中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1072號
上訴人（原審原告）：趙永某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省盤錦市雙臺子區(qū)。
委托訴訟代理人：高立先，遼寧三公律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李輝，遼寧三公律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治區(qū)拉薩市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)博達路1號陽光新城別墅區(qū)A7棟。
法定代表人：周貴慶，該公司董事長。
委托訴訟代理人：景澄林，遼寧誠高律師事務(wù)所律師。
原審第三人：盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)1-4-226-3。
法定代表人：孫振鵬，該公司董事長。
上訴人趙永某因與被上訴人西藏信托有限公司（以下簡稱西藏信托）、原審第三人盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍驛公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服山西省高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2018）晉民初413號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人趙永某的委托訴訟代理人李輝、高立先，被上訴人西藏信托的委托訴訟代理人景澄林到庭參加訴訟，原審第三人龍驛公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙永某上訴請求：1.依法撤銷（2018）晉民初413號民事判決，依法改判或發(fā)回重審，終止對坐落于遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)西水灣小區(qū)二期B地塊6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K車庫、B6-7K車庫、B6-8K車庫、B6-9K車庫，即楓丹白露家園B區(qū)6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K車庫、B6-7K車庫、B6-8K車庫、B6-9K車庫的執(zhí)行，并解除查封；2.請求判令西藏信托承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：首先，一審法院認定趙永某的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條第一項規(guī)定，駁回趙永某的訴訟請求，事實不清、證據(jù)不足。一審判決認定趙永某提供的證據(jù)不足以證明其在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同，是錯誤的。2011年，案外人吳偉東向龍驛公司開發(fā)的西水灣二期楓丹白露家園A區(qū)8-11號樓供應(yīng)鋼材，因龍驛公司無力結(jié)款，故將4套商品房和9個地下車庫抵頂了鋼材款。其中吳偉東將B區(qū)6#-2-101室、6#-2-102室分別登記至黃青青、黃力名下。2013年11月15日，趙永某分別與黃青青和黃力簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將案涉的楓丹白露家園B區(qū)6#-2-102室、6#-2-101室轉(zhuǎn)讓給趙永某，用于抵頂吳偉東應(yīng)付趙永某鋼材款。2015年3月27日，趙永某與吳偉東再次達成《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，吳偉東將從龍驛公司處抵頂?shù)?個車庫轉(zhuǎn)讓給趙永某，同樣用于抵頂吳偉東應(yīng)付趙永某鋼材款。后趙永某與龍驛公司將龍驛公司與黃青青、黃力簽訂的《商品房買賣合同》和收款收據(jù)分別變更至趙永某名下，日期仍為黃青青、黃力簽訂合同的日期。趙永某提供的兩份商品房買賣合同，與本案房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽約時間不一致，并不影響趙永某依據(jù)抵賬事實在法院查封前取得涉案房屋。因此，一審法院以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定，駁回趙永某的訴訟請求有誤。其次，一審法院認定趙永某的主張不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定，駁回趙永某的訴訟請求，事實不清、證據(jù)不足。龍驛公司于2015年2月10日為原房主黃力、黃青青開具入住通知單，證明原房主自2015年2月10日占有了涉案房屋，后該房屋轉(zhuǎn)手至趙永某，趙永某理應(yīng)從黃青青、黃力處承接物權(quán)期待權(quán)，合法占有該房屋，其訴訟請求應(yīng)當?shù)玫街С?，一審法院判決認定趙永某沒有占有房屋，認定存在錯誤。再次，一審法院認定趙永某的主張不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三項規(guī)定，駁回趙永某的訴訟請求，事實不清、證據(jù)不足。一審中，趙永某提交了《鋼材供貨合同》收據(jù)及記賬憑證，均能證明龍驛公司欠付材料款，并用案涉房屋抵頂欠付的材料款；趙永某提交的三份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也能證明，趙永某根據(jù)吳偉東以及黃青青、黃力真實的意思表示取得了涉案房屋。趙永某付清全部房款的證據(jù)確實充分。綜上所述，請求二審法院依法改判支持趙永某的訴訟請求。
西藏信托答辯稱，趙永某雖提供了兩份《商品房買賣合同》，但與本案房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽約時間相互矛盾，趙永某無法作出合理解釋，不足以證明其在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定；趙永某提供的物業(yè)費、取暖費收據(jù)等證明其是在人民法院查封后才占有涉案房屋，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定；趙永某提供的鋼材供貨合同、收款收據(jù)等證據(jù)未能形成完整的證據(jù)體系，不足以證明趙永某已支付全部價款，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三項規(guī)定。因此趙永某主張的民事權(quán)益不足以排除強制執(zhí)行。綜上，趙永某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予維持。
龍驛公司未向本院提交書面意見。
趙永某向一審法院起訴請求：1.確認楓丹白露家園B區(qū)6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K車庫、B6-7K車庫、B6-8K車庫、B6-9K車庫歸趙永某所有并排除執(zhí)行；2.西藏信托承擔訴訟費。
一審法院查明：一審法院在審理（2015）晉民初字第61號西藏信托與龍驛公司借款合同糾紛一案過程中，因西藏信托申請訴訟保全，一審法院作出（2015）晉民初字第61-1號民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一審法院主持下，雙方達成調(diào)解協(xié)議，一審法院作出的（2015）晉民初字第61號民事調(diào)解書發(fā)生法律效力后，根據(jù)西藏信托的申請，2016年7月23日一審法院作出（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定，對該案進行執(zhí)行。執(zhí)行過程中，趙永某等512套房屋及車庫業(yè)主作為案外人提出執(zhí)行異議申請，2017年8月23日一審法院作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回案外人的異議申請。2017年9月14日，趙永某等512套房屋及車庫業(yè)主收到（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定。2017年9月20日趙永某等512套房屋及車庫業(yè)主作為共同原告向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。一審法院立案后，2018年1月20日趙永某等512套房屋及車庫業(yè)主以另案分別訴訟為由向一審法院提出撤訴申請。2018年1月29日一審法院裁定準許撤訴。2018年1月30日趙永某向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。
2011年4月11日，盤錦市筑興建筑安裝工程有限公司（以下簡稱筑興公司）、北京偉昊正圓建材銷售部（以下簡稱偉昊正圓銷售部）與龍驛公司簽訂兩份鋼材供貨合同，約定：偉昊正圓銷售部向西水灣二期工程提供鋼材。
2012年7月13日，龍驛公司為黃青青、黃力開具1495130元、1554605元的收款收據(jù)，后更名為趙永某。2013年11月27日，龍驛公司為吳偉東開具四張20萬元購買車庫收款收據(jù)，后更名為趙永某。2016年至2017年期間，趙永某曾交納物業(yè)費、取暖費等。
2012年12月龍驛公司與長安國際信托股份有限公司（以下簡稱長安信托公司）簽訂《長安信托-西水灣二期項目收益權(quán)財產(chǎn)信托抵押合同》，約定龍驛公司將信托財產(chǎn)及權(quán)益（包括訴訟雙方訴爭的房屋）抵押給長安信托公司，并辦理了抵押登記；同時雙方簽訂《長安信托-西水灣二期項目收益權(quán)財產(chǎn)信托委托合同》，約定抵押權(quán)人長安信托公司委托抵押人龍驛公司代理其提供收入清收服務(wù)，包括但不限于標的財產(chǎn)權(quán)利項目的銷售收入。2012年龍驛公司取得案涉房屋項目的《商品房預(yù)售許可證》。
一審法院認為，本案爭議焦點為：趙永某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限；趙永某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；能否確認案涉房屋歸趙永某所有。
關(guān)于趙永某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限。趙永某主張因其房屋被人民法院裁定查封，提出了執(zhí)行異議，在收到人民法院駁回執(zhí)行異議裁定后十五日內(nèi)，已經(jīng)向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，符合法律規(guī)定；西藏信托主張趙永某未提交證據(jù)證明其房屋被查封，且因趙永某起訴后又申請撤訴，現(xiàn)趙永某起訴已超過法定期限，應(yīng)予以駁回。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條規(guī)定：“案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應(yīng)當具備下列條件：（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關(guān)；（三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內(nèi)提起。人民法院應(yīng)當在收到起訴狀之日起十五日內(nèi)決定是否立案。”本案中，趙永某等595套房屋及車庫業(yè)主對一審法院作出的（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定提出了書面異議，一審法院于2017年8月23日作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回了趙永某的執(zhí)行異議申請，包括趙永某在內(nèi)的512人依據(jù)此裁定在十五日內(nèi)共同向一審法院提出了執(zhí)行異議之訴，一審法院認為趙永某起訴符合司法解釋規(guī)定的起訴條件。因案件審理需要，根據(jù)民事訴訟法關(guān)于共同訴訟的法律規(guī)定，趙永某在共同訴訟立案后，申請撤訴，另行分別提起案外人執(zhí)行異議之訴，并未違反案外人執(zhí)行異議之訴受理條件的規(guī)定，故西藏信托主張趙永某不具有訴訟主體資格及趙永某起訴已經(jīng)超過法定期限的理由不能成立，一審法院不予支持。
關(guān)于趙永某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。排除特定標的物執(zhí)行應(yīng)同時具備該規(guī)定四個要件?！北景钢?，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，趙永某提交的證據(jù)不足以證明其前述四個要件均已符合法律規(guī)定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。趙永某雖提供了兩份商品房買賣合同，但與本案房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽約時間相互矛盾，趙永某無法作出合理解釋，不足以證明其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，不符合第二十八條第一項的規(guī)定；2.趙永某提供的物業(yè)費、取暖費收據(jù)等均證明其是在人民法院查封之后才占有案涉房屋，不符合第二十八條第二項的規(guī)定；3.趙永某提供的鋼材供貨合同、收款收據(jù)等證據(jù)未能形成完整證據(jù)體系，不足以證明趙永某已支付全部價款，不符合第二十八條第三項的規(guī)定；4.龍驛公司與長安信托公司簽訂的信托合同、抵押合同、西水灣二期項目收益權(quán)財產(chǎn)信托委托合同，以及盤錦市不動產(chǎn)登記中心出具的情況說明證明龍驛公司有權(quán)出售涉案房屋，涉案房屋因龍驛公司設(shè)定在建工程抵押，且未辦理不動產(chǎn)首次登記，故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人自身原因。綜上，趙永某的訴請不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，趙永某主張的民事權(quán)益不足以排除強制執(zhí)行，一審法院不予支持。
能否確認案涉房屋歸趙永某所有。因趙永某主張民事權(quán)益不足以排除強制執(zhí)行，對該項訴訟請求一審法院亦不予支持。
一審判決：駁回趙永某的訴訟請求。案件受理費37597.88元，由趙永某負擔。
二審中，趙永某向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)一、不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明，擬證明趙永某、曹蘭杰夫婦在盤錦市無房屋所有權(quán)登記記錄，案涉房屋是趙永某唯一住房；證據(jù)二、材料款以房抵賬確認書、鋼材供貨合同、頂賬房屋明細表、記賬憑證、收款收據(jù)，擬證明趙永某已支付全部房款。
西藏信托質(zhì)證認為：證據(jù)一只能證明趙永某本人在當?shù)責o用于居住的房屋，不能證明趙永某全部家庭成員在盤錦市無其他用于居住的房屋，同時因趙永某主張涉案房屋系抵賬房，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的適用范圍，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)。證據(jù)二，對材料款以房抵賬確認書的關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議。材料款以房抵賬確認書確認筑興公司承建龍驛公司工程，偉昊正圓銷售部向其提供鋼材，這與趙永某主張的龍驛公司、偉昊正圓銷售部直接結(jié)算并抵債前后矛盾，該證據(jù)沒有事實根據(jù)。對確認書附件有異議，兩份鋼材供貨合同無原件，無法核實真實性。該確認書形成時間在查封及一審判決之后，與待證事實無關(guān)聯(lián)。龍驛公司以白條做賬，沒有合法的抵債基礎(chǔ)，沒有材料款發(fā)票，也沒有售房發(fā)票做賬，龍驛公司賬目上記載內(nèi)容不能視為已經(jīng)發(fā)生了抵債事實。
本院經(jīng)審查認為，證據(jù)一，趙永某及其配偶曹蘭杰不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明系盤錦市不動產(chǎn)登記中心興隆臺分中心出具，該證明顯示趙永某及其配偶曹蘭杰名下無房屋所有權(quán)登記記錄，應(yīng)予采信。證據(jù)二，材料款以房抵賬確認書、頂賬房屋明細表有孫振鵬簽字及龍驛公司印章，孫振鵬對該確認書、明細表及以房抵賬事實予以認可；所附記賬憑證加蓋有龍驛公司印章，上述證據(jù)能夠相互印證，西藏信托雖提出異議但未提供相反證據(jù)，故對上述證據(jù)予以采信。
本院二審查明：1.二審中，趙永某提供的材料款以房抵賬確認書顯示，龍驛公司確認因開發(fā)楓丹白露家園小區(qū)，筑興公司承建該小區(qū)A區(qū)8-9號樓，偉昊正圓銷售部為筑興公司供應(yīng)鋼材，三方于2011年4月11日簽訂了《鋼材供貨合同》。該合同實際履行后，偉昊正圓銷售部向筑興公司供應(yīng)鋼材8099470元。2012年7月13日龍驛公司對吳偉東向筑興公司供應(yīng)鋼材取得的債權(quán)作給付確認，由龍驛公司直接向吳偉東給付。因龍驛公司無力支付貨款，經(jīng)協(xié)商，2012年7月13日龍驛公司用4套商品房，2013年11月27日龍驛公司用9個地下車庫抵頂貨款，以上抵頂房款合計7899470元。4套商品房于2015年2月10日已經(jīng)交付給吳偉東，雙方無爭議。因拖欠貨款總計8099470元，龍驛公司于2013年11月27日出具確認書載明：尚欠吳偉東一個車庫，價款20萬元，至此，雙方互不相欠。該確認書所付加蓋龍驛公司印章的記賬憑證顯示，記賬金額8099470元，摘要“售房頂吳偉東鋼材款2012.09.30”；頂賬房屋明細表列明了抵頂房屋的房號、車庫號、金額及業(yè)主姓名，加蓋有龍驛公司印章。
2.一審中，趙永某提供《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》兩份，協(xié)議顯示：2013年11月15日，出讓人黃青青、黃力與受讓人趙永某分別簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定黃青青、黃力同意將龍驛公司抵頂鋼材款的房屋楓丹白露家園B區(qū)6號樓2單元101室、102室原價轉(zhuǎn)讓給趙永某，相關(guān)手續(xù)從龍驛公司售樓處直接變更，轉(zhuǎn)讓款從2012年趙永某與吳偉東入伙經(jīng)銷鋼材款中結(jié)算（分別為1495130元、1554105元），龍驛公司給吳偉東開具的購房收款收據(jù)不變更，在原收據(jù)添寫趙永某名字上加蓋龍驛公司財務(wù)專用章，表示龍驛公司同意更名。
3.2015年3月27日，吳偉東作為出讓人、趙永某作為受讓人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定吳偉東同意將龍驛公司抵頂鋼材款的楓丹白露家園B區(qū)6號樓地下車庫B6-6K、B6-7K、B6-8K、B6-9K原價轉(zhuǎn)讓給趙永某，相關(guān)手續(xù)從龍驛公司售樓處直接變更，轉(zhuǎn)讓款從2012年趙永某與吳偉東入伙經(jīng)銷鋼材款中結(jié)算（80萬元整），龍驛公司給吳偉東開具的購房收款收據(jù)不變更，在原收據(jù)添寫趙永某名字上加蓋龍驛公司財務(wù)專用章，表示龍驛公司同意更名。
4.一審中，吳偉東出具《情況說明》，稱其于2011年向在龍驛公司楓丹白露家園A區(qū)8-9號樓施工的包工頭王洪生供應(yīng)鋼材，因龍驛公司沒有給王洪生撥款，王洪生沒給付吳偉東鋼材款。2012年7月13日，王洪生在龍驛公司給吳偉東開出楓丹白露家園B區(qū)6號樓商品房4套、地下車庫9個，抵頂王洪生施工的楓丹白露家園A區(qū)8-9號樓所欠鋼材款。開出的商品房四套分別是B區(qū)6號樓2單元101室黃青青、B區(qū)6號樓2單元102室黃力，該兩套房屋于2015年更名給趙永某……地下車庫B6-6K、B6-7K、B6-8K、B6-9K吳偉東，2015年更名給趙永某……。
5.趙永某提供的兩套商品房的買賣合同落款日期均為2012年7月13日，單價均為每平方米6500元，其中B區(qū)6#-2-102號房總價1554605元，B區(qū)6#-2-101號房總價1495130元。
6.物業(yè)信息顯示該兩套房屋均于2015年2月10日由黃青青、黃力辦理入住手續(xù)，與龍驛公司入住通知單上落款時間相同。同日，繳納垃圾清運費、水電氣預(yù)交金、裝修保證金、電梯費等。自2016年8月5日起物業(yè)費由趙永某交納。盤錦市自來水有限公司繳費明細顯示B區(qū)6#-2-101號房，由黃青青于2015年10月31日、2015年12月10日兩次繳納水費，用水量分別為30噸、10噸。盤錦市自來水有限公司繳費明細顯示B區(qū)6#-2-102號房，黃力于2015年10月31日、2015年12月10日兩次繳納水費，用水量分別為30噸、10噸。
本院對一審法院查明的其他事實予以確認。
本院認為，本案的爭議焦點為：趙永某是否對楓丹白露家園B區(qū)6#-2-102、B區(qū)6#-2-101兩套住宅及楓丹白露家園B區(qū)6號樓4個地下車庫享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)買受人同時符合上述四個要件，其享有的民事權(quán)益即可排除執(zhí)行。
一、趙永某是否對涉案兩套住宅享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益
（一）綜合全案事實，能夠認定趙永某在查封前與龍驛公司簽訂書面商品房買賣合同。2013年11月15日，黃青青、黃力與受讓人趙永某分別簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定黃青青、黃力同意將涉案兩套住宅原價轉(zhuǎn)讓給趙永某，相關(guān)手續(xù)從龍驛公司售樓處直接變更。趙永某與龍驛公司簽訂的《商品房買賣合同》落款日期為2012年7月13日，與龍驛公司以房抵賬確認書記載的以房抵賬時間、龍驛公司收款收據(jù)記載的收款日期相符。即趙永某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，又以自己名義與龍驛公司簽訂《商品房買賣合同》，合同落款日期為龍驛公司以房抵債之日。因此，雖然趙永某簽訂《商品房買賣合同》的落款日期與趙永某、黃青青、黃力之間所簽《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的落款日期存在不一致，但趙永某對該問題能夠作出合理解釋，可以認定趙永某在查封前與龍驛公司簽訂書面商品房買賣合同。
（二）涉案兩套住宅全部價款已在查封前支付龍驛公司。材料款以房抵賬確認書、頂賬房屋明細表、記賬憑證、收款收據(jù)等，證明龍驛公司以案涉住宅及車庫抵頂吳偉東鋼材款，吳偉東以鋼材款支付了案涉住宅及車庫款項。龍驛公司認可的材料款以房抵賬確認書表明，偉昊正圓銷售部為承建楓丹白露家園A區(qū)8-9號樓的筑興公司供應(yīng)鋼材，龍驛公司、筑興公司、偉昊正圓銷售部三方簽訂有《鋼材供貨合同》，龍驛公司是該合同的擔保方。龍驛公司確認偉昊正圓銷售部共向筑興公司楓丹白露工地供應(yīng)鋼材8099470元。2012年7月13日，龍驛公司對偉昊正圓銷售部向筑興公司供應(yīng)的鋼材取得的債權(quán)作給付確認，由龍驛公司直接向偉昊正圓銷售部（吳偉東）給付。因龍驛公司無力支付貨款，2012年7月13日龍驛公司用4套商品房，2013年11月27日龍驛公司用9個地下車庫抵頂貨款，以上抵頂房款合計7899470元。4套商品房于2015年2月10日已經(jīng)交付給吳偉東，本案爭議的兩套住宅即包含在該4套商品房中，涉案房款系以鋼材款抵頂。2013年11月15日，黃青青、黃力與受讓人趙永某分別簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定黃青青、黃力同意將涉案兩套住宅原價轉(zhuǎn)讓給趙永某，相關(guān)手續(xù)從龍驛公司售樓處直接變更，轉(zhuǎn)讓款從2012年趙永某與吳偉東入伙經(jīng)銷鋼材款中結(jié)算。以上事實表明，黃青青、黃力在人民法院查封前已經(jīng)支付涉案兩套住宅全部價款，趙永某亦在查封前從黃青青、黃力處受讓涉案兩套住宅并以其與吳偉東結(jié)算的鋼材款支付全部價款。
（三）趙永某繼受了黃青青、黃力對涉案兩套住宅的權(quán)利，可以認定其在查封前已合法占有涉案兩套住宅。本案中，趙永某系從黃青青、黃力處受讓涉案兩套住宅，轉(zhuǎn)讓行為不違反法律行政法規(guī)規(guī)定，各方對買賣合同簽訂、款項支付等事實均不持異議，故可以認定黃青青、黃力對案涉房產(chǎn)所享有的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給趙永某。物業(yè)信息顯示該兩套房產(chǎn)均于2015年2月10日辦理入住手續(xù)，與龍驛公司《入住通知單》上落款時間相同。同日，當時業(yè)主黃青青、黃力繳納垃圾清運費、水電氣預(yù)交金、裝修保證金、電梯費等。盤錦市自來水有限公司繳費明細顯示案涉住房業(yè)主于2015年10月31日、2015年12月10日兩次繳納水費，且每月存在一定用水量，表明黃青青、黃力于查封前已實際占有使用案涉住宅。如前所述，趙永某受讓后涉案住宅后繼受該占有的事實狀態(tài)，故應(yīng)視為趙永某在查封前合法占有案涉房屋。
（四）龍驛公司與長安信托公司簽訂的信托合同、抵押合同、西水灣二期項目收益權(quán)財產(chǎn)信托委托合同，以及盤錦市不動產(chǎn)登記中心出具的情況說明證明龍驛公司有權(quán)出售涉案房屋，案涉房屋因第三人設(shè)定在建工程抵押，而且未辦理不動產(chǎn)首次登記，故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人自身原因。
綜上，趙永某對人民法院執(zhí)行涉案住宅所提異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，應(yīng)排除執(zhí)行。
案涉房屋龍驛公司尚未辦理初始登記，趙永某得就此請求龍驛公司辦理過戶登記，但案涉房屋不具備物權(quán)確認的條件，對趙永某要求確認案涉房屋歸其所有的訴訟請求，原審判決未予支持并無不當。
二、趙永某是否對涉案4個車庫享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益
因案涉車庫尚未施工完畢，趙永某對人民法院執(zhí)行案涉車庫所提異議，不符合前述司法解釋第二十八條第二項規(guī)定的情形，不能排除執(zhí)行。
綜上所述，趙永某的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷山西省高級人民法院（2018）晉民初413號民事判決；
二、不得執(zhí)行山西省高級人民法院查封的坐落于遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)西水灣小區(qū)二期B地塊B6#-2-101、B6#-2-102號房屋；
三、駁回趙永某的其他訴訟請求。
一審案件受理費37597.88元，由西藏信托有限公司負擔29784.8元，由趙永某負擔7813.08元；二審案件受理費37597.88元，由西藏信托有限公司負擔29784.8元，由趙永某負擔7813.08元。
本判決為終審判決。
審判長 包劍平
審判員 萬會峰
審判員 方 芳
二〇一九年十二月三十一日
法官助理王戈
書記員葉和申
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