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新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司庫車分公司、新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

2019-03-21 塵埃 評論0

中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2019)最高法民申661號
再審申請人(一審被告、反訴原告、二審上訴人):新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司庫車分公司。住所地:新疆維吾爾自治區(qū)阿克蘇地區(qū)庫車縣文化東路以北、**路以東庫車商業(yè)中心正合嘉園商業(yè)寫字樓**層。
負責人:孫志友,該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:林國平,安徽銘心律師事務(wù)所律師。
再審申請人(一審被告、反訴原告、二審上訴人):新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市新市區(qū)北京南路**號第**幢**樓。
法定代表人:孫志友,該公司董事長。
委托訴訟代理人:林國平,安徽銘心律師事務(wù)所律師。
被申請人(一審原告、反訴被告、二審上訴人):庫車縣農(nóng)村信用合作。住所地:新疆維吾爾自治區(qū)庫車縣新城友誼路**號6號。
法定代表人:楊喆,該社理事長。
再審申請人新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司庫車分公司(以下簡稱德豐庫車分公司)、新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱德豐公司)因與被申請人庫車縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社(以下簡稱庫車縣農(nóng)信社)商品房銷售合同糾紛一案,不服新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2018)新民終241號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現(xiàn)已審查終結(jié)。
德豐庫車分公司、德豐公司申請再審稱,本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形,應(yīng)予再審。請求:1.撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2018)新民終241號民事判決第四項,改判庫車縣農(nóng)信社向德豐庫車分公司、德豐公司支付門廳后退所減少的房屋面積房款1176.36萬元;2.撤銷該判決第二項,改判庫車縣農(nóng)信社向德豐庫車分公司、德豐公司支付逾期付款利息損失1270.61萬元;3.本案訴訟費由庫車縣農(nóng)信社承擔。事實與理由:1.原判決錯誤認定門廳后退所減少的房屋面積474.34㎡合計1176.36萬元不應(yīng)計入總購房款。門廳后退所減少的面積納入總面積計算房款是雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。原判決認定因設(shè)計變更導致大廳整體向后退縮影響面積既不存在陽臺也未形成退臺與事實不符,違反立約本意?!稑怯钫J購誠意書》約定“陽臺綜合面積為504平方米,單價為24800元/㎡,總價1249.92萬元(陽臺實際面積按照相關(guān)建筑面積計算規(guī)則計算,但總價不受其影響)”“以上面積按實際測繪面積+空間面積+陽臺面積=總面積?!蓖瑫r,一審法院向庫車縣農(nóng)信社時任法定代表人范志明所作調(diào)查筆錄亦清楚地表明,此處的陽臺是指門廳處向后退縮部分所形成的退臺。退臺不是指建筑學上的露天退臺,而是指因庫車縣農(nóng)信社設(shè)計變更造成的房屋建筑面積減少的那部分。2.原判決錯誤認定庫車縣農(nóng)信社不承擔逾期付款的利息損失。雙方均認可《樓宇認購誠意書》是最終有效的房屋買賣合同,該誠意書第2條約定“付款方式:該項目自拿到《施工許可證》并開工七日內(nèi)將(5%)誠意金轉(zhuǎn)為第一期房款,同時按總房款40%支付;簽訂正式《商品房買賣合同》七日內(nèi)支付到總房款90%(即再支付總房款45%):自辦理入住手續(xù)前全部付清?!卑干骓椖?013年5月13日取得《施工許可證》;2013年7月31日取得《商品房預銷售許可證》,具備簽訂《商品房買賣合同》的條件;2016年2月3日取得《消防驗收合格意見書》,具備辦理入住手續(xù)的條件。庫車縣農(nóng)信社實際付款情況是:2012年12月4日支付5%誠意金775萬元;2013年5月3日支付3800萬元時逾期1563天,欠付2408.56萬元;2014年1月2日和7月23日支付4000萬元、2000萬元時分別逾期123天和325天,同時欠付984.63萬元,逾期492天;2015年1月6日支付1500萬元,按約定的付款進度和比例,提前支付394天,多支付515.37萬元,扣除相應(yīng)利息39.64萬元。故庫車縣農(nóng)信社逾期付款構(gòu)成違約,應(yīng)向德豐庫車分公司、德豐公司支付逾期付款利息損失1270.61萬元。
根據(jù)德豐庫車分公司、德豐公司的申請再審請求以及事實和理由,本院對以下事項進行審查:
關(guān)于建筑門廳后退減少的面積是否應(yīng)納入應(yīng)付房款總面積的問題。德豐庫車分公司、德豐公司認為,《樓宇認購誠意書》約定的“陽臺”就是指案涉建筑門廳處向后退的部分所形成的退臺,系因庫車縣農(nóng)信社設(shè)計變更引起,是房屋建筑面積減少的那一部分,應(yīng)當計入房款總價。一審法院對庫車縣農(nóng)信社訂立《樓宇認購誠意書》時的法定代表人范志明進行調(diào)查詢問時,范志明稱“陽臺”是德豐庫車分公司、德豐公司所稱的退臺,是雙方談判時疏忽未寫的內(nèi)容,一審法院據(jù)此支持了德豐庫車分公司與德豐公司的主張。本院認為,范志明接受詢問時還稱,關(guān)于陽臺問題,黨委會、財審會都有會議記錄,以會議記錄為準,而庫車縣農(nóng)信社依照一審法院的要求提交的相關(guān)會議記錄并未論及陽臺。同時,案涉建筑總價15521.40萬元,陽臺總價1249.92萬元,約為總價款十分之一,雙方疏忽訂立如此重要的合同條款,顯悖常理,故范志明的證言不可單獨證明本案事實。案涉《樓宇認購誠意書》雖明確約定了陽臺的面積及每平米單價,但實際履行中未建造陽臺,未建造的這部分空間,無論如何稱呼,是德豐庫車分公司與德豐公司也認可的“房屋建筑面積減少的那一部分”?!稑怯钫J購誠意書》約定的是按面積按單價計算房款的方式,現(xiàn)房屋建筑面積減少,即應(yīng)按照實際面積收取房款。一審法院采信范志明的證言將未建造的面積計入應(yīng)付房款總面積,依據(jù)不足。二審法院綜合全案證據(jù),認定門廳后退減少的面積不應(yīng)計入房屋總價款,處理正確。德豐庫車分公司與德豐公司此項申請再審理由缺乏依據(jù),本院不予支持。
關(guān)于庫車縣農(nóng)信社是否應(yīng)支付逾期付款利息的問題。案涉《樓宇認購誠意書》約定的付款方式是:“簽訂認購書之日起七日內(nèi)支付全部總房款5%的誠意金,自取得項目《施工許可證》并開工七日內(nèi)將誠意金轉(zhuǎn)為第一期房款,同時按總房款40%支付,簽訂正式《商品房買賣合同》七日內(nèi)支付到總房款90%,自辦理入住手續(xù)前全部付清。”據(jù)此,《商品房買賣合同》的訂立是本案付款的重要時間節(jié)點。庫車縣農(nóng)信社迄今已支付70%以上房款,但雙方至今未簽訂正式的《商品房買賣合同》,亦未辦理入住手續(xù),故庫車縣農(nóng)信社支付達90%房款以及付清全部房款的條件均未成就。德豐庫車分公司與德豐公司主張庫車縣農(nóng)信社支付逾期付款利息,缺乏合同依據(jù),本院不予支持。
綜上,德豐庫車分公司與德豐公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定,裁定如下:
駁回新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司庫車分公司與新疆德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。
審判長 駱 電
審判員 王 濤
審判員 楊弘磊
二〇一九年二月二十七日
法官助理魏曉龍
書記員陳璐

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