中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

委托訴訟代理人：盧鼎亮，北京市京師（保定）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉程程，北京市京師（保定）律師事務所實習律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：莫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)北海市海城區(qū)。

委托訴訟代理人：李炳輝，廣西海城律師事務所律師。

委托訴訟代理人：梁志鵬，廣西海城律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：北海東誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：廣西北海市北部灣西路石化大廈**樓。

法定代表人：羅木林，該公司總經(jīng)理。

被申請人（原審第三人）：莫廣鴻，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)北海市海城區(qū)。

委托訴訟代理人：李炳輝，廣西海城律師事務所律師。

委托訴訟代理人：梁志鵬，廣西海城律師事務所律師。

東誠公司未陳述意見。

（一）關于東誠公司與莫廣鴻之間的以房抵債行為是否存在以不合理低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)情形

首先，關于東城公司與莫廣鴻之間的以房抵債轉(zhuǎn)移石化大廈產(chǎn)權的對價。根據(jù)原審查明的事實，莫廣鴻與東國華、東誠公司于2013年9月27日簽訂《抵押借款合同》，約定東誠公司以石化大廈抵押擔保東國華向莫廣鴻所借3740萬元債務，并于2013年9月29日辦理了抵押登記。莫廣鴻與東國華、東誠公司于2015年6月20日簽訂《抵債協(xié)議》，約定因未能歸還欠款，東城公司將石化大廈作價3000萬元抵償給莫廣鴻，雙方另行簽訂買賣合同用于辦理大廈的過戶手續(xù)，過戶到債權人或債權人指定的單位或個人名下。莫廣鴻向東誠公司出具了《代持房屋產(chǎn)權委托書》和《告知函》，委托莫某某代持石化大廈房產(chǎn)證和土地證。莫某某與東誠公司于2015年6月20日簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋轉(zhuǎn)讓對價為1500萬元。從以上事實可以看出，《抵押借款合同》屆滿時，東誠公司未能清償債務，其與莫廣鴻約定以房抵債，該行為符合《中華人民共和國擔保法》第五十三條的規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償”。根據(jù)原審查明的事實，原審認定當事人為了規(guī)避納稅義務而在《房屋買賣合同》中將房屋價款降低，其屬于違反行政法規(guī)的行為，宜由行政管理部門進行處罰，但不影響原審關于石化大廈轉(zhuǎn)移產(chǎn)權的對價為3000萬元的認定。

其次，石化大廈作價3000萬元，是否為不合理低價。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，判斷“是否以不合理低價轉(zhuǎn)移財產(chǎn)”的標準應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。本案中，石化大廈建于1992年，距離《抵債協(xié)議》簽訂時已近23年；東誠公司于2009年購買石化大廈的價格為2000萬元；稅務機關在2015年莫某某與東誠公司辦理過戶手續(xù)時對石化大廈作出的核稅價格為23574200元。綜合以上事實，原審認定東誠公司以3000萬元價格轉(zhuǎn)讓石化大廈，并非不合理低價，并無不當。