中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：牛國華，該支行行長。

委托訴訟代理人：趙丹陽，云南天外天律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：蔣勇，男，1971年10月31日出生，漢族，住云南省安寧市。

被上訴人（原審第三人）：陳樹昆，男，1960年4月23日出生，漢族，住云南省安寧市。

被上訴人（原審第三人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，漢族，住云南省安寧市。

以上五位被上訴人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

被上訴人（原審原告）：吳春萍，女，1977年11月18日出生，漢族，住云南省昆明市。

農(nóng)行安寧支行上訴請求：1.撤銷一審判決并改判對紅菱花園A2地塊地下室******號車位（即人民西路壹號廣場的A2地塊地下室******號車位，以下簡稱“****號車位”）繼續(xù)執(zhí)行；2.一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1.本案中訴爭車位系以物抵債并非單純的不動產(chǎn)買賣，案涉《商品房購銷合同》名為買賣合同實為以物抵債協(xié)議。2.吳春萍提交的《商品房購銷合同》及《車位使用協(xié)議書》等相關書面證據(jù)，并不足以證明其確實形成于查封前且當時確已合法占有的事實。3.一審法院適用法律錯誤。本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權期待保護權認定，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關于無過錯不動產(chǎn)買受人的物權期待保護權的保護規(guī)定，吳春萍不屬于法律規(guī)定的不動產(chǎn)買受人，以物抵債的受讓人不在物權期待保護權的保護范圍之內(nèi)。

昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏及吳春萍均辯稱，同意一審判決。

吳春萍向一審法院起訴請求：1.判決立即停止對吳春萍購買的位于人民西路壹號廣場的A2地塊地下室******號車位（紅菱花園A2地塊地下室******號車位）的強制執(zhí)行，并解除對上述車位的查封；2.判決確認人民西路壹號廣場A2地塊地下室******號車位（紅菱花園A2地塊地下室******號）歸吳春萍所有；3.判決農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司立即協(xié)助和配合吳春萍辦理人民西路壹號廣場A2地塊地下室******號車位（紅菱花園A2地塊地下室******號）的產(chǎn)權過戶登記；4.本案的案件受理費用由農(nóng)行安寧支行承擔。

一審法院認定事實：2016年8月30日，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》，載明吳春萍購買A2地塊地下室******號車位，車位總價205000元，付款方式為過渡費折抵,折抵后應付車位款101578.42元，契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元，辦證費600元?！盾囄徽J購確認書》有昆都房地產(chǎn)公司銷售人員（組長）梁永坤簽字。后吳春萍用現(xiàn)金及銀行卡刷卡方式支付了應交款項。2017年3月13日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定吳春萍購買昆明市人民西路壹號廣場A2地塊地下室******號車位，車位總金額及需支付款項與《車位認購確認書》一致，并約定當日對車位進行現(xiàn)狀移交，合同有昆都房地產(chǎn)公司印章和吳春萍簽字。同日，雙方又簽訂了《回遷戶交房結算單》確認吳春萍的款項已付清，以及簽訂《車位使用協(xié)議書》將車位以現(xiàn)狀移交給吳春萍。另A2地塊工程項目尚未進行最后驗收，涉案車位尚未辦理不動產(chǎn)登記。

農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結本案五位第三人的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地、位于昆明市紅菱花園A2地塊、紅聯(lián)城市廣場A3地塊一期、西園花園A5地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括人民西路壹號廣場A2地塊地下室******號車位。吳春萍提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2017）云執(zhí)異270號執(zhí)行裁定書，主要認為吳春萍提交的《車位認購確認書》復印件無昆都房地產(chǎn)公司的簽章，吳春萍也未提供涉案車位的書面買賣合同，應承擔舉證不力的后果，遂駁回吳春萍的異議請求。2018年9月11日，吳春萍簽收了上述執(zhí)行裁定書，當月21日吳春萍提起本案訴訟。

一審法院認為，綜合各方當事人的訴辯主張，本案主要爭議焦點為：吳春萍關于排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立。對此，一審法院評判如下：

關于合同訂立的問題。一審法院認為，本案《車位認購確認書》對吳春萍購買昆都房地產(chǎn)公司的車位、應付價款及支付方式等進行了明確，雖該確認書無昆都房地產(chǎn)公司印章，但有該公司銷售人員的簽字，且昆都房地產(chǎn)公司對該行為認可，因此銷售人員的簽字行為依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。2017年3月13日,昆都房地產(chǎn)公司又與吳春萍簽訂了《商品房購銷合同》，對雙方之間車位買賣再次確認，該事實有合同雙方一致陳述、合同原件、交款憑證等相互印證，農(nóng)行安寧支行雖不認可但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，故一審法院認定吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司之間的買賣合同關系于2016年8月30日建立，2017年3月13日再次確認?！盾囄徽J購確認書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，成立并合法有效。盡管部分車位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過渡費進行沖抵，但屬雙方當事人就款項支付方式達成的合意，對認定雙方之間形成的合同關系為商品房買賣合同并無影響。

關于車位占有的問題。昆都房地產(chǎn)公司與吳春萍簽訂的《車位使用協(xié)議書》載明“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，庭審中，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司對涉案車位于《商品房購銷合同》簽訂當日實際交付給吳春萍均予認可，故一審法院認定案涉車位已由吳春萍實際控制和管理。

關于價款支付的問題。吳春萍購買的車位總價為205000元，根據(jù)吳春萍提交的銀行卡刷卡憑證及昆都房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)、結算單等證據(jù)可以證實，吳春萍已經(jīng)足額支付了車位價款及契稅、印花稅和維修基金等費用。

關于未辦理過戶登記的原因。根據(jù)庭審查明的事實，由于A2地塊工程項目整體未進行最后驗收，故還不具備辦理不動產(chǎn)權屬登記的條件，訴爭車位尚未辦理過戶登記的責任在于昆都房地產(chǎn)公司而非吳春萍。

綜上，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，吳春萍對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，一審法院對吳春萍要求排除執(zhí)行的該項訴訟請求予以支持。

另，關于吳春萍要求確認車位歸其所有、要求相關當事人配合辦理產(chǎn)權過戶登記的問題。一審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動產(chǎn)物權的取得、轉讓等須以登記為要件，本案吳春萍已經(jīng)付清車位價款，其享有物權期待權，昆都房地產(chǎn)公司確實負有辦理產(chǎn)權登記至吳春萍名下的義務，但由于目前涉案工程尚未通過驗收，尚不具備辦理產(chǎn)權登記的法定條件，因此，尚不能從物權法角度對涉案車位進行確權以及判決辦理產(chǎn)權登記，故一審法院對吳春萍要求確認車位歸其所有、辦理產(chǎn)權過戶登記的訴請不予支持。

綜上所述，一審法院對吳春萍要求排除對涉案車庫強制執(zhí)行的訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第九條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決：一、解除對吳春萍購買的位于昆明市人民西路壹號廣場A2地塊地下室******號車位（紅菱花園A2地塊地下室******號車位）的查封，不得執(zhí)行上述車位；二、駁回吳春萍的其他訴訟請求。一審案件受理費4375.00元，由農(nóng)行安寧支行負擔。

本院二審認定如下事實：

1.吳春萍是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，案涉車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認購確認書》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的銷售人員簽字確認。

3.《車位使用協(xié)議書》約定：乙方（吳春萍）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交使用。

4.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院在商品房預售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權證書。

此外，本院二審庭審中，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，吳春萍手中沒有相關合同。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

首先，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位認購確認書》《商品房購銷合同》，在內(nèi)容上與一般不動產(chǎn)買賣合同并無重大差異，其特殊之處僅在于部分價款的支付方式為過渡費折抵。但《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》均沒有任何確認、清理、消滅雙方債權債務的意思表示和約定，且在債權金額超過車位價款的情況下吳春萍仍需支付部分現(xiàn)金，可見，將以過渡費抵扣部分價款的約定視為買賣合同價款支付方式的特別約定，更為符合當事人的意思表示，并不足以據(jù)此認定整個交易的性質(zhì)為以物抵債。

其次，盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的印章，但該《車位認購確認書》約定吳春萍購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對總價款和價款支付方式進行了明確。且在《車位認購確認書》前，吳春萍向昆都房地產(chǎn)公司支付了保證金，并在《車位認購確認書》簽訂后，通過POS機刷卡支付了部分價款，該確認書的真實性應予認可。而《車位認購確認書》上除了吳春萍簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產(chǎn)公司對此也予以認可，故銷售人員簽字的行為依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又與吳春萍簽訂了正式的《商品房購銷合同》（時間在查封前），再次對雙方之間車位買賣進行確認，而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關合同存在虛假。一審法院據(jù)此認定吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同，并無不當。

再次，吳春萍作為回遷戶，其大部分車位價款以拆遷安置補償?shù)南嚓P費用折抵。同時，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方均認可案涉車位已實際交付給吳春萍。既然如此，那么吳春萍就可對案涉車位進行實際管控，是否具備使用條件或進行了實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由吳春萍進行實際控制和管理，并無不當。

復次，吳春萍提交的相關證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

最后，因案涉車位所在土地被設定抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權證的條件，故案涉車位未能辦理產(chǎn)權登記并非因吳春萍自身原因所致。

綜上所述，參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，吳春萍對案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。農(nóng)行安寧支行的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚。適用法律正確，應予維持。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年九月二十七日

法官助理楊曉婷