黔高執(zhí)字第16-11號及（2015）黔高執(zhí)字第16-12號《協助執(zhí)行通知書》，馬某某對真實性無異議，本院予以采信。
本院對一審查明的事實予以確認。
另查明：1.2019年7月24日，一審法院作出（2015）黔高執(zhí)字第16-12號《協助執(zhí)行通知書》，載明該院于2014年8月12日作出（2014）黔高民商初字第28-2號《協助執(zhí)行通知書》，對鼎業(yè)房開公司名下的房產采取查封保全措施，保全期限為2014年8月12日起至2016年8月11日止；后進行續(xù)封，查封期限為2016年7月29日起至2019年7月28日止；現再次進行續(xù)封，查封期限為2019年7月24日起至2022年7月23日止。
2.2016年7月1日，貴州賽維斯物業(yè)管理有限公司六盤水分公司向馬某某出具《收款收據》六張，載明收到馬某某交付的案涉六套房屋2016年7月1日至2017年6月30日物業(yè)服務費。
3.2019年3月16日、9月14日，馬某某與案外人簽訂《房屋租賃合同》兩份，分別將案涉六套房屋中的B-2602、B-3003房租賃給案外人使用。
本院認為，當事人二審爭議的焦點問題在于：馬某某對案涉六套房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的權益。
盡管馬某某與鼎業(yè)房開公司于2014年7月1日就案涉六套房屋簽訂《商品房買賣合同》的時間早于2014年8月12日人民法院查封時間，且該六份《商品房買賣合同》經另案生效判決確認為有效，但當時案涉六套房屋所在的鋼城花園第五組團項目尚在修建，未由施工單位移交給鼎業(yè)房開公司，不具備由鼎業(yè)房開公司交付給馬某某占有的現實可能。馬某某主張，《商品房買賣合同》簽訂時鼎業(yè)房開公司通過指認案涉六套房屋具體位置的方式完成了交付，且該項目竣工后，馬某某已占有該六套房屋并將其中的兩套房屋對外出租，另四套房屋用于放置物品。本院認為，馬某某提交的2016年7月1日繳納物業(yè)費的《收款收據》及2019年3月16日、9月14日《房屋租賃合同》的發(fā)生時間均晚于人民法院查封時間，不能證明馬某某在人民法院查封之前已合法占有案涉六套房屋。且鼎業(yè)房開公司在2013年12月即將案涉六套房屋所在項目的土地使用權用于為盛鑫礦業(yè)公司向交行六盤水分行貸款進行擔保并辦理了抵押登記，馬某某在簽訂案涉《商品房買賣合同》以房抵債時未盡合理注意義務，未對抵債標的上存在的權利負擔可能帶來的風險進行充分預估，其對案涉六套房屋未辦理過戶登記有一定過錯。故此，本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除執(zhí)行要件。同時，馬某某未能提供證據證明案涉六套房屋系用于居住且其名下無其他用于居住的房屋，相反，馬某某在二審中認可該六套房屋并非用于居住的事實，故本案亦不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行要件。每個案件的事實情況各不相同，馬某某以另案解封的217套房屋作為排除執(zhí)行依據，不能成立。馬某某用于抵扣案涉六套房屋購房款及維修基金的債權系從貴州鋼貿物資有限公司處受讓而來的鋼城花園鋼材款債權，馬某某并非鋼城花園項目的承包人，其鋼材款債權亦不能等同于工程價款，馬某某主張適用建設工程價款優(yōu)先受償權，缺乏事實和法律依據。此外，馬某某尚未就案涉六套房屋辦理物權登記，其僅對鼎業(yè)房開公司享有合同權利，馬某某請求確認該六套房屋為其所有于法無據，一審法院未予支持并無不當。
綜上所述，馬某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費28166.89元，由馬某某負擔。
本判決為終審判決。
審判長 汪國獻
審判員 黃 年
審判員 馬成波
二〇一九年十二月二十五日
法官助理朱婧
書記員諶虹蓉
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