中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：蔡佳，該支行行長。

委托訴訟代理人：康志彬，北京市京都（大連）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郭聰，北京市京都（大連）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省莆田市秀嶼區(qū)。

委托訴訟代理人：劉剛，遼寧壹品律師事務所律師。

委托訴訟代理人：薛超，遼寧壹品律師事務所律師。

原審第三人：大連歐美亞房地產開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市西崗區(qū)八一路159號。

法定代表人：西慶國，該公司經理。

原審第三人：大連海岸東方置地有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)友誼街道丘號32-461-7號。

法定代表人:朱清明，該公司經理。

原審第三人：西慶國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市西崗區(qū)。

原審第三人：朱清明，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市中山區(qū)。

天津街建行上訴請求：1.撤銷遼寧省高級人民法院（2017）遼民初36號民事判決，依法改判駁回黃某某的訴訟請求，繼續(xù)執(zhí)行坐落于大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號（產權證號：大房權證西單字第××號）和大連市西崗區(qū)八一路108號（產權證號：大房權證西單字第××號）房屋；2.判令黃某某承擔全部訴訟費。

事實和理由：（一）一審法院認定事實錯誤。1.一審法院對授權問題的認定沒有合法依據。黃某某在一審中提交的《授權書》系復印件，也無法通過授權人核實真?zhèn)?，該《授權書》不能單獨作為認定案件事實的根據?！妒跈鄷穬热轂槭謱懀夜挛醇由w在書寫內容上，客觀上存在先寫授權內容后加蓋公章的可能性。結合歐美亞房地產公司后期不予協(xié)助辦理案涉房屋過戶手續(xù)等情節(jié)，說明《授權書》的真實性存疑。黃某某在一審時提交的（2014)大民二終字第01080號民事判決亦無法證明案涉《授權書》是真實的。西慶國并未在《授權書》上簽字，一審法院認定歐美亞房地產公司法定代表人西慶國出具《授權書》無事實依據。即使《授權書》是真實的，歐美亞房地產公司授權西影以大連歐美亞投資集團有限公司（以下簡稱歐美亞投資集團）的名義處分其公司的財產，缺乏授權內容合理性和合法性，具有侵害歐美亞房地產公司及債權人利益的情形。如果《授權書》是真實的，該授權內容也只是歐美亞房地產公司對其財產部分的授權。2.一審法院對交易主體問題認定事實不清且不完整?！斗课葙I賣合同》的買賣雙方是黃某某和大連歐美亞集團有限公司（以下簡稱歐美亞集團），西影非合同主體，亦未代表歐美亞房地產公司參與案涉房屋的交易。根據《房屋買賣合同》第三條第2項的約定，案涉房屋交付的流程是先由歐美亞集團過戶至西影名下，再由西影過戶至黃某某名下。一審法院對該節(jié)事實未予認定，屬于認定事實不完整。3.一審法院對收取交易款的問題認定錯誤。現(xiàn)有證據不能證明歐美亞集團授權西影收取房屋交易款，根據黃某某提交的證據，收款收據上只有西影的簽字，沒有歐美亞集團的公章。一審法院認定西影代表歐美亞集團向黃某某出具案涉房產的2000萬元購房款收款收據，屬于認定事實錯誤。4.一審法院對租賃主體認定事實不清，歐美亞房地產公司、歐美亞投資集團在不同時期都使用過“大連歐美亞集團有限公司”的名稱，根據工商檔案資料，案涉房屋交易前的出租主體都是歐美亞房地產公司。（二）一審法院適用法律錯誤，黃某某不符合排除執(zhí)行的條件。1.黃某某未在法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同。歐美亞房地產公司從未與黃某某就案涉房屋簽訂房屋買賣合同。在不同時期，歐美亞房地產公司和歐美亞投資集團均使用過“大連歐美亞集團有限公司”的名稱，房產證上的“大連歐美亞集團有限公司”是指歐美亞房地產公司，而與方浩浩簽訂《房屋銷售委托合同》、與黃某某簽訂《房屋買賣合同》的“大連歐美亞集團有限公司”是歐美亞投資集團。即歐美亞房地產公司從未與黃某某就案涉房屋簽訂房屋買賣合同。歐美亞房地產公司亦未追認歐美亞投資集團的無權處分行為，案涉《房屋買賣合同》只能約束黃某某與歐美亞投資集團。《房屋買賣合同》中出賣人是歐美亞集團，并未記載在《授權書》中，黃某某在簽訂合同時未盡到審慎義務，未查詢兩家公司的歷史名稱的變更情況。從合同約定的案涉房屋的交付流程看，應認定黃某某存在重大過失，黃某某亦不能善意取得案涉房產。2.黃某某未在法院查封之前合法占有案涉房產。黃某某與歐美亞集團的房屋交接行為，是通過黃某某與歐美亞集團、西影、承租人簽訂的轉租協(xié)議，因房屋所有權人歐美亞房地產公司未對轉租行為予以認可，即使黃某某向承租人收取案涉房屋租金，其占有也屬無權占有。3.黃某某將購房款支付給西影屬于重大過失。案涉《房屋買賣合同》《授權書》并未授權西影代收房款，黃某某將案涉購房款交付給西影，存在重大過失。4.黃某某受讓的案涉房產未依照法律規(guī)定進行登記。案涉房屋至今登記在歐美亞房地產公司名下，根據案涉《房屋買賣合同》第三條約定：“甲方應于收到乙方支付的購房款之日起二個月內為乙方辦理本合同項下房產過戶手續(xù)”，但黃某某并未辦理房產變更登記，而在合同約定的兩個月內并不存在因為人民法院查封等無法辦理變更登記的情形。綜上所述，本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。一審法院判決認定事實和適用法律均有錯誤，請求依法改判駁回黃某某的訴訟請求。

黃某某辯稱，本案符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。第一，關于證據問題，一審法院關于《授權書》的認定符合法律規(guī)定。首先，證據的復印件不能單獨作為證據使用，而非不能作為證據使用。且（2014)大民二終字第01080號民事判決能夠證明西影以案涉《授權書》進行了兩次房屋銷售。其次，歐美亞房地產公司對銷售行為并未提出異議，一直認可黃某某的訴訟行為，黃某某購買房屋后一直在出租，歐美亞房地產公司亦認可此行為。天津街建行以黃某某未辦理產權證為由認為歐美亞房地產公司不認可黃某某購買案涉房屋的行為，缺乏依據。再次，歐美亞房地產公司并未對一審判決提出異議。最后，西影系有權代理，案涉《房屋買賣合同》是合法有效的，（2014)大民二終字第01080號民事判決亦可以佐證《授權書》是真實的。第二，關于交易主體的問題，首先，黃某某在原審程序中提供的《授權書》已充分證明，歐美亞房地產公司及其法定代表人西慶國授權西影以歐美亞房地產公司或歐美亞投資集團全權處理歐美亞房地產公司名下房產，包括出售。因此黃某某與具有代理權的西影就案涉房產簽訂房屋買賣合同并不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效合同。西慶國既是歐美亞房地產公司的法定代表人，也是歐美亞集團的法定代表人，其對外出具的授權委托書，對上述兩個公司的任意一方均發(fā)生法律效力?！妒跈鄷飞霞由w了歐美亞房地產公司的公章，且歐美亞房地產公司也向黃某某交付了房屋。因此案涉房屋買賣合同為西影有代理權的情況下簽訂的有效合同。房屋買賣合同中使用“大連歐美亞集團有限公司”的名稱，是因為該房屋產權證上所有權人的名稱為“大連歐美亞集團有限公司”，因此案涉《房屋買賣合同》中的“大連歐美亞集團有限公司”的名稱只能推斷為歐美亞房地產公司的曾用名。對于歐美亞房地產公司及歐美亞投資集團均曾將公司名稱變更為“大連歐美亞集團有限公司”的這種行為，是善意第三方無法分辨的。黃某某在購買案涉房產時，已經盡到嚴格審查義務，確認交易主體與產權證上登記的所有權人一致后才簽署房屋買賣合同。同時結合歐美亞房地產公司出具的《授權書》，足以認定黃某某與案涉房屋的所有權人簽訂了合法有效的房屋買賣合同。第三，關于承租的問題，案涉《房屋買賣合同》簽訂后，歐美亞房地產公司立即將案涉房屋的產權證原件交給黃某某，并在合同簽訂后一個月即將該房屋交由黃某某管理，由黃某某繼續(xù)出租。因為當時租賃合同還沒有到期，所提交的租賃合同都是從2013年開始正式收取租金，但并不影響買受人對房屋的占有。第四，關于房款支付問題，黃某某結合歐美亞房地產公司的要求并根據其出具的《授權書》將全部購房款交付給西影，并不違反我國法律、行政法規(guī)等規(guī)定。西影也向黃某某出具了收款收據，其是否將該房款交給歐美亞房地產公司并不影響黃某某已支付全部房款的事實。第五，關于未辦理過戶的原因問題，案涉房屋未辦理過戶登記不可歸責于黃某某。根據案涉《房屋買賣合同》第三條約定，先將案涉房屋過戶至西影名下，再由西影過戶至黃某某名下。按照上述合同約定，該房產的過戶責任在歐美亞房地產公司及西影。由于歐美亞房地產公司設計的過戶流程復雜，買賣合同簽訂之日起至被人民法院查封僅2個多月時間，根本不足以完成合同約定的過戶登記手續(xù)。故案涉房產非因黃某某自身原因未辦理過戶登記。綜上，本案符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回天津街建行的上訴請求。

黃某某向一審法院起訴請求：對坐落于大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號（產權證號：大房權證西單字第××號）及大連市西崗區(qū)八一路108號（產權證號：大房權證西單字第××號）的房產不予執(zhí)行，停止執(zhí)行解除查封。

一審法院認定事實：歐美亞房地產公司成立于1993年。2004年5月20日，歐美亞房地產公司更名為歐美亞集團。2008年2月3日，歐美亞集團又更名為歐美亞房地產公司。

歐美亞投資集團成立于2008年1月8日。2010年10月11日，歐美亞投資集團更名為歐美亞集團。2012年11月7日，歐美亞集團又更名為歐美亞投資集團。

大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號和八一路108號案涉房產，原登記的所有權人為歐美亞房地產公司。后經歐美亞集團申請，長春路268、270、274號案涉房產的所有權人于2008年2月20日變更登記為歐美亞集團；八一路108號案涉房產的所有權人于2008年2月25日變更登記為歐美亞集團。

2002年1月31日，歐美亞房地產公司將270號房屋出租給牟衛(wèi)國，租期10年。

2006年6月16日，歐美亞集團將268號房屋中的45平方米房屋出租給王光，租期2年。同年6月26號，歐美亞集團又將268號房屋中的800平方米出租給丁毅，租期5年。

2007年9月26日，歐美亞集團將108號房屋出租給沈陽東北大藥房連鎖店，租期5年。

2008年3月，歐美亞房地產公司法定代表人西慶國出具授權書，授權其女兒西影以歐美亞房地產公司或者歐美亞投資集團的名義全權處理歐美亞房地產公司名下所有資產，可用于融資、抵押、出租、銷售等事宜，有效期自2008年3月至2018年3月。

2012年4月14日，歐美亞集團和西影與案外人方浩浩簽訂房屋出售委托協(xié)議，委托方浩浩辦理案涉房產的出售、交接和過戶手續(xù)。同日，歐美亞集團和西影經方浩浩代理與黃某某簽訂房屋買賣合同，約定黃某某以2000萬元的價格購買案涉房產，合同簽訂之日起一個月后進行房屋交接，歐美亞集團收到購房款后兩個月內辦理房屋過戶手續(xù)。

2012年4月16日，黃某某向西影銀行卡轉賬500萬元，向西影同一張銀行卡轉存現(xiàn)金1000萬元，又通過林福春向西影同一張銀行卡轉賬500萬元。同日，西影代表歐美亞集團向黃某某出具案涉房產的2000萬元購房款收款收據。

2012年5月14日，方浩浩代理歐美亞集團與黃某某進行了房屋交接。

2013年3月14日，黃某某和歐美亞集團、西影分別與房屋承租人牟衛(wèi)國、王光、丁毅、沈陽東北大藥房連鎖店簽訂租賃協(xié)議，將原房屋續(xù)租合同的出租方變更為黃某某。

2014年9月20日，黃某某與丁毅簽訂租賃合同，將268號房屋600平方米出租給丁毅，租期1年。

2014年10月17日，黃某某與沈陽東北大藥房連鎖有限公司大連八一路店簽訂租賃合同，將108號房屋出租，租期1年。

一審法院在審理天津街建行與海岸東方公司、歐美亞房地產公司、朱清明、西慶國借款合同糾紛一案過程中，于2012年7月4日依法查封了登記在歐美亞集團名下的案涉房產，并于2012年11月12日作出（2012）遼民二初字第32號民事判決書。判決：海岸東方公司于判決生效之日起10日內償還天津街建行借款本金22669萬元及利息；海岸東方公司到期未履行給付義務，天津街建行有權對已設定抵押的位于大連市金州區(qū)友誼街道御海園的總計158100.61平方米的1740套在建房屋折價或者拍賣、變賣后的價款優(yōu)先受償；歐美亞房地產公司、朱清明、西慶國對上述第一項債務承擔抵押物之外的連帶保證責任，并有權向海岸東方公司追償。該判決生效后，債務人未能按期履行，天津街建行遂申請強制執(zhí)行案涉房產。

該案強制執(zhí)行期間，黃某某以房產買受人的身份向一審法院執(zhí)行局提出了案外人執(zhí)行異議。2017年2月20日，一審法院作出（2016）遼執(zhí)異29號執(zhí)行裁定書，駁回了黃某某的異議請求。該執(zhí)行裁定送達后，黃某某于2017年4月7日提起本案外人執(zhí)行異議之訴。

一審法院認為，本案的爭議執(zhí)行標的——大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號房屋（產權證號：大房權證西單字第××號）和大連市西崗區(qū)八一路108號房屋（產權證號：大房權證西單字第××號），其所有權歸屬于歐美亞房地產公司或歐美亞房地產公司更名而來的歐美亞集團。2012年4月14日，黃某某與經歐美亞房地產公司法定代表人西慶國授權的西影簽訂房屋買賣合同，購買案涉房屋，不違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應當認定為合法有效。

該房屋買賣合同中的另一賣方當事人——歐美亞集團，是由歐美亞投資集團更名而來，并非由歐美亞房地產公司更名而來的歐美亞集團，亦并非案涉房屋的所有權人。但西影以該主體的名義處分案涉房屋，符合歐美亞房地產公司法定代表人西慶國的授權范圍。故該節(jié)事實并不能對合同效力形成實質性影響。

上述房屋買賣合同簽訂后，買受人黃某某于2012年4月16日以銀行卡轉賬或現(xiàn)金轉存的方式向出賣人西影全額支付了2000萬元購房款。

2012年5月14日，出賣方的委托人方浩浩與買受人黃某某進行了房屋交接。此后，黃某某、西影分別與承租人簽訂協(xié)議，由黃某某繼受了出租人權益。

案涉房屋的買受人黃某某在案涉房屋于2012年7月4日被采取訴訟保全措施之前，已經與出賣人（被保全人）歐美亞房地產公司簽訂了有效的書面合同，支付了全額購房款，并且實際接受了房屋交付。

關于案涉房產未能辦理所有權登記過戶手續(xù)的歸因問題。雖然房屋買賣合同約定，出賣人應在收到購房款后兩個月內（2012年6月16日前）為購房人辦理房屋所有權過戶登記。但此間，房屋所有權仍登記在歐美亞集團名下，而該歐美亞集團已經又更名為歐美亞房地產公司。且簽訂合同的歐美亞集團并非登記的房屋所有權人。理順相關手續(xù)需要一定的合理期間，但案涉房屋在2012年7月4日即被查封，喪失了辦理所有權過戶登記的客觀條件。故，根據上述事實，無法認定案涉房屋未能及時辦理所有權過戶登記可歸因于買受人黃某某。

綜上，本案黃某某訴請排除案涉強制執(zhí)行的理由，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的相關要件，應予支持。但黃某某關于解除對本案爭議執(zhí)行標的的查封措施的請求，因不屬案外人執(zhí)行異議案件的審理范圍，一審法院對此不予處理。據此，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決：不得執(zhí)行坐落于大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號（產權證號：大房權證西單字第××號）和大連市西崗區(qū)八一路108號（產權證號：大房權證西單字第××號）房屋。案件受理費141800.00元（黃某某已預交），由天津街支行負擔。

本院二審期間，當事人未提交新證據。

本院二審查明的事實與一審法院查明的事實相同。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，黃某某與歐美亞集團及歐美亞房地產公司法定代表人西慶國授權的西影于2012年4月14日簽訂《房屋買賣合同》，購買大連市西崗區(qū)長春路268、270、274號房屋（產權證號：大房權證西單字第××號）。案涉房屋的所有權人系歐美亞房地產公司，該公司曾于2004年5月20日更名為歐美亞集團，又于2008年2月3日更名為歐美亞房地產公司。其在由歐美亞集團更名為歐美亞房地產公司后，向大連市房地產登記發(fā)證中心申請對案涉房屋進行變更登記，將大連西崗區(qū)長春路268、270、274號房產于2008年2月20日變更所有權人名稱為歐美亞集團，八一路108號房產于2008年2月25日變更所有權人名稱為歐美亞集團，客觀上造成了案涉房屋所有權人是歐美亞房地產公司，而產權證上登記的房屋所有權人是歐美亞集團的混亂局面。雖然簽訂案涉《房屋買賣合同》時，歐美亞投資集團更名為歐美亞集團，而歐美亞房地產公司已由歐美亞集團再次更名為歐美亞房地產公司，但由于歐美亞投資集團與歐美亞房地產公司的法定代表人均為西慶國，且西慶國出具授權書，授權其女兒西影以歐美亞房地產公司或歐美亞投資集團的名義處理歐美亞房地產公司名下的所有資產，可用于融資、抵押、出租、銷售等事宜。因此，西影以歐美亞集團的名義處理歐美亞房地產公司的房產，屬于歐美亞房地產公司法定代表人西慶國的授權范圍。黃某某在訴訟中提供的《授權書》雖為復印件，但在案涉《房屋買賣合同》履行過程中，歐美亞房地產公司既未對西影出售案涉房屋及收取購房款的行為提出異議，亦未對黃某某支付購房款后接收案涉房屋并收取租金等行為提出異議。原審法院結合上述事實，認定《授權書》內容真實、案涉《房屋買賣合同》系合法有效合同，并無不當。天津街建行關于一審法院對授權問題事實認定錯誤、黃某某未在法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的主張，事實依據不足，本院不予支持。

案涉《房屋買賣合同》簽訂后，黃某某于2012年4月16日以銀行轉賬或現(xiàn)金轉存的方式向西影全額支付了2000萬元購房款。因西影獲得案涉房屋所有權人歐美亞房地產公司的授權，可以處理歐美亞房地產公司名下的所有資產，可用于融資、抵押、出租、銷售等事宜，因此，黃某某向西影支付購房款的行為應視為其履行了支付購房款的義務。天津街建行關于一審法院對收取交易款事實認定錯誤的主張不能成立，本院不予支持。

黃某某于2012年5月14日接收了案涉房屋，由于案涉房屋處于對外出租狀態(tài)，黃某某和歐美亞集團、西影于2013年3月14日分別與案涉房屋的承租人牟衛(wèi)國、王光、丁毅、沈陽東北大藥房連鎖店簽訂租賃協(xié)議，將原房屋續(xù)租合同的出租方變更為黃某某，由黃某某繼受了出租人的權益。原審法院基于上述事實認定黃某某在案涉房屋于2012年7月4日被查封之前支付了全額購房款并已實際接收了房屋，并無不當。天津街建行關于黃某某未在法院查封之前合法占有案涉房產的主張，缺乏事實依據，本院不予支持。

案涉《房屋買賣合同》約定，歐美亞集團、西影應于收到黃某某支付的購房款之日起二個月內（即2012年6月16日前）辦理本合同項下的房產過戶手續(xù)，并明確先將案涉房產過戶至西影名下，再由西影過戶至黃某某名下。由于案涉房屋所有權當時仍登記在歐美亞集團名下，而此時的歐美亞集團系歐美亞投資集團更名而來，并非房屋所有人歐美亞房地產公司。這種情形下，辦理相關手續(xù)需要合理時間。而案涉房屋已于2012年7月4日被查封，客觀上已不具備辦理過戶登記的條件。原審法院關于現(xiàn)有證據不能證明案涉房屋未辦理過戶系因買受人黃某某原因所致的認定，并無不當。

綜上所述，原審判決支持黃某某排除案涉強制執(zhí)行的訴訟請求，并無不當，應予維持；天津街建行的上訴理由不能成立，應予駁回。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　余曉漢

審判員　　宋春雨

審判員　　丁俊峰

二〇二〇年三月二十日

法官助理王慧嫻